avant d’acheter une propriété multifamiliale, il est essentiel de déterminer combien de temps vous prévoyez de la conserver. Les investisseurs commerciaux et multifamiliaux choisissent généralement l’une des deux stratégies suivantes: une stratégie de valeur ajoutée/Correction et retournement à court terme, ou une stratégie d’achat et de détention à plus long terme. Les investisseurs à court terme espèrent généralement acheter une propriété, apporter des améliorations et des ajustements qui peuvent augmenter le revenu d’exploitation net (NOI) de la propriété et revendre la propriété pour un profit dans les 1 à 5 ans., En revanche, acheter et détenir les investisseurs prévoient généralement de garder la propriété pour le long terme, disons, 20-30 ans, tout en profitant du revenu annuel qu’il fournit. Après cela, ils peuvent vendre la propriété, ou, dans certains cas, pour le transmettre à leurs héritiers.

bien qu’une période de détention planifiée puisse changer en fonction des préférences des investisseurs ou des conditions du marché, il est toujours important de créer une stratégie solide., Pour les investisseurs qui savent qu’ils ne seront assis sur une propriété que pour le court terme, des choses telles que les pénalités de remboursement anticipé (frais pour rembourser votre prêt plus tôt), et s’il faut souscrire un prêt à taux fixe, à taux réglable ou hybride à taux réglable doivent être prises en considération. En revanche, les investisseurs d’achat et de détention à long terme pourraient généralement se soucier moins des pénalités de remboursement anticipé et, lorsque cela est possible, chercheront des prêts à taux fixe à plus long terme., Bien que les périodes de détention à court terme et à long terme puissent être rentables, si vous investissez avec un ou plusieurs partenaires, vous voudrez vous assurer que tout le monde est sur la même longueur d’onde quant au moment de la vente de la propriété. Par exemple, un investisseur qui souhaite retourner une propriété en 18 mois ne devrait probablement pas investir avec un partenaire qui souhaite que ses petits-enfants héritent de leur intérêt dans la propriété.,

stratégies à valeur ajoutée pour L’investissement D’Appartements

dans de nombreux cas, les investisseurs d’appartements pour la première fois voudront rechercher une propriété qui nécessite une amélioration significative, que ce soit sous la forme de mises à niveau physiques ou de gestion supérieure. Ces propriétés sont généralement appelées « valeur ajoutée.” Par exemple, un investisseur peut vouloir acquérir un appartement, remplacer la société de gestion, améliorer les unités, augmenter les loyers et utiliser d’autres méthodes pour réduire les coûts et augmenter la rentabilité.,

en outre, les propriétaires peuvent souhaiter que les locataires paient leur propre câble (s’il est déjà payé par l’immeuble), ainsi que payer une plus grande part de leurs services publics. D’autres opportunités à valeur ajoutée incluent la recherche de nouvelles sources de revenus supplémentaires pour votre propriété, telles que des distributeurs automatiques, des hangars de stockage ou de nouvelles places de stationnement. Pour les transactions à valeur ajoutée moins intensives qui ne nécessitent que des montants mineurs de capital, les investisseurs peuvent choisir d’autofinancer les réparations., Cependant, pour les transactions à valeur ajoutée plus importantes qui nécessitent des réparations ou une réhabilitation de biens importants, un investisseur peut vouloir obtenir un financement supplémentaire.

choisir un emplacement

Le vieux proverbe « emplacement, emplacement, emplacement” est tout aussi vrai pour l’immobilier multifamilial que pour une maison unifamiliale. Peu importe où vous choisissez d’investir dans un appartement, il est extrêmement important d’être confiant quant à l’emplacement que vous choisissez., Avant de décider d’un emplacement, un investisseur doit connaître les informations sur la région, notamment:

• données sur L’emploi et l’économie

• santé économique des employeurs locaux (en particulier pour les petits marchés)

• Population et tendances de croissance démographique

• données sur la criminalité et la sécurité

étant donné que l’appréciation les investisseurs devraient se tourner vers les marchés où les valeurs sont susceptibles de croître de manière significative au cours de la période de détention prévue de la propriété., Par exemple, un investisseur avec un horizon de 3-4 ans peut être prêt à payer plus pour un immeuble dans une zone où les coûts augmentent actuellement. En revanche, un investisseur avec un horizon de 20 ans peut rechercher une propriété à moindre prix dans une zone qui semble positionnée pour que la croissance commence au cours des 5 à 15 prochaines années. Bien qu’il soit impossible de prédire l’avenir, la création d’une série d’hypothèses de marché éclairées peut aider à réduire les possibilités probables. Au fil du temps, cela signifie des risques plus faibles– et des bénéfices potentiels plus élevés.,

investir près de votre maison

bien qu’il ne soit pas nécessairement idéal d’acheter une propriété multifamiliale près de votre maison actuelle, cela peut avoir certains avantages. D’une part, vous êtes déjà susceptible d’être familier avec le marché local, de sorte que vous pouvez savoir des choses que d’autres investisseurs ne font pas, vous donnant un certain avantage. De plus, il est plus facile de surveiller votre propriété en personne si vous habitez à proximité, ce qui rend les choses plus pratiques, surtout si vous faites votre propre gestion immobilière.,

trouver un courtier immobilier Commercial

La plupart des gens qui achètent une maison unifamiliale le feront par l’entremise d’un agent immobilier; de même, la plupart des investisseurs qui achètent un immeuble d’habitation voudront travailler avec un courtier immobilier commercial. Un bon courtier commercial peut vous aider à identifier des propriétés d’appartements de qualité dans votre région, aura une bonne compréhension des fondamentaux de l’investissement immobilier, et peut même être en mesure de vous aider à négocier sur le prix de vente. Bien que passer par un courtier facilitera généralement le processus de recherche d’un bâtiment, ce n’est pas le seul moyen., Vous pouvez également contacter directement les propriétaires d’Immeubles d’habitation dans votre région pour déterminer si le propriétaire est intéressé à vendre. Cela peut être un coup ou manquer processus, mais vous pouvez être en mesure de trouver un joyau caché de cette façon, surtout si le vendeur veut se débarrasser de la propriété rapidement en raison de circonstances extérieures.

trouver un courtier en prêts commerciaux/multifamiliaux

Si vous utilisez un prêt pour acheter votre immeuble, vous voudrez peut-être travailler avec un courtier en prêts multifamiliaux et / ou une société de conseil., Bien qu’il appartienne à tout investisseur individuel de décider s’il souhaite faire appel à un courtier ou s’adresser directement à un prêteur, l’utilisation d’un intermédiaire expérimenté peut présenter divers avantages, en particulier pour les emprunteurs débutants. Un bon conseiller peut tirer parti de son expérience et de ses relations pour vous aider à choisir la meilleure option de financement pour votre situation et vos objectifs individuels., Ils peuvent également aider avec les aspects plus onéreux et déroutants du processus de demande de prêt commercial, tels que la documentation et les rapports de tiers, ainsi que le shopping autour d’une affaire à plusieurs prêteurs afin d’obtenir les meilleures conditions pour un emprunteur.

C’est particulièrement le cas pour les prêts multifamiliaux Freddie Mac, Fannie Mae et HUD, car ces prêts impliquent généralement un processus de documentation et de demande plus complexe. Les sociétés de conseil en dette facturent généralement entre 0.,75% et 2% du montant total du prêt, ce qui peut sembler beaucoup, mais, dans notre expérience, est généralement un bon investissement. Bien sûr, c’est ce que nous faisons, donc nous pouvons avoir un peu de parti pris, mais, en vérité, obtenir le bon prêt peut vous faire économiser beaucoup en paiements d’intérêts, pénalités de remboursement anticipé, coûts de refinancement et autres frais sur la durée de votre investissement.

se qualifier pour un prêt multifamilial

Comme nous l’avons mentionné précédemment, la grande majorité des immeubles d’habitation sont achetés avec des prêts., La dette augmente l’effet de levier, ce qui signifie que moins vous avez besoin d’argent, plus vous réaliserez de profit relatif sur l’investissement. Pensez-y de cette façon: préférez-vous mettre 4 $et obtenir 8 later plus tard, ou préférez-vous mettre 1 $et sortir le même 8 later plus tard? La plupart des investisseurs intelligents choisiraient la deuxième option, car cela signifie qu’ils pourraient réinvestir l’autre 3 3 dans des investissements tout aussi rentables. Alors que les intérêts et les frais peuvent rendre les prêts d’appartement coûteux (ce qui signifie que votre 8 could pourrait être plus comme 6$.,50), avec le bon prêt, les investisseurs peuvent faire exponentiellement plus de profit d’une propriété.

Cependant, pour obtenir un prêt multifamilial, vous devez d’abord obtenir une approbation. Les critères d’approbation varient selon les prêteurs et les types de prêts, mais en général, les emprunteurs devront avoir un bon crédit (660+ est généralement idéal) et entre 25 et 30% du montant total du prêt à titre d’acompte. En outre, la propriété elle-même devra avoir un ratio de couverture du service de la dette ou DSCR, de 1,25-1,30 X. Cela signifie que le revenu du bâtiment devra dépasser son service de la dette annuel d’au moins 25-30%.,

Documentation pour les demandes de prêt D’Appartement

pendant le processus de demande, les emprunteurs auront également besoin d’une quantité importante de documentation, y compris une évaluation et d’autres rapports de tiers requis. Les emprunteurs devront généralement payer pour tout cela eux-mêmes. La documentation et les rapports requis comprennent généralement:

• Évaluation: une évaluation tente d’évaluer la valeur marchande actuelle d’une propriété. Il doit généralement être effectué par un évaluateur professionnel actuellement autorisé dans la région dans laquelle la propriété est située., Les évaluateurs utilisent généralement une combinaison des méthodes, y compris:

  • l’approche du revenu, qui estime la valeur d’une propriété en fonction de son revenu.

  • l’approche de comparaison des ventes, qui estime la valeur d’une propriété en fonction des ventes récentes de propriétés similaires à proximité.

  • l’approche des coûts, qui estime la valeur d’une propriété en fonction du coût estimé pour la reconstruire, plus la valeur du terrain et moins toute dépréciation.,

• évaluation des besoins physiques/Rapport sur l’État de la propriété / rapport D’Ingénierie: ce rapport examine l’état actuel d’une propriété d’appartement pour déterminer quand des composants spécifiques devront être réparés ou remplacés. Ceci est utilisé pour calculer les réserves de remplacement requises, qui sont des fonds mis de côté chaque année pour les coûts de réparation futurs prévus. Ces rapports peuvent être demandés par une variété de prêteurs d’appartements, mais sont le plus souvent requis pour les prêts multifamiliaux HUD et Fannie Mae/Freddie Mac.,

• évaluation environnementale de la Phase I: une évaluation environnementale de la Phase I (EES) examine une propriété pour des questions environnementales, telles que la contamination, qui pourraient constituer une menace pour les résidents actuels/futurs ou la communauté environnante. Les ASE de Phase II et de phase III peuvent être nécessaires lorsque des problèmes ou des preuves de contamination ont été constatés lors de l’évaluation initiale de Phase I. Les Aes de Phase I ne sont pas toujours exigées par les prêteurs, mais elles le sont souvent.

• rapport de titre: un rapport de titre s’assurera qu’il n’y a aucune réclamation légale au titre d’une propriété qui pourrait remplacer le vôtre.,

• arpentage: un arpentage enregistre les limites d’une propriété, ainsi que la détermination des servitudes et / ou d’autres problèmes de titre qui pourraient avoir une incidence sur l’utilisation de la propriété. Cela n’est pas toujours requis par les prêteurs, surtout si un rapport est disponible depuis plusieurs années, mais il est plus souvent requis lorsque des problèmes de titre potentiels sont connus pour être présents.

• rapport sismique: généralement requis uniquement dans les zones où les tremblements de terre sont fréquents, comme la Californie du Sud.,

• rapport de zonage: peut parfois être requis lorsqu’il y a des problèmes potentiels ou de la confusion autour du statut de zonage d’une propriété.

recours contre prêts D’appartement sans recours

avant d’envisager des types de prêts individuels, il est très important de déterminer qu’un prêt est un recours ou un non-recours. Si un prêt est recours, un prêteur peut reprendre possession de vos biens personnels afin d’obtenir le remboursement d’une dette impayée. Par exemple, dans la plupart des États, les prêts hypothécaires à domicile sont pleinement recours., En revanche, de nombreux prêts immobiliers commerciaux sont sans recours, ce qui signifie que le prêteur ne peut reprendre possession que de la garantie spécifique du prêt (c’est-à-dire un immeuble) et ne peut pas poursuivre les actifs personnels d’un emprunteur, tels que sa maison ou sa voiture, afin de rembourser sa dette. Cependant, presque tous les prêts sans recours sont assortis de « mauvais garçon” standard, qui stipulent que si un emprunteur commet certains actes de « mauvais garçon », tels que tromper intentionnellement le prêteur, le prêt deviendra un instrument financier à Recours complet.