résumé

pour exclure le GAIN à la DISPOSITION d’une maison du revenu en vertu de l’article 121 du CEI, un contribuable doit posséder et occuper le bien à titre de résidence principale pendant deux des cinq années précédant immédiatement la vente. Cependant, la propriété et l’occupation ne doivent pas nécessairement être simultanées. La loi permet une exclusion de gain maximum de 250 000 $(500 000 for pour certains contribuables mariés). L’IRS a publié un projet de règlement pour clarifier le fonctionnement de ces règles dans certaines situations.,

un contribuable est réputé avoir possédé et utilisé une maison comme résidence principale au moment où son conjoint décédé l’a utilisée comme résidence principale. Cette règle s’applique aussi longtemps que le jour de la vente de la maison, le conjoint du contribuable est décédé et que le contribuable ne s’est pas remarié. Les conjoints divorcés peuvent également bénéficier des périodes de propriété et d’utilisation des ex-conjoints pour satisfaire aux exigences d’exclusion.

les contribuables doivent reconnaître un GAIN sur toute portion d’une propriété résidentielle qu’ils n’utilisent pas à des fins résidentielles., Toute dépréciation permise sur le bien après le 6 mai 1997 entraîne la comptabilisation d’un gain exclu par ailleurs.

un contribuable ne peut généralement demander qu’une exclusion tous les deux ans. Toutefois, un contribuable qui dispose de plus d’une résidence dans les deux ans ou qui ne satisfait pas aux exigences, par exemple en raison d’un changement d’emploi ou d’un problème de santé, peut être admissible à un montant d’exclusion réduit.

NANCY J. FORAN, CPA, PhD, était professeure agrégée de comptabilité à l’Université du Michigan à Dearborn. Elle est décédée en février 2002. JEFFREY J., BRYANT, CPA, JD, PhD, est professeur agrégé de comptabilité à L’Université D’État de Wichita au Kansas. Son adresse e-mail est [email protected] .

ou de nombreux contribuables leur résidence est leur bien le plus précieux. Avec la hausse continue des prix des maisons, le gain réalisé sur une vente pourrait être important. Les dispositions du Taxpayer Relief Act de 1997 permettent à la plupart d’exclure du revenu le gain sur la vente d’une maison sans même déclarer la transaction dans leurs déclarations de revenus., Le projet de règlement clarifie les exigences relatives à l’exclusion du gain du revenu et donne aux CPA l’occasion de suggérer de nouvelles stratégies de planification fiscale à leurs clients.

exigences d’EXCLUSION
L’article 121 du CEI permet à un contribuable d’exclure jusqu’à 250 000 $(500 000 for pour certains contribuables qui produisent une déclaration conjointe) du gain tiré de la vente (ou de l’échange) d’un bien qui lui appartient et qui est utilisé comme résidence principale pendant au moins deux des cinq années précédant la vente. Un contribuable ne peut demander l’exclusion complète qu’une fois tous les deux ans., Une exclusion réduite est offerte à toute personne qui ne satisfait pas à ces exigences en raison d’un changement de lieu d’emploi, de santé ou de certaines circonstances imprévues. Contrairement à l’ancienne loi, le gain sur la vente d’une maison est maintenant exclu de façon permanente, plutôt que différé, et un contribuable n’a pas à acheter une maison de remplacement pour exclure le gain.

résidence Principale exigence., Les règles définissent assez largement le terme résidence-il comprend une péniche, une remorque de maison ou des actions détenues par un locataire-actionnaire dans une société coopérative d’habitation. Les biens personnels qui ne sont pas un objet en vertu de la législation locale ne seront pas considérés comme une résidence. Par conséquent, les CPAs devraient consulter le droit local, en particulier sur le statut des logements mobiles. Si un contribuable est propriétaire de plus d’une maison, les praticiens constateront que la détermination de la résidence principale du contribuable dépend de tous les faits et circonstances., Le règlement stipule que la résidence qu’un contribuable utilise la majorité du temps au cours de l’année sera considérée comme sa résidence principale pour cette année.

exemple. Pour la période 2000 à 2004, Albert possède une maison dans le Michigan et une maison en Floride. Au cours de chacune de ces années, Albert vit dans la maison du Michigan pendant sept mois et dans la maison de Floride pendant cinq mois. Si Albert décide de vendre l’une des maisons en 2005, seule la maison du Michigan sera admissible à l’exclusion de gain., Parce qu’il vit dans le Michigan pour la majorité de chaque année, cette maison est la résidence principale D’Albert pour 2000 à 2004.

exigences de propriété et d’utilisation. Les exigences en matière de propriété et d’utilisation sont fondées sur le nombre total de jours ou de mois où le contribuable possède et utilise le bien comme résidence principale au cours de la période de cinq ans se terminant à la date de disposition. Le gain sur la vente d’une maison n’est exclu du revenu que si, au cours de cette période de cinq ans, le contribuable possède et utilise le bien comme résidence principale pour des périodes totalisant deux ans ou plus., 24 mois complets ou 730 jours satisferont aux exigences de propriété et d’utilisation de deux ans.

exemple. Le 1er janvier 1998, Barbara a acheté une maison et a commencé à y vivre. Le 1er janvier 2000 (24 mois après l’achat de la maison), Barbara a quitté la ville et a commencé à louer la maison. Le 28 décembre 2002, elle vend la propriété. Étant donné que Barbara était propriétaire et a utilisé la maison comme résidence principale pendant 24 mois au cours de la période de cinq ans se terminant à la date de vente, elle est admissible à l’exclusion des gains., Toutefois, si Barbara vend sa maison le 1er février 2003, la période de cinq ans aurait commencé le 1er février 1998. Dans ce cas, Barbara ne serait pas admissible à l’exclusion des gains parce qu’elle n’aurait vécu dans la maison que pendant 23 mois au cours de la période de cinq ans précédant la date de vente.

le projet de règlement précise que les périodes de propriété et d’utilisation ne doivent pas nécessairement être simultanées.

exemple. Carmella a loué une maison du 1er janvier 1993 au 1er janvier 1998. Elle a acheté la maison le 1er janvier 1998 et y a vécu jusqu’au 1er février 1998., Le 1er mars 2000, Carmella a vendu la maison. Au cours de la période de cinq ans se terminant à la date de la vente (du 1er mars 1995 au 1er mars 2000), Carmella a été propriétaire de la maison pendant au moins deux ans (du 1er janvier 1998 au 1er mars 2000) et y a vécu pendant au moins deux ans (du 1er mars 1995 au 1er février 1998). Par conséquent, Carmella est admissible à l’exclusion de gain même si elle n’a pas habité la résidence au cours des deux mêmes années où elle en était propriétaire.,

Si un contribuable possède deux maisons au cours de la période de cinq ans, les deux peuvent être admissibles à l’exclusion si le contribuable utilise chacune d’elles comme résidence principale pendant au moins deux ans au cours de la période de cinq ans. Toutefois, comme il est indiqué ci-dessous, les CPA constateront que, Habituellement, le gain sur une seule des deux maisons par ailleurs admissibles peut être exclu au cours d’une période de deux ans.

exemple. Pour la période du 1er janvier 2000 au 31 décembre 2004, David possède une maison au Kansas et également au Texas. David vit dans la Maison Du Kansas en 2000, 2001 et 2004 et dans la maison du Texas en 2002 et 2003., La résidence principale de David pour 2000, 2001 et 2004 est la propriété Kansas. Sa résidence principale pour 2002 et 2003 est la maison du Texas. Si David décide de vendre l’une des maisons en 2004, les deux sont admissibles à l’exclusion des gains parce qu’il a possédé et utilisé chacune d’elles comme résidence principale pendant au moins deux ans au cours de la période de cinq ans précédant la date de vente.

pour satisfaire à l’exigence d’utilisation, le contribuable doit occuper physiquement la maison. Cependant, les absences temporaires de courte durée, telles que les vacances, sont comptées comme des périodes d’utilisation même si la maison est louée pendant cette période.

exemple., Le 1er janvier 2000, Elvira a acheté et a commencé à vivre dans une maison. En 2000 et 2001, Elvira part en vacances en Angleterre en juin et juillet. Elle vend la maison le 1er janvier 2002. Bien qu’au cours de la période de cinq ans se terminant à la date de la vente (du 1er janvier 1997 au 1er janvier 2002), Elvira n’ait occupé la maison que pendant 20 des 24 mois qu’elle en était propriétaire (du 1er janvier 2000 au 1er janvier 2002), les deux mois passés en Angleterre chaque année sont comptés comme des périodes d’utilisation parce qu’il s’agissait de courtes absences temporaires. Par conséquent, Elvira est éligible à l’exclusion gain., Toutefois, si Elvira avait passé du 1er juin 2000 au 1er juin 2001 en Angleterre, elle ne serait pas admissible à l’exclusion de gain parce qu’une absence d’un an n’est pas considérée comme une absence temporaire de courte durée. Dans ce dernier cas, Elvira n’a utilisé la maison que pendant 12 mois au cours de la période de cinq ans se terminant à la date de vente.

de Planification de la stratégie. Il est important que les CPA conseillent aux contribuables de documenter soigneusement le temps qu’ils passent à la maison pour s’assurer qu’ils respectent les exigences de propriété et d’utilisation de deux ans. Retarder la vente jusqu’à ce qu’un contribuable ait satisfait à ces exigences peut entraîner des économies d’impôt importantes., Documenter le temps passé à la maison est important pour quiconque en possède plus d’un, car seule la résidence principale est admissible à l’exclusion des gains. Pour déterminer quelle maison est admissible comme résidence principale du contribuable, L’IRS est susceptible de faire ses enquêtes standard. Les CPA devraient conseiller aux clients de conserver des documents tels que les reçus de voyage, le changement d’adresse postale, l’inscription des électeurs, les factures de services publics, les périodes d’emploi et la présence à des événements religieux ou sociaux qui peuvent aider à établir ce qui constitue la résidence principale d’un contribuable., Les contribuables qui prévoient vendre une maison doivent passer suffisamment de temps à cette propriété pour satisfaire à la résidence principale et aux exigences de propriété et d’utilisation.

conjoint Décédé. Pour les exigences de propriété et d’utilisation, un contribuable est réputé avoir possédé et utilisé une maison comme résidence principale pendant la période où son conjoint décédé était propriétaire et utilisé la maison (avant son décès) comme résidence principale tant que le jour de la vente de la maison, son conjoint est décédé et que le contribuable ne s’est pas remarié.

l’Ex-conjoint., En cas de divorce, les contribuables peuvent bénéficier à la fois des périodes de propriété et d’utilisation des ex-conjoints pour satisfaire aux exigences. Si un contribuable reçoit une maison dans le cadre d’un règlement de biens de divorce, la période de propriété du contribuable inclura la période pendant laquelle le conjoint ou l’ex-conjoint était propriétaire de la maison. En outre, un contribuable est considéré comme ayant utilisé la maison comme résidence principale pendant la période où il était propriétaire de la résidence et où son conjoint ou ex—conjoint a été autorisé à l’utiliser—en vertu d’un décret de divorce ou de séparation-comme résidence principale.

exemple., Le 1er janvier 2000, Harry a acheté une maison et a commencé à y vivre avec son épouse, Jennifer. Le 1er janvier 2001, Harry et Jennifer ont divorcé. En vertu du décret de divorce, Jennifer est autorisée à vivre dans la maison jusqu’au 1er février 2002. Harry vend la maison le 1er mars 2002. Harry et Jennifer pourraient tous deux satisfaire aux exigences de propriété et d’utilisation de deux ans. Bien que Harry ait vécu dans la maison pendant seulement 12 mois, S’il continue de le posséder, il est également considéré comme ayant vécu dans la maison pendant les 13 mois où Jennifer y a vécu., Si Jennifer est propriétaire de la résidence après le 1er janvier 2001, sa période de propriété comprend celle de Harry du 1er janvier 2000 au 1er janvier 2001.

de Planification de la stratégie. Les CPA pourraient recommander que les propriétaires qui divorcent et qui n’ont pas satisfait aux exigences de propriété et d’utilisation de deux ans envisagent que le décret de divorce ou de séparation exige qu’un conjoint reste dans la maison jusqu’à ce que l’exigence d’utilisation de deux ans soit satisfaite.,

restrictions prévues par l’article 121
Le projet de règlement prévoit trois grandes limites à la capacité d’un contribuable de demander l’exclusion prévue par l’article 121:

interdiction d’utiliser ou d’utiliser partiellement la maison à titre de non-Résidence.

une limitation globale en dollars.

la limitation une fois tous les deux ans.

interdiction d’utilisation en tant que non-Résidence., Si un contribuable utilise également une maison à des fins autres que sa résidence principale, l’exclusion des gains ne s’applique pas à la mesure de l’amortissement pris sur la maison après le 6 mai 1997.

exemple. Le 1er janvier 1998, Kelly a acheté une maison et l’a louée à des locataires pendant deux ans. Pendant la période de location, Kelly prend des déductions pour amortissement de 14 000$. Le 1er janvier 2000, Kelly emménage dans la maison et commence à l’utiliser comme résidence principale. Le 1er février 2002, après avoir été propriétaire de la maison et l’avoir utilisée comme résidence principale pendant plus de deux ans, il la vend avec un gain de 40 000$., Seulement 26 000 $(gain réalisé de 40 000 minus moins amortissement de 14 000$) du gain est admissible à l’exclusion. Kelly doit reconnaître les 14 000 remaining restants. Aux fins de L’article 1(h) de L’IRC, Le gain est un gain non récupéré de L’article 1250 de L’IRC.

Si un contribuable utilise une maison partiellement à des fins commerciales, seule la partie du gain attribuable à la partie résidentielle de la maison est exclue du revenu. De plus, l’exclusion du gain ne s’applique pas dans la mesure où l’amortissement admissible après le 6 mai 1997, à l’égard de la maison, excède le gain sur la maison attribuable à la partie à usage d’entreprise., Par conséquent, l’amortissement antérieur au 7 mai 1997 ne réduit en aucune circonstance le montant du gain exclu en vertu de l’article 121 sur la partie résidentielle. Cependant, après le 6 mai 1997, l’amortissement admissible pour l’utilisation non résidentielle peut déclencher une reconnaissance de gain sur la partie de la maison à usage résidentiel.

exemple. Leann utilisé 10% de sa maison comme bureau pour une entreprise. Elle a possédé et utilisé la maison comme résidence principale pendant au moins deux ans au cours de la période de cinq ans avant de la vendre. L’exclusion de gain ne s’applique pas à 10% du gain.

exemple., Le 1er janvier 1999, Morton a acheté une maison qu’il a utilisée partiellement à des fins commerciales. Il vend la maison le 1er janvier 2002 après l’avoir possédée et utilisée pendant trois ans. Morton réalise un gain de 40 000 $sur la vente, dont 30 000 attributable sont attribuables à la partie résidentielle de la maison et 10 000 to à la partie commerciale. Ses déductions pour amortissement sur la maison totalisent 12 000$., Le gain sur la partie résidentielle de la maison admissible à l’exclusion (30 000$) est réduit de 2 000 the, soit l’excédent des déductions pour amortissement sur le gain sur la partie commerciale de la maison (amortissement de 12 000 minus moins gain de 10 000$). Par conséquent, Morton exclura 28 000 $(30 000 minus moins 2 000$) du revenu, mais inclura 12 000.. Pour l’application de l’alinéa 1H), les 12 000 $à inclure dans le revenu sont considérés comme des gains non comptabilisés au titre de l’article 1250., Toutefois, si Morton avait pris des déductions pour amortissement de 7 000$, le gain sur la partie résidentielle de la maison admissible à l’exclusion (30 000$) ne serait pas réduit parce que les déductions pour amortissement de Morton (7 000 mort) ne dépassaient pas le gain sur la partie commerciale de la maison (10 000$). Par conséquent, il exclurait 30 000 $du revenu mais inclurait 10 000..

limitation globale en dollars. L’exclusion de gain maximum pour un contribuable particulier est de 250 000$., Les contribuables qui possèdent conjointement une résidence principale, mais produisent des déclarations distinctes, peuvent chacun exclure jusqu’à 250 000 $du gain attribuable à leur intérêt dans la maison. Un mari et sa femme qui produisent une déclaration conjointe peuvent exclure jusqu’à 500 000 $du gain si

L’un ou l’autre des époux satisfait à l’exigence de propriété de deux ans.

les deux conjoints satisfont à l’exigence d’utilisation de deux ans.

aucun des conjoints n’a exclu le gain d’une vente ou d’un échange antérieur d’une résidence principale au cours des deux dernières années.,

Si les contribuables ne satisfont pas à l’une de ces exigences, le montant maximal d’exclusion qu’un couple marié peut demander dans une déclaration conjointe est la somme du montant d’exclusion de chaque conjoint, déterminé comme si (1) les conjoints n’étaient pas mariés et (2) chaque conjoint était propriétaire de la maison pendant la période où l’un Bien que la propriété d’un conjoint soit attribuée à l’autre aux fins de la détermination d’une exclusion calculée séparément, les deux conjoints doivent en fait utiliser la maison comme résidence principale pour être admissibles à leur propre exclusion de 250 000$.

exemple., Nancy et Oscar se marient en 2001 et emménagent dans un appartement. Le couple possédait et utilisait chacun séparément une maison pendant au moins deux ans avant de se marier. Nancy et Oscar vendent leurs maisons séparées en 2002. Nancy réalise un gain de 225 000 $sur la vente de sa maison et Oscar réalise un gain de 275 000 $sur sa vente. Bien que Nancy et Oscar ne satisfassent pas aux exigences pour exclure jusqu’à 500 000 gain de gain sur leur déclaration conjointe, chaque conjoint peut exclure jusqu’à 250 000.. Par conséquent, Nancy et Oscar excluront 225 000 $de la vente de la maison de Nancy et 250 000 $de la vente de la maison D’Oscar., Parce Qu’Oscar ne peut pas utiliser L’exclusion inutilisée de Nancy, le couple doit inclure 25 000 $du gain sur sa maison en revenu. Le résultat serait le même si Nancy et Oscar avaient chacun vendu leur maison avant de se marier.

de Planification de la stratégie. Si un couple marié possède chacun une maison avant son mariage et qu’une maison peut être vendue à un gain supérieur à 250 000$, le CPAs devrait recommander la maison qui entraînerait le gain le plus faible à vendre., Si le couple emménage ensuite dans la maison qui pourrait générer un gain supérieur à 250 000 $et y vit pendant au moins deux ans, le couple serait admissible à l’exclusion de 500 000 as tant que cette vente n’a pas lieu dans les deux ans suivant la première vente. Dans l’exemple ci-dessus, si Nancy et Oscar vendent la maison de Nancy et vivent dans la maison D’Oscar pendant au moins deux ans avant de la vendre, la totalité du gain de 275 000 $serait exclue du revenu si la maison est vendue au moins deux ans après la vente de la maison de Nancy.,

Si un couple marié satisfait aux exigences de propriété et d’utilisation pour être admissible à l’exclusion de gain de 500 000 $et qu’un conjoint décède, l’exclusion de 500 000 if continuera de s’appliquer si le conjoint survivant vend la maison au cours d’une année où il peut produire une déclaration conjointe avec le conjoint décédé. De plus, si le conjoint survivant ne s’est pas remarié, la propriété et l’utilisation du conjoint décédé comme résidence principale sont attribuées au survivant.

exemple. Peter et Quill, un couple marié, possèdent et utilisent leur maison comme résidence principale depuis 1998. Pierre meurt le 1er juin 2002., Le 1er novembre 2002, Quill vend la maison à un gain de 280 000$. La totalité de 280 000 $est admissible à l’exclusion des gains si elle produit une déclaration conjointe pour 2002. Toutefois, si Quill vend la maison le 10 janvier 2003, seulement 250 000 $du gain est admissible à l’exclusion parce que Peter et Quill ne peuvent produire une déclaration conjointe en 2003.

de Planification de la stratégie. Si un défunt était le seul propriétaire d’une maison, La base du bien sera sa juste valeur marchande à la date du décès., Par conséquent, en vertu de la loi actuelle, toute augmentation de valeur jusqu’à la date du décès échappe à l’impôt sur le revenu et l’exclusion des gains ne serait pas importante. Si la maison est détenue conjointement, la base de la moitié de la maison du défunt est sa juste valeur marchande à la date du décès. L’augmentation de valeur sur cette moitié de la maison échappe à l’impôt sur le revenu, et la vente de la maison dans l’Année du décès n’est pertinente que si la part du conjoint survivant de l’augmentation de valeur dépasse 250 000$., Si la maison appartient entièrement au conjoint survivant et que la valeur de la maison a augmenté de plus de 250 000$, la vendre dans l’Année du décès permettrait au conjoint survivant de conserver l’exclusion de 500 000..

une limite tous les deux ans. Un contribuable ne peut pas utiliser l’exclusion de gain si, au cours de la période de deux ans se terminant à la date de la vente ou de l’échange, il a vendu une autre maison et exclu le gain sur cette maison. Cependant, comme indiqué ci-dessous, une exclusion réduite peut être autorisée.

exemple. Robert achète une maison, qu’il utilise comme résidence principale en 1999 et 2000., En 2001, il achète un condo qu’il utilise comme résidence principale en 2001 et 2002. Il vend ensuite la maison d’origine en 2002 et exclut ce gain du revenu. Si Robert vend le condo en 2003, il ne peut exclure le gain sur cette vente—même s’il satisfait aux exigences de propriété et d’utilisation de deux ans-parce qu’il a exclu le gain sur la vente de la maison au cours des deux années précédentes.,

EXCLUSION réduite
Les contribuables qui vendent leur résidence principale mais ne satisfont pas aux exigences de propriété et d’utilisation, ou qui vendent leur maison dans les deux ans suivant la vente d’une autre maison, peuvent être admissibles à une exclusion réduite. L’exclusion réduite est disponible si un changement de lieu d’emploi, de santé ou des circonstances imprévues ont nécessité la vente. Ni L’Internal Revenue Code ni le règlement proposé ne définissent le changement de lieu d’emploi, les problèmes de santé ou les circonstances imprévues qui permettraient aux contribuables de se qualifier pour l’exclusion réduite.,

Les APC calculeraient l’exclusion réduite en multipliant la limite maximale (250 000$ou 500 000 for pour les contribuables mariés admissibles) par une fraction. Le numérateur de la fraction est le plus court des deux montants suivants: (1) le moment où le contribuable était propriétaire de la maison au cours de la période de cinq ans se terminant à la date de la vente de la maison, (2) le moment où le contribuable a utilisé la maison au cours de la période de cinq ans se terminant à la date de la vente ou (3) le moment entre la date de la vente antérieure pour laquelle le gain a été exclu et la date de la vente en cours., Le numérateur et le dénominateur sont exprimés en jours ou en mois. Si la mesure est Jours, le dénominateur est 730 jours (365 jours X 2 ans). Si la mesure est mois, le dénominateur est 24 mois.

exemple. Le 1er janvier 2001, Sally, une contribuable célibataire, achète une maison et l’utilise comme résidence principale. Le 1er juillet 2002, 18 mois plus tard, Sally vend la maison parce que son employeur la transfère à un bureau dans un autre État. Sally peut exclure jusqu’à 187 500 $(250 000 X 18/24) du gain sur la vente de sa maison.

exemple., Le 1er janvier 1999, Tom achète et commence à vivre dans une maison. Le 1er janvier 2001, Tom épouse Ursula et elle emménage chez Tom. Le 1er janvier 2002 (12 mois après Qu’Ursula a commencé à résider dans la maison), ils vendent la maison parce que leurs employeurs les transfèrent dans un autre État. Parce que seul Tom a satisfait à l’exigence d’utilisation de deux ans, le couple ne peut pas utiliser l’exclusion de 500 000$. Au contraire, leur exclusion est déterminée en calculant le montant de limitation pour chaque conjoint comme s’ils n’avaient pas été mariés., Par conséquent, Tom peut exclure jusqu’à 250 000 $de gain parce qu’il répond à la fois aux exigences de propriété et d’utilisation. Bien Qu’Ursula ne réponde pas à ces exigences d’utilisation, elle peut demander l’exclusion réduite parce que la vente est due à un changement d’emploi. Ursula peut exclure jusqu’à 125 000 $(250 000 X 12/24) du gain. Par conséquent, Tom et Ursula peuvent réclamer une exclusion combinée de 375 000$.

Observation., Étant donné que l’exclusion réduite est calculée en multipliant l’exclusion, plutôt que le gain, par la fraction appropriée, les CPAs constateront que la disposition d’exclusion réduite permet d’exclure complètement la plupart des gains du revenu.

CONVERSIONS involontaires
Le Gain d’une conversion involontaire (telle que la destruction, le vol, la saisie, la réquisition ou la condamnation) d’une maison est admissible à l’exclusion du gain. En appliquant les règles de L’article 1033 du CEI (conversions involontaires), le montant réalisé est réduit du gain exclu en vertu de l’article 121., Si le contribuable acquiert une maison de remplacement, la période de propriété et d’utilisation de la maison convertie est reportée à la maison de remplacement si la base de cette maison est déterminée en utilisant les règles de conversion involontaire de l’alinéa 1033b). Vraisemblablement, une conversion involontaire représentera une circonstance imprévue qui permet aux contribuables d’être admissibles à une exclusion réduite même si elle survient dans les deux ans suivant une autre disposition., Cependant, l’IRS considère qu’un contribuable ne peut pas Demander une exclusion fondée sur des circonstances imprévues jusqu’à ce qu’il publie des règlements définitifs ou d’autres directives sur la question.

exemple. Le 1er janvier 1992, Victor acquiert et commence à vivre dans une maison qui coûte 50 000$. Le 1er janvier 2002, une tornade détruit la maison. Victor reçoit 350 000 $d’une compagnie d’assurance et, par conséquent, a un gain réalisé de 300 000 $(produit d’assurance de 350 000 minus moins coût de base de 50 000$). La destruction de la maison est admissible à l’exclusion des gains en vertu de l’article 121 et de l’article 1033., Victor achète ensuite une nouvelle maison pour 80 000$. Parce qu’il ne peut exclure jusqu’à 250 000 $de gain en vertu de l’article 121 du règlement, aux fins de l’article 1033, le montant réalisé est de 100 000 $(350 000$pour un produit d’assurance de moins de 250 000 $à l’article 121 de l’exclusion) et le gain est de 50 000 $(100 000$en montant réalisé moins de 50 000 $à la maison originaux du coût de base). Comme Victor a acheté une maison de remplacement pour 80 000$, il reconnaît un gain de 20 000 $(Montant de 100 000 realized réalisé moins le coût de la maison de remplacement de 80 000$). Les 30 000 remaining restants (gain réalisé de 50 000 minus moins gain constaté de 20 000 gain) sont reportés., La base de la maison de remplacement est de 50 000 $(coût de 80 000 minus moins gain différé de 30 000$). La période de propriété et d’utilisation de 10 ans de Victor de la maison d’origine sera reportée à la maison de remplacement.

QUESTIONS encore sans réponse
Le projet de règlement fournit de nombreux exemples et interprétations utiles qui clarifient les règles permettant aux contribuables d’exclure du revenu le gain sur la vente de leur maison. Cependant, des questions restent sans réponse., En particulier, les trois situations (un changement de lieu d’emploi, des problèmes de santé et des circonstances imprévues) qui permettent aux contribuables de se qualifier pour l’exclusion réduite ne sont pas définies. On espère que L’IRS clarifiera ces éléments dans le règlement final. Les CPA voudront examiner ces règles de vente de maison avec leurs clients et suggérer des stratégies de planification fiscale pour s’assurer qu’elles maximisent l’exclusion des gains.,

Vente à Domicile Gagner de l’Exclusion Bases qu’est-Ce? la résidence principale d’un contribuable, déterminée par l’occupation physique. Qui est admissible? les Contribuables qui possèdent et utilisent une maison comme résidence principale pendant au moins deux ans au cours des cinq années précédant l’aliénation. Comment bien qualifie?, un gain pouvant aller jusqu’à 250 000 per par contribuable (500 000 for pour les contribuables mariés déclarant conjointement). Quand un gain de qualifier? lors de la vente, de l’échange ou de la conversion involontaire d’une résidence principale (limitée à une fois tous les deux ans). conséquences Fiscales? le gain exclu est définitivement exclu du revenu, sans rajustement de base pour une maison de remplacement.