La litispendance est l’un des moins bien compris des outils en litige immobilier en Californie. Les Clients dans les litiges immobiliers demandent souvent que leur avocat immobilier mettre un lis pendens sur la propriété de l’adversaire, généralement comme un moyen de faire pression sur l’adversaire pour régler le procès. Cependant, chaque client (et chaque avocat en litige immobilier) doit comprendre quand un lis pendens est supportable et quand il ne l’est pas.

qu’Est-Ce que d’Une Litispendance?

un lis pendens est un avis d’Action en cours., Il s’agit d’un document enregistré auprès du County Recorder comme moyen d’informer les acheteurs potentiels d’une propriété qu’il y a une poursuite impliquant la propriété. Cependant, une partie ne peut pas déposer une plainte dans tous les cas ayant trait à des biens. Le procès doit impliquer une « réclamation de biens immobiliers »., Le code de Procédure Civile de la Californie définit une réclamation immobilière comme une cause d’action qui, si elle est méritoire, affecterait (1) le titre ou le droit de possession d’un bien immobilier spécifique ou (b) l’utilisation d’une servitude identifiée dans le plaidoyer, autre qu’une servitude obtenue en vertu d’une loi par un service public réglementé.
l’exemple Le plus commun d’un procès dans lequel une litispendance est approprié serait une action pour rupture de contrat impliquant l’achat et la vente d’une propriété., Dans le cas où un acheteur conclut un contrat d’achat d’un bâtiment et que le vendeur viole ce contrat, l’acheteur a le droit de faire exécuter spécifiquement ce contrat. Alors que la plupart des actions de rupture de contrat sont des actions pour de l’argent, l’immobilier est considéré comme unique en Californie. Une partie peut donc demander au tribunal de forcer effectivement l’autre partie à conclure la vente plutôt que de simplement accorder des dommages-intérêts. Cela s’appelle de performance spécifiques.,

L’Effet D’Une Litispendance

d’Une litispendance est lui-même qu’un document de deux pages qui affirme qu’il y a un procès impliquant une propriété particulière. Cependant, l’effet de la litispendance peut être dévastateur. En pratique, les lis pendens empêcheront une partie de vendre ou de refinancer ses biens. Dans toute transaction d’achat et de vente, la recherche de titre sur la propriété révélera les lis pendens. Quelle que soit la validité de ce lis pendens, tout acheteur ou prêteur potentiel exigera que le lis pendens soit libéré avant que la transaction puisse être complétée., Le plus souvent, l’acheteur annulera simplement la transaction et cherchera une autre propriété à acheter. Pour un investisseur, chaque mois où une propriété est vide et invendue peut impliquer des milliers de dollars en frais de port. Pour le vendeur qui a déjà conclu un contrat d’achat d’un autre bien, les lis pendens peuvent empêcher la vente du premier bien et donc faire dérailler l’achat du nouveau bien.,

l’Abus de la Litispendance Statut

en Raison de l’effet dévastateur qu’un tort a enregistré litispendance peut avoir, les tribunaux reconnaissent qu’une partie peut abuser de la litispendance statut par le dépôt d’une litispendance dans un cas qui n’impliquent pas une propriété réelle demande. Le Code de procédure civile prévoit une procédure de radiation et de recouvrement des honoraires d’avocat. Cependant, même ce processus implique six à huit semaines de litiges supplémentaires avant que le lis pendens soit libéré et que la propriété soit autorisée à être vendue., Même une partie qui a réussi à effacer un lis pendens aura été bloqué de vendre la propriété pour un maximum de deux mois.

Conclusion

Les avocats en immobilier qui plaident en faveur de questions de propriété doivent comprendre quand un litige est approprié et quand il est inapproprié. Un lis pendens ne devrait pas être utilisé pour faire pression sur un propriétaire, mais il est clair que la loi est abusée à plusieurs reprises dans les litiges immobiliers.