souvenez-vous de votre ancienne petite amie the celle avec le rire agaçant? Vous l’avez supporté parce qu’elle était gentille, mais un jour vous avez rencontré cette nouvelle fille, et elle était tout ce que vous avez toujours voulu. Le meilleur de tous, la nouvelle fille a commencé à montrer des signes précis d « intérêt et voulait sortir avec date mais vous aviez un problème: vous aviez toujours l » ancienne petite amie.,

bien que ce drame ne se déroule pas dans la vie de tous les lycéens, quelque chose de similaire arrive à la plupart des adultes — mais plutôt qu’aux copines… il est des maisons.

Vous achetez une maison, et c’est très bien, mais alors vous devez passer à une autre propriété. Peut-être que c’est par choix ou peut-être que votre travail vous oblige à déménager. De toute façon, vous avez le même problème que cet amoureux du lycée: que faites-vous de la vieille maison de petite amie?,

tout en essayant de sortir avec deux filles à la fois peut s’avérer difficile, posséder deux maisons peut réellement fonctionner et être rentable si vous décidez de louer la maison précédente. En gardant la maison, vous pouvez commencer à construire une richesse sérieuse grâce aux flux de trésorerie et aux capitaux propres.

Montre sur Forbes:

Mais comment savez-vous si c’est la bonne décision?

devriez-vous simplement vendre la maison et passer à autre chose? Ou devriez-vous louer? Comme avec la plupart des questions immobilières, ce ne sont pas des questions universelles « bonnes ou mauvaises », mais une fois que vous comprenez les options, vous pouvez faire le meilleur choix pour votre situation.,

ci-dessous, je vais discuter de cinq facteurs à prendre en compte pour décider de vendre ou de louer votre maison.

1. Est-Ce Que Cette Propriété Flux De Trésorerie?

La première chose à regarder au moment de décider de louer votre maison ou de vendre il est de regarder les mathématiques. Je sais, les mathématiques n’étaient probablement pas votre matière préférée à l’école, mais heureusement, cela ne nécessite rien de plus qu’un esprit de cinquième année pour comprendre les mathématiques de l’investissement immobilier.

tout d’abord, demandez-vous: cette propriété produira-t-elle des flux de trésorerie positifs?,

en d’autres termes, lorsque cette propriété est louée, et je déduit toutes les dépenses associées à la propriété (hypothèque, taxes, Assurance, Services publics, Gestion, vacance, réparations, HOAs, etc.), la propriété produira-t-elle un bénéfice mensuel ou une perte? Si vous envisagez une perte, envisagez de vendre.

pour en savoir plus sur l’analyse des propriétés, lisez mon guide ultime sur L’analyse des propriétés locatives.

2. Mon Retour sur Investissement?,

ensuite, considérez combien vous profiteriez si vous vendiez la propriété aujourd’hui, en supposant que vous perdiez environ 10% en frais d’agent, frais de clôture et autres frais de vente. Si vous voulez faire peu ou rien, il peut être avantageux de conserver la propriété, en attendant que le marché s’améliore au fil du temps. Cela est particulièrement vrai si la propriété fournira des flux de trésorerie positifs dans l’intervalle.

Si vous réalisez un profit en vendant, considérez votre retour sur investissement., Par exemple, si vous pouviez faire 100 000 profit de profit en vendant votre maison et que vous n’atteigniez que 1 000 per par année en flux de trésorerie, c’est un retour sur investissement de 1%. Je préférerais de loin prendre ce bénéfice de 100 000 $et l’investir dans quelque chose d’autre qui pourrait me donner un rendement plus élevé.

3. Considérez les impôts

Le Gouvernement des États-Unis fait beaucoup de choses avec lesquelles je ne suis pas d’accord, mais une chose qu’ils font que j’aime absolument est l’exclusion potentielle de payer l’impôt sur les gains en capital sur la vente de votre résidence principale.,

Normalement, si vous vendez un bien immobilier et faites un profit, vous devrez payer l’impôt sur les gains en capital sur la vente, qui peut aller jusqu’à 20% selon votre tranche d’imposition. Cependant, L’IRS permet aux propriétaires (désolé, les investisseurs!) pour exclure la vente d’une résidence principale jusqu’à concurrence de 250 000 $(ou 500 000 if Si vous êtes marié et que vous déclarez conjointement) si vous avez vécu dans la maison pendant au moins deux des cinq dernières années.

regardons un autre exemple où cela pourrait être utile. Bob et Marge ont acheté leur maison en 1990 pour 150 000$. Aujourd’hui, ils peuvent vendre la propriété pour 5 500,000, compensation $300,000 après les frais de vente., S’ils gardent la maison en location pendant, disons, cinq ans, puis la vendent, ils devront potentiellement 60 000 taxes en taxes. Mais s’ils vendent maintenant, ils peuvent potentiellement garder ce bénéfice de 300 000 $sans payer d’impôt sur les gains en capital.

bien sûr, en gardant la propriété, il y a toujours la probabilité que la propriété appréciera en valeur supérieure à ce que la taxe aurait été, mais il n’y a aucune garantie en ce qui concerne les valeurs immobilières.,

(et je ne suis pas un CPA, alors pour en savoir plus sur cette éventuelle exclusion fiscale des gains en capital, consultez un conseiller fiscal ou lisez les règles de l’IRS sur le sujet.)

4. L’Avenir s’annonce prometteur?

un autre facteur important à prendre en compte pour décider de louer ou de vendre votre maison serait de mettre votre boule de cristal et de regarder vers l’avenir. À quoi ressemblent les cinq, dix, vingt prochaines années pour l’emplacement de votre maison? Sont des choses à améliorer? Votre quartier diminution de la valeur? Si l’avenir semble sombre, envisagez de vendre maintenant pour éviter les problèmes plus tard.,

bien sûr, nous n’avons pas de boules de cristal, mais essayer de jauger où va le marché n’est pas impossible. Jetez un oeil à la croissance de votre ville — est-il éloigne de vous ou envers vous? Les entreprises déménagent – elles dans votre région? Les maisons sont-elles réparées ou laissées pourrir? Vous ne pouvez pas savoir avec certitude à 100%, mais en analysant les tendances actuelles de votre marché, vous pouvez prendre une décision plus éclairée sur le maintien ou la vente maintenant.

5. Pouvez-Vous Gérer Les Locataires?

Enfin, demandez-vous: Êtes-vous prêt à être un propriétaire?, Parce qu’honnêtement, beaucoup de gens ne sont tout simplement pas faits pour la vie. Alors que certains locataires sont un rêve à gérer, d’autres nécessitent beaucoup de temps et de patience pour faire face. La semaine dernière, j’ai dû faire face à l’expulsion d’un « collecteur d’ordures. »Il n’était pas jolie.

heureusement, le landlording est une compétence qui peut être apprise et améliorée. Tous les nouveaux propriétaires font des erreurs, mais si vous êtes le genre de personne qui est prêt à apprendre, vous ferez bien.

de plus, ce n’est pas parce que vous possédez des propriétés locatives que vous devez être la personne qui traite avec les locataires., Des sociétés de gestion immobilière professionnelles existent dans presque toutes les villes, et si vous pouvez trouver un excellent gestionnaire, elles peuvent réduire au minimum le stress de la propriété locative (moyennant des frais, bien sûr!).

alors, devriez-vous louer ou vendre votre maison?

Contrairement aux copines du lycée, l’immobilier vous permet de garder l’ancien et le nouveau. Mais décider de louer votre maison ou de la vendre est un choix que vous seul pouvez faire après avoir pesé toutes les options.,

Si vous essayez de prendre cette décision dès maintenant, examinez les cinq facteurs décrits ci-dessus et faites le choix qui convient le mieux à vous, à votre famille et à votre avenir financier.