los conceptos básicos de comprar un tiempo compartido

Hay dos opciones básicas de propiedad de vacaciones disponibles: Tiempo Compartido y planes de intervalo de vacaciones. El valor de estas opciones está en su uso como destinos de vacaciones, no como inversiones. Debido a que hay tantos planes de tiempo compartido e intervalos de vacaciones disponibles, es probable que el valor de reventa sea mucho más bajo que lo que pagó. Tanto un plan de tiempo compartido como un plan de intervalo de vacaciones requieren que pague un precio de compra inicial y tarifas de mantenimiento periódicas., El precio de compra inicial puede pagarse de una vez o con el tiempo; es probable que las tarifas de mantenimiento periódico aumenten cada año.

propiedad cedida de tiempo compartido. En un tiempo compartido, usted es dueño de su unidad de vacaciones por el resto de su vida, por el número de años especificados en su contrato de compra, o hasta que la venda. Su interés se considera legalmente propiedad real. Usted compra el derecho de usar una unidad específica en un momento específico cada año, y puede alquilar, vender, intercambiar o legar su unidad específica de tiempo compartido. Usted y los otros propietarios de tiempo compartido poseen colectivamente la propiedad del resort.,

a menos que haya comprado el tiempo compartido directamente por dinero en efectivo, usted es responsable de pagar la hipoteca mensual. Independientemente de cómo compró el tiempo compartido, también es responsable de pagar una tarifa de mantenimiento anual; los impuestos a la propiedad pueden ser adicionales. Los propietarios comparten el uso y el mantenimiento de las unidades y de los terrenos comunes de la propiedad del resort. Una asociación de propietarios por lo general se encarga de la gestión del complejo. Los propietarios de tiempo compartido eligen a los funcionarios y controlan los gastos, el mantenimiento de la propiedad del resort y la selección de la compañía de administración del resort.,

opción de intervalo de vacaciones «derecho de uso». En esta opción, un desarrollador es propietario del complejo, que se compone de condominios o unidades. Cada condominio o unidad se divide en» intervalos», ya sea por semanas o el equivalente en puntos. Usted compra el derecho a usar un intervalo en el resort durante un número específico de años, generalmente entre 10 y 50 años. El interés que usted posee se considera legalmente propiedad personal. La unidad específica que utiliza en el resort puede no ser la misma cada año., Además del precio por el derecho a usar un intervalo, usted paga una tarifa de mantenimiento anual que es probable que aumente cada año.

dentro de la opción «derecho de uso», varios planes pueden afectar su capacidad de usar una unidad:

• Tiempo fijo o flotante. En una opción de tiempo fijo, usted compra la unidad para su uso durante una semana específica del año. En una opción de tiempo flotante, utiliza la unidad dentro de una determinada temporada del año, reservando el tiempo que desee con anticipación; la confirmación generalmente se proporciona por orden de llegada.
• propiedad fraccionada., En lugar de una semana anual, compra una gran parte del tiempo de propiedad de vacaciones, generalmente hasta 26 semanas.
• titularidad Bienal. Usas una unidad de resort cada dos años.
• bloqueo o bloqueo. Usted ocupa una parte de la unidad y ofrece el espacio restante para alquiler o intercambio. Estas unidades suelen tener dos o tres dormitorios y baños.
• planes de vacaciones basados en puntos. Usted compra un cierto número de puntos y los intercambia por el derecho a usar un intervalo en uno o más resorts., En un plan de vacaciones basado en puntos (a veces llamado Club de vacaciones), el número de puntos que necesita para usar un intervalo varía según la duración de la estadía, el tamaño de la unidad, la ubicación del resort y cuándo desea usarlo.

antes de comprar un tiempo compartido

en el cálculo del costo total de un tiempo compartido o plan de vacaciones, incluya los pagos y gastos hipotecarios, como los costos de viaje, las tarifas de mantenimiento e impuestos anuales, los costos de cierre, las comisiones de los corredores y los cargos financieros., Las tarifas de mantenimiento pueden aumentar a tasas iguales o superiores a la inflación, así que pregunte si su plan tiene un límite de tarifas. Debe pagar tarifas e impuestos, independientemente de si usa la unidad.

para ayudar a evaluar la compra, compare estos costos con el costo de alquilar alojamientos similares con servicios similares en la misma ubicación para el mismo período de tiempo. Si usted encuentra que la compra de un tiempo compartido o plan de vacaciones tiene sentido, comparación de compras es su próximo paso.

• Evaluar la ubicación y calidad del resort, así como la disponibilidad de unidades., Visite las instalaciones y hable con los propietarios actuales de tiempo compartido o planes de vacaciones sobre sus experiencias. Los agentes inmobiliarios locales también pueden ser buenas fuentes de información. Verifique si hay quejas sobre el desarrollador y la compañía de administración del resort con el Fiscal General del estado y los funcionarios locales de Protección al consumidor.
• investigue el historial del vendedor, desarrollador y empresa de gestión antes de comprar. Solicite una copia del presupuesto de mantenimiento actual de la propiedad. Investigar las políticas de administración, reparación y reemplazo de muebles, y los horarios de los servicios prometidos., También puede buscar quejas en línea.
• obtenga un control de todas las obligaciones y beneficios de la compra de tiempo compartido o plan de vacaciones. ¿Todo lo que el vendedor promete está escrito en el contrato? Si no, aléjate de la venta.
• No actúe por impulso o bajo presión. Se pueden ofrecer incentivos de compra mientras viaja o se hospeda en un resort. Si bien estos bonos pueden presentar un buen valor, el momento de una compra es su decisión., Usted tiene el derecho de obtener todas las promesas y representaciones por escrito, así como una declaración de oferta pública y otros documentos relevantes.
• estudie el papeleo fuera del entorno de presentación y, si es posible, pídale a alguien que conozca los contratos y los bienes raíces que lo revise antes de tomar una decisión.
• obtenga el nombre y el número de teléfono de alguien en la empresa que pueda responder a sus preguntas, antes, durante y después de la presentación de ventas, y después de su compra.,
• pregunte sobre su capacidad para cancelar el contrato, a veces referido como un » derecho de rescisión.»Muchos estados — y tal vez su contrato-le dan un derecho de rescisión, pero la cantidad de tiempo que tiene para cancelar puede variar. La ley estatal o su contrato también pueden especificar un «período de reflexión», es decir, cuánto tiempo tiene que cancelar el Acuerdo una vez que haya firmado los papeles. Si la ley no requiere un derecho de rescisión o un período de reflexión, solicite que se incluya en su contrato.,
• si, por alguna razón, decide cancelar la compra — ya sea a través de su contrato o ley estatal — hágalo por escrito. Envíe su carta por correo certificado y solicite un acuse de recibo para que pueda documentar lo que el vendedor recibió. Guarde copias de su carta y de cualquier adjunto. Usted debe recibir un reembolso inmediato de cualquier dinero que pagó, según lo dispuesto por la ley.
• Use una cuenta de FIDEICOMISO si está comprando una propiedad sin desarrollar, y obtenga un compromiso por escrito del vendedor de que las instalaciones se terminarán como se prometió., Esa es una forma de ayudar a proteger sus derechos contractuales si el desarrollador falla. Asegúrese de que su contrato incluya cláusulas de «no perturbación» y «incumplimiento».»Una cláusula de no perturbación garantiza que podrá usar su unidad o intervalo si el desarrollador o la empresa de gestión se declara en quiebra o incumple. Una cláusula de incumplimiento le permite conservar sus derechos, incluso si su contrato es comprado por un tercero. Es posible que desee comunicarse con un abogado que le pueda proporcionar más información sobre estas disposiciones.,

tenga cuidado con las ofertas para comprar tiempos compartidos o planes de vacaciones en países extranjeros. Si firma un contrato fuera de los EE.UU. para un plan de tiempo compartido o vacaciones en otro país, no está protegido por las leyes de los EE.UU.

sistemas de intercambio de tiempo compartido

un intercambio permite a un propietario de tiempo compartido o plan de vacaciones intercambiar unidades con otro propietario que tenga una unidad equivalente en un resort afiliado dentro del sistema. Así es como funciona: un desarrollador de resort tiene una relación con una compañía de intercambio, que administra el servicio para los propietarios del resort., Los propietarios se convierten en miembros del sistema de intercambio cuando compran su tiempo compartido o plan de vacaciones. En la mayoría de los resorts, el desarrollador paga por el primer año de membresía de cada nuevo miembro en la compañía de intercambio, pero los miembros pagan a la compañía de intercambio directamente después de eso.

para participar, un miembro debe depositar una unidad en el inventario de semanas disponibles para el intercambio de la compañía de intercambio. Cuando un miembro toma una semana del inventario, la compañía de intercambio cobra una tarifa.,

en un sistema de intercambio basado en puntos, el intervalo se coloca automáticamente en el sistema de inventario durante un período especificado cuando el miembro se une. Los valores de puntos se asignan a las unidades en función de la duración de la estancia, la ubicación, el tamaño de la unidad y la estacionalidad. Los miembros que tienen suficientes puntos para asegurar el alojamiento de vacaciones que desean pueden reservarlos según el espacio disponible. Es posible que los miembros que no tienen suficientes puntos quieran investigar programas que permitan acumular puntos del año anterior, avanzar puntos o incluso «alquilar» puntos adicionales para compensar las diferencias.,

Si el sistema de intercambio funciona satisfactoriamente para los propietarios es otro problema a considerar antes de comprar. Tenga en cuenta que pagará todas las tarifas e impuestos en un programa de intercambio, ya sea que use su unidad o la de otra persona.

venta de un tiempo compartido a través de un revendedor

Si está pensando en vender un tiempo compartido, la FTC le advierte que corredores y agentes que se especializan en la reventa de tiempos compartidos., Pueden afirmar que el mercado en su área está «caliente» y que están abrumados con las solicitudes de los compradores. Algunos incluso pueden decir que tienen compradores listos para comprar su tiempo compartido, o prometen vender su tiempo compartido dentro de un tiempo específico.

si desea vender su tiempo compartido concedido, y una empresa se acerca a usted ofreciéndole revender su tiempo compartido, entre en modo escéptico:

• no acepte nada por teléfono o en línea hasta que haya tenido la oportunidad de consultar al revendedor., Póngase en contacto con el Fiscal General del estado y las agencias locales de Protección al consumidor en el estado donde se encuentra el distribuidor. Pregunte si hay alguna queja en el archivo. También puede buscar quejas en línea.
• pida al vendedor toda la información por escrito.
• pregunte si los agentes del revendedor tienen licencia para vender bienes raíces donde se encuentra su tiempo compartido. Si es así, verifique con la Comisión Estatal de Bienes Raíces. Trate solo con corredores y agentes de bienes raíces con licencia, y solicite referencias de clientes satisfechos.
• pregunte cómo el revendedor anunciará y promocionará la unidad de tiempo compartido., ¿Obtendrás informes de progreso? ¿Con qué frecuencia?
• pregunte sobre tarifas y horarios. Es preferible hacer negocios con un revendedor que cobra su tarifa después de que se venda el tiempo compartido. Si tiene que pagar una tarifa por adelantado, pregunte acerca de los reembolsos. Obtenga políticas y promesas de reembolso por escrito.
• NO asuma que recuperará el precio de compra de su tiempo compartido, especialmente si lo ha poseído durante menos de cinco años y la ubicación es menos que conocida.

si desea tener una idea del valor de un tiempo compartido que le interesa comprar o vender, considere usar un servicio de tasación de tiempo compartido., El tasador debe tener licencia en el estado donde se encuentra el servicio. Consulte con el estado para ver si la licencia está actualizada.

advertencias del contrato

antes de firmar un contrato con un distribuidor, obtenga los detalles de los términos y condiciones del contrato., Debe incluir los servicios que el revendedor realizará; las tarifas, comisiones y otros costos que debe pagar y cuándo; si puede alquilar o vender el tiempo compartido por su cuenta al mismo tiempo que el revendedor está tratando de vender su unidad; la duración o término del contrato para vender su tiempo compartido; y quién es responsable de documentar y cerrar la venta.

si el trato no es lo que esperabas o querías, no firmes el contrato. Negociar cambios o encontrar otro revendedor.

lista de reventa

vender un tiempo compartido es muy parecido a vender cualquier otra pieza de bienes raíces., Pero también debe consultar con el resort para determinar las restricciones, límites o tarifas que podrían afectar su capacidad de revender o transferir la propiedad. Luego, asegúrese de que su documentación esté en orden., Necesitará:

• El nombre, la dirección y el número de teléfono del resort
• La escritura y el contrato o acuerdo de Membresía
• El Acuerdo de financiamiento, si aún está pagando por la propiedad
• información para identificar su interés o membresía
• La afiliación de la compañía de intercambio
• El monto y la fecha de vencimiento de su Cuota de mantenimiento
• El monto de los impuestos inmobiliarios, si se facturan por separado

para obtener más información sobre la propiedad de vacaciones, comuníquese con la American Resort Development Association., Representa la propiedad de vacaciones y las industrias de desarrollo de complejos turísticos. ARDA tiene casi 1,000 miembros, que van desde compañías privadas hasta grandes corporaciones, en los Estados Unidos y en el extranjero.