antes de comprar una propiedad multifamiliar, es esencial determinar cuánto tiempo planea conservarla. Los inversores comerciales y multifamiliares generalmente eligen una de dos estrategias: una estrategia de valor agregado/arreglo y volteo a corto plazo, o una estrategia de compra y retención a largo plazo. Los inversores a corto plazo generalmente esperan comprar una propiedad, hacer mejoras y ajustes que puedan aumentar el ingreso operativo neto (NOI) de la propiedad y revender la propiedad para obtener un beneficio dentro de 1-5 años., En contraste, los inversores de compra y retención generalmente planean mantener la propiedad a largo plazo, por ejemplo, 20-30 años, mientras disfrutan de los ingresos anuales que proporciona. Después de eso, pueden vender la propiedad o, en algunos casos, transmitirla a sus herederos.

si bien un período de tenencia planificado puede cambiar según las preferencias de los inversores o las condiciones del mercado, sigue siendo importante crear una estrategia sólida., Para los inversores que saben que solo estarán sentados en una propiedad a corto plazo, se deben tener en cuenta cosas como las multas por pago anticipado (tarifas por pagar su préstamo antes de tiempo) y si deben tomar un préstamo de tasa fija, tasa ajustable o tasa híbrida ajustable. Por el contrario, a los inversores de compra y retención a largo plazo generalmente les podrían importar menos las multas por pago anticipado y, cuando sea posible, buscarán préstamos a tasa fija a más largo plazo., Aunque los períodos de tenencia a corto y largo plazo pueden ser rentables, si está invirtiendo con uno o más socios, querrá asegurarse de que todos estén en la misma página sobre cuándo se debe vender la propiedad. Por ejemplo, un inversionista que quiere voltear una propiedad en 18 meses probablemente no debería invertir con un socio que quiere que sus nietos hereden Su interés en la propiedad.,

estrategias de valor añadido para la inversión en apartamentos

en muchos casos, los inversores de apartamentos por primera vez querrán buscar una propiedad que necesite mejoras significativas, ya sea en forma de mejoras físicas o una gestión superior. Estas propiedades se conocen generalmente como «valor agregado».»Por ejemplo, un inversor puede querer adquirir una propiedad de apartamentos, reemplazar la compañía de administración, actualizar las unidades, aumentar los alquileres y utilizar otros métodos para reducir costos y aumentar la rentabilidad.,

además, los propietarios pueden desear que los inquilinos paguen por su propio cable (si ya está siendo pagado por el edificio), así como pagar una mayor parte de sus servicios públicos. Otras oportunidades de valor agregado incluyen Encontrar nuevas fuentes complementarias de ingresos para su propiedad, como máquinas expendedoras, cobertizos de almacenamiento o nuevos espacios de estacionamiento. Para las operaciones de valor añadido menos intensivas que solo requieren cantidades menores de capital, los inversores pueden optar por autofinanciar las reparaciones., Sin embargo, para acuerdos de valor agregado más grandes que requieren reparaciones o rehabilitación significativas de la propiedad, un inversionista puede querer obtener financiamiento adicional.

elegir una ubicación

El viejo proverbio «ubicación, Ubicación, ubicación» es igualmente cierto para bienes raíces multifamiliares como lo es para una casa unifamiliar. No importa dónde elija invertir en un apartamento, es extremadamente importante tener confianza en la ubicación que elija., Antes de decidir sobre una ubicación, un inversor debe estar familiarizado con la información del área, incluyendo:

• empleo y datos económicos

• salud económica de los empleadores locales (especialmente para los mercados más pequeños)

• población y tendencias de crecimiento de la población

• delincuencia y datos de seguridad

los inversores deben mirar hacia mercados donde es probable que los valores crezcan significativamente durante el período de tenencia esperado de la propiedad., Por ejemplo, un inversor con un horizonte de 3-4 años puede estar dispuesto a pagar más por un edificio de apartamentos en un área donde los costos están aumentando actualmente. En contraste, un inversor con un horizonte de 20 años puede buscar una propiedad de menor precio en un área que parece posicionada para que el crecimiento comience en los próximos 5-15 años. Si bien es imposible predecir el futuro, crear una serie de suposiciones de mercado informadas puede ayudar a reducir las posibilidades probables. Con el tiempo, eso significa menores riesgos and y mayores ganancias potenciales.,

invertir cerca de su casa

Si bien no es necesariamente ideal comprar una propiedad multifamiliar cerca de su casa actual, hacerlo puede tener ciertos beneficios. Por un lado, es probable que ya esté familiarizado con el mercado local, por lo que puede saber cosas que otros inversores no, lo que le da una cierta ventaja. Además, es más fácil monitorear su propiedad en persona si vive cerca, lo que hace que las cosas sean más convenientes, especialmente si administra su propia propiedad.,

encontrar un corredor de Bienes Raíces comercial

La mayoría de las personas que compran una casa unifamiliar lo harán a través de un agente de bienes raíces; y, de manera similar, la mayoría de los inversores que compran un edificio de apartamentos querrán trabajar con un corredor de bienes raíces comercial. Un buen corredor comercial puede ayudarlo a identificar propiedades de apartamentos de calidad en su área, tendrá una buena comprensión de los fundamentos de inversión en bienes raíces e incluso puede ayudarlo a negociar el precio de venta. Si bien pasar por un corredor generalmente facilitará el proceso de encontrar un edificio, no es la única manera., También es posible que desee ponerse en contacto directamente con los propietarios de edificios de apartamentos en su área para determinar si el propietario está interesado en vender. Esto puede ser un proceso acertado o errado, pero es posible que pueda encontrar una joya oculta de esta manera, especialmente si el vendedor quiere deshacerse de la propiedad rápidamente debido a circunstancias externas.

encontrar un corredor de Préstamos comerciales / multifamiliares

Si va a utilizar un préstamo para comprar su edificio de apartamentos, es posible que desee trabajar con una empresa de corretaje de préstamos multifamiliares y/o asesoría., Si bien depende de cualquier inversor individual si desea usar un corredor o acudir directamente a un prestamista, el uso de un intermediario experimentado puede tener una variedad de beneficios, especialmente para los prestatarios por primera vez. Un buen asesor puede aprovechar su experiencia y relaciones para ayudarlo a seleccionar la mejor opción de financiamiento para su situación y objetivos individuales., También pueden ayudar con los aspectos más onerosos y confusos del proceso de solicitud de préstamo comercial, como la documentación y los informes de terceros, así como la búsqueda de un acuerdo con múltiples prestamistas con el fin de lograr las mejores condiciones para un prestatario.

Este es especialmente el caso de los préstamos multifamiliares Freddie Mac, Fannie Mae y HUD, ya que estos préstamos generalmente implican un proceso de documentación y solicitud más complejo. Las firmas de asesoría de deuda generalmente cobran entre 0.,75% y 2% del monto total del préstamo, lo que puede parecer mucho, pero, en nuestra experiencia, generalmente es una gran inversión. Por supuesto, eso es lo que hacemos, por lo que podemos tener un poco de sesgo, pero, en verdad, obtener el préstamo correcto puede ahorrarle mucho en pagos de intereses, multas por pago anticipado, costos de refinanciación y otras tarifas durante la vida de su inversión.

elegible para un préstamo Multifamiliar

Como hemos mencionado antes, la gran mayoría de los edificios de apartamentos se compran con préstamos., La deuda aumenta el apalancamiento, lo que significa que cuanto menos dinero necesite depositar, más ganancias relativas obtendrá de la inversión. Piénsalo de esta manera: ¿preferirías poner 4 4 y sacar 8 8 más tarde, o preferirías poner 1 1 y sacar los mismos 8 8 más tarde? La mayoría de los inversores inteligentes elegirían la segunda opción, ya que esto significa que podrían reinvertir los otros 3 3 en inversiones igualmente rentables. Mientras que los intereses y las tarifas pueden hacer que los préstamos de apartamentos sean caros (lo que significa que sus 8 8 podrían ser más como 6 6.,50), con el préstamo adecuado, los inversores pueden obtener exponencialmente más beneficios de una propiedad.

sin embargo, para obtener un préstamo Multifamiliar, primero debe obtener la aprobación. Los criterios de aprobación varían según los diferentes prestamistas y tipos de préstamos, pero en general, los prestatarios necesitarán tener un buen crédito (660+ es generalmente ideal) y entre el 25-30% del monto total del préstamo como pago inicial. Además, la propiedad en sí tendrá que tener una tasa de cobertura del servicio de la deuda o DSCR, de 1.25-1.30 x. Esto significa que los ingresos del edificio tendrá que exceder su servicio de la deuda anual por lo menos 25-30%.,

documentación para solicitudes de préstamo de apartamentos

durante el proceso de solicitud, los prestatarios también necesitarán una cantidad significativa de documentación, incluyendo una evaluación y otros informes requeridos de terceros. Los prestatarios típicamente tendrán que pagar por todo esto ellos mismos. La documentación requerida y los informes generalmente incluyen:

• tasación: una tasación intenta medir el valor actual de mercado de una propiedad. Por lo general, debe ser llevado a cabo por un tasador profesional actualmente con licencia en el área en la que se encuentra la propiedad., Los tasadores generalmente usarán una combinación de los métodos, incluyendo:

  • el enfoque de ingresos, que estima el valor de una propiedad en función de sus ingresos.

  • el enfoque de comparación de ventas, que estima el valor de una propiedad en función de las ventas recientes de propiedades similares cercanas.

  • el enfoque de costo, que estima el valor de una propiedad en función del costo estimado para reconstruirla, más el valor de la tierra, y menos cualquier depreciación.,

• evaluación de necesidades físicas / Informe de Estado de la propiedad / Informe de Ingeniería: este informe analiza el estado actual de una propiedad de apartamentos para determinar cuándo se necesitarán reparar o reemplazar componentes específicos. Esto se utiliza para calcular las reservas de reemplazo necesarias, que son fondos reservados cada año para los costos de reparación futuros previstos. Estos informes pueden ser solicitados por una variedad de prestamistas de apartamentos, pero son más comúnmente requeridos para préstamos multifamiliares de HUD y Fannie Mae/Freddie Mac.,

• Evaluación Ambiental de fase I: una Evaluación Ambiental de fase I (ESA) examina una propiedad por cuestiones ambientales, como la contaminación, que podría representar una amenaza para los residentes actuales/futuros o la comunidad circundante. Los See de fase II y fase III pueden ser necesarios cuando se hayan encontrado problemas o pruebas de contaminación en la evaluación inicial de fase I. Las AES de la fase I pueden no ser siempre requeridas por los prestamistas, pero a menudo lo son.

• informe de título: un informe de título se asegurará de que no haya reclamos legales sobre el título de una propiedad que puedan reemplazar el suyo propio.,

• Encuesta de propiedades: una encuesta registra los límites de una propiedad, así como determinar cualquier servidumbre u otros problemas de título que podrían afectar el uso de la propiedad. Esto no siempre es requerido por los prestamistas, especialmente si un informe está disponible de los últimos años, sin embargo, es más comúnmente requerido cuando se sabe que existen posibles problemas de título.

• informe sísmico: normalmente solo se requiere en áreas donde los terremotos son comunes, como el sur de California.,

• informe de zonificación: a veces puede ser necesario cuando hay problemas potenciales o confusión en torno al estado de zonificación de una propiedad.

préstamos para apartamentos con recurso vs. sin recurso

antes de considerar los tipos de préstamos individuales, es muy importante determinar que un préstamo es con o sin recurso. Si un préstamo es Recurso, un prestamista puede recuperar sus activos personales con el fin de buscar el pago de una deuda pendiente. Por ejemplo, en la mayoría de los estados, las hipotecas hipotecarias son un recurso completo., En contraste, muchos préstamos de bienes raíces comerciales son sin recurso, lo que significa que el prestamista solo puede recuperar la garantía específica para el préstamo (es decir, un edificio de apartamentos) y no puede perseguir los activos personales de un prestatario, como su casa o automóvil, con el fin de pagar la deuda del prestatario. Sin embargo, casi todos los préstamos sin recurso vienen con salidas estándar de «chico malo», que estipulan que si un prestatario comete ciertos actos de «chico malo», como engañar intencionalmente al prestamista, el préstamo se convertirá en un instrumento financiero de recurso completo.