la litispendencia es una de las herramientas menos entendidas en litigios inmobiliarios en California. Los clientes en litigios de bienes raíces a menudo piden que su abogado de bienes raíces ponga una litispendencia en la propiedad del oponente, generalmente como una forma de presionar al oponente para resolver la demanda. Sin embargo, cada cliente (y cada abogado litigante de bienes raíces) debe entender cuándo una litispendencia es soportable y cuándo no lo es.

¿Qué es una litispendencia?

una litispendencia es un aviso de acción pendiente., Es un documento registrado con el registrador del Condado como medio de notificar a los compradores potenciales de una propiedad que hay una demanda que involucra la propiedad. Sin embargo, una parte no puede presentar una litispendencia en todos los casos relacionados con la propiedad. La demanda debe implicar un ‘reclamo de propiedad real’., El código de Procedimiento Civil de California define un reclamo de propiedad real como una causa de acción que, si es meritoria, afectaría (1) el título o el derecho a la posesión de una propiedad real específica o (b) el uso de una servidumbre identificada en el escrito, que no sea una servidumbre obtenida de conformidad con la ley por cualquier servicio público regulado.el ejemplo más común de una demanda en la que una litispendencia es apropiada sería una acción por incumplimiento de contrato que implica la compra y venta de una propiedad., En el caso de que un comprador celebre un contrato para comprar un edificio y el vendedor incumpla ese contrato, el comprador tiene derecho a hacer cumplir específicamente ese contrato. Si bien la mayoría de las acciones por incumplimiento de contrato son acciones por dinero, los bienes raíces se consideran únicos en California. Por lo tanto, una parte puede pedir al tribunal que realmente obligue a la otra parte a completar la venta en lugar de solo otorgar daños pecuniarios. Esto se llama rendimiento específico.,

el efecto de una litispendencia

una litispendencia en sí es solo un documento de dos páginas que establece que hay una demanda que involucra una propiedad en particular. Sin embargo, el efecto de la litispendencia puede ser devastador. En la práctica, la litispendencia impedirá que una parte venda o refinancie su propiedad. En cualquier transacción de compra y venta, la búsqueda del título de la propiedad revelará la litispendencia. Independientemente de la validez de esa litispendencia, cualquier comprador o prestamista potencial exigirá que se libere la litispendencia antes de que pueda completarse la transacción., La mayoría de las veces, el comprador simplemente cancelará la transacción y buscará otra propiedad para comprar. Para un inversor, cada mes que una propiedad está vacía y sin vender puede implicar miles de dólares en costos de transporte. Para el vendedor que ya ha celebrado un contrato para comprar otra propiedad, la litispendencia puede impedir la venta de la primera propiedad y, por lo tanto, descarrilar la compra de la nueva propiedad.,

abuso de la Ley de litispendencia

debido al efecto devastador que puede tener una litispendencia registrada erróneamente, los tribunales reconocen que una parte puede abusar de la Ley de litispendencia presentando una litispendencia en un caso que no involucra una reclamación de bienes inmuebles. El código de Procedimiento Civil prevé un proceso para eliminar la litispendencia y para recuperar los honorarios de los abogados. Sin embargo, incluso este proceso implica de seis a ocho semanas de litigios adicionales antes de que se libere la litispendencia y se autorice la venta de la propiedad., Incluso un partido que elimina con éxito una litispendencia se le ha bloqueado la venta de la propiedad durante un máximo de dos meses.

conclusión

los abogados de bienes raíces que litigan asuntos de propiedad deben entender cuándo una litispendencia es apropiada y cuándo es inadecuada. La litispendencia no debe utilizarse para ejercer presión sobre el propietario de una propiedad, pero está claro que el Estatuto se abusa repetidamente en los litigios sobre bienes inmuebles.