resumen ejecutivo

para excluir la ganancia por la disposición de una casa de los ingresos bajo la sección 121 del IRC, un contribuyente debe poseer y ocupar la propiedad como residencia principal durante dos de los cinco años inmediatamente antes de la venta. Sin embargo, la propiedad y la ocupación no necesita ser simultáneas. La ley permite una exclusión de ganancia máxima de 2 250,000 (certain 500,000 para ciertos contribuyentes casados). El IRS ha emitido regulaciones propuestas para aclarar cómo funcionan estas reglas en ciertas situaciones.,

se considera que un contribuyente ha poseído y utilizado una casa como residencia principal durante el tiempo en que su cónyuge fallecido usó la casa como residencia principal. Esta regla se aplica siempre y cuando el día en que se vende la casa el cónyuge del contribuyente haya fallecido y el contribuyente no se haya vuelto a casar. Los cónyuges divorciados también pueden beneficiarse de los períodos de propiedad y uso de los ex cónyuges para satisfacer los requisitos de exclusión.

los contribuyentes deben reconocer la ganancia en cualquier porción de una propiedad residencial que no utilizan para fines residenciales., Cualquier depreciación posterior al 6 de mayo de 1997 permitida en la propiedad desencadena el reconocimiento de una ganancia excluible.

un contribuyente generalmente puede reclamar solo una exclusión cada dos años. Sin embargo, un contribuyente que dispone de más de una residencia dentro de dos años o que de otra manera no cumple con los requisitos, por ejemplo debido a un cambio de trabajo o un problema de salud, puede calificar para una cantidad reducida de exclusión. NANCY J. FORAN, CPA, PhD, fue profesora asociada de contabilidad en la Universidad de Michigan en Dearborn. Murió en febrero de 2002. JEFFREY J., BRYANT, CPA, JD, PhD, es Profesor Asociado de contabilidad en la Universidad Estatal de Wichita en Kansas. Su dirección de correo electrónico es [email protected] .

o muchos contribuyentes su residencia es su activo más valioso. Con el continuo aumento en los precios de las viviendas, la ganancia obtenida en una venta podría ser significativa. Las disposiciones de la Ley de alivio al Contribuyente de 1997 permiten a la mayoría excluir de los ingresos la ganancia por la venta de una casa sin siquiera informar la transacción en sus declaraciones de impuestos., Los reglamentos propuestos aclaran los requisitos para excluir la ganancia de los ingresos y dan a los CPAs la oportunidad de sugerir nuevas estrategias de planificación fiscal a sus clientes.

requisitos de exclusión
la sección 121 del IRC permite a un contribuyente excluir hasta 2 250,000 (certain 500,000 para ciertos contribuyentes que presentan una declaración conjunta) de la ganancia de la venta (o intercambio) de la propiedad Propiedad y utilizada como residencia principal durante al menos dos de los cinco años antes de la venta. Un contribuyente puede reclamar la exclusión total solo una vez cada dos años., Una exclusión reducida está disponible para cualquier persona que no cumpla estos requisitos debido a un cambio en el lugar de trabajo, salud o ciertas circunstancias imprevistas. A diferencia de la ley anterior, la ganancia en la venta de una casa ahora está permanentemente excluida, en lugar de diferida, y un contribuyente no tiene que comprar una casa de reemplazo para excluir la ganancia.

el Principal requisito de residencia., Las reglas definen el término residencia de manera bastante amplia—que incluye una casa flotante, casa remolque o acciones en poder de un inquilino-accionista en una Corporación Cooperativa de vivienda. La propiedad Personal que no es un accesorio bajo la ley local no calificará como residencia. Consequently, CPAs should consult local law, particularly on the status of mobile dwellings. Si un contribuyente posee más de una casa, los profesionales encontrarán que la determinación de qué casa es la residencia principal del contribuyente depende de todos los hechos y circunstancias., Las regulaciones dicen que la casa que un contribuyente utiliza la mayor parte del tiempo durante el año se considerará su residencia principal para ese año.

Ejemplo. Para el período 2000 a 2004, Albert posee una casa en Michigan y una casa en Florida. Durante cada uno de estos años, Albert vive en la casa de Michigan durante siete meses y en la casa de Florida durante cinco meses. Si Albert decide vender una de las casas en 2005, solo la casa de Michigan calificará para la exclusión de ganancia., Debido a que vive en Michigan la mayor parte de cada año, esa casa es la residencia principal de Albert del 2000 al 2004.

requisitos de propiedad y uso. Los requisitos de propiedad y uso se basan en el número total de días o meses que el contribuyente posee y utiliza la propiedad como residencia principal durante el período de cinco años que termina en la fecha de disposición. La ganancia en la venta de una casa se excluye de los ingresos solo si, durante ese período de cinco años, el contribuyente posee y utiliza la propiedad como residencia principal por períodos que suman dos años o más., Ya sea 24 meses completos o 730 días satisfarán los requisitos de propiedad y uso de dos años.

Ejemplo. El 1 de enero de 1998, Barbara compró una casa y comenzó a vivir en ella. El 1 de enero de 2000 (24 meses después de comprar la Casa), Barbara se mudó de la ciudad y comenzó a arrendar la casa. El 28 de diciembre de 2002, vende la propiedad. Debido a que Barbara poseía y usó la casa como residencia principal durante 24 meses durante el período de cinco años que termina en la fecha de Venta, ella es elegible para la exclusión de ganancia., Si, sin embargo, Barbara vende su casa el 1 de febrero de 2003, el período de cinco años habría comenzado el 1 de febrero de 1998. En este caso Barbara no sería elegible para la exclusión de ganancia porque ella habría vivido en la casa por solo 23 meses durante el período de cinco años antes de la fecha de venta.

el Reglamento propuesto aclara que los períodos de propiedad y uso no tienen que ser concurrentes.

Ejemplo. Carmella alquiló una casa del 1 de enero de 1993 al 1 de enero de 1998. Compró la casa el 1 de enero de 1998 y vivió en ella hasta el 1 de febrero de 1998., El 1 de marzo de 2000, Carmella vendió la casa. Durante el período de cinco años que terminó en la fecha de venta (1 de marzo de 1995 a 1 de marzo de 2000), Carmella fue propietaria de la casa durante al menos dos años (1 de enero de 1998 a 1 de marzo de 2000) y vivió en ella durante al menos dos años (1 de marzo de 1995 a 1 de febrero de 1998). Por lo tanto, Carmella es elegible para la exclusión de ganancia a pesar de que no vivió en la residencia durante los mismos dos años que la poseía.,

si un contribuyente posee dos casas durante el período de cinco años, ambas pueden calificar para la exclusión si el contribuyente usa cada una de ellas como residencia principal durante al menos dos años durante el período de cinco años. Sin embargo, como se discute a continuación, los CPA encontrarán que generalmente la ganancia en solo uno de los dos hogares calificados puede excluirse durante cualquier período de dos años.

Ejemplo. Durante el período del 1 de enero de 2000 al 31 de diciembre de 2004, David posee una casa en Kansas y también en Texas. David vive en la casa de Kansas durante 2000, 2001 y 2004 y en la casa de Texas durante 2002 y 2003., La residencia principal de David para 2000, 2001 y 2004 es la propiedad de Kansas. Su residencia principal para 2002 y 2003 es el hogar de Texas. Si David decide vender una de las casas durante el 2004, ambas califican para la exclusión de ganancia porque él poseía y usó cada una como residencia principal por al menos dos años durante el período de cinco años antes de la fecha de venta.

para satisfacer el requisito de uso, el contribuyente debe ocupar físicamente la vivienda. Sin embargo, las ausencias temporales cortas, como las vacaciones, se cuentan como períodos de uso, incluso si la casa se alquila durante ese tiempo.

Ejemplo., El 1 de enero de 2000, Elvira compró y comenzó a vivir en una casa. Durante 2000 y 2001, Elvira fue a Inglaterra para junio y julio de vacaciones. Ella vende la casa el 1 de enero de 2002. Aunque durante el período de cinco años que terminó en la fecha de venta (1 de enero de 1997 a 1 de enero de 2002) Elvira ocupó la casa por solo 20 de los 24 meses que la poseía (1 de enero de 2000 a 1 de enero de 2002), los dos meses pasados en Inglaterra cada año se cuentan como períodos de uso porque fueron ausencias temporales cortas. Por lo tanto, Elvira es elegible para la exclusión de gain., Sin embargo, si Elvira hubiera pasado del 1 de junio de 2000 al 1 de junio de 2001 en Inglaterra, no sería elegible para la exclusión de gain porque una ausencia de un año no se trata como una ausencia temporal corta. En este último caso, Elvira solo utilizó la vivienda durante 12 meses durante el período de cinco años que finalizó en la fecha de venta.

estrategia de planificación. Es importante que los CPA aconsejen a los contribuyentes documentar cuidadosamente el tiempo que pasan en una casa para asegurarse de que cumplen con los requisitos de propiedad y uso de dos años. Retrasar la venta hasta que un contribuyente haya cumplido con esos requisitos puede resultar en ahorros fiscales significativos., Documentar el tiempo pasado en una casa es importante para cualquier persona que posea más de una porque solo la residencia principal es elegible para la exclusión de gain. Para determinar qué casa califica como la residencia principal del contribuyente, es probable que el IRS haga sus consultas estándar. Los CPAs deben aconsejar a los clientes que conserven documentación como recibos de viaje, cambio de dirección postal, registro de votantes, facturas de servicios públicos, períodos de empleo y asistencia a eventos religiosos o sociales que puedan ayudar a establecer lo que constituye el hogar principal de un contribuyente., Los contribuyentes que planean vender una casa deben pasar suficiente tiempo en esa propiedad para satisfacer la residencia principal y los requisitos de propiedad y uso.

cónyuge Fallecido. Para los requisitos de propiedad y uso, se considera que un contribuyente ha poseído y usado una casa como residencia principal durante el tiempo que su cónyuge fallecido poseía y usó la casa (antes de la muerte) como residencia principal, siempre y cuando el día en que se vende la casa el cónyuge del contribuyente haya fallecido y el contribuyente no se haya vuelto a casar.

ex cónyuge., En casos de divorcio, los contribuyentes pueden beneficiarse de los períodos de propiedad y uso de los ex cónyuges para satisfacer los requisitos. Si un contribuyente recibe una casa como parte de un acuerdo de propiedad de divorcio, el período de propiedad del contribuyente incluirá el tiempo que el cónyuge o ex cónyuge poseía la casa. Además, se considera que un contribuyente ha utilizado la casa como residencia principal durante el tiempo en que el contribuyente era propietario de la residencia y se le permitió al cónyuge o ex cónyuge del contribuyente usarla, en virtud de un decreto de divorcio o separación, como residencia principal.

Ejemplo., El 1 de enero de 2000, Harry compró una casa y comenzó a vivir en ella con su esposa, Jennifer. El 1 de enero de 2001, Harry y Jennifer se divorciaron. Bajo el decreto de divorcio, a Jennifer se le permite vivir en el hogar hasta el 1 de febrero de 2002. Harry vende la casa el 1 de marzo de 2002. Harry y Jennifer podrían cumplir con los requisitos de propiedad y uso de dos años. Aunque Harry vivió en la casa por solo 12 meses, si continúa siendo dueño de ella, también se considera que ha vivido en la casa por los 13 meses que Jennifer vivió allí., Si Jennifer posee la residencia después del 1 de enero de 2001, su período de propiedad incluye la propiedad de Harry desde el 1 de enero de 2000 hasta el 1 de enero de 2001.

estrategia de planificación. Los CPAs pueden recomendar que los propietarios divorciados que no han cumplido con los requisitos de propiedad y uso de dos años consideren que el decreto de divorcio o separación requiera que uno de los cónyuges permanezca en la casa hasta que se cumpla el requisito de uso de dos años.,

Limitaciones de la sección 121
Las regulaciones propuestas especifican tres límites principales en la capacidad de un contribuyente para reclamar la exclusión de la sección 121:

Disallowance for use or partial use of the home as a nonresidence.

una limitación general en dólares.

la limitación de una vez cada dos años.

desautorización para uso como no residente., Si un contribuyente también utiliza una casa para fines que no sean como residencia principal, la exclusión de ganancia no se aplica al grado de depreciación asumida en la casa después del 6 de mayo de 1997.

Ejemplo. El 1 de enero de 1998, Kelly compró una casa y la alquiló a los inquilinos por dos años. Durante el período de alquiler, Kelly toma deducciones de depreciación de 1 14,000. El 1 de enero de 2000, Kelly se muda a la casa y comienza a usarla como residencia principal. El 1 de febrero de 2002, después de poseer y usar la casa como residencia principal por más de dos años, vende la casa con una ganancia de 4 40,000., Solo eligible 26,000 (gain 40,000 ganancia realizada menos depreciation 14,000 depreciación) de la ganancia es elegible para la exclusión. Kelly debe reconocer los 14.000 dólares restantes. Para propósitos de la Sección 1(h) del IRC, la ganancia es una ganancia no capturada de la sección 1250 del IRC.

si un contribuyente utiliza una casa parcialmente para fines comerciales, solo la parte de la ganancia atribuible a la parte residencial de la casa se excluye de los ingresos. Además, la exclusión de ganancia no se aplica en la medida en que la depreciación permitida después del 6 de mayo de 1997, con respecto a la casa, exceda la ganancia en la casa asignable a la porción de uso comercial., Por lo tanto, la depreciación anterior al 7 de mayo de 1997 no reduce la cantidad de ganancia excluible bajo la sección 121 en la porción residencial en ninguna circunstancia. Sin embargo, después del 6 de mayo de 1997, la depreciación permitida en el uso no residencial puede desencadenar el reconocimiento de ganancia en la parte de uso residencial de la casa.

Ejemplo. Leann usó el 10% de su casa como oficina para un negocio. Ella poseía y utilizó la casa como residencia principal durante al menos dos años durante el período de cinco años antes de venderla. La exclusión de ganancia no se aplica al 10% de la ganancia.

Ejemplo., El 1 de enero de 1999, Morton compró una casa que utilizó parcialmente para fines comerciales. Vende la casa el 1 de enero de 2002 después de haber sido propietario y utilizado durante tres años. Morton obtiene una ganancia de 4 40,000 en la venta, de los cuales 3 30,000 son atribuibles a la parte residencial de la casa y 1 10,000 a la parte comercial. Sus deducciones de depreciación de la casa suman 1 12,000., La ganancia en la porción residencial de la casa elegible para exclusión (3 30,000) se reduce en 2 2,000—la cantidad por la cual las deducciones de depreciación exceden la ganancia en la porción de uso comercial de la casa (depreciation 12,000 depreciación menos gain 10,000 ganancia). Por lo tanto, Morton excluirá $28,000 ($30,000 menos de $2.000) a partir de los ingresos, pero se incluyen $12,000. A los efectos de la Sección 1 h), los 12.000 dólares que se incluirán en los ingresos se considerarán ganancias no recuperadas de la sección 1250., Sin embargo, si Morton hubiera tomado deducciones de depreciación de 7 7,000, la ganancia en la porción residencial de la casa elegible para exclusión (3 30,000) no se reduciría porque las deducciones de depreciación de Morton (7 7,000) no excedieron la ganancia en la porción de uso comercial de la casa (. 10,000). Por lo tanto, excluiría 30.000 dólares de los ingresos, pero incluiría 10.000 Dólares.

limitación general del dólar. La exclusión de ganancia máxima para un contribuyente individual es de 2 250,000., Los contribuyentes que poseen conjuntamente una residencia principal, pero presentan declaraciones separadas, pueden excluir hasta 2 250,000 de la ganancia atribuible a su interés en la casa. Un esposo y esposa que presenten una declaración conjunta pueden excluir hasta 5 500,000 de la ganancia si

cualquiera de los cónyuges cumple con el requisito de propiedad de dos años.

ambos cónyuges cumplen con el requisito de uso de dos años.

ninguno de los cónyuges excluyó la ganancia de una venta o intercambio anterior de una residencia principal en los últimos dos años.,

si los contribuyentes no cumplen alguno de estos requisitos, la cantidad máxima de exclusión que una pareja casada puede reclamar en una declaración conjunta es la suma de la cantidad de exclusión de cada cónyuge, determinada como si (1) los cónyuges no estuvieran casados y (2) cada cónyuge fuera propietario de la casa durante el período en que cualquiera de los cónyuges fuera propietario de la casa. Aunque la propiedad de uno de los cónyuges se atribuye al otro para determinar una exclusión calculada por separado, ambos cónyuges deben usar la casa como residencia principal para calificar para su propia exclusión de 2 250,000.

Ejemplo., Nancy y Oscar se casan en 2001 y se mudan a un apartamento. Cada pareja poseía y utilizaba una casa por separado durante al menos dos años antes de casarse. Nancy y Oscar venden sus casas separadas en 2002. Nancy se da cuenta de una ganancia de $225,000 en la venta de su casa y Oscar se da cuenta de una ganancia de $275,000 en su venta. Aunque Nancy y Oscar no cumple con los requisitos para excluir hasta $500,000 de las ganancias en su declaración conjunta, cada cónyuge puede excluir hasta $250,000. Por lo tanto, Nancy y Oscar excluirá $225,000 de la venta de la casa de Nancy y 250.000 dólares de la venta de Oscar de la casa., Debido a que Oscar no puede usar ninguna de las exclusiones no utilizadas de Nancy, La pareja debe incluir 2 25,000 de la ganancia de su casa en ingresos. El resultado sería el mismo si Nancy y Oscar hubieran vendido sus casas antes de casarse.

estrategia de planificación. Si una pareja casada posee una casa antes de su matrimonio y una casa podría venderse con una ganancia que exceda los 2 250,000, los CPAs deben recomendar que se venda la casa que resultaría en la ganancia más pequeña., Si la pareja se muda a la casa que podría producir una ganancia de más de 2 250,000 y vive allí por lo menos dos años, la pareja calificaría para la exclusión de 5 500,000 siempre y cuando esa venta no ocurra dentro de los dos años de la primera venta. En el ejemplo anterior, si Nancy y Oscar venden la casa de Nancy y viven en la casa de Oscar por lo menos dos años antes de venderla, toda la ganancia de 2 275,000 sería excluida de los ingresos si la casa se vende por lo menos dos años después de la venta de la casa de Nancy.,

si una pareja casada cumple con los requisitos de propiedad y uso para calificar para la exclusión de ganancia de 5 500,000 y un cónyuge muere, la exclusión de 5 500,000 continuará aplicándose si el cónyuge sobreviviente vende la casa en un año en el que puede presentar una declaración conjunta con el cónyuge fallecido. Además, si el cónyuge supérstite no se ha vuelto a casar, tanto la propiedad del cónyuge fallecido como el uso como residencia principal se atribuyen al sobreviviente.

Ejemplo. Peter y Quill, una pareja casada, han poseído y utilizado su casa como residencia principal desde 1998. Peter muere el 1 de junio de 2002., El 1 de noviembre de 2002, Quill vende la casa a una ganancia de 2 280,000. La totalidad de 2 280,000 es elegible para la exclusión de ganancia si presenta una declaración conjunta para 2002. Sin embargo, si Quill vende la casa el 10 de enero de 2003, solo 2 250,000 de la ganancia es elegible para la exclusión porque Peter y Quill no pueden presentar una declaración conjunta en 2003.

estrategia de planificación. Si un difunto era el único propietario de una casa, la base de la propiedad será su valor justo de mercado en la fecha de la muerte., Por lo tanto, bajo la ley actual, cualquier aumento en el valor hasta la fecha de la muerte escapa al impuesto sobre la renta y la exclusión de la ganancia no sería importante. Si la casa es de propiedad conjunta, la base de la mitad de la casa del difunto es su valor justo de mercado en la fecha de la muerte. El aumento en el valor de esa mitad de la casa escapa a los impuestos sobre la renta, y la venta de la casa en el año de la muerte es relevante solo si la participación del cónyuge sobreviviente en el aumento en el valor supera los 2 250,000., Si la casa es propiedad total del cónyuge sobreviviente y el valor de la casa ha aumentado en más de 2 250,000, venderla en el año de la muerte permitiría al cónyuge sobreviviente retener la exclusión de 5 500,000.

limitación una vez cada dos años. Un contribuyente no puede usar la exclusión de ganancia si, durante el período de dos años que termina en la fecha de la venta o intercambio, vendió otra casa y excluyó la ganancia de esa casa. Sin embargo, como se indica más adelante, puede permitirse una exclusión reducida.

Ejemplo. Robert compra una casa que utiliza como residencia principal en 1999 y 2000., En 2001, compra un condominio que utiliza como residencia principal en 2001 y 2002. Luego vende la casa original en 2002 y excluye esa ganancia de los ingresos. Si Robert vende el condominio en 2003, no puede excluir la ganancia en esa venta—a pesar de que cumple con los requisitos de propiedad y uso de dos años-porque excluyó la ganancia en la venta de la casa dentro de los dos años anteriores.,

exclusión reducida
Los contribuyentes que venden su residencia principal pero no cumplen con los requisitos de propiedad y uso, o que venden su casa dentro de los dos años de vender otra casa, pueden ser elegibles para una exclusión reducida. La exclusión reducida está disponible si un cambio en el lugar de trabajo, la salud o circunstancias imprevistas necesitaron la venta. Ni el código de Rentas Internas ni las regulaciones propuestas definen el cambio en el lugar de empleo, problemas de salud o circunstancias imprevistas que permitirían a los contribuyentes calificar para la exclusión reducida.,

Los CPAs calcularían la exclusión reducida multiplicando la limitación máxima en dólares (2 250,000 o 5 500,000 para contribuyentes casados calificados) por una fracción. El numerador de la fracción es el más corto de (1) el tiempo que el contribuyente poseía la casa durante el período de cinco años que termina en la fecha de venta de la casa, (2) el tiempo que el contribuyente usó la casa durante el período de cinco años que termina en la fecha de venta o (3) el tiempo entre la fecha de la venta anterior para la cual se excluyó la ganancia y la fecha de la venta actual., El numerador y el denominador se expresan en días o meses. Si la medida Es días, el denominador es 730 días (365 días x 2 años). Si la medida Es meses, el denominador es 24 meses.

Ejemplo. El 1 de enero de 2001, Sally, una contribuyente soltera, compra una casa y la usa como residencia principal. El 1 de julio de 2002, 18 meses después, Sally vende la casa porque su empleador la transfiere a una oficina en otro estado. Sally puede excluir hasta $187,500 (250.000 X 18/24) de la ganancia sobre la venta de su casa.

Ejemplo., El 1 de enero de 1999, Tom compra y comienza a vivir en una casa. El 1 de enero de 2001, Tom se casa con Ursula y ella se muda a la casa de Tom. El 1 de enero de 2002 (12 meses después de que Ursula comenzó a residir en la casa), venden la casa porque sus empleadores los transfieren a otro estado. Debido a que solo Tom ha satisfecho el requisito de uso de dos años, La pareja no puede usar la exclusión de 5 500,000. Más bien, su exclusión se determina calculando la cantidad de limitación para cada cónyuge como si no hubieran estado casados., Por lo tanto, Tom puede excluir hasta 2 250,000 de ganancia porque cumple con los requisitos de propiedad y uso. Aunque Ursula no cumple con estos requisitos de uso, puede reclamar la exclusión reducida porque la venta se debe a un cambio de trabajo. Ursula puede excluir hasta $125,000 (250.000 X 12/24) de la ganancia. Por lo tanto, Tom y Ursula pueden reclamar una exclusión combinada de 3 375,000.

observación., Debido a que la exclusión reducida se calcula multiplicando la exclusión, en lugar de la ganancia, por la fracción apropiada, los CPAs encontrarán que la disposición de exclusión reducida permite que la mayoría de las ganancias se excluyan completamente de los ingresos.

conversiones involuntarias
La ganancia de una conversión involuntaria (como destrucción, robo, incautación, requisa o condena) de un hogar califica para la exclusión de ganancia. Al aplicar las reglas de la sección 1033 del IRC (conversiones involuntarias), la cantidad realizada se reduce por la ganancia excluida bajo la sección 121., Si el contribuyente adquiere una casa de reemplazo, el período de propiedad y uso de la casa convertida se transfiere a la casa de reemplazo si la base de esa casa se determina utilizando las reglas de conversión involuntaria de la sección 1033(b). Presumiblemente, una conversión involuntaria representará una circunstancia imprevista que permite a los contribuyentes calificar para una exclusión reducida, incluso si ocurre dentro de los dos años de otra disposición., Sin embargo, el IRS toma la posición de que un contribuyente no puede reclamar una exclusión basada en circunstancias imprevistas hasta que emita regulaciones finales u otra orientación sobre el asunto.

Ejemplo. El 1 de enero de 1992, Victor adquiere y comienza a vivir en una casa que cuesta 5 50,000. El 1 de enero de 2002, un tornado destruye la casa. Victor recibe 3 350,000 de una compañía de seguros y, por lo tanto, tiene una ganancia realizada de 3 300,000 (proceeds 350,000 ingresos del seguro Menos cost 50,000 base de costo). La destrucción del hogar califica para la exclusión de ganancia bajo la sección 121 y la sección 1033., Victor luego compra una nueva casa por 8 80,000. Porque él puede excluir hasta $250,000 de la ganancia bajo la sección 121 de las reglas, para propósitos de la sección 1033, el importe obtenido es de $100,000 ($350,000 beneficios de seguros de menos de $250,000 de la sección 121 de exclusión) y el se dio cuenta de ganancia es de $50,000 (los$100,000 cantidad di cuenta de menos de $50,000 de su casa original de la base de coste). Dado que Victor ha comprado una casa de reemplazo por 8 80,000, reconoce una ganancia de 2 20,000 (amount 100,000 suma realizada menos cost 80,000 costo de la casa de reemplazo). Los 30.000 dólares restantes (50.000 dólares de ganancia realizada menos 20.000 dólares de ganancia reconocida) se aplazan., La base de la casa de reemplazo es de 5 50,000 (costo de 8 80,000 menos gain 30,000 de ganancia diferida). El período de 10 años de propiedad y uso de Victor de la casa original se transferirá a la casa de reemplazo.

preguntas sin respuesta
el Reglamento propuesto proporciona muchos ejemplos e interpretaciones útiles que aclaran las reglas que permiten a los contribuyentes excluir de los ingresos la ganancia por la venta de su casa. Sin embargo, quedan preguntas sin respuesta., En particular, no se definen las tres situaciones (cambio de lugar de trabajo, problemas de salud y circunstancias imprevistas) que permiten a los contribuyentes acogerse a la exclusión reducida. Se espera que el IRS aclare estos puntos en las regulaciones finales. Los CPAs querrán revisar estas reglas de venta de casas con sus clientes y sugerir estrategias de planificación de impuestos para asegurar que maximicen la exclusión de ganancias.,

Venta de Casa Ganancia de Exclusión Fundamentos Lo califica? la residencia principal de un contribuyente, según lo determinado por la ocupación física. ¿Quién califica? contribuyentes que poseen y usan una casa como residencia principal durante al menos dos años durante los cinco años anteriores a la disposición. ¿cuánto califica?, Una ganancia de hasta $250,000 por el contribuyente ($500.000 para los contribuyentes casados que presentan una declaración conjunta). ¿cuándo califica una ganancia? en caso de Venta, cambio o conversión involuntaria de una residencia principal (limitada a una vez cada dos años). consecuencias Fiscales? la ganancia excluida está permanentemente excluida de los ingresos, sin ajustes básicos a una casa de reemplazo.