Haben Sie Angst, Ihr Geld an der Börse zu haben (wie ich), aber auch müde von fast keiner Kapitalrendite mit Ihrem Geld bei der Bank? Gefällt Ihnen die Idee, in einkommensproduzierende Immobilien investiert zu werden, wirklich mit Ergebnissen, die Sie tatsächlich sehen können? Wenn ja, müssen Sie die Bedingungen für Immobilien lernen, und einer der wichtigsten Begriffe, die Sie verstehen müssen, ist CAP Rate, die für Kapitalisierungsrate steht., Es ist, wie Anlageimmobilien gemessen werden.

Als Immobilieninvestor, den viele Leute um Rat fragen, ist die wichtigste Frage, die mir gestellt wird: „Welchen CAP-Rate kaufen Sie?“aber das ist die falsche Frage. Ein Stück Daten belegt keinen Deal. CAP Rate ist wichtig, aber lassen Sie sich nicht darauf ein, sich nur auf einen Begriff zu konzentrieren. Alle Daten sind wichtig.

Um einen CAP-Satz zu verstehen, nehmen Sie einfach das jährliche Netto-Betriebsergebnis des Gebäudes dividiert durch den Kaufpreis., Wenn eine Anlageimmobilie beispielsweise 1 Million US-Dollar kostet und jährlich 75.000 US-Dollar NOI (Net Operating Income) generiert, ist dies eine Obergrenze von 7,5 Prozent.

Normalerweise stellen unterschiedliche CAP-Raten unterschiedliche Risikoniveaus dar. Niedrige CAP-Raten bedeuten ein geringeres Risiko, höhere CAP-Raten ein höheres Risiko. Die Frage ist, was ist die richtige Obergrenze angesichts des Risikos des Deals?,

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Bei der Suche auf CAP-raten und was die richtige CAP-rate sollten für eine Eigenschaft, Sie müssen sich auf mehrere Dinge an:

Lage

Zu sagen, dass die Lage alles ist, wäre eine übertreibung-aber ich glaube, es ist nicht. Der Standort ist wichtig, weil ein Standort die Nachfrage antreibt.

Ist die Immobilie in Manhattan oder im ländlichen West Virginia? Eine größere, reichere und besser ausgebildete Bevölkerung wird eine lokale Wirtschaft mehr antreiben, Deshalb sind die CAP-Raten an einem Ort wie LA niedriger als in Memphis., Aus diesem Grund können sich die CAP-Raten auch in großen Ballungsräumen erheblich voneinander unterscheiden, wobei Immobilien in der Nähe der Innenstadt normalerweise niedrigere CAP-Raten (und Risiken) aufweisen als Immobilien in den Vororten. Aber auch hier gibt es keine strengen Regeln, jeder Ort hat sein wahrgenommenes Risiko.

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Zinsen

Wenn die Fed stellt Tarife, dass kann schwanken, CAP-raten von bis zu 1 Prozent, sogar ohne änderungen an der Immobilie selbst., Wenn Sie ein Immobilieninvestor sind, bedeuten steigende Zinsen einen Rückgang der Immobilienwerte. Wenn die Zinssätze steigen, steigen die Kosten für Schulden und das verringert Ihren Netto-Cashflow. Deshalb müssen Sie, obwohl Sie nicht viel direkte Kontrolle über die Zinssätze haben, wissen, was sie sind und in welche Richtung sie möglicherweise gehen.

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Asset-Klasse.

Sie können kaufen viele verschiedene Arten von Immobilien: Büro -, Industrie -, Einzelhandels -, hotel…aber das mache ich nur einen asset-Typ aus –Mehrfamilienhäuser., Dies hat das niedrigste wahrgenommene Risiko und hat daher normalerweise die niedrigsten CAP-Raten. Die Menschen werden immer einen Ort zum Leben brauchen, unabhängig von der Wirtschaft. Das Boutique-Hipster-Café wird kommen und gehen, aber das 64-Einheiten nebenan werden dort sein, auch wenn die Wirtschaft wächst.

Denken Sie daran-je niedriger der CAP-Kurs, desto höher kann ich ihn verkaufen. Was ist eine gute CAP-rate? Es kommt darauf an. Ich hätte vor 20 Jahren in San Diego ein Vermögen gemacht, als ich extrem niedrige CAP-Rate-Immobilien gekauft hätte. Denken Sie an den ganzen Deal, wie, wie Sie beenden, nicht nur die aktuelle CAP-Rate.,

Es gibt eine Nummer wichtiger als die CAP-Rate: 1,25

Das ist die Schuldendeckungsquote, die Sie wollen. Schauen Sie sich das an, bevor Sie sich den CAP-Kurs ansehen. Sie wollen die NOI größer als die Schulden—mindestens 25% mehr Einkommen als Schulden. Ich bevorzuge 1,50 für Immobilien, die ich annehme.

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