Die Grundlagen des Kaufs eines Timesharings

Es stehen zwei grundlegende Urlaubsbesitzoptionen zur Verfügung: Timeshares und Urlaubsintervallpläne. Der Wert dieser Optionen liegt in ihrer Verwendung als Urlaubsziele, nicht als Investitionen. Da so viele Timeshares und Urlaubsintervallpläne verfügbar sind, ist der Wiederverkaufswert von Ihnen wahrscheinlich viel niedriger als das, was Sie bezahlt haben. Sowohl ein Timesharing als auch ein Urlaubsintervallplan erfordern, dass Sie einen anfänglichen Kaufpreis und regelmäßige Wartungsgebühren zahlen., Der anfängliche Kaufpreis kann auf einmal oder im Laufe der Zeit bezahlt werden; regelmäßige Wartungsgebühren werden wahrscheinlich jedes Jahr steigen.

Übertragen Timesharing-Eigentum. In einem Timesharing besitzen Sie entweder Ihre Urlaubseinheit für den Rest Ihres Lebens, für die Anzahl der Jahre, die in Ihrem Kaufvertrag angegeben sind, oder bis Sie sie verkaufen. Ihr Interesse gilt rechtlich als Immobilien. Sie kaufen jedes Jahr das Recht, eine bestimmte Einheit zu einer bestimmten Zeit zu nutzen, und Sie können Ihre spezifische Timesharing-Einheit mieten, verkaufen, umtauschen oder vererben. Sie und die anderen Timesharing-Eigentümer besitzen gemeinsam das Resort Eigentum.,

Sofern Sie das Timesharing nicht direkt gegen Bargeld gekauft haben, sind Sie für die Zahlung der monatlichen Hypothek verantwortlich. Unabhängig davon, wie Sie das Timesharing gekauft haben, sind Sie auch für die Zahlung einer jährlichen Wartungsgebühr verantwortlich; Grundsteuern können extra sein. Die Eigentümer teilen sich die Nutzung und Instandhaltung der Einheiten und der Gemeinschaftsgrundstücke des Resorts. Ein Hausbesitzerverband kümmert sich normalerweise um die Verwaltung des Resorts. Timesharing-Eigentümer wählen Offiziere und kontrollieren die Ausgaben, den Unterhalt des Resort-Objekts und die Auswahl der Resort-Verwaltungsgesellschaft.,

“ Recht auf Nutzung “ Urlaub Intervall-Option. Bei dieser Option besitzt ein Entwickler das Resort, das aus Eigentumswohnungen oder Einheiten besteht. Jede Woche oder Einheit ist in „Intervalle“ unterteilt — entweder nach Wochen oder dem Äquivalent in Punkten. Sie erwerben das Recht, ein Intervall im Resort für eine bestimmte Anzahl von Jahren zu nutzen-in der Regel zwischen 10 und 50 Jahren. Das Interesse, das Sie besitzen, gilt rechtlich als persönliches Eigentum. Die spezifische Einheit, die Sie im Resort verwenden, ist möglicherweise nicht jedes Jahr dieselbe., Zusätzlich zum Preis für das Recht, ein Intervall zu nutzen, zahlen Sie eine jährliche Wartungsgebühr, die wahrscheinlich jedes Jahr steigen wird.

Innerhalb der Option „Nutzungsrecht“können sich mehrere Pläne auf Ihre Fähigkeit auswirken, eine Einheit zu verwenden:

• Feste oder Gleitzeit. In einer festen Zeitoption kaufen Sie das Gerät für den Einsatz in einer bestimmten Woche des Jahres. In einer Gleitzeitoption, Sie verwenden das Gerät innerhalb einer bestimmten Jahreszeit, Reservieren Sie die gewünschte Zeit im Voraus; Bestätigung erfolgt in der Regel auf einer First-Come, First-Served-Basis.
• Teileigentum., Anstatt einer jährlichen Woche kaufen Sie einen großen Teil der Urlaubszeit, normalerweise bis zu 26 Wochen.
• Biennale Eigentum. Sie verwenden jedes zweite Jahr eine Resort-Einheit.
• Lockoff oder Aussperrung. Sie nehmen einen Teil der Einheit ein und bieten den verbleibenden Platz zur Miete oder zum Umtausch an. Diese Einheiten haben in der Regel zwei bis drei Schlafzimmer und Bäder.
• Punkte-basierte Urlaubspläne. Sie kaufen eine bestimmte Anzahl von Punkten und tauschen sie gegen das Recht ein, ein Intervall in einem oder mehreren Resorts zu verwenden., In einem punktebasierten Urlaubsplan (manchmal auch als Ferienclub bezeichnet) variiert die Anzahl der Punkte, die Sie für die Verwendung eines Intervalls benötigen, je nach Aufenthaltsdauer, Größe der Einheit, Standort des Resorts und wann Sie es verwenden möchten.

Bevor Sie ein Timesharing kaufen

Bei der Berechnung der Gesamtkosten eines Timesharing-oder Urlaubsplans sind Hypothekenzahlungen und-ausgaben wie Reisekosten, jährliche Wartungsgebühren und Steuern, Abschlusskosten, Maklerprovisionen und Finanzierungskosten enthalten., Wartungsgebühren können mit Raten steigen, die der Inflation entsprechen oder diese übersteigen, Fragen Sie also, ob Ihr Plan eine Gebührenobergrenze hat. Sie müssen Gebühren und Steuern zahlen, unabhängig davon, ob Sie das Gerät verwenden.

Um den Kauf zu bewerten, vergleichen Sie diese Kosten mit den Kosten für die Anmietung ähnlicher Unterkünfte mit ähnlichen Annehmlichkeiten am selben Ort für den gleichen Zeitraum. Wenn Sie feststellen, dass der Kauf eines Timesharing-oder Urlaubsplans sinnvoll ist, ist das Vergleichen von Einkäufen Ihr nächster Schritt.

• Bewerten Sie die Lage und Qualität des Resorts sowie die Verfügbarkeit von Einheiten., Besuchen Sie die Einrichtungen und sprechen Sie mit aktuellen Timesharing-oder Urlaubsplanbesitzern über ihre Erfahrungen. Lokale Immobilienmakler können auch gute Informationsquellen sein. Überprüfen Sie für Beschwerden über das Resort Entwickler und Verwaltungsgesellschaft mit dem Generalstaatsanwalt und lokalen Verbraucherschutzbeamten.
• Forschung die track record der verkäufer, entwickler, und management unternehmen, bevor sie kaufen. Fordern Sie eine Kopie des aktuellen Wartungsbudgets für die Immobilie an. Untersuchen Sie die Richtlinien für Management, Reparatur und Austausch von Möbeln und Fahrplänen für versprochene Dienstleistungen., Sie können auch online nach Beschwerden suchen.
• Holen Sie sich einen Griff auf alle Verpflichtungen und Vorteile des Timesharing oder Urlaubsplan Kauf. Ist alles, was der Verkäufer verspricht, in den Vertrag geschrieben? Wenn nicht, gehen Sie vom Verkauf weg.
• Nicht impulsiv oder unter Druck einwirken. Kaufanreize können angeboten werden, während Sie auf Tour sind oder in einem Resort bleiben. Während diese Boni einen guten Wert darstellen können, ist der Zeitpunkt eines Kaufs Ihre Entscheidung., Sie haben das Recht, alle Zusagen und Zusicherungen schriftlich sowie eine öffentliche Angebotserklärung und andere relevante Dokumente zu erhalten.
• Studieren Sie den Papierkram außerhalb der Präsentationsumgebung und bitten Sie nach Möglichkeit jemanden, der sich mit Verträgen und Immobilien auskennt, diese zu überprüfen, bevor Sie eine Entscheidung treffen.
• Holen Sie sich den Namen und die Telefonnummer einer Person im Unternehmen, die Ihre Fragen beantworten kann-vor, während und nach der Verkaufspräsentation und nach dem Kauf.,
• Fragen Sie nach Ihrer Fähigkeit, den Vertrag zu kündigen, manchmal als „Rücktrittsrecht“ bezeichnet.“Viele Staaten — und vielleicht Ihr Vertrag-geben Ihnen ein Rücktrittsrecht, aber die Zeit, die Sie stornieren müssen, kann variieren. Das staatliche Recht oder Ihr Vertrag kann auch eine „Abkühlungszeit“ angeben-das heißt, wie lange Sie den Deal kündigen müssen, sobald Sie die Papiere unterzeichnet haben. Wenn ein Rücktrittsrecht oder eine Abkühlungsfrist gesetzlich nicht vorgeschrieben ist, bitten Sie darum, dass es in Ihren Vertrag aufgenommen wird.,
• Wenn Sie sich aus irgendeinem Grund dazu entschließen, den Kauf zu stornieren — entweder durch Ihren Vertrag oder durch staatliches Recht—, tun Sie dies schriftlich. Senden Sie Ihren Brief per zertifizierter Post und fordern Sie eine Rücksendung an, damit Sie dokumentieren können, was der Verkäufer erhalten hat. Bewahren Sie Kopien Ihres Schreibens und aller Gehäuse auf. Sie sollten eine sofortige Rückerstattung des von Ihnen bezahlten Geldes erhalten, wie gesetzlich vorgesehen.
• Verwenden Sie ein Treuhandkonto, wenn Sie eine unbebaute Immobilie kaufen, und erhalten Sie vom Verkäufer eine schriftliche Zusage, dass die Einrichtungen wie versprochen fertiggestellt werden., Dies ist eine Möglichkeit, Ihre Vertragsrechte zu schützen, wenn der Entwickler ausfällt. Stellen Sie sicher, dass Ihr Vertrag Klauseln für „Nichterfüllung“ und „Nichterfüllung“ enthält.“Eine Nicht-Störungsklausel stellt sicher, dass Sie Ihre Einheit oder Ihr Intervall verwenden können, wenn der Entwickler oder die Verwaltungsgesellschaft bankrott geht oder ausfällt. Mit einer Nichterfüllungsklausel behalten Sie Ihre Rechte, auch wenn Ihr Vertrag von einem Dritten gekauft wird. Möglicherweise möchten Sie sich an einen Anwalt wenden, der Ihnen weitere Informationen zu diesen Bestimmungen geben kann.,

Seien Sie vorsichtig bei Angeboten zum Kauf von Timeshares oder Urlaubsplänen im Ausland. Wenn Sie einen Vertrag außerhalb der USA für ein Timesharing oder einen Urlaubsplan in einem anderen Land unterzeichnen, sind Sie nicht durch US-Gesetze geschützt.

Timesharing Exchange Systems

Eine Börse ermöglicht es einem Timesharing-oder Urlaubsplanbesitzer, Einheiten mit einem anderen Eigentümer zu handeln, der eine äquivalente Einheit in einem angeschlossenen Resort innerhalb des Systems hat. So funktioniert es: Ein Resort-Entwickler hat eine Beziehung zu einer Austauschfirma, die den Service für die Eigentümer des Resorts verwaltet., Besitzer werden Mitglieder des Austauschsystems, wenn sie ihr Timesharing oder ihren Urlaubsplan kaufen. In den meisten Resorts zahlt der Entwickler für das erste Jahr der Mitgliedschaft jedes neuen Mitglieds in der Börsengesellschaft, aber Mitglieder zahlen die Börsengesellschaft direkt danach.

Um teilnehmen zu können, muss ein Mitglied eine Einheit in das Inventar der Börsengesellschaft einzahlen, das für den Umtausch verfügbar ist. Wenn ein Mitglied eine Woche aus dem Inventar nimmt, erhebt die Börsengesellschaft eine Gebühr.,

In einem punktebasierten Austauschsystem wird das Intervall automatisch für einen bestimmten Zeitraum in das Inventarsystem eingefügt, wenn das Mitglied beitritt. Punktwerte werden Einheiten basierend auf Aufenthaltsdauer, Standort, Einheitsgröße und Saisonalität zugewiesen. Mitglieder, die genügend Punkte haben, um die gewünschten Urlaubsunterkünfte zu sichern, können diese platzsparend reservieren. Mitglieder, die nicht über genügend Punkte verfügen, möchten möglicherweise Programme untersuchen, mit denen Punkte aus dem Vorjahr, voranschreitende Punkte oder sogar zusätzliche Punkte „gemietet“ werden können, um Unterschiede auszugleichen.,

Ob das Tauschsystem für Besitzer zufriedenstellend funktioniert, ist ein weiteres Problem, das vor dem Kauf zu prüfen ist. Denken Sie daran, dass Sie alle Gebühren und Steuern in einem Austauschprogramm zahlen, unabhängig davon, ob Sie Ihr Gerät oder das einer anderen Person verwenden.

Verkauf eines Timesharings über einen Wiederverkäufer

Wenn Sie daran denken, ein Timesharing zu verkaufen, warnt Sie die FTC, Wiederverkäufer zu befragen — Immobilienmakler und Makler, die spezialisieren Sie sich auf den Weiterverkauf von Timeshares., Sie können behaupten, dass der Markt in Ihrer Nähe „heiß“ ist und dass sie mit Käuferanfragen überwältigt sind. Einige können sogar sagen, dass sie Käufer bereit haben, Ihr Timesharing zu kaufen, oder versprechen, Ihr Timesharing innerhalb einer bestimmten Zeit zu verkaufen.

Wenn Sie Ihr Deeded Timesharing verkaufen möchten und ein Unternehmen Ihnen anbietet, Ihr Timesharing weiterzuverkaufen, gehen Sie in den skeptischen Modus:

• Stimmen Sie nichts am Telefon oder online zu, bis Sie die Gelegenheit hatten, den Reseller zu überprüfen., Wenden Sie sich an den Generalstaatsanwalt und die örtlichen Verbraucherschutzbehörden in dem Staat, in dem sich der Wiederverkäufer befindet. Fragen Sie, ob Beschwerden vorliegen. Sie können auch online nach Beschwerden suchen.
• Fragen Sie den Verkäufer schriftlich nach allen Informationen.
• Fragen Sie, ob die Agenten des Wiederverkäufers berechtigt sind, Immobilien zu verkaufen, in denen sich Ihr Timesharing befindet. Wenn ja, überprüfen Sie es mit der State Real Estate Commission. Deal nur mit lizenzierten Immobilienmaklern und Agenten, und fragen Sie nach Referenzen von zufriedenen Kunden.
• Fragen Sie, wie der Wiederverkäufer die Timesharing-Einheit bewerben und bewerben wird., Erhalten Sie Fortschrittsberichte? Wie oft?
• Fragen Sie nach Gebühren und Timing. Es ist vorzuziehen, Geschäfte mit einem Wiederverkäufer zu machen, der seine Gebühr übernimmt, nachdem das Timesharing verkauft wurde. Wenn Sie eine Gebühr im Voraus bezahlen müssen, fragen Sie nach Rückerstattungen. Erhalten Sie Rückerstattungsrichtlinien und Versprechen schriftlich.
• Gehen Sie nicht davon aus, dass Sie Ihren Kaufpreis für Ihr Timesharing wieder hereinholen, insbesondere wenn Sie es seit weniger als fünf Jahren besitzen und der Standort weniger als bekannt ist.

Wenn Sie eine Vorstellung vom Wert eines Timesharings haben möchten, das Sie kaufen oder verkaufen möchten, sollten Sie einen Timesharing-Bewertungsservice in Betracht ziehen., Der Gutachter sollte in dem Staat lizenziert sein, in dem sich der Dienst befindet. Erkundigen Sie sich beim Staat, ob die Lizenz aktuell ist.

Vertrag Vorbehalte

Bevor Sie einen Vertrag mit einem Wiederverkäufer unterzeichnen, erhalten Sie die Details der Vertragsbedingungen., Es sollte die Dienstleistungen umfassen, die der Wiederverkäufer erbringen wird; die Gebühren, Provisionen und anderen Kosten, die Sie zahlen müssen und wann; ob Sie das Timesharing selbst mieten oder verkaufen können, während der Wiederverkäufer versucht, Ihr Gerät zu verkaufen; die Länge oder Laufzeit des Vertrags zum Verkauf Ihres Timesharings; und wer ist verantwortlich für die Dokumentation und den Abschluss des Verkaufs.

Wenn der Deal nicht das ist, was Sie erwartet haben oder wollten, unterschreiben Sie den Vertrag nicht. Verhandeln Sie Änderungen oder finden Sie einen anderen Wiederverkäufer.

Wiederverkaufscheckliste

Der Verkauf eines Timesharings ist dem Verkauf anderer Immobilien sehr ähnlich., Sie sollten sich aber auch an das Resort wenden, um Einschränkungen, Limits oder Gebühren zu ermitteln, die sich auf Ihre Fähigkeit auswirken könnten, das Eigentum weiterzuverkaufen oder zu übertragen. Stellen Sie dann sicher, dass Ihr Papierkram in Ordnung ist., Sie benötigen:

• den Namen, die Adresse und die Telefonnummer des Resorts
• die Urkunde und den Vertrag oder die Mitgliedschaftsvereinbarung
• die Finanzierungsvereinbarung, wenn Sie noch für die Immobilie bezahlen
• Informationen zur Ermittlung Ihrer Zinsen oder Mitgliedschaft
• die Börsengesellschaft Zugehörigkeit
• der Betrag und das Fälligkeitsdatum Ihrer Wartungsgebühr
• die Höhe der Grundsteuern, wenn separat in Rechnung gestellt

ul>

Um mehr über Ferienbesitz zu erfahren, wenden Sie sich an die American Resort Development Association., Es repräsentiert die Ferienbesitz – und Resort-Entwicklungsindustrie. ARDA hat fast 1,000-Mitglieder, von Privatunternehmen bis hin zu großen Unternehmen in den USA und in Übersee.