denken Sie Daran, dass alte Freundin von Ihnen-die mit den lästigen lachen? Du hast sie ertragen, weil sie nett war, aber eines Tages hast du dieses neue Mädchen getroffen, und sie war alles, was du jemals wolltest. Das Beste von allem, Das neue Mädchen zeigte deutliche Anzeichen von Interesse und wollte sich verabreden-aber Sie hatten ein Problem: Sie hatten immer noch die alte Freundin.,
Während dieses Drama nicht im Leben jedes Gymnasiasten stattfindet, passiert etwas Ähnliches mit den meisten Erwachsenen – aber eher als Freundinnen… es sind Häuser.
Sie kaufen ein Haus und es ist in Ordnung, aber dann müssen Sie zu einer anderen Immobilie übergehen. Vielleicht ist es nach Wahl oder vielleicht zwingt dich deine Arbeit zum Umzug. So oder so, Sie haben das gleiche Problem wie die High-School-Liebhaber: Was tun Sie mit der alten Freundin Haus tun?,
Während der Versuch, zwei Mädchen auf einmal bis heute könnte sich als schwierig erweisen, zwei Häuser zu besitzen, kann tatsächlich funktionieren und profitabel sein, wenn Sie sich entscheiden, das vorherige Haus zu vermieten. Wenn Sie das Haus behalten, können Sie durch Cashflow und Eigenkapital mit dem Aufbau ernsthaften Reichtums beginnen.
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Aber Woher weißt du, ob das der richtige Schritt?
Sollten Sie einfach das Haus verkaufen und weiterziehen? Oder sollten Sie es vermieten? Wie bei den meisten Immobilienfragen sind dies keine universellen“ richtigen oder falschen “ Fragen, aber sobald Sie die Optionen verstanden haben, können Sie die beste Wahl für Ihre Situation treffen.,
Im Folgenden bespreche ich fünf Faktoren, die bei der Entscheidung zu berücksichtigen sind, ob Sie Ihr Haus verkaufen oder vermieten möchten.
1. Wird diese Eigenschaft Cashflow?
Bei der Entscheidung, ob Sie Ihr Haus vermieten oder verkaufen möchten, müssen Sie sich zunächst die Mathematik ansehen. Ich weiß, Mathe war wahrscheinlich nicht Ihr Lieblingsfach in der Schule, aber zum Glück erfordert es nicht mehr als einen Verstand der fünften Klasse, um Immobilieninvestmentsmathematik zu verstehen.
Fragen Sie sich zunächst: Wird diese Immobilie einen positiven Cashflow generieren?,
Mit anderen Worten, wenn diese Immobilie vermietet ist, und ich ziehe alle mit der Immobilie verbundenen Kosten ab (Hypothek, Steuern, Versicherung, Versorgungsunternehmen, Management, Leerstand, Reparaturen, HOAs usw.), wird die Immobilie einen monatlichen Gewinn oder Verlust produzieren? Wenn Sie einen Verlust betrachten, sollten Sie verkaufen.
Weitere Informationen zur Analyse von Immobilien finden Sie in meinem ultimativen Leitfaden zur Analyse von Mietobjekten.
2. Was ist mit meinem Return on Investment?,
Überlegen Sie sich als Nächstes, wie viel Sie profitieren würden, wenn Sie die Immobilie heute verkaufen würden, vorausgesetzt, Sie würden rund 10 Prozent an Agentengebühren, Abschlusskosten und anderen Verkaufskosten verlieren. Wenn Sie wenig oder gar nichts machen würden, kann es vorteilhaft sein, an der Immobilie festzuhalten und darauf zu warten, dass sich der Markt im Laufe der Zeit verbessert. Dies gilt insbesondere, wenn die Immobilie in der Zwischenzeit einen positiven Cashflow liefert.
Wenn Sie durch den Verkauf einen Gewinn erzielen würden, sollten Sie Ihre Kapitalrendite berücksichtigen., Wenn Sie beispielsweise durch den Verkauf Ihres Hauses einen Gewinn von 100.000 US-Dollar erzielen und nur einen Cashflow von 1.000 US-Dollar pro Jahr erzielen könnten, ist dies eine Kapitalrendite von 1%. Ich würde viel lieber, dass $ 100.000 Gewinn nehmen und es in etwas anderes investieren, die mir eine höhere Rendite geben könnte.
3. Betrachten Sie die Steuern
Die Regierung der Vereinigten Staaten macht eine Menge Dinge, mit denen ich nicht einverstanden bin, aber eine Sache, die sie tun, die ich absolut liebe, ist der mögliche Ausschluss von der Zahlung der Kapitalertragssteuer auf den Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes.,
Wenn Sie Immobilien verkaufen und Gewinne erzielen, müssen Sie normalerweise Kapitalertragssteuer auf den Verkauf zahlen, die je nach Steuerklasse bis zu 20% betragen kann. Allerdings erlaubt die IRS Hausbesitzer (sorry, Investoren!) den Verkauf von bis zu $250.000 (oder $500.000, wenn verheiratet Einreichung gemeinsam) eines Hauptwohnsitzes auszuschließen, wenn Sie in dem Haus für mindestens zwei der letzten fünf Jahre gelebt.
Schauen wir uns ein anderes Beispiel an, in dem dies nützlich sein könnte. Bob und Marge kauften ihr Haus 1990 für 150.000 Dollar. Heute können sie die Immobilie für 500.000 US-Dollar verkaufen und nach den Verkaufskosten 300.000 US-Dollar abräumen., Wenn sie das Haus für fünf Jahre als Miete behalten und dann verkaufen, schulden sie möglicherweise 60.000 US-Dollar Steuern. Aber wenn sie jetzt verkaufen, können sie potenziell halten, dass $300,000 in Gewinn ohne Kapitalertragssteuer zu zahlen.
Durch die Beibehaltung der Immobilie besteht natürlich immer die Wahrscheinlichkeit, dass die Immobilie einen höheren Wert als die Steuer hätte, aber es gibt keine Garantien für Immobilienwerte.,
(Und ich bin kein CPA, so mehr über diese mögliche Kapitalertragssteuer Ausschluss zu erfahren, konsultieren Sie einen Steuerberater oder die IRS-Regeln zu diesem Thema lesen.)
4. Sieht die Zukunft strahlend aus?
Ein weiterer wichtiger Faktor bei der Entscheidung, ob Sie Ihr Haus mieten oder verkaufen möchten, wäre, Ihre Kristallkugel anzuziehen und in die Zukunft zu blicken. Wie sehen die nächsten fünf, zehn, zwanzig Jahre für den Standort Ihres Hauses aus? Verbessern sich die Dinge? Wird Ihre Nachbarschaft an Wert verlieren? Wenn die Zukunft dunkel aussieht, sollten Sie jetzt verkaufen, um später Probleme zu vermeiden.,
Natürlich haben wir keine Kristallkugeln, aber es ist nicht unmöglich zu messen, wohin der Markt geht. Werfen Sie einen Blick auf das Wachstum Ihrer Stadt-bewegt es sich von Ihnen weg oder auf Sie zu? Ziehen Unternehmen in Ihre Region? Werden Häuser repariert oder verrotten gelassen? Sie können es nicht mit 100-prozentiger Sicherheit wissen, aber indem Sie die aktuellen Trends in Ihrem Markt analysieren, können Sie eine fundiertere Entscheidung treffen, ob Sie jetzt festhalten oder verkaufen möchten.
5. Können Sie mit Mietern umgehen?
Schließlich fragen Sie sich: Sind Sie bereit, ein Vermieter zu sein?, Denn ehrlich gesagt sind viele Menschen einfach nicht für das Leben ausgeschnitten. Während einige Mieter sind ein Traum zu verwalten, andere erfordern viel Zeit und Geduld zu bewältigen. Letzte Woche musste ich mich mit der Räumung eines „Müllhalders“ befassen.“Es war nicht schön.
Zum Glück ist Landlording eine Fähigkeit, die gelernt und verbessert werden kann. Alle neuen Vermieter machen Fehler, aber wenn Sie die Art von Person sind, die bereit ist zu lernen, werden Sie gut tun.
Auch, nur weil Sie Mietobjekte besitzen, bedeutet das nicht, dass Sie die Person sein müssen, die mit den Mietern zu tun hat., In fast jeder Stadt gibt es professionelle Immobilienverwaltungsunternehmen, und wenn Sie einen großartigen Manager finden, können sie den Stress des Mieteigentums auf ein Minimum reduzieren (natürlich gegen eine Gebühr!).
Also, sollten Sie Ihr Haus mieten oder verkaufen?
Im Gegensatz zu Highschool-Freundinnen können Sie mit Immobilien das Alte und das Neue behalten. Aber die Entscheidung, ob Sie Ihr Haus vermieten oder verkaufen möchten, ist eine Wahl, die nur Sie treffen können, nachdem Sie alle Optionen abgewogen haben.,
Wenn Sie gerade versuchen, diese Entscheidung zu treffen, werfen Sie einen Blick auf die fünf oben beschriebenen Faktoren und treffen Sie die Wahl, die am besten für Sie, Ihre Familie und Ihre finanzielle Zukunft funktioniert.