Vor dem Kauf einer Mehrfamilienimmobilie ist es wichtig zu bestimmen, wie lange Sie daran festhalten möchten. Kommerzielle und Mehrfamilieninvestoren wählen im Allgemeinen eine von zwei Strategien: eine kurzfristige Value-Add/Fix – und Flip-Strategie oder eine längerfristige Buy – and-Hold-Strategie. Kurzfristige Investoren hoffen in der Regel, eine Immobilie zu kaufen, Verbesserungen und Anpassungen vorzunehmen, die das Netto-Betriebsergebnis (NOI) der Immobilie erhöhen und die Immobilie innerhalb von 1-5 Jahren gewinnbringend weiterverkaufen können., Im Gegensatz dazu planen Buy and Hold-Investoren in der Regel, die Immobilie auf lange Sicht zu halten, beispielsweise 20-30 Jahre, und genießen gleichzeitig das jährliche Einkommen, das sie bietet. Danach können sie die Immobilie verkaufen oder in einigen Fällen an ihre Erben weitergeben.

Während sich eine geplante Haltedauer aufgrund von Anlegerpräferenzen oder Marktbedingungen ändern kann, ist es dennoch wichtig, eine solide Strategie zu entwickeln., Für Anleger, die wissen, dass sie nur kurzfristig auf einer Immobilie sitzen werden, müssen Dinge wie Vorauszahlungsstrafen (Gebühren für die vorzeitige Auszahlung Ihres Darlehens) und die Frage berücksichtigt werden, ob sie ein festverzinsliches, anpassbares oder hybrides Darlehen mit einstellbarem Zinssatz aufnehmen möchten. Im Gegensatz dazu könnten langfristige Buy-and-Hold-Anleger in der Regel weniger auf Vorauszahlungsstrafen achten und, wenn möglich, längerfristige festverzinsliche Kredite suchen., Obwohl sowohl kurzfristige als auch langfristige Halteperioden profitabel sein können, sollten Sie, wenn Sie mit einem oder mehreren Partnern investieren, sicherstellen, dass sich alle auf derselben Seite darüber befinden, wann die Immobilie verkauft werden soll. Zum Beispiel sollte ein Investor, der eine Immobilie in 18 Monaten umdrehen möchte, wahrscheinlich nicht mit einem Partner investieren, der möchte, dass seine Enkelkinder ihr Interesse an der Immobilie erben.,

Value-Add-Strategien für Wohnungsinvestitionen

In vielen Fällen möchten Wohnungsinvestoren zum ersten Mal eine Immobilie suchen, die erheblich verbessert werden muss, sei es in Form von physischen Upgrades oder überlegenem Management. Diese Eigenschaften werden allgemein als „value-Add“ bezeichnet.“Beispielsweise möchte ein Investor möglicherweise eine Wohnimmobilie erwerben, die Verwaltungsgesellschaft ersetzen, die Einheiten aufrüsten, die Mieten erhöhen und andere Methoden anwenden, um Kosten zu senken und die Rentabilität zu steigern.,

Darüber hinaus möchten Eigentümer möglicherweise, dass Mieter für ihr eigenes Kabel bezahlen (wenn es bereits vom Gebäude bezahlt wird) und einen größeren Anteil ihrer Nebenkosten bezahlen. Weitere Mehrwertmöglichkeiten sind die Suche nach neuen zusätzlichen Einnahmequellen für Ihre Immobilie, wie Verkaufsautomaten, Lagerhallen oder neue Parkplätze. Bei weniger intensiven Value-Add-Deals, die nur geringe Kapitalbeträge erfordern, können Anleger Reparaturen selbst finanzieren., Für größere Value-Add-Deals, die erhebliche Immobilienreparaturen oder-sanierungen erfordern, möchte ein Investor jedoch möglicherweise eine zusätzliche Finanzierung erhalten.

Standortwahl

Das alte Sprichwort „Standort, Standort, Standort“ gilt für Mehrfamilienhäuser ebenso wie für ein Einfamilienhaus. Egal, wo Sie in eine Wohnung investieren möchten, es ist äußerst wichtig, sich auf den von Ihnen gewählten Standort zu verlassen., Bevor Sie sich für einen Standort entscheiden, sollten Sie sich mit den Informationen zur Umgebung vertraut machen, darunter:

• Beschäftigungs-und Wirtschaftsdaten

• Wirtschaftliche Gesundheit lokaler Arbeitgeber (insbesondere für kleinere Märkte)

• Bevölkerungsentwicklung und Bevölkerungswachstumstrends

• Kriminalitäts-und Sicherheitsdaten

Da eine Aufwertung im Laufe der Zeit für eine Wohnung zu einer rentablen Investition unerlässlich ist, anleger sollten auf Märkte schauen, in denen die Werte während der erwarteten Haltedauer der Immobilie voraussichtlich deutlich wachsen werden., Zum Beispiel kann ein Investor mit einem 3-4-Jahreshorizont bereit sein, mehr für ein Mehrfamilienhaus in einem Gebiet zu zahlen, in dem die Kosten derzeit steigen. Im Gegensatz dazu kann ein Investor mit einem 20-Jahres-Horizont eine günstigere Immobilie in einem Bereich suchen, der für das Wachstum in den nächsten 5-15 Jahren positioniert zu sein scheint. Obwohl es unmöglich ist, die Zukunft vorherzusagen, kann das Erstellen einer Reihe von fundierten Marktannahmen dazu beitragen, die wahrscheinlichen Möglichkeiten einzugrenzen. Im Laufe der Zeit bedeutet dies geringere Risiken-und höhere potenzielle Gewinne.,

Investieren in der Nähe Ihres Hauses

Obwohl es nicht unbedingt ideal ist, eine Mehrfamilienimmobilie in der Nähe Ihres derzeitigen Hauses zu kaufen, kann dies bestimmte Vorteile haben. Zum einen sind Sie wahrscheinlich bereits mit dem lokalen Markt vertraut, sodass Sie möglicherweise Dinge wissen, die andere Investoren nicht tun, was Ihnen einen gewissen Vorteil verschafft. Außerdem ist es einfacher, Ihre Immobilie persönlich zu überwachen, wenn Sie in der Nähe wohnen, was die Dinge bequemer macht, insbesondere wenn Sie Ihre eigene Hausverwaltung durchführen.,

Suche nach einem gewerblichen Immobilienmakler

Die meisten Menschen, die ein Einfamilienhaus kaufen, werden dies über einen Immobilienmakler tun; und in ähnlicher Weise werden die meisten Investoren, die ein Mehrfamilienhaus kaufen, mit einem gewerblichen Immobilienmakler zusammenarbeiten wollen. Ein guter Handelsmakler kann Ihnen helfen, qualitativ hochwertige Wohnimmobilien in Ihrer Nähe zu identifizieren, wird ein gutes Verständnis der Immobilieninvestment Grundlagen haben, und kann sogar in der Lage sein, Sie über den Verkaufspreis zu verhandeln. Während das Durchlaufen eines Brokers im Allgemeinen die Suche nach einem Gebäude erleichtert, ist dies nicht der einzige Weg., Möglicherweise möchten Sie sich auch direkt an die Eigentümer von Mehrfamilienhäusern in Ihrer Nähe wenden, um festzustellen, ob der Eigentümer am Verkauf interessiert ist. Dies kann ein Hit – or-Miss-Prozess sein, aber Sie können auf diese Weise möglicherweise ein verstecktes Juwel finden, insbesondere wenn der Verkäufer die Immobilie aufgrund äußerer Umstände schnell loswerden möchte.

Suche nach einem kommerziellen / Mehrfamilienkreditvermittler

Wenn Sie ein Darlehen zum Kauf Ihres Wohnhauses verwenden, möchten Sie möglicherweise mit einem Mehrfamilienkreditvermittler und / oder einer Beratungsfirma zusammenarbeiten., Während es an jedem einzelnen Anleger liegt, ob er einen Broker nutzen oder direkt zu einem Kreditgeber gehen möchte, kann die Verwendung eines erfahrenen Vermittlers eine Vielzahl von Vorteilen haben, insbesondere für Erstkreditnehmer. Ein guter Berater kann seine Erfahrungen und Beziehungen nutzen, um Ihnen bei der Auswahl der besten Finanzierungsoption für Ihre individuelle Situation und Ihre Ziele zu helfen., Sie können auch bei den belastenden und verwirrenden Aspekten des Antragsverfahrens für gewerbliche Kredite helfen, wie z. B. Dokumentation und Berichte von Drittanbietern, sowie bei einem Geschäft mit mehreren Kreditgebern einkaufen, um die besten Bedingungen für einen Kreditnehmer zu erreichen.

Dies gilt insbesondere für Mehrfamilienkredite von Freddie Mac, Fannie Mae und HUD, da diese Kredite im Allgemeinen einen komplexeren Dokumentations-und Bewerbungsprozess beinhalten. Schuldnerberatungsfirmen berechnen in der Regel zwischen 0.,75% und 2% des gesamten Darlehensbetrags, was viel erscheinen mag, aber nach unserer Erfahrung im Allgemeinen eine großartige Investition ist. Natürlich tun wir das, daher haben wir möglicherweise eine gewisse Voreingenommenheit, aber in Wahrheit können Sie durch das Erhalten des richtigen Darlehens viel an Zinszahlungen, Vorauszahlungsstrafen, Refinanzierungskosten und anderen Gebühren sparen die Lebensdauer Ihrer Investition.

Qualifizierung für einen Mehrfamilienkredit

Wie bereits erwähnt, wird die überwiegende Mehrheit der Mehrfamilienhäuser mit Krediten gekauft., Schulden erhöhen die Hebelwirkung, was bedeutet, dass je weniger Geld Sie ablegen müssen, desto mehr relativen Gewinn werden Sie aus der Investition machen. Stellen Sie sich das so vor: Würden Sie lieber $4 eingeben und später $8 ausgeben, oder würden Sie lieber $1 eingeben und später die gleichen $8 ausgeben? Die meisten intelligenten Investoren würden die zweite Option wählen, da dies bedeutet, dass sie die anderen $3 in ähnlich profitable Investitionen reinvestieren könnten. Während Zinsen und Gebühren Wohnungsdarlehen teuer machen können (was bedeutet, dass Ihre $8 mehr wie $6 sein könnten.,50), mit dem richtigen Darlehen können Anleger exponentiell mehr Gewinn aus einer Immobilie machen.

Um einen Mehrfamilienkredit zu erhalten, müssen Sie jedoch zuerst genehmigt werden. Die Genehmigungskriterien variieren mit verschiedenen Kreditgebern und Darlehensarten, aber im Allgemeinen müssen Kreditnehmer einen guten Kredit haben (660+ ist normalerweise ideal) und zwischen 25-30% des gesamten Darlehensbetrags als Anzahlung. Darüber hinaus muss die Immobilie selbst eine Schuldendienstdeckungsquote oder DSCR von 1,25-1,30 x haben. Dies bedeutet, dass das Einkommen des Gebäudes seinen jährlichen Schuldendienst um mindestens 25-30% übersteigen muss.,

Dokumentation für Wohnungsbaudarlehensanträge

Während des Bewerbungsprozesses benötigen Kreditnehmer auch eine erhebliche Menge an Dokumentation, einschließlich einer Bewertung und anderer erforderlicher Berichte von Drittanbietern. Kreditnehmer müssen in der Regel für all dies selbst bezahlen. Erforderliche Unterlagen und Berichte umfassen im Allgemeinen:

• Bewertung: Eine Bewertung versucht, den aktuellen Marktwert einer Immobilie zu messen. Es muss in der Regel von einem professionellen Gutachter durchgeführt werden, der derzeit in dem Bereich lizenziert ist, in dem sich die Immobilie befindet., Gutachter verwenden im Allgemeinen eine Kombination der Methoden, einschließlich:

  • Der Einkommensansatz, der den Wert einer Immobilie basierend auf ihrem Einkommen schätzt.

  • Der Verkaufsvergleichsansatz, bei dem der Wert einer Immobilie basierend auf den jüngsten Verkäufen ähnlicher Immobilien in der Nähe geschätzt wird.

  • Der Kostenansatz, der den Wert einer Immobilie auf der Grundlage der geschätzten Kosten für den Wiederaufbau zuzüglich des Wertes des Grundstücks und abzüglich etwaiger Abschreibungen schätzt.,

• Bewertung des physischen Bedarfs/Bericht über den Zustand der Immobilie / Technischer Bericht: In diesem Bericht wird der aktuelle Zustand einer Wohnung untersucht, um festzustellen, wann bestimmte Komponenten repariert oder ersetzt werden müssen. Dies wird verwendet, um die erforderlichen Ersatzreserven zu berechnen,die jedes Jahr für die erwarteten zukünftigen Reparaturkosten beiseite gelegt werden. Diese Berichte können von einer Vielzahl von Wohnung Kreditgeber angefordert werden, sind aber am häufigsten für HUD Multifamily und Fannie Mae/Freddie Mac Multifamily Darlehen erforderlich.,

• Phase-I-Umweltprüfung: Eine Phase-I – Umweltprüfung (ESA) untersucht eine Immobilie auf Umweltprobleme wie Kontaminationen, die eine Bedrohung für die derzeitigen/zukünftigen Bewohner oder die umliegende Gemeinschaft darstellen könnten. Phase-II – und Phase-III-ESA können erforderlich sein, wenn bei der ersten Phase-I-Bewertung Probleme oder Anzeichen einer Kontamination festgestellt wurden. Phase-I-ESAs werden möglicherweise nicht immer von Kreditgebern benötigt, sind es aber häufig.

• Titelbericht: Ein Titelbericht stellt sicher, dass keine Rechtsansprüche auf den Titel einer Immobilie bestehen, die Ihren eigenen ersetzen könnten.,

• Immobilienumfrage: Eine Umfrage zeichnet die Grenzen einer Immobilie auf und ermittelt alle Erleichterungen und / oder andere Titelprobleme, die sich auf die Nutzung der Immobilie auswirken könnten. Dies ist nicht immer von den Kreditgebern erforderlich, insbesondere wenn ein Bericht aus den letzten Jahren verfügbar ist, Es ist jedoch häufiger erforderlich, wenn potenzielle Titelprobleme bekannt sind.

• Seismischer Bericht: Normalerweise nur in Gebieten erforderlich, in denen Erdbeben üblich sind, wie Südkalifornien.,

• Zoning-Bericht: Kann manchmal erforderlich sein, wenn es mögliche Probleme oder Verwirrung um den Zoning-Status einer Eigenschaft.

Rückgriff vs. Nicht-Rückgriff Wohnungsbaudarlehen

Bevor Sie einzelne Darlehensarten betrachten, ist es sehr wichtig zu bestimmen, ein Darlehen ist Rückgriff oder Nicht-Rückgriff. Wenn ein Darlehen in Anspruch genommen wird, kann ein Kreditgeber Ihr persönliches Vermögen in Anspruch nehmen, um die Rückzahlung einer unbezahlten Schuld zu beantragen. Zum Beispiel werden in den meisten Staaten Hypotheken für Eigenheime vollständig in Anspruch genommen., Im Gegensatz dazu sind viele gewerbliche Immobilienkredite nicht in Anspruch genommen, was bedeutet, dass der Kreditgeber nur die spezifischen Sicherheiten für das Darlehen (d. H. Ein Mehrfamilienhaus) zurückziehen kann und nicht das persönliche Vermögen eines Kreditnehmers wie sein Haus oder sein Auto verfolgen kann, um die Schulden des Kreditnehmers zu begleichen. Allerdings kommen fast alle Nicht-Regress Darlehen mit Standard „Bad Boy“ Carve-outs, die vorsehen, dass, wenn ein Kreditnehmer bestimmte „Bad Boy“ Handlungen begeht, wie absichtlich Irreführung des Kreditgebers, das Darlehen wird ein Full-Recourse-Finanzinstrument.