Die lis pendens ist eines der am wenigsten verstandenen Werkzeuge in Immobilien-Rechtsstreitigkeiten in Kalifornien. Kunden in Immobilien-Rechtsstreitigkeiten fragen oft, dass ihr Immobilienanwalt eine lis pendens auf das Eigentum des Gegners setzen, in der Regel als eine Möglichkeit, Druck auf den Gegner zu setzen, um die Klage zu regeln. Allerdings sollte jeder Kunde (und jeder Immobilienrechtsanwalt) verstehen, wann ein lis pendens unterstützend ist und wann nicht.
Was Ist Ein Lis Pendens?
A lis pendens ist eine Mitteilung über anhängige Klagen., Es ist ein Dokument, das mit dem County Recorder aufgezeichnet wurde, um potenzielle Käufer einer Immobilie darüber zu informieren, dass eine Klage gegen die Immobilie vorliegt. Eine Partei darf jedoch nicht in jedem Fall einen Lis pendens einreichen, der mit Eigentum zu tun hat. Die Klage muss einen „Immobilienanspruch“ beinhalten., Die kalifornische Zivilprozessordnung definiert einen Immobilienanspruch als Klagegrund, der, wenn er verdienstvoll ist, (1) den Titel oder das Recht auf Besitz eines bestimmten Immobilieneigentums oder (b) die Verwendung einer im Plädoyer genannten Erleichterung mit Ausnahme einer Erleichterung, die gemäß dem Gesetz von einem regulierten öffentlichen Versorgungsunternehmen erhalten wurde, beeinträchtigen würde.
Das häufigste Beispiel für eine Klage, in der ein lis pendens angemessen ist, wäre eine Verletzung der Vertragsklage beim Kauf und Verkauf einer Immobilie., Für den Fall, dass ein Käufer einen Kaufvertrag abschließt und der Verkäufer gegen diesen Vertrag verstößt, ist der Käufer berechtigt, diesen Vertrag ausdrücklich durchzusetzen. Während die meisten Verstöße gegen Vertragsklagen sind Aktionen für Geld, Immobilien gelten als einzigartig in Kalifornien. Eine Partei kann daher das Gericht auffordern, die andere Partei tatsächlich zum Abschluss des Verkaufs zu zwingen, anstatt nur Geldschäden zu gewähren. Dies wird als spezifische Leistung bezeichnet.,
Die Wirkung eines Lis Pendens
Ein lis pendens selbst ist nur ein zweiseitiges Dokument, das besagt, dass eine Klage gegen eine bestimmte Eigenschaft vorliegt. Die Wirkung der Lis-Pendens kann jedoch verheerend sein. Praktisch verhindert der Lis pendens, dass eine Partei ihr Eigentum verkauft oder refinanziert. Bei jeder Kauf – und Verkaufstransaktion wird die Titelsuche auf dem Grundstück die lis pendens offenbaren. Unabhängig von der Gültigkeit dieses lis pendens verlangt jeder potenzielle Käufer oder Kreditgeber, dass das lis pendens freigegeben wird, bevor die Transaktion abgeschlossen werden kann., Meistens storniert der Käufer einfach die Transaktion und sucht nach einer anderen Immobilie zum Kauf. Für einen Investor kann jeder Monat, in dem eine Immobilie leer und nicht verkauft ist, Tausende von Dollar an Transportkosten verursachen. Für den Verkäufer, der bereits einen Vertrag über den Kauf einer anderen Immobilie abgeschlossen hat, kann der lis pendens den Verkauf der ersten Immobilie verhindern und daher den Kauf der neuen Immobilie entgleisen lassen.,
Missbrauch des Lis Pendens-Statuts
Aufgrund der verheerenden Wirkung, die ein falsch aufgezeichnetes lis pendens haben kann, erkennen die Gerichte an, dass eine Partei das lis pendens-Statut missbrauchen kann, indem sie ein lis pendens in einem Fall einreicht, in dem es sich nicht um einen Immobilienanspruch handelt. Die Zivilprozessordnung sieht ein Verfahren zum Auslaufen (Entfernen) eines Lis pendens und zur Einziehung von Anwaltskosten vor. Aber auch dieser Prozess beinhaltet sechs bis acht Wochen zusätzlicher Rechtsstreitigkeiten, bevor die Lis Pendens freigegeben wird und die Immobilie zum Verkauf freigegeben wird., Selbst eine Partei, die erfolgreich einen Lis pendens vertreibt, wird für bis zu zwei Monate vom Verkauf der Immobilie ausgeschlossen.
Schlussfolgerung
Immobilienanwälte, die Immobilienfragen streiten, sollten verstehen, wann ein lis pendens angemessen ist und wann es unangemessen ist. Ein Lis pendens sollte nicht verwendet werden, um Druck auf einen Grundstückseigentümer auszuüben, aber es ist klar, dass das Gesetz in Immobilienprozessen wiederholt missbraucht wird.