EXECUTIVE SUMMARY

UM GEWINN AUS DER VERÄUßERUNG EINES Eigenheims vom Einkommen gemäß IRC Abschnitt 121 auszuschließen, muss ein Steuerpflichtiger besitzen und besetzen die Immobilie als Hauptwohnsitz für zwei der fünf Jahre unmittelbar vor dem Verkauf. Eigentum und Belegung müssen jedoch nicht gleichzeitig sein. Das Gesetz erlaubt einen maximalen Gewinn Ausschluss von $ 250.000 ($500.000 für bestimmte verheiratete Steuerzahler). Der IRS hat vorgeschlagene Vorschriften erlassen, um zu klären, wie diese Regeln in bestimmten Situationen funktionieren.,

Ein STEUERPFLICHTIGER GILT ALS EIGENTÜMER und nutzte ein Haus als Hauptwohnsitz während der Zeit, in der sein verstorbener Ehepartner das Haus als Hauptwohnsitz nutzte. Diese Regel gilt, solange der Ehegatte des Steuerpflichtigen am Tag des Verkaufs des Hauses verstorben ist und der Steuerpflichtige nicht wieder geheiratet hat. Geschiedene Ehegatten können auch von den Eigentums-und Nutzungszeiten ehemaliger Ehegatten profitieren, um die Ausschlussanforderungen zu erfüllen.

STEUERZAHLER MÜSSEN GEWINNE AUF EINEM Teil einer Wohnimmobilie ERKENNEN, die sie nicht für Wohnzwecke verwenden., Jede nach dem 6. Mai 1997 zulässige Abschreibung auf die Immobilie löst die Anerkennung eines ansonsten ausschließbaren Gewinns aus.

EIN STEUERPFLICHTIGER KANN IN DER REGEL NUR ALLE zwei Jahre EINEN Ausschluss GELTEND MACHEN. Ein Steuerpflichtiger, der innerhalb von zwei Jahren über mehr als einen Wohnsitz verfügt oder auf andere Weise die Anforderungen nicht erfüllt, beispielsweise aufgrund eines Arbeitsplatzwechsels oder eines Gesundheitsproblems, kann jedoch Anspruch auf einen reduzierten Ausschlussbetrag haben.

NANCY J. FORAN, CPA, PhD, war associate professor für Buchhaltung an der Universität von Michigan Dearborn. Sie starb im Februar 2002. JEFFREY J., BRYANT, CPA, JD, PhD, ist associate professor für Buchhaltung an der Wichita State University in Kansas. Seine E-Mail-Adresse lautet [email protected] .

oder viele Steuerzahler ihren Wohnsitz ist ihr wertvollstes Gut. Mit dem anhaltenden Anstieg der Immobilienpreise könnte der Gewinn aus einem Verkauf erheblich sein. Bestimmungen des Taxpayer Relief Act von 1997 erlauben es den meisten, den Gewinn aus dem Verkauf eines Eigenheims vom Einkommen auszuschließen, ohne die Transaktion in ihren Steuererklärungen zu melden., Vorgeschlagene Verordnungen klären die Anforderungen für den Ausschluss des Gewinns aus dem Einkommen und geben CPAs die Möglichkeit, ihren Kunden neue Steuerplanungsstrategien vorzuschlagen.

AUSSCHLUSSVORAUSSETZUNGEN
IRC Abschnitt 121 erlaubt es einem Steuerpflichtigen, bis zu 250.000 US-Dollar (500.000 US-Dollar für bestimmte Steuerzahler, die eine gemeinsame Rückgabe einreichen) des Gewinns aus dem Verkauf (oder Austausch) von Immobilien auszuschließen, die mindestens zwei der fünf Jahre vor dem Verkauf im Besitz und als Hauptwohnsitz genutzt werden. Ein Steuerpflichtiger kann den vollständigen Ausschluss nur alle zwei Jahre geltend machen., Ein reduzierter Ausschluss steht jedem zur Verfügung, der diese Anforderungen aufgrund einer Änderung des Arbeitsplatzes, der Gesundheit oder bestimmter unvorhergesehener Umstände nicht erfüllt. Im Gegensatz zu früheren Gesetzen ist der Gewinn aus dem Verkauf eines Hauses jetzt dauerhaft ausgeschlossen und nicht aufgeschoben, und ein Steuerzahler muss kein Ersatzhaus kaufen, um den Gewinn auszuschließen.

Hauptwohnsitz anforderung., Die Regeln definieren den Begriff Wohnsitz ziemlich weit gefasst—er umfasst ein Hausboot, einen Wohnanhänger oder eine Aktie, die von einem Mieteraktionär in einer genossenschaftlichen Wohnungsgesellschaft gehalten wird. Persönliches Eigentum, das nach lokalem Recht keine feste Größe ist, gilt nicht als Wohnsitz. Folglich sollten die CPAs das lokale Recht konsultieren, insbesondere über den Status mobiler Wohnungen. Wenn ein Steuerpflichtiger mehr als ein Haus besitzt, werden Sie feststellen, dass die Bestimmung, welches Haus der Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen ist, von allen Fakten und Umständen abhängt., Die Vorschriften besagen, dass das Haus, das ein Steuerpflichtiger für die meiste Zeit des Jahres nutzt, als sein Hauptwohnsitz für dieses Jahr gilt.

Beispiel. Für den Zeitraum 2000 bis 2004 besitzt Albert ein Haus in Michigan und ein Haus in Florida. Während jedes dieser Jahre lebt Albert sieben Monate im Haus in Michigan und fünf Monate im Haus in Florida. Wenn Albert beschließt, eines der Häuser in 2005 zu verkaufen, qualifiziert sich nur das Haus in Michigan für den Gewinnausschluss., Da er den größten Teil eines jeden Jahres in Michigan lebt, ist dieses Haus Alberts Hauptwohnsitz für 2000 bis 2004.

Eigentums-und Nutzungsanforderungen. Die Eigentums-und Nutzungsvoraussetzungen basieren auf der Gesamtzahl der Tage oder Monate, die der Steuerpflichtige besitzt und die die Immobilie als Hauptwohnsitz während des Fünfjahreszeitraums nutzt, der mit dem Datum der Veräußerung endet. Der Gewinn aus dem Verkauf eines Eigenheims ist nur dann vom Einkommen ausgeschlossen, wenn der Steuerpflichtige während dieses Zeitraums von fünf Jahren die Immobilie als Hauptwohnsitz für Zeiträume von insgesamt zwei Jahren oder mehr besitzt und nutzt., Entweder 24 volle Monate oder 730 Tage erfüllen die zweijährigen Eigentums – und Nutzungsanforderungen.

Beispiel. Am 1. Januar 1998 kaufte Barbara ein Haus und begann darin zu leben. Am 1. Januar 2000 (24 Monate nach dem Kauf des Hauses) zog Barbara aus der Stadt und begann, das Haus zu pachten. Dezember 2002 verkauft sie die Immobilie. Da Barbara das Haus während des Fünfjahreszeitraums, der mit dem Verkaufsdatum endet, 24 Monate lang als Hauptwohnsitz besaß und nutzte, ist sie für den Gewinnausschluss berechtigt., Wenn Barbara ihr Haus jedoch am 1. Februar 2003 verkauft, hätte die fünfjährige Periode am 1.Februar 1998 begonnen. In diesem Fall hätte Barbara keinen Anspruch auf den Gewinnausschluss, da sie während des Fünfjahreszeitraums vor dem Verkaufsdatum nur 23 Monate im Haus gelebt hätte.

Die vorgeschlagenen Regelungen verdeutlichen, dass Eigentums-und Nutzungsfristen nicht gleichzeitig eingehalten werden müssen.

Beispiel. Carmella mietete ein Haus vom 1. Januar 1993 bis 1. Januar 1998. Sie kaufte das Haus am 1. Januar 1998 und lebte darin bis zum 1. Februar 1998., Am 1. März 2000 verkaufte Carmella das Haus. Während des Fünfjahreszeitraums, der mit dem Verkaufsdatum (1.März 1995 bis 1. März 2000) endete, besaß Carmella das Haus mindestens zwei Jahre (1. Januar 1998 bis 1. März 2000) und lebte mindestens zwei Jahre (1. März 1995 bis 1. Februar 1998). Daher hat Carmella Anspruch auf den Gewinnausschluss, obwohl sie in denselben zwei Jahren, in denen sie ihn besaß, nicht in der Residenz lebte.,

Besitzt ein Steuerpflichtiger während des Fünfjahreszeitraums zwei Eigenheime, können beide für den Ausschluss in Betracht kommen, wenn der Steuerpflichtige während des Fünfjahreszeitraums jeweils mindestens zwei Jahre lang als Hauptwohnsitz verwendet. Wie weiter unten erläutert, werden CPAs jedoch feststellen, dass normalerweise der Gewinn für nur eines der beiden ansonsten qualifizierten Häuser während eines Zeitraums von zwei Jahren ausgeschlossen werden kann.

Beispiel. Dezember 2004 besitzt David ein Haus in Kansas und auch in Texas. David lebt im Kansas Home während 2000, 2001 und 2004 und im Texas Home während 2002 und 2003., Davids Hauptwohnsitz für 2000, 2001 und 2004 ist das Kansas Property. Sein Hauptwohnsitz für 2002 und 2003 ist das Texas Home. Wenn David beschließt, eines der Häuser im Jahr 2004 zu verkaufen, qualifizieren sich beide für den Gewinnausschluss, weil er jedes Haus mindestens zwei Jahre lang während des Fünfjahreszeitraums vor dem Verkaufsdatum besaß und als Hauptwohnsitz benutzte.

Um die Nutzungsanforderung zu erfüllen, muss der Steuerzahler das Haus physisch besetzen. Kurze vorübergehende Abwesenheiten, wie Ferien, werden jedoch als Nutzungszeiten gezählt, auch wenn das Haus während dieser Zeit gemietet wird.

Beispiel., Am 1. Januar 2000 kaufte Elvira und begann in einem Haus zu leben. In den Jahren 2000 und 2001 ging Elvira für Juni und Juli in den Urlaub nach England. Sie verkauft das Haus am 1. Januar 2002. Obwohl Elvira während des Fünfjahreszeitraums, der mit dem Verkaufsdatum (1. Januar 1997 bis 1. Januar 2002) endete, das Haus nur für 20 der 24 Monate besetzte, in denen sie es besaß (1.Januar 2000 bis 1. Januar 2002), werden die zwei Monate, die sie jedes Jahr in England verbrachte, als Nutzungszeiten gezählt, da es sich um kurze vorübergehende Abwesenheiten handelte. Daher ist Elvira für den Gewinnausschluss berechtigt., Wenn Elvira jedoch den 1.Juni 2000 bis den 1. Juni 2001 in England verbracht hätte, hätte sie keinen Anspruch auf den Gewinnausschluss, da eine einjährige Abwesenheit nicht als kurze vorübergehende Abwesenheit behandelt wird. Im letzteren Fall nutzte Elvira das Haus nur für 12 Monate während des Fünfjahreszeitraums, der am Verkaufsdatum endete.

Planungsstrategie. Es ist wichtig, dass CPAs den Steuerzahlern raten, die Zeit, die sie in einem Heim verbringen, sorgfältig zu dokumentieren, um sicherzustellen, dass sie die zweijährigen Eigentums-und Nutzungsanforderungen erfüllen. Eine Verzögerung des Verkaufs, bis ein Steuerpflichtiger diese Anforderungen erfüllt hat, kann zu erheblichen Steuerersparnissen führen., Die Dokumentation der Zeit, die in einem Haus verbracht wird, ist wichtig für alle, die mehr als einen besitzen, da nur der Hauptwohnsitz für den Gewinnausschluss in Frage kommt. Um festzustellen, welches Haus als Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen gilt, wird die IRS wahrscheinlich ihre Standardanfragen stellen. CPAs sollten Kunden raten, Unterlagen wie Reisequittungen, Änderung der Postanschrift, Wählerregistrierung, Stromrechnungen, Beschäftigungszeiten und Teilnahme an religiösen oder gesellschaftlichen Veranstaltungen aufzubewahren, um festzustellen, was das Haupthaus eines Steuerzahlers ausmacht., Steuerzahler, die planen, ein Haus zu verkaufen, müssen genügend Zeit in dieser Immobilie verbringen, um den Hauptwohnsitz sowie die Eigentums-und Nutzungsanforderungen zu erfüllen.

Verstorbener Ehegatte. Für die Eigentums-und Nutzungsanforderungen gilt, dass ein Steuerpflichtiger ein Haus als Hauptwohnsitz während der Zeit besaß und benutzte, in der sein verstorbener Ehepartner das Haus besaß und benutzte (vor dem Tod) als Hauptwohnsitz, solange der Steuerpflichtige Ehepartner verstorben ist und der Steuerpflichtige nicht wieder geheiratet hat.

Ehemaliger Ehepartner., Im Falle einer Scheidung können Steuerzahler sowohl von den Eigentums-als auch von Nutzungszeiten ehemaliger Ehepartner profitieren, um die Anforderungen zu erfüllen. Wenn ein Steuerpflichtiger ein Haus als Teil einer Scheidung Eigentum Siedlung erhält, der Zeitraum des Steuerpflichtigen Besitz umfasst die Zeit, der Ehegatte oder ehemaliger Ehegatte das Haus im Besitz. Darüber hinaus wird ein Steuerpflichtiger so behandelt, als hätte er das Haus während der Zeit als Hauptwohnsitz genutzt, als der Steuerpflichtige im Besitz des Wohnsitzes war und der Ehegatte oder ehemalige Ehegatte des Steuerpflichtigen es—nach einem Scheidungs—oder Trennungsdekret-als Hauptwohnsitz nutzen durfte.

Beispiel., Am 1. Januar 2000 kaufte Harry ein Haus und begann mit seiner Ehefrau Jennifer darin zu leben. Am 1. Januar 2001 wurden Harry und Jennifer geschieden. Nach dem Scheidungsdekret darf Jennifer bis zum 1. Februar 2002 im Haus leben. Harry verkauft das Haus am 1. März 2002. Harry und Jennifer könnten beide die zweijährigen Eigentums-und Nutzungsanforderungen erfüllen. Obwohl Harry nur 12 Monate im Haus lebte, gilt er, wenn er es weiterhin besitzt, auch als 13 Monate im Haus gelebt zu haben, in denen Jennifer dort lebte., Wenn Jennifer den Wohnsitz nach dem 1. Januar 2001 besitzt, umfasst ihre Eigentumsdauer Harrys Eigentum vom 1.Januar 2000 bis zum 1. Januar 2001.

Planungsstrategie. CPAs können empfehlen, dass scheidende Hausbesitzer, die die zweijährigen Eigentums-und Nutzungsanforderungen nicht erfüllt haben, erwägen, dass das Scheidungs-oder Trennungsdekret vorschreibt, dass ein Ehepartner im Haus bleibt, bis die zweijährige Nutzungsvoraussetzung erfüllt ist.,

ABSCHNITT 121 EINSCHRÄNKUNGEN
Die vorgeschlagenen Verordnungen legen drei wesentliche Grenzen für die Fähigkeit eines Steuerpflichtigen fest, den Ausschluss des Abschnitts 121 in Anspruch zu nehmen:

Nichtzulassung zur Nutzung oder teilweisen Nutzung des Hauses als Nichtwohnsitz.

insgesamt-dollar-Beschränkung.

einmal alle zwei Jahre.

Nichtzulassung zur Verwendung als nonresidence., Wenn ein Steuerpflichtiger ein Eigenheim auch für andere Zwecke als als als Hauptwohnsitz nutzt, gilt der Gewinnausschluss nicht für den Umfang der Abschreibungen, die nach dem 6.Mai 1997 auf das Eigenheim vorgenommen wurden.

Beispiel. Am 1. Januar 1998 kaufte Kelly ein Haus und mietete es für zwei Jahre an Mieter. Während der Mietdauer nimmt Kelly Abschreibungen Abzüge von $ 14.000. Am 1. Januar 2000 zieht Kelly in das Haus und beginnt es als Hauptwohnsitz zu nutzen. Am 1. Februar 2002, nach dem Besitz und Nutzung des Hauses als Hauptwohnsitz für mehr als zwei Jahre, verkauft er das Haus zu einem $ 40.000 Gewinn., Nur $ 26,000 ($40,000 realisierter Gewinn minus $ 14,000 Abschreibungen) des Gewinns sind für den Ausschluss berechtigt. Kelly muss die restlichen 14.000 Dollar anerkennen. Für die Zwecke des IRC-Abschnitts 1 (h) ist der Gewinn ein nicht erfasster IRC-Abschnitt 1250 Gewinn.

Wenn ein Steuerpflichtiger ein Haus teilweise für geschäftliche Zwecke nutzt, ist nur der Teil des Gewinns, der dem Wohnteil des Hauses zuzurechnen ist, vom Einkommen ausgeschlossen. Der Gewinnausschluss gilt auch nicht, soweit die nach dem 6.Mai 1997 in Bezug auf das Eigenheim zulässigen Abschreibungen den Gewinn des Eigenheims übersteigen, der dem geschäftlichen Nutzungsanteil zuzuordnen ist., Daher verringert die Abschreibung vor dem 7. Mai 1997 unter keinen Umständen den in Abschnitt 121 über den Wohnabschnitt auszuschließenden Gewinn. Nach dem 6. Mai 1997 können jedoch Abschreibungen, die für die Nichtwohnnutzung zulässig sind, eine Anerkennung für den Wohnnutzungsteil des Hauses auslösen.

Beispiel. Leann benutzte 10% ihres Hauses als Büro für ein Geschäft. Sie besaß und nutzte das Haus während des Fünfjahreszeitraums mindestens zwei Jahre lang als Hauptwohnsitz, bevor sie es verkaufte. Der Gewinnausschluss gilt nicht für 10% des Gewinns.

Beispiel., Am 1. Januar 1999 kaufte Morton ein Haus, das er teilweise für geschäftliche Zwecke nutzte. Er verkauft das Haus am 1. Januar 2002, nachdem er es drei Jahre lang besessen und benutzt hat. Morton realisiert einen $ 40.000 Gewinn aus dem Verkauf, von denen $30.000 auf den Wohnteil des Hauses und $10.000 auf den Geschäftsanteil zurückzuführen ist. Seine Abschreibung Abzüge auf das Haus insgesamt $ 12.000., Der Gewinn des Wohnteils des ausschlussberechtigten Eigenheims ($30,000) wird um$2,000 reduziert—der Betrag, um den die Abschreibungsabzüge den Gewinn des geschäftlichen Nutzungsanteils des Eigenheims übersteigen ($12,000 Abschreibungen minus $ 10,000 Gewinn). Daher wird Morton $28,000 ($30,000 minus $2,000) vom Einkommen ausschließen, aber $12,000 einschließen. Für die Zwecke des Abschnitts 1 (h) werden die 12,000 USD, die in das Einkommen einbezogen werden sollen, als nicht erfasster Gewinn des Abschnitts 1250 behandelt., Wenn Morton jedoch Abschreibungsabzüge in Höhe von 7.000 US-Dollar genommen hätte, würde der Gewinn für den Wohnabschnitt des ausschlussberechtigten Eigenheims (30.000 US-Dollar) nicht reduziert, da Mortons Abschreibungsabzüge (7.000 US-Dollar) den Gewinn für den geschäftlichen Teil des Eigenheims (10.000 US-Dollar) nicht überstiegen. Daher würde er $30,000 vom Einkommen ausschließen, aber $10,000 einschließen.

Allgemeine Dollarbegrenzung. Der maximale Gewinnausschluss für einen einzelnen Steuerzahler beträgt 250.000 US-Dollar., Steuerzahler, die gemeinsam einen Hauptwohnsitz besitzen, aber separate Renditen einreichen, können jeweils bis zu 250.000 US-Dollar des Gewinns ausschließen, der ihrem Interesse am Haus zuzurechnen ist. Ein Ehemann und eine Ehefrau, die eine gemeinsame Rendite einreichen, können bis zu 500,000 USD des Gewinns ausschließen, wenn

Jeder Ehepartner die zweijährige Eigentumsanforderung erfüllt.

Beide Ehegatten erfüllen die zweijährige Nutzungsdauer.

Weder Ehepartner ausgeschlossen Gewinn aus einem früheren Verkauf oder Austausch eines Hauptwohnsitzes innerhalb der letzten zwei Jahre.,

Wenn die Steuerzahler eine dieser Anforderungen nicht erfüllen, ist der maximale Ausschlussbetrag, den ein Ehepaar bei einer gemeinsamen Rückgabe geltend machen kann, die Summe des Ausschlussbetrags jedes Ehepartners, der so bestimmt wird, als ob (1) die Ehegatten nicht verheiratet waren und (2) jeder Ehepartner das Haus während des Zeitraums besaß, in dem einer der Ehegatten das Haus besaß. Obwohl das Eigentum eines Ehepartners dem anderen zur Bestimmung eines separat berechneten Ausschlusses zugeschrieben wird, müssen beide Ehepartner das Haus tatsächlich als Hauptwohnsitz nutzen, um sich für einen eigenen Ausschluss in Höhe von 250.000 US-Dollar zu qualifizieren.

Beispiel., Nancy und Oscar heiraten 2001 und ziehen in eine Wohnung. Das Paar besaß und nutzte jeweils mindestens zwei Jahre lang ein Haus, bevor es heiratete. Nancy und Oscar verkaufen ihre eigenen Häuser im Jahr 2002. Nancy realisiert einen Gewinn von $225.000 auf den Verkauf ihres Hauses und Oscar realisiert einen Gewinn von $275.000 auf seinen Verkauf. Obwohl Nancy und Oscar nicht die Anforderungen erfüllen, um bis zu 500.000 US-Dollar Gewinn bei ihrer gemeinsamen Rückkehr auszuschließen, kann jeder Ehepartner bis zu 250.000 US-Dollar ausschließen. Daher werden Nancy und Oscar 225.000 US-Dollar aus dem Verkauf von Nancys Haus und 250.000 US-Dollar aus dem Verkauf von Oscars Haus ausschließen., Da Oscar keine von Nancys ungenutzten Ressourcen verwenden kann, muss das Paar $25,000 des Gewinns auf seinem Haus in Einkommen enthalten. Das Ergebnis wäre dasselbe, wenn Nancy und Oscar jeweils ihre Häuser verkauft hätten, bevor sie heirateten.

Planungsstrategie. Wenn ein Ehepaar jeweils ein Haus vor ihrer Heirat besitzen und ein Haus zu einem Gewinn verkauft werden könnte, die $250.000 übersteigt, CPAs sollte das Haus empfehlen, die in dem kleineren Gewinn führen würde verkauft werden., Wenn das Paar dann in das Haus einzieht, das einen Gewinn von mehr als 250.000 US-Dollar erzielen und dort mindestens zwei Jahre leben könnte, würde sich das Paar für den Ausschluss von 500.000 US-Dollar qualifizieren, solange dieser Verkauf nicht innerhalb von zwei Jahren nach dem ersten Verkauf erfolgt. Wenn Nancy und Oscar im obigen Beispiel Nancys Haus verkaufen und mindestens zwei Jahre in Oscars Haus leben, bevor sie es verkaufen, würde der gesamte Gewinn von 275,000 USD vom Einkommen ausgeschlossen, wenn das Haus mindestens zwei Jahre nach dem Verkauf von Nancys Haus verkauft wird.,

Wenn ein Ehepaar die Eigentums-und Nutzungsanforderungen erfüllt, um sich für den 500,000-Gewinnausschluss zu qualifizieren, und ein Ehepartner stirbt, gilt der 500,000-Ausschluss weiterhin, wenn der überlebende Ehepartner das Haus in einem Jahr verkauft, in dem er oder sie eine gemeinsame Rückkehr mit dem verstorbenen Ehepartner einreichen kann. Ferner, wenn der überlebende Ehegatte nicht wieder geheiratet hat, Sowohl das Eigentum des verstorbenen Ehegatten als auch die Nutzung als Hauptwohnsitz werden dem Überlebenden zugeschrieben.

Beispiel. Peter und Quill, ein Ehepaar, besitzen und nutzen ihr Haus seit 1998 als Hauptwohnsitz. Peter stirbt am 1. Juni 2002., Am 1. November 2002 verkauft Quill das Haus zu einem $ 280.000 Gewinn. Die gesamte $ 280,000 ist für den Gewinnausschluss berechtigt, wenn sie eine gemeinsame Rendite für 2002 einreicht. Wenn Quill das Haus jedoch am Januar 10, 2003 verkauft, sind nur $250.000 des Gewinns für den Ausschluss berechtigt, da Peter und Quill im Jahr 2003 keine gemeinsame Rendite einreichen können.

Planungsstrategie. Wenn ein Decedent der alleinige Eigentümer eines Hauses war, ist die Grundlage der Immobilie der beizulegende Marktwert zum Zeitpunkt des Todes., Daher entgeht nach geltendem Recht jede Wertsteigerung bis zum Todesdatum der Einkommensteuer, und der Gewinnausschluss wäre nicht wichtig. Wenn das Haus gemeinsam im Besitz ist, ist die Grundlage für die Hälfte des Hauses des Dekedenten sein beizulegender Marktwert zum Zeitpunkt des Todes. Die Wertsteigerung dieser Hälfte des Hauses entgeht der Einkommensteuer, und der Verkauf des Hauses im Todesjahr ist nur relevant, wenn der Anteil des überlebenden Ehepartners an der Wertsteigerung 250.000 US-Dollar übersteigt., Wenn das Haus vollständig im Besitz des überlebenden Ehepartners ist und der Wert des Hauses um mehr als 250.000 US-Dollar gestiegen ist, würde der Verkauf im Todesjahr dem überlebenden Ehepartner erlauben, die 500.000 US-Dollar beizubehalten.

Einmal alle zwei Jahre Verjährung. Ein Steuerpflichtiger kann den Gewinnausschluss nicht in Anspruch nehmen, wenn er während des Zeitraums von zwei Jahren, der am Tag des Verkaufs oder Umtauschs endet, ein anderes Haus verkauft und den Gewinn dieses Hauses ausgeschlossen hat. Wie weiter unten erläutert, kann jedoch ein reduzierter Ausschluss zulässig sein.

Beispiel. Robert kauft ein Haus, das er als Hauptwohnsitz in 1999 und 2000 verwendet., 2001 kauft er eine Eigentumswohnung, die er 2001 und 2002 als Hauptwohnsitz nutzt. Er verkauft dann das ursprüngliche Haus in 2002 und schließt diesen Gewinn aus dem Einkommen aus. Wenn Robert die Wohnung im Jahr 2003 verkauft, kann er den Gewinn aus diesem Verkauf nicht ausschließen—obwohl er die zweijährigen Eigentums-und Nutzungsanforderungen erfüllt—, da er den Gewinn aus dem Verkauf des Hauses innerhalb der vorangegangenen zwei Jahre ausgeschlossen hat.,

REDUZIERTER AUSSCHLUSS
Steuerzahler, die ihren Hauptwohnsitz verkaufen, aber die Eigentums-und Nutzungsanforderungen nicht erfüllen oder ihr Haus innerhalb von zwei Jahren nach dem Verkauf eines anderen Hauses verkaufen, können Anspruch auf einen reduzierten Ausschluss haben. Der reduzierte Ausschluss steht zur Verfügung, wenn eine Änderung des Arbeitsplatzes, der Gesundheit oder unvorhergesehene Umstände den Verkauf erforderlich machten. Weder der Internal Revenue Code noch die vorgeschlagenen Verordnungen definieren die Änderung anstelle von Beschäftigung, Gesundheitsproblemen oder unvorhergesehenen Umständen, die es den Steuerzahlern ermöglichen würden, sich für den reduzierten Ausschluss zu qualifizieren.,

CPAs würden den reduzierten Ausschluss berechnen, indem sie die maximale Dollarbegrenzung ($250.000 oder $500.000 für qualifizierte verheiratete Steuerzahler) mit einem Bruchteil multiplizieren. Der Zähler des Bruchteils ist der kürzeste von (1) der Zeit, zu der der Steuerpflichtige das Haus während des Fünfjahreszeitraums besaß, der mit dem Datum des Verkaufs des Hauses endete, (2) der Zeit, zu der der Steuerpflichtige das Haus während des Fünfjahreszeitraums benutzte, der mit dem Datum des Verkaufs endete, oder (3) der Zeit zwischen dem Datum des vorherigen Verkaufs, für den der Gewinn ausgeschlossen wurde, und dem Datum des aktuellen Verkaufs., Zähler und Nenner werden entweder in Tagen oder Monaten ausgedrückt. Wenn das Maß Tage ist, beträgt der Nenner 730 Tage (365 Tage X 2 Jahre). Wenn die Maßnahme Monate beträgt, beträgt der Nenner 24 Monate.

Beispiel. Am 1. Januar 2001 kauft Sally, eine unverheiratete Steuerpflichtige, ein Haus und nutzt es als Hauptwohnsitz. Am 1. Juli 2002, 18 Monate später, verkauft Sally das Haus, weil ihr Arbeitgeber sie in ein Büro in einem anderen Staat versetzt. Sally kann bis zu $187.500 (250.000 X 18/24) des Gewinns beim Verkauf ihres Hauses ausschließen.

Beispiel., Am 1. Januar 1999 kauft Tom und beginnt in einem Haus zu leben. Am 1. Januar 2001 heiratet Tom Ursula und sie zieht in Toms Haus. Am 1. Januar 2002 (12 Monate nachdem Ursula begonnen hatte, im Haus zu wohnen) verkaufen sie das Haus, weil ihre Arbeitgeber sie in einen anderen Staat verlegen. Da nur Tom die zweijährige Nutzungsanforderung erfüllt hat, kann das Paar den 500,000-Dollar-Ausschluss nicht verwenden. Vielmehr wird ihr Ausschluss bestimmt, indem der Verjährungsbetrag für jeden Ehepartner berechnet wird, als wären sie nicht verheiratet gewesen., Daher kann Tom einen Gewinn von bis zu 250.000 US-Dollar ausschließen, da er sowohl die Eigentums-als auch die Nutzungsanforderungen erfüllt. Obwohl Ursula diese Nutzungsvoraussetzungen nicht erfüllt, kann sie den reduzierten Ausschluss geltend machen, da der Verkauf auf einen Jobwechsel zurückzuführen ist. Ursula kann bis zu $125.000 (250.000 X 12/24) des Gewinns ausschließen. Daher können Tom und Ursula einen kombinierten Ausschluss von 375.000 US-Dollar geltend machen.

Beobachtung., Da der reduzierte Ausschluss durch Multiplikation des Ausschlusses und nicht des Gewinns mit dem entsprechenden Bruchteil berechnet wird, werden CPAs feststellen, dass die reduzierte Ausschlussrückstellung es den meisten Gewinnen ermöglicht, vollständig vom Einkommen ausgeschlossen zu werden.

UNFREIWILLIGE UMWANDLUNGEN
Gewinn aus einer unfreiwilligen Umwandlung (wie Zerstörung, Diebstahl, Beschlagnahme, Anforderung oder Verurteilung) eines Hauses qualifiziert sich für den Gewinn Ausschluss. Bei Anwendung der Regeln des IRC-Abschnitts 1033 (unfreiwillige Umwandlungen) wird der realisierte Betrag um den in Abschnitt 121 ausgeschlossenen Gewinn reduziert., Wenn der Steuerpflichtige ein Ersatzhaus erwirbt, überträgt sich die Eigentums-und Nutzungsdauer des umgebauten Hauses auf das Ersatzhaus, wenn die Grundlage dieses Hauses anhand der unfreiwilligen Umwandlungsregeln von Abschnitt 1033(b) festgelegt wird. Vermutlich stellt eine unfreiwillige Umwandlung einen unvorhergesehenen Umstand dar, der es den Steuerzahlern ermöglicht, sich für einen reduzierten Ausschluss zu qualifizieren, selbst wenn er innerhalb von zwei Jahren nach einer anderen Verfügung eintritt., Der IRS vertritt jedoch die Position, dass ein Steuerpflichtiger aufgrund unvorhergesehener Umstände keinen Ausschluss geltend machen kann, bis er endgültige Vorschriften oder andere Leitlinien zu diesem Thema erlassen hat.

Beispiel. Am 1. Januar 1992 erwirbt Victor und beginnt in einem Haus zu leben, das $50,000 kostet. Am 1. Januar 2002 zerstört ein Tornado das Haus. Victor erhält $ 350.000 von einer Versicherungsgesellschaft und hat daher einen realisierten Gewinn von $300.000 ($350.000 Versicherungserlös minus $50.000 Kostenbasis). Die Zerstörung des Hauses qualifiziert sich sowohl nach Abschnitt 121 als auch nach Abschnitt 1033 für den Ausschluss., Victor kauft dann ein neues Zuhause für $ 80.000. Da er für die Zwecke von Abschnitt 1033 einen Gewinn von bis zu 250.000 US-Dollar gemäß den Abschnitt 121-Regeln ausschließen kann, beträgt der realisierte Betrag 100.000 US-Dollar (Versicherungserlös von 350.000 US-Dollar minus 250.000 US-Dollar Abschnitt 121-Ausschluss) und der realisierte Gewinn 50.000 US-Dollar (100.000 US-Dollar realisierter Betrag minus 50.000 US-Dollar ursprüngliche Kostenbasis). Da Victor ein Ersatzhaus für $80.000 gekauft hat, erkennt er einen Gewinn von $20.000 ($100.000 Betrag realisiert minus $80.000 Ersatzhaus Kosten). Der verbleibende$30,000 ($50,000 realisierter Gewinn minus $ 20,000 recognized Gewinn) wird aufgeschoben., Die Basis des Ersatzhauses ist $50,000 ($80,000 Kosten minus $ 30,000 latenten Gewinn). Victors 10-jährige Eigentums – und Nutzungsdauer des ursprünglichen Hauses wird auf das Ersatzhaus übertragen.

FRAGEN NOCH UNBEANTWORTET
Die vorgeschlagenen Regelungen bieten viele nützliche Beispiele und Interpretationen, die die Regeln zu klären Steuerzahler aus dem Einkommen den Gewinn aus dem Verkauf ihres Hauses auszuschließen. Unbeantwortete Fragen bleiben jedoch bestehen., Insbesondere sind die drei Situationen (eine Änderung des Arbeitsplatzes, Gesundheitsprobleme und unvorhergesehene Umstände), die es den Steuerzahlern ermöglichen, sich für den reduzierten Ausschluss zu qualifizieren, nicht definiert. Es wird gehofft, dass das IRS diese Punkte in den endgültigen Vorschriften klären wird. CPAs möchten diese Hausverkaufsregeln mit ihren Kunden überprüfen und Steuerplanungsstrategien vorschlagen, um sicherzustellen, dass sie den Gewinnausschluss maximieren.,

Home Verkauf Gewinn Ausschluss Grundlagen Was qualifiziert? Hauptwohnsitz eines Steuerpflichtigen, wie durch physische Belegung bestimmt. Wer kann sich bewerben? Steuerzahler, die ein Haus als Hauptwohnsitz für mindestens zwei Jahre während der fünf Jahre vor der Disposition besitzen und nutzen. Wie viel kann sich bewerben?, Ein Gewinn von bis zu $ 250.000 pro Steuerzahler ($500.000 für verheiratete Steuerzahler Einreichung gemeinsam). Wann qualifiziert sich ein Gewinn? Beim Verkauf, Umtausch oder unfreiwilligen Umbau eines Hauptwohnsitzes (limitiert auf einmal alle zwei Jahre). Steuerliche Folgen? Der ausgeschlossene Gewinn ist dauerhaft vom Einkommen ausgeschlossen, ohne Basisanpassungen an einem Ersatzhaus.