¿tiene miedo de tener su dinero en el mercado de valores (como yo), pero también cansado de casi ningún retorno de la inversión con su dinero en el banco? ¿Realmente te gusta la idea de invertir en bienes raíces que producen ingresos con resultados que realmente puedes ver? Si es así, tendrá que aprender los Términos de bienes raíces, y uno de los términos más importantes que necesita entender es Tasa de capitalización, que significa tasa de capitalización., Es cómo se miden las propiedades de inversión.

como inversionista de bienes raíces que muchas personas buscan para obtener asesoramiento, la pregunta número uno que me hacen es: «¿qué tasa de capitalización compra?»pero esta es la pregunta equivocada. Un dato no corrobora un trato. La tarifa tope es importante, pero no quedar atrapados en centrarse en un solo plazo. Todos los datos importan.

con esa advertencia, para entender una tasa de límite, simplemente tome el ingreso operativo neto anual del edificio dividido por el precio de compra., Por ejemplo, si una propiedad de inversión cuesta 1 1 millón de dólares y genera 7 75,000 de Noi (ingresos netos de explotación) al año, entonces es una tasa de límite del 7.5 por ciento.

Por lo general, las diferentes tasas de CAP representan diferentes niveles de riesgo. Las tasas de capitalización bajas implican un riesgo menor, las tasas de capitalización más altas implican un riesgo mayor. La pregunta es, ¿cuál es el límite correcto dado el riesgo del acuerdo?,

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al mirar las tasas de capitalización y cuál debe ser la tasa de capitalización correcta para una propiedad, debe mirar varias cosas:

ubicación

decir que la ubicación lo es todo podría ser una exageración — pero no creo que lo sea. La ubicación importa porque una ubicación es lo que impulsa la demanda.

¿Está la propiedad en Manhattan o en la zona rural de Virginia Occidental? Una población más grande, más rica y mejor educada impulsará más la economía local,es por eso que las tasas de tope son más bajas en un lugar como los ángeles que en Memphis., Esta es la razón por la que incluso dentro de las grandes áreas metropolitanas las tasas de capitalización pueden ser significativamente diferentes entre sí, con propiedades cerca del centro de la ciudad por lo general tienen tasas de capitalización más bajas (y riesgo) que las propiedades en los suburbios. Pero de nuevo, no hay reglas estrictas a seguir, cada ubicación tiene su riesgo percibido.

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tasas de interés

si la Fed ajusta las tasas, puede fluctuar las tasas de capitalización hasta un 1 por ciento, incluso sin cambios en la propiedad en sí., Si usted es un inversor de bienes raíces, el aumento de las tasas de interés significará una caída en el valor de la propiedad. Cuando las tasas de interés aumentan, el costo de la deuda aumenta y eso disminuye su flujo de efectivo neto. Esta es la razón por la que a pesar de que usted no tiene mucho control directo sobre las tasas de interés, es necesario ser consciente de lo que son y qué dirección podrían estar dirigidas.

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puedes comprar muchos tipos diferentes de propiedad: Oficina, industrial, minorista, hotel but pero solo hago un tipo de activo multif Multifamiliar., Esto tiene el riesgo percibido más bajo, por lo que generalmente tiene las tasas de capitalización más bajas. La gente siempre necesitará un lugar para vivir, sin importar la economía. El Boutique hipster café vendrá y se irá, pero las 64 unidades de al lado estarán allí incluso cuando la economía se tambalee.

recuerde the cuanto menor sea la tasa de capitalización, más alto puedo venderla. ¿Cuál es una buena tasa de capitalización? Depende. Habría hecho una fortuna en San Diego hace 20 años comprando propiedades de tasa de capitalización extremadamente baja. Piense en todo el asunto, como cómo saldrá, no solo en la tasa de capitalización actual.,

hay un número más importante que la tasa de capitalización: 1.25

ese es el Ratio de cobertura de deuda que desea. Mira esto antes de mirar la tasa de capitalización. Usted quiere el NOI más grande que la deuda—un mínimo de 25% más de ingresos que la deuda. Prefiero 1.50 Para las propiedades que tomo.

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