är du rädd för att ha dina pengar på aktiemarknaden (som jag är) men också trött på nästan ingen avkastning på investeringar med dina pengar på banken? Gillar du verkligen idén om att investeras i inkomst producerar Fastigheter med resultat som du faktiskt kan se? Om så är fallet måste du lära dig villkoren för fastigheter, och en av de viktigaste termerna du behöver förstå är CAP rate, som står för Kapitaliseringshastighet., Det är hur investeringsfastigheter mäts.
som en fastighetsinvesterare som många människor söker efter råd är den första frågan jag får frågan, ” Vilken CAP-ränta köper du?”men det här är fel fråga. En del data styrker inte en affär. CAP hastighet är viktigt men inte få låst till att fokusera bara på en term. Alla bitar av data Materia.
med det förbehållet, för att förstå en TAKRÄNTA tar du helt enkelt byggnadens årliga Rörelseresultat dividerat med köpeskillingen., Till exempel, om en förvaltningsfastighet kostar $1 miljoner dollar och det genererar $75,000 av NOI (netto rörelseresultat) per år, då är det en 7,5 procent CAP ränta.
vanligtvis representerar olika TAKHASTIGHETER olika risknivåer. Låga TAKHASTIGHETER innebär lägre risk, högre TAKHASTIGHETER innebär högre risk. Frågan är, vad är rätt CAP Med tanke på risken för affären?,
relaterat: 4 sätt att sparka igång din karriär i fastighetsinvesteringar
När du tittar på CAP-priser och vad rätt TAKRÄNTA ska vara för en fastighet måste du titta på flera saker:
plats
för att säga att platsen är allt kan vara en överdrift – men jag tror inte att det är. Plats frågor eftersom en plats är vad driver efterfrågan.
är fastigheten på Manhattan eller landsbygden West Virginia? En större, rikare och bättre utbildad befolkning kommer att driva en lokal ekonomi mer, det är därför CAP priser är lägre på en plats som LA än i Memphis., Det är därför även inom stora storstadsområden CAP priser kan skilja sig avsevärt från varandra, med egenskaper nära centrum vanligtvis har lägre CAP priser (och risk) än Egenskaper i förorterna. Men igen, det finns inga strikta regler att följa, varje plats har sin upplevda risk.
relaterat: 8 Sätt fastigheter är din smartaste investering
räntor
om Fed justerar priser, som kan fluktuera CAP priser upp till 1 procent, även med inga ändringar i egendomen själv., Om du är en fastighetsinvesterare kommer stigande räntor att innebära ett fall i fastighetsvärden. När räntorna stiger kostnaden för skulden stiger och som minskar ditt netto kassaflöde. Det är därför även om du inte har mycket direkt kontroll över räntor, måste du vara medveten om vad de är och vilken riktning de kan vara på väg.
relaterat: 3 tekniska trender som hjälper till att få nya investerare till fastigheter
tillgångsklass.
Du kan köpa många olika typer av egendom: kontor, industri, detaljhandel, hotell…men jag gör bara en typ av tillgång –multifamily., Detta har den lägsta upplevda risken, så det har vanligtvis de lägsta GJP-priserna. Människor kommer alltid att behöva en plats att leva, oavsett ekonomin. Boutique hipster café kommer och går, men att 64 enheter intill kommer att vara där även när ekonomin tankar.
Kom ihåg — ju lägre TAKRÄNTAN är, desto högre kan jag sälja den. Vad är en bra CAP hastighet? Det beror på. Jag skulle ha gjort en förmögenhet i San Diego för 20 år sedan köpa extremt låga CAP rate egenskaper. Tänk på hela affären, som hur du kommer att avsluta, inte bara den nuvarande TAKHASTIGHETEN.,
det finns ett nummer som är viktigare än den maximala räntan: 1,25
det är den Skuldtäckningsgrad du vill ha. Titta på detta innan du tittar på den gemensamma jordbrukspolitiken. Du vill Ha NOI större än skulden-minst 25% mer inkomst än skuld. Jag föredrar 1,50 för fastigheter jag tar på.
För mer om fastigheter, se till att prenumerera på min fastigheter Show varje måndag vid middagstid EST.