Kom ihåg att din gamla flickvän — den med irriterande skratt? Du stod ut med henne för att hon var trevlig, men en dag träffade du den nya tjejen, och hon var allt du någonsin velat. Bäst av allt, den nya tjejen började visa bestämda tecken på intresse och ville hittills — men du hade ett problem: du hade fortfarande den gamla flickvän.,

medan detta drama inte äger rum i varje gymnasieelevs liv, händer något liknande de flesta vuxna — utan snarare än flickvänner… det är hus.

du köper ett hus och det är bra, men då måste du gå vidare till en annan egendom. Kanske är det genom val eller kanske ditt arbete tvingar dig att flytta. Hursomhelst, du har samma problem som den high school älskare: vad gör du med den gamla flickvän hus?,

När du försöker hittills två flickor på en gång kan visa sig svårt, äger två hem faktiskt kan fungera och vara lönsamt om du väljer att hyra ut tidigare hem. Genom att hålla huset, kan du börja bygga allvarlig rikedom genom kassaflöde och eget kapital.

titta på Forbes:

men hur vet du om det är rätt drag?

ska du bara sälja huset och gå vidare? Eller ska du hyra ut det? Som med de flesta fastighetsfrågor är dessa inte universella ”rätt eller fel” frågor, men när du förstår alternativen kan du göra det bästa valet för din situation.,

nedan diskuterar jag fem faktorer att tänka på när man beslutar om att sälja eller hyra ut ditt hus.

1. Kommer Den Här Egenskapen Kassaflöde?

det första att titta på när man beslutar om att hyra ut ditt hus eller sälja det är att titta på matten. Jag vet, matte var sannolikt inte din favorit ämne i skolan, men lyckligtvis det inte kräver något mer än en femte klass sinne att förstå fastigheter investeringar matematik.

först, fråga dig själv: kommer den här egenskapen att ge positivt kassaflöde?,

med andra ord, när den här egenskapen hyrs ut, och jag drar av alla kostnader i samband med fastigheten (inteckning, skatter, försäkring, verktyg, ledning, lediga tjänster, reparationer, HOAs, etc.), kommer fastigheten att producera en månatlig vinst eller förlust? Om du tittar på en förlust, överväga att sälja.

För mer information om att analysera egenskaper, läs min ultimata Guide för att analysera hyresfastigheter.

2. Min avkastning på investeringen då?,

nästa, överväga hur mycket du skulle vinst om du sålde fastigheten idag, förutsatt att du skulle förlora runt 10 procent till agent avgifter, stängning kostnader och andra försäljningskostnader. Om du skulle göra lite eller ingenting, kan det vara fördelaktigt att hålla fast vid fastigheten, väntar på marknaden för att förbättra över tiden. Detta gäller särskilt om fastigheten kommer att ge positivt kassaflöde under tiden.

om du skulle göra vinst genom att sälja, överväga din avkastning på investeringen., Till exempel, om du kunde göra $100,000 i vinst genom att sälja ditt hus och skulle bara uppnå $1,000 per år i kassaflöde, det är en 1% avkastning på investeringen. Jag skulle mycket hellre ta att $ 100,000 vinst och investera det i något annat som kan ge mig en högre avkastning.

3. Tänk på skatterna

USA: s regering gör mycket som jag inte håller med, men en sak de gör som jag absolut älskar är den potentiella uteslutningen från att betala kapitalvinstskatt på försäljningen av din primära bostad.,

normalt, om du säljer fastigheter och gör vinst, måste du betala kapitalvinstskatt på försäljningen, vilket kan vara upp till 20% beroende på din skattefäste. IRS tillåter dock husägare(ledsen, investerare!) för att utesluta försäljning av upp till $250.000 (eller $ 500.000 om gift arkivering gemensamt) av en primär bostad om du bodde i hemmet i minst två av de senaste fem åren.

låt oss titta på ett annat exempel där detta kan komma till nytta. Bob och Marge köpte sitt hem 1990 för 150 000 dollar. Idag kan de sälja fastigheten för $ 500,000, rensa $ 300,000 efter försäljningskostnaderna., Om de håller hemmet som en hyra för, låt oss säga, fem år och sedan sälja, kommer de potentiellt skyldig $ 60.000 i skatt. Men om de säljer nu kan de potentiellt hålla den $ 300,000 i vinst utan att betala någon kapitalvinstskatt.

naturligtvis, genom att hålla fastigheten, Det finns alltid sannolikheten att fastigheten kommer att uppskatta i värde högre än vad skatten skulle ha varit, men det finns inga garantier när det gäller fastighetsvärden.,

(och jag är inte en CPA, så att lära sig mer om detta möjliga kapitalvinstskatt uteslutning, konsultera en skatterådgivare eller läsa IRS regler om ämnet.)

4. Ser framtiden ljus ut?

en annan viktig faktor att tänka på när man beslutar om att hyra eller sälja ditt hus skulle vara att sätta på din kristallkula och blicka in i framtiden. Hur ser de kommande fem, tio, tjugo åren ut för ditt hems plats? Förbättras saker och ting? Kommer ditt grannskap att minska i värde? Om framtiden ser mörk ut, överväga att sälja nu för att undvika problem senare.,

naturligtvis har vi inte kristallkulor, men att försöka mäta var marknaden går är inte omöjligt. Ta en titt på tillväxten i din stad-rör den sig bort från dig eller mot dig? Flyttar företag in i ditt område? Är bostäder fixas upp eller lämnas att ruttna? Du kan inte veta med 100 procent säkerhet, men genom att analysera de nuvarande trenderna på din marknad, du kan göra ett mer välgrundat beslut om att hålla på eller sälja nu.

5. Kan Du Hantera Hyresgäster?

slutligen, fråga dig själv: Är du villig att vara en hyresvärd?, För ärligt talat är många människor helt enkelt inte utskurna för livet. Medan vissa hyresgäster är en dröm att hantera, kräver andra betydande tid och tålamod att hantera. Förra veckan var jag tvungen att ta itu med vräkningen av en ”sophämtare.”Det var inte vackert.

lyckligtvis är landlording en färdighet som kan läras och förbättras på. Alla nya hyresvärdar gör misstag, men om du är den typ av person som är villig att lära sig, du kommer att göra bra.

också, bara för att du äger hyresfastigheter betyder inte att du måste vara den person som arbetar med hyresgästerna., Professionella fastighetsbolag finns i nästan varje stad, och om du kan hitta en stor chef, de kan minska stressen av hyresfastigheter ägande ner till ett minimum (mot en avgift, naturligtvis!).

så ska du hyra eller sälja ditt hus?

Till skillnad från high school flickvänner, fastigheter kan du hålla den gamla och den nya. Men besluta om att hyra ut ditt hus eller sälja det är ett val bara du kan göra efter att väga alla alternativ.,

om du försöker fatta det beslutet just nu, ta en titt på de fem faktorer som beskrivs ovan och gör det val som fungerar bäst för dig, din familj och din ekonomiska framtid.