lis pendens är ett av de minst förstådda verktygen i fastighetsrättstvister i Kalifornien. Kunder i fastigheter rättstvister ofta be att deras fastigheter advokat sätta en lis pendens på motståndarens egendom, vanligtvis som ett sätt att sätta press på motståndaren att lösa rättegången. Men varje kund (och varje fastigheter rättstvister advokat) bör förstå när en lis pendens är supportable och när det inte är.

vad är en Lispendens?

en lispendens är ett meddelande om pågående åtgärder., Det är ett dokument som registrerats med County Recorder som ett sätt att anmäla potentiella köpare av en egendom att det finns en rättegång som involverar fastigheten. En part får dock inte lämna in en lispendens i varje enskilt fall som har att göra med egendom. Rättegången måste innebära en ”real property claim”., Kaliforniens civilprocesslagen definierar en fast egendom fordran som en orsak till talan som skulle, om meriterande, påverka (1) titel till, eller rätten till innehav av, specifik fast egendom eller (b) användning av en lättnader som identifierats i inlagan, annat än en lättnader som erhållits i enlighet med stadgan av någon reglerad allmännyttiga företag.
det vanligaste exemplet på en rättegång där en lispendens är lämplig skulle vara ett brott mot avtalsåtgärder som involverar köp och försäljning av en fastighet., Om en köpare ingår ett avtal om att köpa en byggnad och säljaren bryter mot avtalet, har köparen rätt att särskilt verkställa avtalet. Medan de flesta brott mot kontraktet åtgärder är åtgärder för pengar, fastigheter anses unik i Kalifornien. En part kan därför be domstolen att faktiskt tvinga den andra parten att slutföra försäljningen i stället för att bara tilldela pengar skadestånd. Detta kallas specifik prestanda.,

effekten av en Lispendens

en lispendens själv är bara ett tvåsidigt dokument som säger att det finns en rättegång som involverar en viss egendom. Effekten av lispendenen kan dock vara förödande. Praktiskt taget lis pendens kommer att hindra en part från att sälja eller refinansiera sin egendom. I varje köp-och försäljningstransaktion kommer titelsökningen på fastigheten att avslöja lispendenen. Oavsett giltigheten av litispendenen kommer alla potentiella köpare eller långivare att kräva att litispendenen släpps innan transaktionen kan slutföras., Oftare än inte, köparen kommer helt enkelt avbryta transaktionen och leta efter en annan egenskap att köpa. För en investerare, varje månad som en fastighet sitter tom och osålda kan innebära tusentals dollar i redovisningskostnader. För säljaren som redan har ingått ett avtal om att köpa en annan egendom kan lispendenen förhindra försäljning av den första egendomen och därmed spåra köpet av den nya egendomen.,

missbruk av Lispendens-stadgan

på grund av den förödande effekt som en felaktigt registrerad lispendens kan ha, erkänner domstolarna att en part kan missbruka lispendens-stadgan genom att lämna in en lispendens i ett fall som inte innebär en verklig fastighetsfordran. Civilprocesslagen föreskriver en process för att utplåna (ta bort) en lis pendens och för återvinning av advokatkostnader. Men även denna process innebär sex till åtta veckor av ytterligare tvister innan lispendens släpps och fastigheten rensas för att säljas., Även en part som framgångsrikt utplånar en lis pendens kommer att ha blockerats från att sälja fastigheten i upp till två månader.

slutsats

fastighetsadvokater som tvister om egendom bör förstå när en lis-pendens är lämplig och när den är felaktig. En lispendens bör inte användas för att sätta press på en fastighetsägare, men det är uppenbart att stadgan upprepade gånger missbrukas i fastigheter tvister.