innan du köper en multifamiljefastighet är det viktigt att bestämma hur länge du planerar att hålla fast vid den. Kommersiella och multifamiljeinvesterare väljer i allmänhet en av två strategier: en kortsiktig värde-lägg till/fixa och flip-strategi eller en långsiktig köp-och hållstrategi. Kortfristiga investerare hoppas vanligtvis att köpa en fastighet, göra förbättringar och justeringar som kan öka fastighetens rörelseresultat (NOI) och sälja fastigheten för vinst inom 1-5 år., Däremot köper och håller investerare vanligtvis planerar att hålla fastigheten för lång tid, säg 20-30 år, medan du njuter av den årliga inkomst som den ger. Därefter kan de sälja fastigheten, eller i vissa fall vidarebefordra den till sina arvingar.

medan en planerad innehavsperiod kan ändras baserat på investerarnas preferenser eller marknadsvillkor är det fortfarande viktigt att skapa en solid strategi som går in., För investerare som vet att de bara kommer att sitta på en fastighet på kort sikt, saker som förskottsbetalning påföljder (avgifter för att betala av ditt lån tidigt), och om att ta ut en fast ränta, justerbar ränta, eller hybrid justerbar ränta lån måste beaktas. Däremot kan långsiktiga köp och innehav investerare i allmänhet bryr sig mindre om förskottsbetalning påföljder, och, när det är möjligt, kommer att söka långsiktiga lån med fast ränta., Även om både kortsiktiga och långsiktiga innehavsperioder kan vara lönsamma, om du investerar med en eller flera partners, vill du se till att alla är på samma sida om när fastigheten ska säljas. Till exempel bör en investerare som vill vända en fastighet i 18 månader förmodligen inte investera med en partner som vill att deras barnbarn ska ärva sitt intresse för fastigheten.,

value-Add strategier för Lägenhet investera

i många fall, första gången lägenhet investerare vill söka upp en fastighet som behöver betydande förbättringar, vare sig i form av fysiska uppgraderingar eller överlägsen förvaltning. Dessa egenskaper kallas i allmänhet ” värde-add.”Till exempel kan en investerare vilja förvärva en lägenhetsfastighet, ersätta förvaltningsbolaget, uppgradera enheterna, öka hyror och använda andra metoder för att sänka kostnaderna och öka lönsamheten.,

dessutom kan ägare vill ha hyresgäster betala för sin egen kabel (om det redan betalas av byggnaden), samt betala för en större del av sina verktyg. Andra värdetilläggsmöjligheter inkluderar att hitta nya kompletterande inkomstkällor för din egendom, till exempel varuautomater, lagringsutrymmen eller nya parkeringsplatser. För mindre intensiva värdetilläggsavtal som bara kräver mindre kapitalbelopp kan investerare välja att självfinansiera reparationer., Men för större värde-add erbjudanden som kräver betydande fastighetsreparationer eller rehabilitering, en investerare kanske vill få ytterligare finansiering.

att välja en plats

det gamla ordspråket ”plats, plats, plats” är lika sant för multifamiljefastigheter som det är för ett enfamiljshus. Oavsett var du väljer att investera i en lägenhet är det extremt viktigt att vara säker på den plats du väljer., Innan man beslutar om en plats, bör en investerare vara bekant med områdesinformation, inklusive:

• sysselsättning och ekonomiska data

• ekonomisk hälsa för lokala arbetsgivare (särskilt för mindre marknader)

• befolknings-och befolkningstillväxttrender

• brott och säkerhetsdata

eftersom uppskattning över tiden är avgörande för en lägenhet att bli en lönsam investerare bör se till marknader där värden sannolikt kommer att växa betydligt under fastighetens förväntade innehavsperiod., Till exempel kan en investerare med en 3-4 års horisont vara villig att betala mer för ett hyreshus i ett område där kostnaderna för närvarande ökar. Däremot kan en investerare med en 20-årig horisont söka en billigare fastighet i ett område som verkar positionerat för att tillväxten ska börja under de kommande 5-15 åren. Även om det är omöjligt att förutsäga framtiden, kan skapa en serie utbildade marknadsantaganden bidra till att begränsa sannolika möjligheter. Med tiden innebär det lägre risker – och högre potentiella vinster.,

investera nära ditt hem

Även om det inte nödvändigtvis är idealiskt att köpa en flerfamiljshus nära ditt nuvarande hem, så kan det ha vissa fördelar. För en, du är redan sannolikt att vara bekant med den lokala marknaden, så du kanske vet saker som andra investerare inte, vilket ger dig en viss fördel. Dessutom är det lättare att övervaka din egendom personligen om du bor i närheten, vilket gör det bekvämare, speciellt om du gör din egen fastighetsförvaltning.,

att hitta en kommersiell fastighetsmäklare

de flesta som köper ett enfamiljshus kommer att göra det genom en fastighetsmäklare; och på samma sätt kommer de flesta investerare som köper en lägenhetsbyggnad att vilja arbeta med en kommersiell fastighetsmäklare. En bra kommersiell mäklare kan hjälpa dig att identifiera kvalitet lägenhetsfastigheter i ditt område, kommer att ha en god förståelse för fastigheter investeringar fundamentals, och kan även kunna hjälpa dig att förhandla om försäljningspriset. Medan du går igenom en mäklare kommer i allmänhet att underlätta processen att hitta en byggnad, det är inte det enda sättet., Du kanske också vill direkt kontakta ägarna av flerbostadshus i ditt område för att avgöra om ägaren är intresserad av att sälja. Detta kan vara en hit eller miss process, men du kanske kan hitta en dold pärla på detta sätt, särskilt om säljaren vill bli av med fastigheten snabbt på grund av yttre omständigheter.

att hitta en kommersiell/Multifamily lån mäklare

Om du kommer att använda ett lån för att köpa din lägenhet byggnad, kanske du vill arbeta med en Multifamily lån mäklarfirma och / eller rådgivande företag., Även om det är upp till någon enskild investerare om de vill använda en mäklare eller gå till en långivare direkt, med hjälp av en erfaren mellanhand kan ha en mängd olika fördelar, särskilt för första gången låntagare. En bra rådgivare kan utnyttja sina erfarenheter och relationer för att hjälpa dig att välja det bästa finansieringsalternativet för din individuella situation och mål., De kan också hjälpa till med mer betungande och förvirrande aspekter av den kommersiella lån ansökningsprocessen, såsom dokumentation och rapporter från tredje part, samt shopping runt en affär till flera långivare för att uppnå de bästa villkoren för en låntagare.

detta är särskilt fallet för Freddie Mac, Fannie Mae, och HUD Multifamily lån, eftersom dessa lån i allmänhet innebär en mer komplex dokumentation och ansökningsprocessen. Skuldrådgivningsföretag tar i allmänhet ut mellan 0.,75% och 2% av det totala lånebeloppet, vilket kan verka som en hel del, men, enligt vår erfarenhet, är i allmänhet en stor investering. Naturligtvis är det vad vi gör, så vi kan ha lite bias, men i själva verket, att få rätt lån kan spara mycket i räntebetalningar, förskottsbetalning påföljder, refinansieringskostnader och andra avgifter under livet av din investering.

kvalificerar sig för ett Multifamiljelån

som vi har nämnt tidigare köps de allra flesta lägenhetsbyggnader med lån., Skuld ökar hävstångseffekt, vilket innebär att ju mindre pengar du behöver lägga ner, desto mer relativ vinst du kommer att göra av investeringen. Tänk på det här sättet: skulle du hellre lägga in $4 och få $8 ut senare, eller skulle du hellre lägga in $1 och få ut samma $8 Senare? De flesta smarta investerare skulle välja det andra alternativet, eftersom det innebär att de kunde återinvestera de andra $ 3 till liknande lönsamma investeringar. Medan ränta och avgifter kan göra lägenhet lån dyra (vilket innebär att din $8 kan vara mer som $6.,50), med rätt lån, investerare kan göra exponentiellt mer vinst av en fastighet.

För att få ett multifamiljelån måste du först bli godkänd. Godkännandekriterier varierar med olika långivare och lånetyper, men i allmänhet, låntagare kommer att behöva ha god kredit (660+ är oftast perfekt) och mellan 25-30% av det totala lånebeloppet som en handpenning. Dessutom måste egendomen själv ha en skuldtäckningsgrad eller DSCR på 1,25-1,30 x. Det innebär att byggnadens inkomst måste överstiga sin årliga skuldtjänst med minst 25-30%.,

dokumentation för Lägenhet låneansökningar

under ansökningsprocessen, låntagare kommer också att behöva en betydande mängd dokumentation, inklusive en bedömning och andra nödvändiga tredjepartsrapporter. Låntagare behöver vanligtvis betala för allt detta själva. Nödvändig dokumentation och rapporter omfattar i allmänhet:

• bedömning: en bedömning försöker mäta det aktuella marknadsvärdet för en fastighet. Det måste vanligtvis utföras av en professionell värderingsman som för närvarande är licensierad i det område där fastigheten är belägen., Värderingsmän kommer i allmänhet att använda en kombination av metoderna, inklusive:

  • inkomstmetoden, som uppskattar värdet av en fastighet baserat på dess inkomst.

  • metoden för jämförelse av försäljningen, som uppskattar värdet på en fastighet baserat på den senaste försäljningen av liknande egenskaper i närheten.

  • kostnadsmetoden, som beräknar värdet på en fastighet baserat på den beräknade kostnaden för att bygga om den, plus värdet på marken, och minus eventuella avskrivningar.,

• fysisk behovsbedömning / Egenskapsrapport / teknisk rapport: denna rapport tittar på det aktuella tillståndet för en lägenhetsfastighet för att avgöra när specifika komponenter måste repareras eller bytas ut. Detta används för att beräkna nödvändiga ersättningsreserver, som är medel som avsätts varje år för förväntade framtida reparationskostnader. Dessa rapporter kan begäras av en mängd olika lägenhet långivare, men är oftast krävs för HUD multifamily och Fannie Mae/Freddie Mac Multifamily lån.,

• fas i miljöbedömning: en fas i miljöbedömning (ESA) undersöker en egenskap för miljöfrågor, såsom förorening, som kan utgöra ett hot mot nuvarande/framtida invånare eller omgivande samhälle. Fas II-och fas III-ESA-myndigheterna kan krävas när problem eller belägg för kontaminering har konstaterats i den inledande fas i-bedömningen. Fas i ESA kanske inte alltid krävs av långivare, men ofta är.

• titelrapport: en titelrapport ser till att det inte finns några rättsliga anspråk på en egendoms titel som kan ersätta din egen.,

• Egendomsundersökning: en undersökning registrerar gränserna för en egendom, samt bestämmer eventuella easements och eller andra titelproblem som kan påverka egendomens användning. Detta krävs inte alltid av långivare, särskilt om en rapport är tillgänglig från de senaste åren, dock, det är mer allmänt krävs när potentiella Titel frågor är kända för att vara närvarande.

• seismisk rapport: vanligtvis krävs endast i områden där jordbävningar är vanliga, såsom södra Kalifornien.,

• zonindelning rapport: kan ibland krävas när det finns potentiella problem eller förvirring kring zonindelning status för en fastighet.

regress vs. icke-regress Lägenhet lån

innan man överväger enskilda lån typer, det är mycket viktigt att bestämma ett lån är regressrätt eller icke-regress. Om ett lån är regressrätt, en långivare kan återta dina personliga tillgångar för att söka återbetalning för en obetald skuld. Till exempel, i de flesta stater, bolån är fullt utnyttjande., Däremot är många kommersiella fastighetslån icke-regressrätt, vilket innebär att långivaren endast kan återta den specifika säkerheten för lånet (dvs. ett hyreshus) och kan inte driva en låntagares personliga tillgångar, såsom deras hem eller bil, för att betala av låntagarens skuld. Men nästan alla icke-regresslån kommer med standard ”bad boy” carve outs, som föreskriver att om en låntagare begår vissa ”bad boy” handlingar, såsom avsiktligt vilseledande långivaren, lånet kommer att bli en full-regress finansiella instrument.