innehav av äganderätt till egendom tillsammans med dina barn eller en annan mottagare är en vanlig metod som används för att undvika bouppteckning. Tanken är att de ska ärva egendomen från dig automatiskt eftersom de redan ”äger” din egendom. Det blir inte en del av din bouppteckning eftersom den passerar direkt till dem genom lagens funktion när du inte längre lever för att äga fastigheten med dem. Detta kan vara ett effektivt alternativ om du undviker bouppteckning av din egendom är ditt primära mål.,

Förbered en ny handling för att undvika Probate

idealt sett kommer du inte bara att ”lägga till” ditt barns namn i din befintliga handling. Du kommer att skapa en ny handling med en grupp ägare, kanske du, din make och ditt barn. Ni blir gemensamma hyresgäster med överlevnadsrätt.

om du bara lägger till ditt barns namn i din befintliga handling, kommer han inte nödvändigtvis att ha rätt till överlevnad. Han kommer inte automatiskt ärva din andel av fastigheten när du dör., Att lägga till namnet ger honom bara ett ägarintresse i huset både för närvarande och i framtiden, medan ditt eget ägarintresse fortfarande skulle vara föremål för bouppteckning.

skapa en helt ny handling med överlevnadsrättigheter kringgår detta problem. ”Survivorship” betyder att när en ägare dör, skiftar deras andel av fastigheten enligt lag till ägaren eller ägarna som överlever dem.,

överväga att använda en advokat

Du kan köpa lämplig programvara eller en handling formulär från någon Kontorsmaterial Butik eller juridisk webbplats för att skapa en gemensam hyresrätt gärning, men överväga att arbeta med en lokal fastighetsplanering advokat eller en fastighetsmäklare istället.

statliga lagar kan vara mycket specifika om hur en handling måste formuleras för att skapa överlevnadsrättigheter, och dessa former och program är inte alltid tillståndsspecifika.

Mottagarhandlingar

en mottagarhandling, som ibland kallas en överlåtelse-vid-död-handling, kan vara ett alternativ till att skapa en handling med överlevnadsrätt om du bor i ett tillstånd som erkänner dessa instrument. Ungefär hälften av alla stater gör, liksom District Of Columbia. Problemet är inte nödvändigtvis där du bor—det kan vara en andra eller fritidshus., Lagarna i den stat där fastigheten är fysiskt belägen är de som råder.

du lägger inte till ditt barn som ny ägare av fastigheten under din livstid med denna typ av handling. Snarare skulle han bara få din egendom vid din död. Detta kan undvika många potentiella problem som kan uppstå om du delar ägande med honom medan du lever.

du—eller din egendom—kan vara skyldig en gåva skatt

från och med 2020, när du ger någon något som överstiger $15,000 i värde, säger Internal Revenue Service att det är en skattepliktig gåva., Detta inkluderar att skapa en ny handling som ger ditt barn ett aktuellt ägarintresse i ditt hem, förutsatt att hon inte betalar dig rättvist marknadsvärde i utbyte.

saldot över $15,000 skulle vara skattepliktigt—för dig, inte mottagaren av gåvan.

denna $15,000 gräns är känd som den årliga gåva skatt uteslutning, och det indexeras för inflationen så att den kan öka årligen., Men en livstid gåva skattebefrielse finns också. Detta undantag kan du undvika att faktiskt betala någon gåva skatt på överföringen.

Unified Tax Credit

presentskatten och fastighetsskatten delar samma livstidsbefrielse—de är ”förenade.”Om du ger bort en hel del dyr egendom under din livstid, arkivering formulär 709 varje gång skiftar effektivt balansen över det årliga undantagsbeloppet varje år till din livstid undantag.,

i slutändan lämnar detta tillvägagångssätt mindre av ett fastighetsskattebefrielse för att skydda dina återstående tillgångar från fastighetsskatt när du dör, men eftersom samma kredithem både gåvan och din egendom är det något moot.

som sagt, här är lite goda nyheter:

det är mycket egendom., Om du kan använda en förmånstagare handling, skulle fastighetsskatten som är inblandad i överföring av fastigheten på det sättet täckas av samma livstidsbefrielse. Tänk på att tillgångar som fly bouppteckning fortfarande bidrar till din beskattningsbara egendom för fastighetsskatt.

skatt på realisationsvinster

ditt barn kommer att få ett steg upp i skattebasen i hemmet om det passerar till henne när du dör, antingen genom bouppteckning eller via en mottagarhandling. Detta kommer i sin tur att minimera eventuell kapitalvinstskatt som de förmodligen skulle behöva betala om de slutligen bestämmer sig för att sälja fastigheten.,

skatt på realisationsvinster bedöms på skillnaden mellan det ursprungliga inköpspriset eller värdet på en fastighet och fastighetens försäljningspris. ”Step up” flyttar hemets värde upp till vad det var värt på dagen för din död, inte när du först förvärvade den.

om du har ägt fastigheten under en längre tid är den förstärkta grunden förmodligen betydligt mer än vad du betalade för det, vilket är bra. Det innebär att det kommer att bli mindre av en skillnad mellan det värdet och försäljningspriset, och det innebär mindre betalt i kapitalvinstskatt.,

hemmet kommer inte att få ett steg i grunden efter din död om du skapar en gemensam hyresrätt med ditt barn genom att göra en ny handling under din livstid. De skulle behöva ärva hemmet istället. Annars skulle ditt barn vara skyldig kapitalvinstskatt baserat på vad fastigheten var värd när du ursprungligen köpte den.

andra potentiella problem med gemensamma hyresrätter

Du kommer inte att kunna sälja fastigheten, refinansiera inteckning, eller ta ut en ny inteckning utan ditt barns samtycke om du ger honom partiellt ägande i en gemensam hyresrätt., Dessa åtgärder kräver samtycke från alla ägare.

sämre, ditt barn kan lagligt sälja sitt intresse för fastigheten till en tredje part, kanske till en främling, utan ditt medgivande om du inte ord gärningen korrekt.

om ditt barn slutar med en skatt kvarstad, borgenär problem, eller i skilsmässa domstol, regeringen, borgenären, eller hans ex-make kan göra anspråk på ditt hem eller åtminstone ditt barns ägarandel av det i en gemensam hyresrätt situation. I den situationen kan enheten placera en kvarstad på din egendom och försöka tvinga sin försäljning att samla på sin skuld.,

Du kommer också att göra en överföring av en tillgång som kommer att fördröja Medicaid behörighet om du ansöker om hjälp inom fem år efter att skapa en gemensam hyresrätt. Du har effektivt gett en del av din egendom bort, vilket kan påverka tidpunkten för behörighet.

Vad ska du göra?

även om många av dessa potentiella problem kan undvikas genom att använda en mottagarhandling istället, kanske det här alternativet inte är tillgängligt där du bor., Skapa en gemensam hyresrätt gärning med ditt barn i stället kan vara knepigt företag, så du kanske vill rådgöra med en erfaren advokat att väga de unika för-och nackdelar som är inblandade i din situation.

glöm inte att lämna in handlingen

oavsett vilket alternativ du använder handlar det inte bara om att skapa en ny handling, signera den och klistra in den i din skrivbordslåda eller Värdeskåp. Du vill också lämna in den med din county recorder av gärningar för att se till att det är en fråga om offentliga register.,