sammanfattning

för att utesluta vinst på DISPOSITION av ett hem från inkomst enligt IRC avsnitt 121, en skattebetalare måste äga och ockupera fastigheten som en huvudbostad för två av de fem åren omedelbart före försäljningen. Ägandet och inflyttningen behöver dock inte vara samtidiga. Lagen tillåter en maximal vinst uteslutning av $ 250,000 ($500,000 för vissa gifta skattebetalare). IRS har utfärdat förslag till förordningar för att klargöra hur dessa regler fungerar i vissa situationer.,

en skattskyldig anses ha ägt och använt ett hem som huvudbostad under den tid hans eller hennes avlidne make använde hemmet som huvudbostad. Denna regel gäller så länge som den dag då hemmet säljs skattebetalarens make är avliden och skattebetalaren inte har gift om sig. Frånskilda makar kan också dra nytta av tidigare makars ägar-och användningsperioder för att uppfylla uteslutningskraven.

skattebetalarna måste känna igen vinst på någon del av en bostadsfastighet som de inte använder för bostadsändamål., Eventuella efter den 6 maj 1997 avskrivningar som är tillåtna på fastigheten utlöser erkännande av annars uteslutbar vinst.

en skattebetalare kan i allmänhet göra anspråk på endast en uteslutning vartannat år. En skattskyldig som förfogar över mer än en bostad inom två år eller som på annat sätt inte uppfyller kraven, till exempel på grund av arbetsbyte eller hälsoproblem, kan dock kvalificera sig för ett reducerat uteslutningsbelopp.

NANCY J. FORAN, CPA, PhD, var associate professor i redovisning vid University of Michigan i Dearborn. Hon dog i februari 2002. JEFFREY J., BRYANT, CPA, JD, PhD, är biträdande professor i redovisning vid Wichita State University i Kansas. Hans e-postadress är [email protected] .

eller många skattebetalare deras bostad är deras mest värdefulla tillgång. Med den fortsatta ökningen av bostadspriserna, kan vinsten realiseras på en försäljning vara betydande. Bestämmelserna i Skattebefrielselagen från 1997 gör det möjligt för de flesta att från inkomst utesluta vinsten vid försäljning av ett hem utan att ens rapportera transaktionen på deras skattedeklarationer., Föreslagna förordningar klargör kraven för att utesluta vinst från inkomst och ge CPAs möjligheter att föreslå nya skatteplaneringsstrategier till sina kunder.

UTESLUTNINGSKRAV
IRC avsnitt 121 tillåter en skattebetalare att utesluta upp till $250,000 ($500,000 för vissa skattebetalare som lämnar en gemensam avkastning) av vinsten från försäljning (eller utbyte) av egendom som ägs och används som huvudbostad i minst två av de fem åren före försäljningen. En skattebetalare kan kräva fullständig uteslutning endast en gång vartannat år., En minskad uteslutning är tillgänglig för alla som inte uppfyller dessa krav på grund av förändringar i anställningsort, hälsa eller vissa oförutsedda omständigheter. Till skillnad från tidigare lag är vinsten på försäljning av ett hus nu permanent utesluten, snarare än uppskjuten, och en skattebetalare behöver inte köpa ett ersättningshem för att utesluta vinsten.

principal residence requirement., Reglerna definierar termen bostad ganska brett-det inkluderar en husbåt, husvagn eller lager som innehas av en hyresgäst-aktieägare i ett kooperativt bostadsbolag. Personlig egendom som inte är en fixtur enligt lokal lagstiftning kommer inte att kvalificeras som bostad. Följaktligen bör CPAs samråda med lokal lagstiftning, särskilt om status för mobila bostäder. Om en skattskyldig äger mer än ett hem, kommer utövare att finna bestämningen om vilket hem är skattebetalarens huvudsakliga bostad beror på alla fakta och omständigheter., Reglerna säger att hemmet en skattskyldig använder för större delen av tiden under året kommer att betraktas som hans eller hennes huvudsakliga bostad för det året.

exempel. För perioden 2000 till 2004 äger Albert ett hem i Michigan och ett hem i Florida. Under vart och ett av dessa år bor Albert i Michigan hem i sju månader och i Florida hem i fem månader. Om Albert beslutar att sälja ett av bostäderna i 2005, bara Michigan hem kommer att kvalificera sig för vinst uteslutning., Eftersom han bor i Michigan för majoriteten av varje år, är det hemmet Alberts huvudsakliga bostad för 2000 till 2004.

krav på ägande och användning. Ägar-och användningskraven baseras på det totala antalet dagar eller månader som skattebetalaren äger och använder egendomen som huvudbostad under den femårsperiod som slutar på dagen för dispositionen. Vinsten vid försäljning av ett hem är utesluten från inkomst endast om den skattskyldige under den femårsperioden äger och använder egendomen som huvudbostad för perioder om totalt två år eller mer., Antingen 24 hela månader eller 730 dagar kommer att uppfylla de tvååriga ägar-och användningskraven.

exempel. Den 1 januari 1998 köpte Barbara ett hem och började leva i det. Den 1 januari 2000 (24 månader efter att ha köpt hemmet) flyttade Barbara ut ur staden och började hyra hemmet. Den 28 December 2002 säljer hon fastigheten. Eftersom Barbara ägde och använde hemmet som huvudbostad i 24 månader under den femårsperiod som slutade på försäljningsdagen, är hon berättigad till uteslutning., Om Barbara säljer sitt hus den 1 februari 2003 skulle femårsperioden ha börjat den 1 februari 1998. I detta fall skulle Barbara inte ha rätt till uteslutning eftersom hon skulle ha bott i hemmet i bara 23 månader under femårsperioden före försäljningsdagen.

de föreslagna förordningarna klargör att ägar-och användningsperioder inte behöver vara samtidiga.

exempel. Carmella hyrde ett hem från 1 januari 1993 till 1 januari 1998. Hon köpte hemmet den 1 januari 1998 och bodde i det fram till 1 februari 1998., Den 1 mars 2000 sålde Carmella hemmet. Under den femårsperiod som slutade på försäljningsdagen (1 mars 1995 till 1 mars 2000) ägde Carmella hemmet i minst två år (1 januari 1998 till 1 mars 2000) och bodde i det i minst två år (1 mars 1995 till 1 februari 1998). Därför är Carmella berättigad till uteslutning även om hon inte bodde i bostaden under samma två år som hon ägde den.,

om en skattskyldig äger två bostäder under femårsperioden kan båda berättiga till uteslutning om den skattskyldige använder var och en av dem som huvudbostad i minst två år under femårsperioden. Men som diskuteras nedan, CPAs kommer att finna att vanligtvis vinsten på endast en av de två annars kvalificerade hem kan uteslutas under någon tvåårsperiod.

exempel. För perioden 1 januari 2000 till 31 December 2004 äger David ett hem i Kansas och även i Texas. David bor i Kansas hem under år 2000, 2001 och 2004 och i Texas hem under 2002 och 2003., Davids huvudsakliga bostad för 2000, 2001 och 2004 är Kansas egendom. Hans huvudsakliga bostad för 2002 och 2003 är Texas hem. Om David bestämmer sig för att sälja ett av bostäderna under 2004, båda kvalificerar sig för vinst uteslutning eftersom han ägde och använde var och en som huvudbostad i minst två år under femårsperioden före försäljningsdagen.

för att uppfylla användningskravet måste skattebetalaren fysiskt ockupera hemmet. Korta tillfälliga frånvaro, t.ex. semester, räknas dock som perioder av användning även om hemmet hyrs ut under den tiden.

exempel., Den 1 januari 2000 köpte Elvira och började bo i ett hem. Under 2000 och 2001 åkte Elvira till England för juni och juli på semester. Hon säljer hemmet den 1 januari 2002. Även om Elvira under den femårsperiod som slutade på försäljningsdagen (1 januari 1997 till 1 januari 2002) ockuperade hemmet för endast 20 av de 24 månader hon ägde det (1 januari 2000 till 1 januari 2002), räknas de två månaderna i England varje år som användningsperioder eftersom de var korta tillfälliga frånvaro. Därför är Elvira berättigat till uteslutning av vinst., Om Elvira emellertid hade tillbringat 1 juni 2000 till 1 juni 2001 i England, skulle hon inte vara berättigad till uteslutning eftersom en ettårig frånvaro inte behandlas som en kort tillfällig. I det senare fallet använde Elvira hemmet endast i tolv månader under den femårsperiod som slutade på försäljningsdagen.

planeringsstrategi. Det är viktigt att CPAs råder skattebetalarna att noggrant dokumentera den tid de spenderar på ett hem för att säkerställa att de uppfyller de tvååriga ägar-och användningskraven. Att fördröja försäljningen tills en skattebetalare har uppfyllt dessa krav kan leda till betydande skattebesparingar., Att dokumentera den tid som spenderas i ett hem är viktigt för alla som äger mer än en eftersom endast den primära bostaden är berättigad till vinst uteslutning. För att avgöra vilket hem kvalificerar sig som den skattskyldiges huvudsakliga bostad, IRS kommer sannolikt att göra sina standardförfrågningar. CPAs bör råda kunderna att behålla dokumentation som reseintäkter, byte av postadress, röstregistrering, räkningar, anställningsperioder och närvaro vid religiösa eller sociala evenemang som kan bidra till att fastställa vad som utgör en skattebetalares huvudsakliga hem., Skattebetalare som planerar att sälja ett hem måste spendera tillräckligt med tid på den egenskapen för att uppfylla den primära bostad och ägande och användningskrav.

avliden make / maka. För ägar-och användningskraven anses en skattskyldig ha ägt och använt ett hem som huvudbostad under den tid hans eller hennes avlidne make ägde och använde hemmet (före döden) som huvudbostad så länge som den dag då hemmet säljs den skattskyldiges make är avliden och den skattskyldige inte har gift om sig.

tidigare make / maka., Vid skilsmässa kan skattebetalarna dra nytta av både ägar-och användningsperioder för tidigare makar för att uppfylla kraven. Om en skattebetalare får ett hem som en del av en skilsmässa egendom uppgörelse, skattebetalarens ägarperiod kommer att omfatta den tid maken eller tidigare make ägde hemmet. Dessutom behandlas en skattskyldig som har använt hemmet som huvudbostad under den tid den skattskyldige ägde bostaden och den skattskyldiges make eller tidigare make fick använda det—enligt ett dekret om skilsmässa eller separation—som huvudbostad.

exempel., Den 1 januari 2000 köpte Harry ett hem och började leva i det med sin make, Jennifer. Den 1 januari 2001 skildes Harry och Jennifer. Enligt skilsmässighetsdekretet får Jennifer bo i hemmet fram till 1 februari 2002. Harry säljer hemmet den 1 mars 2002. Harry och Jennifer kunde båda uppfylla tvååriga ägande och användningskrav. Även om Harry bodde i hemmet i bara 12 månader, om han fortsätter att äga det anses han också ha bott i hemmet för 13 månader bodde Jennifer där., Om Jennifer äger bostaden efter 1 januari 2001 innehåller hennes ägarperiod Harrys ägande från 1 januari 2000 till 1 januari 2001.

planeringsstrategi. CPAs kanske vill rekommendera att skilja villaägare som inte har uppfyllt tvååriga ägande och användningskrav överväga att ha skilsmässa eller separation dekret kräver att en make kvar i hemmet tills två års användningskravet är uppfyllt.,

avsnitt 121 begränsningar
de föreslagna förordningarna anger tre stora gränser för en skattebetalares förmåga att göra anspråk på Avsnitt 121 uteslutning:

Disallowance för användning eller partiell användning av hemmet som icke-residens.

en total Dollar begränsning.

begränsningen en gång vartannat år.

Disallowance för användning som icke-residens., Om en skattskyldig också använder ett hem för andra ändamål än som huvudbostad, gäller inte uteslutningen av vinst i den utsträckning avskrivningar som tagits på hemmet efter den 6 maj 1997.

exempel. Den 1 januari 1998 köpte Kelly ett hem och hyrde det till hyresgäster i två år. Under hyresperioden tar Kelly avskrivningar på $ 14,000. Den 1 januari 2000 flyttar Kelly in i hemmet och börjar använda den som huvudbostad. Den 1 februari 2002, efter att ha ägt och använt hemmet som huvudbostad i mer än två år, säljer han hemmet till en $ 40.000 vinst., Endast$26,000 ($40,000 realiserad vinst minus $ 14,000 avskrivningar) av vinsten är berättigad till uteslutning. Kelly måste känna igen de återstående 14 000 dollar. Vid tillämpning av IRC avsnitt 1(h), vinsten är en orecaptured IRC avsnitt 1250 vinst.

om en skattskyldig använder ett hem delvis för affärsändamål, är endast den del av vinsten som kan hänföras till bostadsdelen av hemmet utesluten från inkomst. Dessutom gäller inte uteslutningen av vinst i den utsträckning avskrivningar som är tillåtna efter den 6 maj 1997, med avseende på hemmet, överstiger vinsten på det hem som kan fördelas till affärsanvändningsdelen., Därför minskar avskrivningen före den 7 maj 1997 inte den vinst som under några omständigheter kan uteslutas enligt avsnitt 121 om bostadsdelen. Men efter den 6 maj 1997 avskrivningar som är tillåtna på icke-residentiell användning kan utlösa vinst erkännande på bostadsanvändningsdelen av huset.

exempel. Leann använde 10% av sitt hem som kontor för ett företag. Hon ägde och använde hemmet som huvudbostad i minst två år under femårsperioden innan hon sålde det. Förstärknings uteslutning gäller inte för 10% av vinsten.

exempel., Den 1 januari 1999 köpte Morton ett hus som han delvis använde för affärsändamål. Han säljer hemmet den 1 januari 2002 efter att ha ägt och använt det i tre år. Morton inser en $ 40,000 vinst på försäljningen, varav $ 30,000 är hänförlig till bostadsdelen av hemmet och $ 10,000 till affärsdelen. Hans avskrivningar avdrag på hemmet totalt $ 12,000., Vinsten på bostadsdelen av hemmet som är berättigad till uteslutning ($30,000) reduceras med $ 2,000 – det belopp med vilket avskrivningsavdragen överstiger vinsten på affärsanvändningsdelen av hemmet ($12,000 avskrivningar minus $ 10,000 vinst). Därför kommer Morton att utesluta $ 28,000 ($30,000 minus $2,000) från inkomst men kommer att innehålla $ 12,000. Vid tillämpning av avsnitt 1 (h) behandlas $12,000 som ska inkluderas i inkomst som ointaget avsnitt 1250 vinst., Men om Morton hade tagit avskrivningsavdrag på $ 7,000, skulle vinsten på bostadsdelen av hemmet som berättigar till uteslutning ($30,000) inte minskas eftersom Mortons avskrivningsavdrag ($7,000) inte översteg vinsten på affärsanvändningsdelen av hemmet ($10,000). Därför skulle han utesluta $ 30,000 från inkomst men inkludera $ 10,000.

Total Dollar begränsning. Maximal vinst uteslutning för en enskild skattebetalare är $ 250.000., Skattebetalare som gemensamt äger en huvudbostad, men lämnar in separata avkastningar, kan var och en utesluta upp till $250.000 av vinsten hänförlig till deras intresse i hemmet. En man och hustru som lämnar in en gemensam avkastning kan utesluta upp till $ 500,000 av vinsten om

båda makarna uppfyller tvååriga ägarkravet.

båda makarna uppfyller kravet på tvåårig användning.

ingen av makarna uteslöt vinst från en tidigare försäljning eller utbyte av en huvudbostad under de senaste två åren.,

om skattebetalarna inte uppfyller något av dessa krav är det maximala uteslutningsbeloppet som ett gift par kan kräva på en gemensam avkastning summan av varje makas uteslutningsbelopp, bestämt som om (1) makarna inte var gifta och (2) varje make ägde hemmet under den period som endera maken ägde hemmet. Även om en makes ägande tillskrivs den andra för att bestämma en separat beräknad uteslutning, måste båda makarna faktiskt använda huset som huvudbostad för att kvalificera sig för sin egen $250.000 uteslutning.

exempel., Nancy och Oscar gifter sig 2001 och flyttar in i en lägenhet. Paret var separat ägda och använde ett hem i minst två år innan de gifte sig. Nancy och Oscar säljer sina separata hem 2002. Nancy inser en vinst på $ 225,000 på försäljningen av hennes hem och Oscar inser en vinst på $ 275,000 på sin försäljning. Även om Nancy och Oscar inte uppfyller kraven för att utesluta upp till $ 500,000 vinst på deras gemensamma avkastning, kan varje make utesluta upp till $250,000. Därför kommer Nancy och Oscar att utesluta $ 225,000 från försäljningen av Nancys hem och $ 250,000 från försäljningen av Oscars hem., Eftersom Oscar inte kan använda någon av Nancys oanvända uteslutning måste paret inkludera $ 25,000 av vinsten på sitt hem i inkomst. Resultatet skulle vara detsamma om Nancy och Oscar var och en hade sålt sina hem innan de gifte sig.

planeringsstrategi. Om ett gift par varje äger ett hem innan deras äktenskap och ett hem kan säljas på en vinst som överstiger $250,000, CPAs bör rekommendera hem som skulle resultera i mindre vinst säljas., Om paret sedan flytta in i hemmet som kan ge en vinst på över $ 250,000 och bor där i minst två år, paret skulle kvalificera sig för $ 500,000 uteslutning så länge som försäljningen inte sker inom två år efter den första försäljningen. I ovanstående exempel, om Nancy och Oscar säljer Nancys hem och bor i Oscars hem i minst två år innan de säljer det, skulle hela $275,000-vinsten uteslutas från inkomst om huset säljs minst två år efter försäljningen av Nancys hem.,

om ett gift par uppfyller kraven för ägande och användning för att kvalificera sig för $500,000 få uteslutning och en make dör, $500,000 uteslutning kommer att fortsätta att gälla om den efterlevande maken säljer huset i ett år där han eller hon kan lämna en gemensam avkastning med den avlidne maken. Om den efterlevande maken inte har gift om sig, ska både den avlidne makens ägande och användning som huvudbostad tillskrivas den efterlevande.

exempel. Peter och Quill, ett gift par, har ägt och använt sitt hem som huvudbostad sedan 1998. Peter dör den 1 juni 2002., Den 1 November 2002 säljer Quill hemmet till en $ 280.000 vinst. Hela $ 280.000 är berättigad till vinst uteslutning om hon lämnar in en gemensam avkastning för 2002. Om Quill säljer hemmet den 10 januari 2003 är endast 250 000 dollar av vinsten berättigad till uteslutningen eftersom Peter och Quill inte kan lämna in en gemensam avkastning 2003.

planeringsstrategi. Om en decedent var ensam ägare till ett hem, kommer fastighetens grund att vara dess verkliga marknadsvärde vid dödsdagen., Enligt gällande lag skulle därför varje värdeökning fram till dagen för dödsfallet undkomma inkomstbeskattning och uteslutning av vinst inte vara viktigt. Om hemmet ägs gemensamt, grunden för den avlidne hälften av hemmet är dess verkliga marknadsvärde vid tidpunkten för dödsfallet. Ökningen av värdet på den hälften av hemmet undviker inkomstbeskattning och försäljning av hemmet under dödsåret är relevant endast om den efterlevande makens andel av värdeökningen överstiger $250.000., Om hemmet är helägt av den efterlevande maken och värdet av hemmet har ökat med mer än $250,000, sälja den i dödsåret skulle tillåta den efterlevande maken att behålla $ 500,000 uteslutning.

en gång vartannat år begränsning. En skattskyldig kan inte använda undantaget för vinst om han eller hon under den tvåårsperiod som slutade på försäljningsdagen eller utbytet sålde ett annat hem och uteslöt vinsten på det hemmet. Som diskuterats nedan kan dock en minskad uteslutning tillåtas.

exempel. Robert köper ett hem som han använder som huvudbostad 1999 och 2000., 2001 köper han en lägenhet som han använder som huvudbostad 2001 och 2002. Han säljer sedan det ursprungliga hemmet 2002 och utesluter den vinsten från inkomst. Om Robert säljer lägenheten i 2003 kan han inte utesluta vinsten på den försäljningen—även om han uppfyller de tvååriga ägande-och användningskraven-eftersom han uteslöt vinsten vid försäljningen av hemmet inom de föregående två åren.,

minskad uteslutning
skattebetalare som säljer sin huvudsakliga bostad men inte uppfyller kraven på ägande och användning, eller som säljer sitt hem inom två år efter att sälja ett annat hem, kan vara berättigade till en minskad uteslutning. Den reducerade uteslutningen är tillgänglig om en förändring i anställningsort, hälsa eller oförutsedda omständigheter krävde försäljningen. Varken den interna inkomstkoden eller de föreslagna förordningarna definierar förändringen i stället för sysselsättning, hälsoproblem eller oförutsedda omständigheter som skulle göra det möjligt för skattebetalarna att kvalificera sig för den minskade uteslutningen.,

CPA skulle beräkna den reducerade uteslutningen genom att multiplicera den maximala dollarbegränsningen ($250,000 eller $500,000 för kvalificerade gifta skattebetalare) med en bråkdel. Täljaren av fraktionen är den kortaste av (1) den tid den skattskyldige ägde hemmet under femårsperioden som slutade på dagen för hemförsäljningen, (2) den tid den skattskyldige använde hemmet under femårsperioden som slutade på försäljningsdagen eller (3) tiden mellan dagen för den tidigare försäljningen för vilken vinsten uteslutits och datumet för den nuvarande försäljningen., Täljaren och nämnaren uttrycks i antingen dagar eller månader. Om åtgärden är dagar är nämnaren 730 dagar (365 dagar X 2 år). Om åtgärden är månader är nämnaren 24 månader.

exempel. Den 1 januari 2001 köper Sally, en ogift skattebetalare, ett hem och använder det som huvudbostad. Den 1 juli 2002, 18 månader senare, säljer Sally hemmet eftersom hennes arbetsgivare överför henne till ett kontor i en annan stat. Sally kan utesluta upp till $ 187.500 (250.000 X 18/24) av vinsten på försäljningen av hennes hem.

exempel., Den 1 januari 1999 köper Tom och börjar bo i ett hem. Den 1 januari 2001 gifter sig Tom Ursula och flyttar in i Toms hem. Den 1 januari 2002 (12 månader efter att Ursula började bo i hemmet) säljer de hemmet eftersom deras arbetsgivare överför dem till en annan stat. Eftersom endast Tom har uppfyllt kravet på tvåårig användning, kan paret inte använda $ 500,000-uteslutningen. Snarare bestäms deras uteslutning genom att beräkna begränsningsbeloppet för varje make som om de inte hade varit gifta., Därför kan Tom utesluta upp till $250.000 vinst eftersom han uppfyller både ägar-och användningskraven. Även om Ursula inte uppfyller dessa användningskrav kan hon hävda den minskade uteslutningen eftersom försäljningen beror på en jobbändring. Ursula kan utesluta upp till $125,000 (250,000 X 12/24) av vinsten. Därför kan Tom och Ursula kräva en kombinerad uteslutning av $ 375,000.

Observation., Eftersom den reducerade uteslutningen beräknas genom att multiplicera uteslutningen, snarare än vinsten, med lämplig bråkdel, kommer CPAs att finna att den reducerade uteslutningsavsättningen gör att de flesta vinster helt kan uteslutas från inkomst.

ofrivilliga omvandlingar
vinst från en ofrivillig omvandling (såsom förstörelse, stöld, beslag, rekvisition eller fördömande) av ett hem kvalificerar sig för vinst uteslutning. Vid tillämpning av reglerna i IRC-avsnitt 1033 (ofrivilliga omvandlingar) reduceras det realiserade beloppet av den vinst som uteslutits enligt avsnitt 121., Om den skattskyldige förvärvar ett ersättningshem, överför ägar-och användningsperioden för det konverterade hemmet till ersättningshemmet om det hemmet bestäms med hjälp av de ofrivilliga omvandlingsreglerna i avsnitt 1033 b. Förmodligen kommer en ofrivillig omvandling att utgöra en oförutsedd omständighet som gör det möjligt för skattebetalarna att kvalificera sig för en minskad uteslutning även om den inträffar inom två år efter en annan disposition., IRS anser dock att en skattebetalare inte kan kräva en uteslutning baserad på oförutsedda omständigheter förrän den utfärdar slutliga förordningar eller annan vägledning i frågan.

exempel. Den 1 januari 1992 förvärvar Victor och börjar bo i ett hem som kostar $50,000. Den 1 januari 2002 förstör en tornado hemmet. Victor får $ 350,000 från ett försäkringsbolag och har därför en realiserad vinst på $300,000 ($350,000 försäkringsintäkter minus $50,000 kostnadsbas). Förstörelsen av hemmet kvalificerar sig för uteslutning enligt både avsnitt 121 och avsnitt 1033., Victor köper sedan ett nytt hem för $80.000. Eftersom han kan utesluta upp till $250,000 av vinst enligt avsnitt 121-reglerna, i enlighet med avsnitt 1033, är det realiserade beloppet $ 100,000 ($350,000 försäkringsintäkter minus $ 250,000 section 121 uteslutning) och den realiserade vinsten är $50,000 ($100,000-beloppet realiserat minus $50,000 original home ’ s cost basis). Eftersom Victor har köpt en ersättare hem för $ 80.000, erkänner han en vinst på $ 20.000 ($100.000 belopp realiseras minus $ 80.000 ersättning hem kostnad). De återstående $ 30,000 ($50,000 realiserad vinst minus $ 20,000 erkänd vinst) är uppskjuten., Grunden för ersättningshemmet är $ 50,000 ($80,000 kostnad minus $ 30,000 uppskjuten vinst). Victors 10-åriga ägande-och Användningsperiod för det ursprungliga hemmet kommer att överföras till ersättningshemmet.

frågor ännu obesvarade
de föreslagna förordningarna ger många användbara exempel och tolkningar som klargör de regler som tillåter skattebetalarna att från inkomst utesluta vinsten på försäljningen av deras hem. Men obesvarade frågor kvarstår., I synnerhet definieras inte de tre situationer (en förändring i stället för sysselsättning, hälsoproblem och oförutsedda omständigheter) som gör det möjligt för skattebetalarna att kvalificera sig för minskad uteslutning. Det hoppas IRS kommer att klargöra dessa punkter i de slutliga förordningarna. CPAs kommer att vilja granska dessa hem försäljning regler med sina kunder och föreslå skatteplanering strategier för att säkerställa att de maximera få uteslutning.,

Grunderna för utestängning av hemförsäljning vad kvalificerar? en skattebetalares huvudsakliga bostad, som bestäms av fysisk beläggning. vem kvalificerar? skattebetalare som äger och använder ett hem som huvudbostad i minst två år under de fem år som föregår dispositionen. hur mycket kvalificerar?, en vinst på upp till $250,000 per skattebetalare ($500,000 för gifta skattebetalare som lämnar in gemensamt). när kvalificerar en vinst? vid försäljning, utbyte eller ofrivillig omvandling av en huvudbostad (begränsad till en gång vartannat år). skattekonsekvenser? den uteslutna vinsten är permanent utesluten från inkomst, utan grundjusteringar av ett ersättningshem.