înainte de a cumpăra o proprietate multifamilială, este esențial să determinați cât timp intenționați să vă mențineți. Investitorii comerciali și multifamiliali aleg, în general, una dintre cele două strategii: o strategie de adăugare/fixare și flip pe termen scurt sau o strategie de cumpărare și reținere pe termen lung. Investitorii pe termen scurt speră de obicei să cumpere o proprietate, să facă îmbunătățiri și ajustări care pot crește venitul net din exploatare al proprietății (NOI) și să re-vândă proprietatea pentru un profit în termen de 1-5 ani., În schimb, investitorii cumpără și dețin de obicei intenționează să păstreze proprietatea pe termen lung, să zicem, 20-30 de ani, în timp ce se bucură de venitul anual pe care îl oferă. După aceea, aceștia pot vinde proprietatea sau, în unele cazuri, o pot transmite moștenitorilor lor.deși o perioadă de deținere planificată se poate modifica în funcție de preferințele investitorilor sau de condițiile pieței, este totuși important să se creeze o strategie solidă., Pentru investitorii care știu că vor sta doar pe o proprietate pe termen scurt, trebuie luate în considerare lucruri precum penalități de plată în avans (taxe pentru plata anticipată a împrumutului dvs.) și dacă trebuie să luați un împrumut cu rată fixă, cu rată reglabilă sau cu rată hibridă reglabilă. În schimb, investitorii de cumpărare și deținere pe termen lung ar putea, în general, să le pese mai puțin de penalitățile de plată în avans și, atunci când este posibil, vor căuta împrumuturi cu rată fixă pe termen lung., Deși atât perioadele de deținere pe termen scurt, cât și pe termen lung pot fi profitabile, dacă investiți cu unul sau mai mulți parteneri, veți dori să vă asigurați că toată lumea este pe aceeași pagină despre momentul în care proprietatea ar trebui vândută. De exemplu, un investitor care vrea să flip o proprietate în 18 luni, probabil, nu ar trebui să fie investesc cu un partener care vrea nepoții lor să moștenească interesul lor în proprietate., în multe cazuri, investitorii de apartamente pentru prima dată vor dori să caute o proprietate care are nevoie de îmbunătățiri semnificative, fie sub formă de upgrade-uri fizice, fie de management superior. Aceste proprietăți sunt denumite în general ” valoare adăugată.”De exemplu, un investitor poate dori să achiziționeze o proprietate de Apartament, să înlocuiască compania de administrare, să modernizeze unitățile, să crească chiriile și să utilizeze alte metode pentru a reduce costurile și a crește profitabilitatea., în plus, proprietarii ar putea dori ca chiriașii să plătească pentru propriul cablu (dacă este deja plătit de clădire), precum și să plătească pentru o parte mai mare din utilitățile lor. Alte oportunități cu valoare adăugată includ găsirea de noi surse suplimentare de venit pentru proprietatea dvs., cum ar fi distribuitoare automate, magazii de depozitare sau noi locuri de parcare. Pentru tranzacții cu valoare adăugată mai puțin intensă, care necesită doar sume minore de capital, investitorii pot alege să se autofinanțeze reparații., Cu toate acestea, pentru oferte cu valoare adăugată mai mare care necesită reparații sau reabilitare semnificativă a proprietății, un investitor poate dori să obțină finanțare suplimentară.

alegerea unei locații

vechiul proverb „locație, locație, locație” este la fel de Valabil pentru imobilele multifamiliale, precum și pentru o casă unifamilială. Indiferent unde alegi să investești într-un apartament, este extrem de important să ai încredere în locația pe care o alegi., Înainte de a decide cu privire la o locație, un investitor ar trebui să fie familiarizat cu informații despre zonă, inclusiv:

• Ocuparea Forței de muncă și date economice

• sănătatea economică a angajatorilor locali (în special pentru piețele mai mici)

• tendințele de creștere a populației și a populației

nvestitorii ar trebui să privească spre piețe în care valorile ar putea crește semnificativ în perioada de deținere preconizată a proprietății., De exemplu, un investitor cu un orizont de 3-4 ani poate fi dispus să plătească mai mult pentru o clădire de apartamente într-o zonă în care costurile sunt în prezent în creștere. În schimb, un investitor cu un orizont de 20 de ani poate căuta o proprietate la prețuri mai mici într-o zonă care pare poziționată pentru ca creșterea să înceapă în următorii 5-15 ani. Deși este imposibil să prezicem viitorul, crearea unei serii de ipoteze de piață educate poate ajuta la restrângerea posibilităților probabile. În timp, asta înseamnă riscuri mai mici-și profituri potențiale mai mari., deși nu este neapărat ideal să achiziționați o proprietate multifamilială lângă casa dvs. actuală, acest lucru poate avea anumite beneficii. În primul rând, este posibil să fiți deja familiarizați cu piața locală, astfel încât să știți lucruri pe care alți investitori nu le cunosc, oferindu-vă un anumit avantaj. În plus, este mai ușor să vă monitorizați proprietatea în persoană dacă locuiți în apropiere, făcând lucrurile mai convenabile, mai ales dacă vă administrați propria proprietate.,cei mai mulți oameni de cumpărare o singură familie acasă va face acest lucru printr-un agent imobiliar; și, în mod similar, majoritatea investitorilor cumpără o clădire de apartamente va dori să lucreze cu un broker imobiliar comercial. Un broker comercial bun vă poate ajuta să identificați proprietăți De apartament de calitate în zona dvs., va avea o bună înțelegere a fundamentelor investițiilor imobiliare și poate chiar să vă ajute să negociați prețul de vânzare. În timp ce trece printr-un broker va facilita, în general, procesul de a găsi o clădire, nu este singura cale., De asemenea, poate doriți să contactați direct proprietarii clădirilor de apartamente din zona dvs. pentru a determina dacă proprietarul este interesat să vândă. Acesta poate fi un proces de succes sau dor, dar este posibil să găsiți o bijuterie ascunsă în acest fel, mai ales dacă vânzătorul dorește să scape rapid de proprietate din cauza circumstanțelor exterioare. dacă utilizați un împrumut pentru a achiziționa clădirea dvs. de apartamente, poate doriți să lucrați cu o firmă de brokeraj și/sau consultanță pentru împrumuturi multifamiliale., În timp ce depinde de orice investitor individual dacă dorește să utilizeze un broker sau să meargă direct la un creditor, utilizarea unui intermediar cu experiență poate avea o varietate de beneficii, în special pentru debitorii pentru prima dată. Un consilier bun își poate folosi experiența și relațiile pentru a vă ajuta să selectați cea mai bună opțiune de finanțare pentru situația și obiectivele dvs. individuale., Acestea pot ajuta, de asemenea, cu aspectele mai oneroase și confuze ale procesului de solicitare a împrumutului comercial, cum ar fi documentația și rapoartele terților, precum și cumpărăturile în jurul unei tranzacții către mai mulți creditori pentru a obține cele mai bune condiții pentru un împrumutat. acesta este în special cazul împrumuturilor multifamiliale Freddie Mac, Fannie Mae și HUD, deoarece aceste împrumuturi implică, în general, un proces de documentare și aplicare mai complex. Firmele de consultanță pentru datorii percep, în general, între 0.,75% și 2% din suma totală a împrumutului, care poate părea mult, dar, din experiența noastră, este, în general, o investiție excelentă. Desigur, asta facem, așa că este posibil să avem un pic de părtinire, dar, într-adevăr, obținerea împrumutului potrivit vă poate economisi mult în plățile de dobânzi, penalități de plată în avans, costuri de refinanțare și alte taxe pe durata investiției dvs. după cum am menționat anterior, marea majoritate a clădirilor de apartamente sunt achiziționate cu împrumuturi., Datoria crește efectul de levier, ceea ce înseamnă că mai puțini bani ai nevoie pentru a pune în jos, profitul mai relativă veți face din investiții. Gândiți-vă astfel: ați prefera să introduceți $4 și să obțineți $8 mai târziu sau ați prefera să puneți $1 și să obțineți aceiași $8 mai târziu? Majoritatea investitorilor inteligenți ar alege a doua opțiune, deoarece aceasta înseamnă că ar putea reinvesti ceilalți $3 în investiții la fel de profitabile. În timp ce dobânzile și taxele pot face ca împrumuturile pentru apartamente să fie scumpe (ceea ce înseamnă că 8 dolari ar putea fi mai mult ca 6 dolari.,50), cu împrumutul potrivit, investitorii pot obține un profit exponențial mai mare de pe o proprietate. cu toate acestea, pentru a obține un împrumut Multifamilial, trebuie mai întâi să obțineți aprobarea. Criteriile de aprobare variază în funcție de creditorii și tipurile de împrumuturi diferite, dar, în general, debitorii vor trebui să aibă un credit bun (660+ este de obicei ideal) și între 25-30% din suma totală a împrumutului ca plată în avans. În plus, proprietatea în sine va trebui să aibă un raport de acoperire a serviciului datoriei sau DSCR, de 1,25-1,30 x. aceasta înseamnă că veniturile clădirii vor trebui să depășească serviciul său anual de datorie cu cel puțin 25-30%., în timpul procesului de aplicare, debitorii vor avea nevoie, de asemenea, de o cantitate semnificativă de documentație, inclusiv o evaluare și alte rapoarte terțe necesare. Debitorii vor trebui de obicei să plătească pentru toate acestea ei înșiși. Documentația necesară și rapoartele includ, în general:

• evaluare: o evaluare încearcă să evalueze valoarea de piață curentă a unei proprietăți. De obicei, acesta trebuie să fie realizat de un evaluator profesionist licențiat în prezent în zona în care se află proprietatea., Evaluatorii vor folosi, în general, o combinație a metodelor, inclusiv:

  • abordarea veniturilor, care estimează valoarea unei proprietăți pe baza veniturilor sale.abordarea comparativă a vânzărilor, care estimează valoarea unei proprietăți pe baza vânzărilor recente de proprietăți similare din apropiere.abordarea costurilor, care estimează valoarea unei proprietăți pe baza costului estimat pentru reconstruirea acesteia, plus valoarea terenului și minus orice depreciere., evaluarea nevoilor fizice / raportul stării proprietății / Raportul tehnic: acest raport analizează starea actuală a unei proprietăți De apartament pentru a determina când anumite componente vor trebui reparate sau înlocuite. Acest lucru este utilizat pentru a calcula rezervele de înlocuire necesare, care sunt fonduri rezervate în fiecare an pentru costurile de reparații viitoare preconizate. Aceste rapoarte pot fi solicitate de o varietate de creditori de apartamente, dar sunt cel mai frecvent necesare pentru împrumuturile multifamiliale HUD și Fannie Mae/Freddie Mac., evaluarea de mediu Faza I: O evaluare de mediu Faza I (ESA) examinează o proprietate pentru probleme de mediu, cum ar fi contaminarea, care ar putea reprezenta o amenințare pentru rezidenții actuali/viitori sau pentru comunitatea înconjurătoare. ESAs de fază II și de fază III pot fi necesare atunci când s-au constatat probleme sau dovezi de contaminare în evaluarea inițială de fază I. ESAs de fază I nu pot fi întotdeauna solicitate de creditori, dar de multe ori sunt.

  • Title Report: un raport de titlu se va asigura că nu există pretenții legale asupra titlului unei proprietăți care ar putea înlocui titlul dvs., sondaj de proprietate: un sondaj înregistrează limitele unei proprietăți, precum și determinarea oricăror servitute și sau alte probleme de titlu care ar putea afecta utilizarea proprietății. Acest lucru nu este întotdeauna cerut de creditori, mai ales dacă un raport este disponibil din ultimii ani, cu toate acestea, este mai frecvent necesar atunci când se știe că există potențiale probleme de titlu. raport Seismic: de obicei este necesar doar în zonele în care cutremurele sunt comune, cum ar fi California de Sud., raportul de zonare: poate fi uneori necesar atunci când există probleme potențiale sau confuzii în jurul stării de zonare a unei proprietăți. înainte de a lua în considerare tipurile de împrumuturi individuale, este foarte important să determinați că un împrumut este recurs sau non-recurs. În cazul în care un împrumut este recurs, un creditor poate repossess activele personale pentru a solicita rambursarea pentru o datorie neplătită. De exemplu, în cele mai multe state, ipoteci acasă sunt pe deplin recurs., În contrast, multe credite imobiliare comerciale sunt non-recurs, ceea ce înseamnă că creditorul poate doar reintre în posesia specifice garanții pentru împrumut (de exemplu, un bloc de apartamente) și nu poate desfășura o debitorului de bunurile personale, cum ar fi casa sau masina lor, în scopul de a achita datoria debitorului. Cu toate acestea, aproape toate non-recurs împrumuturi vin cu standard „băiat rău” sculpta outs, care stipulează că, dacă un debitor comite anumite acte „băiat rău”, cum ar fi în mod intenționat induce în eroare creditor, împrumutul va deveni un instrument financiar plin de recurs.