litispendența este unul dintre cele mai puțin înțelese instrumente în litigiile imobiliare din California. Clienții în litigii imobiliare cere adesea ca avocatul lor imobiliare pune o litispendență pe proprietatea adversarului, de obicei, ca o modalitate de a pune presiune pe adversar să soluționeze procesul. Cu toate acestea, fiecare client (și orice avocat de litigii imobiliare) ar trebui să înțeleagă când o litispendență este suportabilă și când nu este.
ce este litispendența?
o litispendență este o notificare de acțiune în așteptare., Este un document înregistrat la recorderul județului ca mijloc de notificare a potențialilor cumpărători ai unei proprietăți că există un proces care implică proprietatea. Cu toate acestea, o parte nu poate depune o litispendență în fiecare caz care are legătură cu proprietatea. Procesul trebuie să implice o „cerere de proprietate reală”., Codul de Procedură Civilă din California definește o cerere de proprietate imobiliară ca o cauză de acțiune care, dacă ar fi meritorie, ar afecta (1) titlul sau dreptul de posesie a unei proprietăți imobiliare specifice sau (b) utilizarea unei servitute identificate în pledoarie, alta decât o servitute obținută în temeiul statutului de către orice utilitate publică reglementată.
Cel mai frecvent exemplu de proces în care este adecvată litispendența ar fi o încălcare a acțiunii contractuale care implică cumpărarea și vânzarea unei proprietăți., În cazul în care un cumpărător încheie un contract pentru a achiziționa o clădire și vânzătorul încalcă acel contract, cumpărătorul are dreptul să aplice în mod specific acel contract. În timp ce cele mai multe încălcări ale acțiunilor contractuale sunt acțiuni pentru bani, imobiliare este considerat unic în California. Prin urmare, o parte poate solicita instanței să forțeze de fapt cealaltă parte să finalizeze vânzarea, mai degrabă decât să acorde doar daune bănești. Aceasta se numește performanță specifică.,
efectul unei Litispendențe
un litispendent în sine este doar un document de două pagini care afirmă că există un proces care implică o anumită proprietate. Cu toate acestea, efectul litispendenței poate fi devastator. Practic, litispendența va împiedica o parte să vândă sau să refinanțeze proprietatea sa. În orice tranzacție de cumpărare și vânzare, căutarea titlului pe proprietate va dezvălui litispendența. Indiferent de valabilitatea respectivei litispendențe, orice potențial cumpărător sau creditor va solicita ca litispendența să fie eliberată înainte ca tranzacția să poată fi finalizată., De cele mai multe ori, cumpărătorul va anula pur și simplu tranzacția și va căuta o altă proprietate de achiziționat. Pentru un investitor, în fiecare lună că o proprietate stă gol și nevândute poate implica mii de dolari în costurile de transport. Pentru vânzătorul care a încheiat deja un contract de cumpărare a unei alte proprietăți, litispendența poate împiedica vânzarea primei proprietăți și, prin urmare, poate deraia achiziționarea noii proprietăți.,abuzul statutului de litispendență din cauza efectului devastator pe care îl poate avea o litispendență înregistrată pe nedrept, instanțele recunosc că o parte poate abuza de statutul de litispendență prin depunerea unei litispendențe într-o cauză care nu implică o cerere de proprietate imobiliară. Codul De procedură civilă prevede un proces de eliminare (eliminare) a litispendențelor și de recuperare a onorariilor avocaților. Cu toate acestea, chiar și acest proces implică șase până la opt săptămâni de litigii suplimentare înainte ca litispendența să fie eliberată și proprietatea să fie autorizată să fie vândută., Chiar și o parte care elimină cu succes o litispendență va fi blocată să vândă proprietatea timp de până la două luni.avocații imobiliari care contestă probleme de proprietate ar trebui să înțeleagă când este adecvată litispendența și când este necorespunzătoare. O litispendență nu ar trebui să fie utilizată pentru a exercita presiuni asupra unui proprietar, dar este clar că statutul este abuzat în mod repetat în litigiile Imobiliare.