REZUMAT:

PENTRU a EXCLUDE OBȚINE LA DISPOZIȚIE DE O CASA de venituri în secțiunea IRC 121, un contribuabil trebuie să dețină și să ocupe proprietatea ca reședință principală pentru doi din cei cinci ani imediat înainte de vânzare. Cu toate acestea, proprietatea și ocuparea nu trebuie să fie concurente. Legea permite o excludere maximă a câștigului de $250,000 ($500,000 pentru anumiți contribuabili căsătoriți). IRS a emis reglementări propuse pentru a clarifica modul în care aceste reguli funcționează în anumite situații.,

se consideră că un contribuabil a deținut și a folosit o locuință ca reședință principală în perioada în care soțul său decedat a folosit locuința ca reședință principală. Această regulă se aplică atât timp cât în ziua vânzării locuinței soțul contribuabilului este decedat, iar contribuabilul nu s-a recăsătorit. Soții divorțați pot beneficia, de asemenea, de perioadele de proprietate și de utilizare ale foștilor soți pentru a satisface cerințele de excludere.

contribuabilii trebuie să recunoască câștigul pe orice porțiune a unei proprietăți rezidențiale pe care nu o utilizează în scopuri rezidențiale., Orice amortizare post-Mai 6, 1997 admisibilă pe proprietate declanșează recunoașterea câștigului altfel exclus.

un contribuabil poate solicita, în general, o singură excludere la fiecare doi ani. Cu toate acestea, un contribuabil care dispune de mai mult de o reședință în termen de doi ani sau care altfel nu îndeplinește cerințele, de exemplu din cauza unei schimbări de loc de muncă sau a unei probleme de sănătate, poate beneficia de o sumă redusă de excludere.

NANCY J. FORAN, CPA, Doctorat, a fost profesor de contabilitate la Universitatea din Michigan, la Dearborn. A murit în februarie 2002. JEFFREY J., BRYANT, CPA, JD, PhD, este profesor asociat de contabilitate la Universitatea de Stat Wichita din Kansas. Adresa lui de e – mail este [email protected] .

sau mulți contribuabili reședința lor este bunul lor cel mai valoros. Odată cu creșterea continuă a prețurilor la locuințe, câștigul realizat pe o vânzare ar putea fi semnificativ. Dispozițiile Legii de scutire a contribuabililor din 1997 permit celor mai mulți să excludă din venituri câștigul din vânzarea unei locuințe fără să raporteze chiar tranzacția în declarațiile fiscale., Reglementările propuse clarifică cerințele pentru excluderea câștigului din venit și oferă CPAs oportunități de a sugera noi strategii de planificare fiscală clienților lor. secțiunea IRC 121 permite unui contribuabil să excludă până la $250,000 ($500,000 pentru anumiți contribuabili care depun o întoarcere comună) a câștigului din vânzarea (sau schimbul) proprietății deținute și utilizate ca reședință principală pentru cel puțin doi dintre cei cinci ani înainte de vânzare. Un contribuabil poate solicita excluderea completă doar o dată la doi ani., O excludere redusă este disponibilă pentru oricine nu îndeplinește aceste cerințe din cauza unei schimbări a locului de muncă, a sănătății sau a anumitor circumstanțe neprevăzute. Spre deosebire de fosta lege, câștigul din vânzarea unei case este acum exclus definitiv, mai degrabă decât amânat, iar un contribuabil nu trebuie să cumpere o casă de înlocuire pentru a exclude câștigul.

reședință Principală cerință., Regulile definesc termenul de reședință destul de larg—include o barcă de casă, o remorcă de casă sau un stoc deținut de un chiriaș-acționar într-o corporație de locuințe cooperativă. Proprietatea personală care nu este un dispozitiv în conformitate cu legislația locală nu se califică drept reședință. În consecință, CPAs ar trebui să consulte legislația locală, în special cu privire la statutul locuințelor mobile. În cazul în care un contribuabil deține mai mult de o casă, practicienii vor găsi determinarea cu privire la care acasă este reședința principală a contribuabilului depinde de toate faptele și circumstanțele., Regulamentele spun că acasă un contribuabil utilizează pentru majoritatea timpului în cursul anului va fi considerat reședința lui sau a ei principal pentru acel an.

exemplu. Pentru perioada 2000-2004, Albert deține o casă în Michigan și o casă în Florida. În fiecare dintre acești ani, Albert locuiește în casa din Michigan timp de șapte luni și în casa din Florida timp de cinci luni. Dacă Albert decide să vândă una dintre case în 2005, numai casa din Michigan se va califica pentru excluderea câștigului., Deoarece locuiește în Michigan pentru majoritatea fiecărui an, acea casă este reședința principală a lui Albert pentru 2000 până în 2004.

Cerințe de proprietate și utilizare. Cerințele privind proprietatea și utilizarea se bazează pe numărul total de zile sau luni în care contribuabilul deține și utilizează proprietatea ca reședință principală în perioada de cinci ani care se încheie la data dispunerii. Câștigul din vânzarea unei locuințe este exclus din venit numai dacă, în această perioadă de cinci ani, contribuabilul deține și utilizează proprietatea ca reședință principală pentru perioade în valoare totală de doi ani sau mai mult., Fie 24 de luni complete, fie 730 de zile vor satisface cerințele de proprietate și utilizare de doi ani.

exemplu. La 1 ianuarie 1998, Barbara a cumpărat o casă și a început să locuiască în ea. La 1 ianuarie 2000 (la 24 de luni de la achiziționarea locuinței), Barbara s-a mutat din oraș și a început să închirieze locuința. La 28 decembrie 2002, ea vinde proprietatea. Deoarece Barbara a deținut și a folosit locuința ca reședință principală timp de 24 de luni în perioada de cinci ani care se încheie la data vânzării, ea este eligibilă pentru excluderea câștigului., Dacă, totuși, Barbara își vinde casa la 1 februarie 2003, perioada de cinci ani ar fi început la 1 februarie 1998. În acest caz, Barbara nu ar fi eligibilă pentru excluderea câștigului, deoarece ar fi locuit în casă doar 23 de luni în perioada de cinci ani înainte de data vânzării. regulamentele propuse clarifică faptul că perioadele de proprietate și utilizare nu trebuie să fie concurente.

exemplu. Carmella a închiriat o casă de la 1 ianuarie 1993 până la 1 ianuarie 1998. A cumpărat casa la 1 ianuarie 1998 și a locuit în ea până la 1 februarie 1998., La 1 martie 2000, Carmella a vândut casa. În timpul perioadei de cinci ani care se încheie la data vânzării (1 Martie 1995, la 1 Martie, 2000), Carmella deținut acasă pentru cel puțin doi ani (1 ianuarie 1998-1 Martie, 2000) și a trăit în ea timp de cel puțin doi ani (1 Martie 1995, la 1 februarie 1998). Prin urmare, Carmella este eligibilă pentru excluderea câștigului, chiar dacă nu a locuit în reședință în aceiași doi ani în care a deținut-o., dacă un contribuabil deține două case în perioada de cinci ani, ambele se pot califica pentru excludere dacă contribuabilul le folosește pe fiecare dintre ele ca reședință principală timp de cel puțin doi ani în perioada de cinci ani. Cu toate acestea, după cum sa discutat mai jos, CPAs va găsi că, de obicei, câștigul pe doar una dintre cele două case altfel calificate pot fi excluse în orice perioadă de doi ani.

exemplu. Pentru perioada 1 ianuarie 2000-31 decembrie 2004, David deține o casă în Kansas și, de asemenea, în Texas. David locuiește în casa Kansas în timpul 2000, 2001 și 2004 și în casa Texas în timpul 2002 și 2003., Reședința principală a lui David pentru 2000, 2001 și 2004 este proprietatea Kansas. Reședința sa principală pentru 2002 și 2003 este casa din Texas. Dacă David decide să vândă una dintre case în 2004, ambele se califică pentru excluderea câștigului, deoarece el a deținut și a folosit fiecare ca reședință principală timp de cel puțin doi ani în perioada de cinci ani înainte de data vânzării. pentru a satisface cerința de utilizare, contribuabilul trebuie să ocupe fizic locuința. Cu toate acestea, absențele temporare scurte, cum ar fi vacanțele, sunt considerate perioade de utilizare, chiar dacă locuința este închiriată în acea perioadă.

exemplu., La 1 ianuarie 2000, Elvira a cumpărat și a început să locuiască într-o casă. În perioada 2000 și 2001, Elvira a plecat în Anglia pentru lunile iunie și iulie în vacanță. Ea vinde casa la 1 ianuarie 2002. Deși în cursul perioadei de cinci ani care se încheie la data vânzării (1 ianuarie 1997 până la 1 ianuarie 2002) Elvira ocupat acasă pentru doar 20 din cele 24 de luni care a deținut-o (1 ianuarie 2000-1 ianuarie 2002), cele două luni petrecute în Anglia, în fiecare an sunt luate în considerare ca perioade de utilizare, deoarece acestea au fost de scurtă absențe temporare. Prin urmare, Elvira este eligibilă pentru excluderea câștigului., Dacă, totuși, Elvira ar fi petrecut 1 iunie 2000 până la 1 iunie 2001 în Anglia, ea nu ar fi eligibilă pentru excluderea câștigului, deoarece o absență de un an nu este tratată ca una scurtă temporară. În acest din urmă caz, Elvira a folosit locuința timp de numai 12 luni în perioada de cinci ani care se încheie la data vânzării.

strategia de planificare. Este important ca CPAs să sfătuiască contribuabilii să documenteze cu atenție timpul petrecut într-o casă pentru a se asigura că îndeplinesc cerințele de proprietate și utilizare de doi ani. Amânarea vânzării până când un contribuabil a îndeplinit aceste cerințe poate duce la economii fiscale semnificative., Documentarea timpului petrecut într-o casă este importantă pentru oricine deține mai multe, deoarece numai reședința primară este eligibilă pentru excluderea câștigului. Pentru a determina care acasă se califică drept reședința principală a contribuabilului, IRS este probabil să facă anchetele sale standard. CPAs ar trebui să consilieze clienții să păstreze documentația, cum ar fi chitanțele de călătorie, schimbarea adresei de corespondență, înregistrarea alegătorilor, facturile de utilități, perioadele de angajare și participarea la evenimente religioase sau sociale care pot ajuta la stabilirea a ceea ce constituie casa principală a contribuabilului., Contribuabilii care intenționează să vândă o casă trebuie să petreacă suficient timp la acea proprietate pentru a satisface reședința primară și cerințele de proprietate și utilizare. soțul decedat. Pentru deținerea și utilizarea de cerințe, un contribuabil este considerat a fi deținute și utilizate de o casa ca reședință principală în timpul lui sau a ei soțul decedat deținute și utilizate la domiciliu (înainte de moarte) ca reședință principală fel de mult ca în ziua în care casa este vândut contribuabilului soțul este decedat, iar contribuabilul nu s-a recăsătorit.

fostul soț., În caz de divorț, contribuabilii pot beneficia atât de perioadele de proprietate, cât și de utilizare ale foștilor soți pentru a satisface cerințele. Dacă un contribuabil primește o locuință ca parte a unei soluționări a proprietății divorțului, perioada de proprietate a contribuabilului va include perioada în care soțul sau fostul soț au deținut locuința. În plus, un contribuabil este tratat ca au utilizat acasă ca reședință principală, în perioada în care contribuabilul a deținut reședință și contribuabil, este soț sau fostul soț s-a permis să-l folosească—în conformitate cu un decret de divorț sau de separare—ca reședință principală.

exemplu., La 1 ianuarie 2000, Harry a cumpărat o casă și a început să locuiască în ea împreună cu soțul său, Jennifer. La 1 ianuarie 2001, Harry și Jennifer au divorțat. Conform decretului de divorț, Jennifer are voie să locuiască în casă până la 1 februarie 2002. Harry vinde casa pe 1 martie 2002. Harry și Jennifer ar putea îndeplini cerințele de proprietate și de utilizare de doi ani. Deși Harry a trăit în casă doar 12 luni, dacă continuă să o dețină, se consideră că a trăit în casă pentru cele 13 luni pe care Jennifer le-a trăit acolo., Dacă Jennifer deține reședința după 1 ianuarie 2001, perioada de proprietate include proprietatea lui Harry de la 1 ianuarie 2000 la 1 ianuarie 2001.

strategia de planificare. CPAs ar putea dori să recomande ca proprietarii de case de divorț care nu au îndeplinit cerințele de proprietate și utilizare de doi ani să ia în considerare faptul că divorțul sau decretul de separare necesită ca un soț să rămână în casă până când cerința de utilizare de doi ani este îndeplinită.,

SECȚIUNEA 121 LIMITĂRI
reglementările propuse specifica trei limite majore pe un contribuabil are posibilitatea de a pretinde secțiunea 121 de excludere:

Disallowance pentru utilizarea sau utilizarea parțială de acasă ca o nonresidence.

o limitare generală Dolar.

limitarea o dată la doi ani.

refuzul de a fi utilizat ca nerezidență., Dacă un contribuabil utilizează, de asemenea, o locuință în alte scopuri decât ca reședință principală, excluderea câștigului nu se aplică în măsura amortizării luate asupra locuinței după 6 mai 1997.

exemplu. La 1 ianuarie 1998, Kelly a cumpărat o casă și a închiriat-o chiriașilor timp de doi ani. În timpul perioadei de închiriere, Kelly ia deduceri de amortizare de 14.000 USD. La 1 ianuarie 2000, Kelly se mută în casă și începe să o folosească ca reședință principală. La 1 februarie 2002, după ce deține și utilizează casa ca reședință principală pentru mai mult de doi ani, el vinde casa la un câștig de 40.000 de dolari., Numai $26,000 ($40,000 realizat câștig minus $14,000 depreciere) a câștigului este eligibil pentru excludere. Kelly trebuie să recunoască restul de 14.000 de dolari. În sensul secțiunii IRC 1(h), câștigul este un câștig IRC secțiunea 1250 nerecuperat. dacă un contribuabil folosește o locuință parțial în scopuri de afaceri, numai partea din câștig care poate fi atribuită părții rezidențiale a locuinței este exclusă din venit. De asemenea, câștigul excludere nu se aplică în măsura amortizării permisă, după data de 6 Mai 1997, cu privire la domiciliu, depășește câștigul pe acasă allocable de afaceri-utilizarea porțiune., Prin urmare, înainte de 7 mai 1997 amortizarea nu reduce valoarea câștigului exclus în conformitate cu secțiunea 121 pe porțiunea rezidențială în nici un caz. Cu toate acestea, amortizarea post-Mai 6, 1997 admisibilă pentru utilizarea nerezidențială poate declanșa recunoașterea câștigului pe partea rezidențială a casei.

exemplu. Leann a folosit 10% din casa ei ca birou pentru o afacere. Ea a deținut și a folosit casa ca reședință principală timp de cel puțin doi ani în perioada de cinci ani înainte de a o vinde. Excluderea câștigului nu se aplică la 10% din câștig.

exemplu., La 1 ianuarie 1999, Morton a cumpărat o casă pe care a folosit-o parțial în scopuri de afaceri. El vinde casa ianuarie 1, 2002 au deținut și folosit-o timp de trei ani. Morton realizează un câștig de $40,000 la vânzare, din care $30,000 este atribuită porțiunii rezidențiale a casei și $10,000 porțiunii de afaceri. Deducerile sale de depreciere pe casa totală $12,000., Câștigul pe porțiunea rezidențială a casei eligibile pentru excludere (30,000 USD) este redus cu 2,000 USD—suma cu care deducerile de amortizare depășesc câștigul pe porțiunea de utilizare a casei (12,000 USD depreciere minus 10,000 USD câștig). Prin urmare, Morton va exclude $28,000 ($30,000 minus $2,000) din venituri, dar va include $12,000. În sensul secțiunii 1 (h), $12,000 care urmează să fie incluse în venit este tratată ca secțiunea nerecapturat 1250 câștig., Cu toate acestea, dacă Morton a luat deduceri de amortizare de 7.000 de dolari, câștigul pe rezidențiale parte din casa eligibile pentru excludere (30.000 de dolari), nu ar fi redus din cauza lui Morton deduceri de amortizare (7.000 de dolari) nu a depășit câștigul pe business-utilizarea porțiune de casa (10.000 de dolari). Prin urmare, el ar exclude $30,000 din venit, dar include $10,000.

limitarea generală Dolar. Excluderea maximă câștig pentru un contribuabil individual este $250,000., Contribuabilii care dețin în comun o reședință principală, dar depun declarații separate, pot exclude fiecare până la $250,000 din câștigul atribuit interesului lor în casă. Un soț și o soție care depun o întoarcere comună pot exclude până la 500.000 USD din câștig dacă

oricare dintre soți îndeplinește cerința de proprietate de doi ani.

ambii soți îndeplinesc cerința de utilizare de doi ani.

nici un soț exclus câștig dintr-o vânzare anterioară sau de schimb de o reședință principală în ultimii doi ani.,

în Cazul în care contribuabilii nu îndeplinesc nici una dintre aceste cerințe, maxim excludere suma pe care un cuplu căsătorit poate pretinde la o întoarcere în comun este suma de fiecare soț excluderea sumă, stabilită ca și cum (1) soții nu s-au căsătorit și (2) fiecare soț deținut acasă în perioada în care unul dintre soți deținut acasă. Deși proprietatea unui soț este atribuită celuilalt în scopul determinării unei excluderi calculate separat, ambii soți trebuie să utilizeze efectiv casa ca reședință principală pentru a se califica pentru propria lor excludere de 250,000 USD.

exemplu., Nancy și Oscar se căsătoresc în 2001 și se mută într-un apartament. Cuplul a deținut separat și a folosit o casă timp de cel puțin doi ani înainte de a se căsători. Nancy și Oscar își vând casele separate în 2002. Nancy realizează un câștig de 225.000 de dolari la vânzarea casei sale, iar Oscar realizează un câștig de 275.000 de dolari la vânzarea sa. Deși Nancy și Oscar nu îndeplinesc cerințele pentru a exclude până la $500,000 de câștig la întoarcerea lor comună, fiecare soț poate exclude până la $250,000. Prin urmare, Nancy și Oscar vor exclude 225.000 de dolari din vânzarea casei lui Nancy și 250.000 de dolari din vânzarea casei lui Oscar., Deoarece Oscar nu poate folosi niciuna dintre excluderile neutilizate ale lui Nancy, cuplul trebuie să includă 25.000 de dolari din câștigul din casa sa în venit. Rezultatul ar fi același dacă Nancy și Oscar și-ar fi vândut casele înainte de a se căsători.

strategia de planificare. Dacă un cuplu căsătorit deține fiecare o casă înainte de căsătorie și o casă ar putea fi vândută la un câștig care depășește 250,000 de dolari, CPAs ar trebui să recomande locuința care ar duce la vânzarea câștigului mai mic., În cazul în care cuplul apoi muta în casa care ar putea produce un câștig mai mare de 250.000 dolari și locuiesc acolo timp de cel puțin doi ani, cuplul ar califica pentru excluderea 500.000 dolari, atâta timp cât această vânzare nu are loc în termen de doi ani de la prima vânzare. În exemplul de mai sus, dacă Nancy și Oscar vând casa lui Nancy și locuiesc în casa lui Oscar timp de cel puțin doi ani înainte de a o vinde, întregul câștig de 275.000 de dolari ar fi exclus din venit dacă casa este vândută cel puțin doi ani după vânzarea casei lui Nancy.,

dacă un cuplu căsătorit îndeplinește cerințele de proprietate și de utilizare pentru a se califica pentru excluderea câștigului de $500,000 și un soț moare, excluderea de $500,000 va continua să se aplice dacă soțul supraviețuitor vinde casa într-un an în care el sau ea poate depune o întoarcere comună cu soțul decedat. În plus, dacă soțul supraviețuitor nu sa recăsătorit, atât proprietatea soțului decedat, cât și utilizarea ca reședință principală sunt atribuite supraviețuitorului.

exemplu. Peter și Quill, un cuplu căsătorit, au deținut și folosit casa lor ca reședință principală din 1998. Peter moare la 1 iunie 2002., Pe 1 noiembrie 2002, Quill vinde casa la un câștig de 280.000 de dolari. Întreaga $280,000 este eligibilă pentru excluderea câștigului dacă depune o întoarcere comună pentru 2002. Dacă, totuși, Quill vinde casa pe 10 ianuarie 2003, doar $250,000 din câștig este eligibil pentru excludere, deoarece Peter și Quill nu pot depune o întoarcere comună în 2003.

strategia de planificare. Dacă un decedat a fost singurul proprietar al unei case, baza proprietății va fi valoarea sa de piață justă la data decesului., Prin urmare, în conformitate cu legislația în vigoare, orice creștere a valorii până la data decesului scapă de impozitarea veniturilor, iar excluderea câștigului nu ar fi importantă. Dacă locuința este deținută în comun, baza jumătății decedatului din locuință este valoarea sa de piață justă la data decesului. Creșterea valorii pe care jumătate din casa scapă impozitarea veniturilor, și vânzarea de origine în anul decesului este relevantă numai în cazul în care cota soțului supraviețuitor din creșterea valorii depășește $250,000., Dacă locuința este deținută integral de soțul supraviețuitor și valoarea locuinței a crescut cu mai mult de 250.000 USD, vânzarea acesteia în anul decesului ar permite soțului supraviețuitor să păstreze excluderea de 500.000 USD.

o dată la doi ani de limitare. Un contribuabil nu poate utiliza excluderea câștigului dacă, în perioada de doi ani care se încheie la data vânzării sau schimbului, a vândut o altă locuință și a exclus câștigul din acea locuință. Cu toate acestea, după cum s-a discutat mai jos, poate fi permisă o excludere redusă.

exemplu. Robert cumpără o casă pe care o folosește ca reședință principală în 1999 și 2000., În 2001, cumpără un apartament pe care îl folosește ca reședință principală în 2001 și 2002. Apoi vinde casa originală în 2002 și exclude acel câștig din venit. Dacă Robert vinde apartamentul în 2003, el nu poate exclude câștigul din vânzarea respectivă—chiar dacă îndeplinește cerințele de proprietate și utilizare de doi ani-pentru că a exclus câștigul din vânzarea locuinței în ultimii doi ani.,

excludere redusă
contribuabilii care își vând reședința principală, dar nu îndeplinesc cerințele de proprietate și utilizare sau care își vând casa în termen de doi ani de la vânzarea unei alte locuințe, pot fi eligibili pentru o excludere redusă. Excluderea redusă este disponibilă dacă o schimbare a locului de muncă, a sănătății sau a circumstanțelor neprevăzute a necesitat vânzarea. Nici codul veniturilor interne, nici regulamentele propuse nu definesc schimbarea locului de muncă, problemele de sănătate sau circumstanțele neprevăzute care ar permite contribuabililor să se califice pentru excluderea redusă., CPAs ar calcula excluderea redusă prin înmulțirea limitării maxime a dolarului ($250,000 sau $500,000 pentru contribuabilii căsătoriți calificați) cu o fracțiune. Numărătorul fracției este mai scurt de (1) timpul în care contribuabilul a deținut acasă în timpul perioadei de cinci ani care se încheie la data de acasă de vânzare, (2) momentul în care contribuabilul a utilizat acasă în timpul perioadei de cinci ani care se încheie la data de vânzare sau (3) perioada de timp dintre data înainte de vânzare pentru care câștigul a fost exclus și data curente de vânzare., Numărătorul și numitorul sunt exprimate în zile sau luni. Dacă măsura este de zile, numitorul este de 730 de zile (365 de zile X 2 ani). Dacă măsura este de luni, numitorul este de 24 de luni.

exemplu. La 1 ianuarie 2001, Sally, un contribuabil necăsătorit, cumpără o casă și o folosește ca reședință principală. La 1 iulie 2002, 18 luni mai târziu, Sally vinde casa, deoarece angajatorul ei o transferă într-un birou dintr-un alt stat. Sally poate exclude până la $187,500 (250,000 X 18/24) din câștigul din vânzarea casei sale.

exemplu., La 1 ianuarie 1999, Tom cumpără și începe să locuiască într-o casă. La 1 ianuarie 2001, Tom se căsătorește cu Ursula și ea se mută în casa lui Tom. La 1 ianuarie 2002 (12 luni după ce Ursula a început să locuiască în casă), ei vând casa, deoarece angajatorii lor le transferă într-un alt stat. Deoarece numai Tom a îndeplinit cerința de utilizare de doi ani, cuplul nu poate folosi excluderea de 500.000 de dolari. Mai degrabă, excluderea lor este determinată prin calcularea sumei de limitare pentru fiecare soț ca și cum nu ar fi fost căsătoriți., Prin urmare, Tom poate exclude până la 250.000 de dolari din câștig, deoarece îndeplinește atât cerințele de proprietate, cât și cele de utilizare. Deși Ursula nu îndeplinește aceste cerințe de utilizare, ea poate solicita excluderea redusă, deoarece vânzarea se datorează unei schimbări de locuri de muncă. Ursula poate exclude până la $125,000 (250,000 X 12/24) din câștig. Prin urmare, Tom și Ursula pot solicita o excludere combinată de 375.000 de dolari.

observație., Deoarece excluderea redusă este calculată prin înmulțirea excluderii, mai degrabă decât a câștigului, cu fracțiunea corespunzătoare, CPAs va constata că prevederea excluderii reduse permite ca majoritatea câștigurilor să fie excluse integral din venituri. conversii involuntare câștig dintr-o conversie involuntară (cum ar fi distrugerea, furtul, confiscarea, rechiziționarea sau condamnarea) a unei case se califică pentru excluderea câștigului. În aplicarea regulilor din secțiunea IRC 1033 (conversii involuntare), suma realizată este redusă cu câștigul exclus în conformitate cu secțiunea 121., În cazul în care contribuabilul dobândește o înlocuire acasă, deținerea și utilizarea perioada a transformat casa transportă peste la înlocuirea acasă, dacă acea casă este baza este determinat cu ajutorul involuntar regulile de conversie de la secțiunea 1033(b). Se presupune că o conversie involuntară va reprezenta o circumstanță neprevăzută care permite contribuabililor să se califice pentru o excludere redusă, chiar dacă are loc în termen de doi ani de la o altă dispoziție., Cu toate acestea, IRS ia poziția că un contribuabil nu poate solicita o excludere bazată pe circumstanțe neprevăzute până când nu emite reglementări finale sau alte orientări în această privință.

exemplu. La 1 ianuarie 1992, Victor dobândește și începe să locuiască într-o casă care costă 50.000 de dolari. La 1 ianuarie 2002, o tornadă distruge casa. Victor primește $350,000 de la o companie de asigurări și, prin urmare, are un câștig realizat de $300,000 ($350,000 încasări de asigurare minus $50,000 bază de cost). Distrugerea casei se califică pentru excluderea câștigului atât în secțiunea 121, cât și în secțiunea 1033., Victor cumpără apoi o casă nouă pentru 80.000 de dolari. Pentru că el poate exclude până la $250,000 de câștig în conformitate cu regulile secțiunii 121, în sensul secțiunii 1033, suma realizată este de $100,000 ($350,000 încasări de asigurare minus $ 250,000 secțiunea 121 excludere), iar câștigul realizat este de $50,000 ($100,000 suma realizată minus $ 50,000 costul inițial al casei). Deoarece Victor a achiziționat o casă de înlocuire pentru 80.000 de dolari, el recunoaște un câștig de 20.000 de dolari (suma de 100.000 de dolari realizată minus 80.000 de dolari costul casei de înlocuire). Restul de $30,000 ($50,000 câștig realizat minus $ 20,000 câștig recunoscut)este amânată. , Baza de acasă de înlocuire este $50,000 ($80,000 cost minus $ 30,000 câștig amânat). Perioada de 10 ani de proprietate și utilizare a casei originale a lui Victor va fi transferată la casa de înlocuire.

întrebări încă fără răspuns
regulamentele propuse oferă multe exemple și interpretări utile care clarifică regulile care permit contribuabililor să excludă din venit câștigul din vânzarea casei lor. Cu toate acestea, rămân întrebări fără răspuns., În special, nu sunt definite cele trei situații (o schimbare a locului de muncă, probleme de sănătate și circumstanțe neprevăzute) care permit contribuabililor să se califice pentru excluderea redusă. Se speră IRS va clarifica aceste elemente în reglementările finale. CPAs va dori să revizuiască aceste reguli de vânzare acasă cu clienții lor și sugerează strategii de planificare fiscală pentru a se asigura că acestea maximiza excluderea câștig.,

Acasă Vânzare Câștig de Excludere de Bază Ce se califică? reședința principală a contribuabilului, determinată de gradul de ocupare fizică. cine se califică? contribuabilii care dețin și utilizează o locuință ca reședință principală timp de cel puțin doi ani pe parcursul celor cinci ani anteriori dispunerii. cât de mult se califică?, un câștig de până la $250,000 per contribuabil ($500,000 pentru contribuabilii căsătoriți depunerea în comun). când se califică un câștig? la vânzarea, schimbul sau conversia involuntară a unei reședințe principale (limitată la o dată la doi ani). consecințe fiscale? câștigul exclus este exclus definitiv din venit, fără ajustări de bază la o casă de înlocuire.