o Principal requisito de residência., As regras definem o termo residência de forma bastante ampla-inclui um barco, reboque de casa ou ações detidas por um inquilino-acionista em uma cooperativa de habitação. Os bens pessoais que não sejam um estabelecimento de acordo com a lei local não serão considerados uma residência. Consequentemente, o CPAs deve consultar a legislação local, em especial sobre o estatuto das habitações móveis. Se um contribuinte possuir mais do que uma casa, os profissionais encontrarão a determinação de qual é a residência principal do contribuinte depende de todos os factos e circunstâncias., Os regulamentos dizem que o domicílio que um contribuinte utiliza na maior parte do tempo durante o ano será considerado a sua residência principal para esse ano. exemplo. Entre 2000 e 2004, Albert possui uma casa em Michigan e uma casa na Flórida. Durante cada um destes anos, Albert vive na casa de Michigan por sete meses e na Casa da Flórida por cinco meses. Se Albert decidir vender uma das casas em 2005, apenas a casa de Michigan se qualificará para a exclusão do ganho., Como ele vive em Michigan na maior parte de cada ano, essa casa é a residência principal de Albert de 2000 a 2004. Requisitos de propriedade e utilização. Os requisitos de propriedade e utilização baseiam-se no número total de dias ou meses que o contribuinte possui e utiliza a propriedade como residência principal durante o período de cinco anos que termina na data da disposição. O ganho relativo à venda de uma casa só é excluído do rendimento se, durante esse período de cinco anos, o contribuinte possuir e utilizar a propriedade como residência principal durante períodos que totalizam dois anos ou mais., 24 meses completos ou 730 dias irão satisfazer os requisitos de propriedade e utilização de dois anos. exemplo. Em 1 de janeiro de 1998, Barbara comprou uma casa e começou a viver nela. Em 1 de janeiro de 2000 (24 meses depois de comprar a Casa), Barbara mudou-se para fora da cidade e começou a alugar a casa. Em 28 de dezembro de 2002, ela vende a propriedade. Como Barbara possuía e usou a casa como residência principal por 24 meses durante o período de cinco anos que termina na data da venda, ela é elegível para a exclusão do ganho., Se, no entanto, Barbara vender sua casa em 1 de fevereiro de 2003, o período de cinco anos teria começado em 1 de fevereiro de 1998. Neste caso, Barbara não seria elegível para a exclusão do ganho porque ela teria vivido na casa por apenas 23 meses durante o período de cinco anos antes da data de venda. os regulamentos propostos clarificam que os períodos de propriedade e de Utilização não precisam de ser simultâneos. exemplo. Carmella alugou uma casa de 1 de janeiro de 1993 a 1 de janeiro de 1998. Ela comprou a casa em 1 de janeiro de 1998 e viveu nela até 1 de fevereiro de 1998., Em 1 de Março de 2000, Carmella vendeu a casa. Durante o período de cinco anos que terminou na data de venda (1 de Março de 1995 a 1 de Março de 2000), a Carmella foi proprietária da casa por pelo menos dois anos (1 de janeiro de 1998 a 1 de Março de 2000) e viveu nela por pelo menos dois anos (1 de Março de 1995 a 1 de fevereiro de 1998). Portanto, Carmella é elegível para a exclusão do ganho, embora ela não tenha vivido na residência durante os mesmos dois anos que ela possuía., se um contribuinte possuir duas habitações durante o período de cinco anos, ambas podem beneficiar da exclusão se o contribuinte utilizar cada uma delas como residência principal durante, pelo menos, dois anos durante o período de cinco anos. No entanto, como discutido abaixo, o CPAs vai descobrir que, normalmente, o ganho em apenas uma das duas casas de outra forma qualificados pode ser excluído durante qualquer período de dois anos. exemplo. Para o período de 1 de janeiro de 2000 a 31 de dezembro de 2004, David possui uma casa no Kansas e também no Texas. David vive na Casa do Kansas em 2000, 2001 e 2004 e na Casa do Texas em 2002 e 2003., A residência principal de David para 2000, 2001 e 2004 é a propriedade do Kansas. Sua residência principal para 2002 e 2003 é a Casa do Texas. Se David decidir vender uma das casas durante 2004, ambos se qualificam para a exclusão do ganho porque ele possuía e usou cada um como residência principal por pelo menos dois anos durante o período de cinco anos antes da data de venda. para satisfazer a necessidade de utilização, o contribuinte tem de ocupar fisicamente o domicílio. No entanto, ausências temporárias curtas, tais como férias, são contados como períodos de uso, mesmo se a casa é alugada durante esse tempo. exemplo., Em 1 de janeiro de 2000, Elvira comprou e começou a viver em uma casa. Durante 2000 e 2001, Elvira foi para a Inglaterra em junho e julho de férias. Ela vende a casa em 1 de janeiro de 2002. Embora durante o período de cinco anos que terminou na data de venda (1 de janeiro de 1997 a 1 de janeiro de 2002) Elvira ocupou a casa por apenas 20 dos 24 meses que ela possuía (1 de janeiro de 2000 a 1 de janeiro de 2002), os dois meses passados em Inglaterra todos os anos são contados como períodos de uso, porque eram ausências temporárias curtas. Portanto, Elvira é elegível para a exclusão do ganho., Se, no entanto, Elvira tivesse passado 1 de junho de 2000 a 1 de junho de 2001 em Inglaterra, ela não seria elegível para a exclusão do ganho porque uma ausência de um ano não é tratada como uma curta ausência temporária. Neste último caso, a Elvira utilizou a casa durante apenas 12 meses durante o período de cinco anos que terminou na data de venda. estratégia de planeamento. É importante que o CPAs aconselhe os contribuintes a documentar cuidadosamente o tempo que gastam numa casa para garantir que cumprem os requisitos de propriedade e utilização de dois anos. Atrasar a venda até que um contribuinte cumpra esses requisitos pode resultar em poupanças fiscais significativas., Documentar o tempo gasto em uma casa é importante para qualquer pessoa que possui mais de um porque apenas a residência primária é elegível para a exclusão ganho. Para determinar qual o domicílio que qualifica como residência principal do Contribuinte, o IRS é susceptível de efectuar os seus inquéritos normalizados. O CPAs deve aconselhar os clientes a conservar documentação, tais como recibos de viagem, mudança de endereço postal, cadastramento de eleitores, contas de serviços públicos, períodos de emprego e assiduidade em eventos religiosos ou sociais que possam ajudar a estabelecer o que constitui a principal casa do contribuinte., Os contribuintes que planeiam vender uma casa têm de passar tempo suficiente nessa propriedade para satisfazer os requisitos de residência primária e de propriedade e utilização. cônjuge falecido. Para a titularidade e requisitos de utilização, o contribuinte é considerado propriedade e usados em casa como uma residência principal durante o tempo que a sua cônjuge falecido propriedade e da casa (antes da morte) como uma residência principal contanto que em o dia em que a casa é vendida para o contribuinte do cônjuge falecido, e o contribuinte não se casou novamente. ex-cônjuge., Em caso de divórcio, os contribuintes podem beneficiar tanto da propriedade como dos períodos de Utilização dos ex-cônjuges para satisfazer os requisitos. Se um contribuinte receber uma casa como parte de um acordo de propriedade de divórcio, o período de propriedade do contribuinte incluirá o tempo em que o cônjuge ou ex-cônjuge era proprietário da casa. Além disso, o contribuinte é tratado como tendo usado a casa como residência principal durante o tempo em que o contribuinte pertence a residência e o contribuinte cônjuge ou ex-cônjuge era permitido utilizá—la nos termos de um decreto de divórcio ou de separação—como uma residência principal. exemplo., Em 1 de janeiro de 2000, Harry comprou uma casa e começou a viver nela com sua esposa, Jennifer. Em 1 de janeiro de 2001, Harry e Jennifer se divorciaram. Nos termos do decreto do divórcio, Jennifer é autorizada a viver na casa até 1 de fevereiro de 2002. Harry vende a casa em 1 de Março de 2002. Harry e Jennifer poderiam ambos cumprir os requisitos de dois anos de propriedade e uso. Apesar de Harry ter vivido na casa por apenas 12 meses, se ele continua a possuí-la, ele também é considerado ter vivido na casa por 13 meses Jennifer viveu lá., Se Jennifer possui a residência após 1 de janeiro de 2001, seu período de propriedade inclui a propriedade de Harry de 1 de janeiro de 2000 a 1 de janeiro de 2001. estratégia de planeamento. As CPAs podem querer recomendar que o divórcio de proprietários que não tenham cumprido os requisitos de propriedade e uso de dois anos considere ter o divórcio ou decreto de separação exigir que um cônjuge permanecer em casa até que a exigência de uso de dois anos é cumprida.,

SEÇÃO 121 LIMITAÇÕES
regulamentos propostos especificar três principais limites do contribuinte capacidade de reivindicação da seção 121 de exclusão:

Disallowance para utilização ou utilização parcial da casa, como nonresidence.

uma limitação global do dólar.

a limitação de uma vez a cada dois anos.

Desalowance for use as a nonresidence., Se um contribuinte também utilizar um domicílio para fins diferentes da residência principal, a exclusão do ganho não se aplica à importância da depreciação tomada no domicílio após 6 de Maio de 1997. exemplo. Em 1 de janeiro de 1998, Kelly comprou uma casa e alugou-a a inquilinos por dois anos. Durante o período de aluguel, Kelly recebe deduções de depreciação de US $14.000. Em 1 de janeiro de 2000, Kelly se muda para a casa e começa a usá-la como residência principal. Em 1 de fevereiro de 2002, depois de possuir e usar a casa como residência principal por mais de dois anos, ele vende a casa com um ganho de $40.000., Apenas US $ 26.000 (US $ 40.000 realizado ganho menos US $ 14.000 depreciação) do ganho é elegível para a exclusão. A Kelly deve reconhecer os restantes 14 mil dólares. Para efeitos da Secção 1, alínea h), do IRC, o ganho é um ganho não reformulado da secção 1250 do IRC. se um contribuinte utilizar um domicílio parcialmente para fins profissionais, apenas a parte do ganho atribuível à parte residencial do domicílio é excluída do rendimento. Além disso, a exclusão do ganho não se aplica na medida em que a depreciação permitida após 6 de Maio de 1997, no que diz respeito ao domicílio, excede o ganho no domicílio imputável à parte de uso da empresa., Por conseguinte, a depreciação anterior a 7 de Maio de 1997 não reduz o montante dos ganhos excluíveis nos termos da secção 121 sobre a parte residencial em quaisquer circunstâncias. No entanto, após 6 de Maio de 1997, a amortização autorizada para uso não-residencial pode desencadear o reconhecimento da parte da casa para uso residencial. exemplo. A Leann usou 10% da sua casa como escritório para um negócio. Ela possuía e usou a casa como residência principal por pelo menos dois anos durante o período de cinco anos antes de vendê-la. A exclusão do ganho não se aplica a 10% do ganho. exemplo., Em 1 de janeiro de 1999, Morton comprou uma casa que ele usou parcialmente para fins comerciais. Ele vende a casa em 1 de janeiro de 2002, tendo possuído e usado por três anos. Morton percebe um ganho de $40,000 na venda, dos quais $30,000 é atribuível à parte residencial da casa e $ 10,000 para a parte de negócios. As suas deduções de depreciação na casa totalizam 12 mil dólares., O ganho na parte residencial da casa elegível para exclusão(US $ 30.000) é reduzido em US $2.000—O montante pelo qual as deduções de depreciação excedem o ganho na parte de uso de negócios da casa (US$12.000 depreciação menos US $10.000 ganho). Portanto, Morton excluirá $ 28.000 ($30.000 menos $ 2.000 )de renda,mas incluirá $12.000. Para efeitos da Secção 1(h), os $12.000 a serem incluídos na renda são tratados como ganhos não reformulados da secção 1250., No entanto, se Morton tivesse levado deduções de depreciação de US $7.000, o ganho na parte residencial da casa elegível para exclusão (US$30.000) não seria reduzido porque as deduções de depreciação de Morton (US$7.000) não excedeu o ganho na parte de uso de negócios da casa (US$10.000). Portanto, ele excluiria 30 mil dólares do rendimento, mas incluiria 10 mil dólares. limitação global do dólar. A exclusão máxima de ganho para um contribuinte individual é de US $ 250.000., Contribuintes que em conjunto possuem uma residência principal, mas arquivar retornos separados, cada um pode excluir até US $250.000 do ganho atribuível ao seu interesse no lar. Um marido e mulher que apresentem uma declaração conjunta pode excluir até $500.000 do ganho se

qualquer dos cônjuges cumprir o requisito de dois anos de propriedade.

ambos os cônjuges cumprem o requisito de utilização de dois anos.

nenhum dos cônjuges excluiu o ganho de uma venda ou troca prévia de uma residência principal nos últimos dois anos.,

Se os contribuintes não atender a qualquer um desses requisitos, o máximo exclusão montante que um casal pode solicitar em uma declaração conjunta, é a soma de cada cônjuge exclusão quantidade, determinado que (1) os cônjuges não eram casados e (2) cada cônjuge possuía a casa durante o período em que qualquer dos cônjuges, a proprietária da casa. Embora a propriedade de um cônjuge seja atribuída ao outro para efeitos de determinar uma exclusão calculada separadamente, ambos os cônjuges devem realmente usar a casa como residência principal para se qualificar para a sua própria exclusão de 250.000 dólares. exemplo., Nancy e Oscar se casam em 2001 e se mudam para um apartamento. O casal cada um separadamente possuía e usou uma casa por pelo menos dois anos antes de se casar. Nancy e Oscar vendem suas casas separadas em 2002. Nancy percebe um ganho de $225.000 na venda de sua casa e Oscar percebe um ganho de $275.000 em sua venda. Embora Nancy e Oscar não cumpram os requisitos para excluir até US $ 500.000 de ganho em seu retorno conjunto, cada cônjuge pode excluir até US $ 250.000 . Portanto, Nancy e Oscar excluirão $ 225 mil da venda da casa de Nancy e $250.000 da venda da casa de Oscar., Como Oscar não pode usar nenhuma exclusão não utilizada de Nancy, O casal deve incluir US $25.000 do ganho em sua casa em renda. O resultado seria o mesmo se Nancy e Oscar tivessem vendido suas casas antes de se casar. estratégia de planeamento. Se um casal possui uma casa antes de seu casamento e uma casa poderia ser vendida com um ganho superior a US $250.000, o CPAs deve recomendar a casa que resultaria em um ganho menor ser vendido., Se o casal então se mudar para a casa que poderia produzir um ganho superior a US $250.000 e viver lá por pelo menos dois anos, o casal se qualificaria para a exclusão de US $500.000, desde que essa venda não ocorra dentro de dois anos da primeira venda. No exemplo acima, se Nancy e Oscar vender A Casa de Nancy e viver na casa de Oscar por pelo menos dois anos antes de vendê-la, o ganho total de US $275.000 seria excluído da renda se a casa for vendida pelo menos dois anos após a venda da casa de Nancy., se um casal cumprir os requisitos de propriedade e usar para se qualificar para a exclusão de ganho de US $500.000 e um cônjuge morrer, a exclusão de US $ 500.000 continuará a se aplicar se o cônjuge sobrevivente vender a casa em um ano em que ele ou ela pode apresentar um retorno conjunto com o cônjuge falecido. Além disso, se o cônjuge sobrevivo não voltou a casar, a propriedade do cônjuge falecido e a sua utilização como residência principal são atribuídas ao sobrevivente. exemplo. Peter e Quill, um casal, possuem e usam sua casa como residência principal desde 1998. Peter morre em 1 de junho de 2002., Em 1 de novembro de 2002, Quill vende a casa em um ganho de US $ 280.000 . O total de US $ 280.000 é elegível para a exclusão do ganho se ela apresentar um retorno conjunto para 2002. Se, no entanto, Quill vender a casa em 10 de janeiro de 2003, apenas US $250.000 do ganho é elegível para a exclusão porque Peter e Quill não podem apresentar um retorno conjunto em 2003. estratégia de planeamento. Se um falecido era o único proprietário de uma casa, a base da propriedade será o seu justo valor de mercado à data da morte., Por conseguinte, de acordo com a legislação em vigor, qualquer aumento de valor até à data da morte escapa à tributação dos rendimentos e a exclusão dos ganhos não seria importante. Se o domicílio é propriedade conjunta, a base da metade do domicílio do falecido é o seu justo valor de mercado à data da sua morte. O aumento do valor dessa metade da casa escapa ao imposto de renda, e a venda da casa no ano da morte só é relevante se a parte do cônjuge sobrevivo no aumento do valor exceder US $250.000., Se a casa for inteiramente propriedade do cônjuge sobrevivo e o valor da casa tiver aumentado em mais de US $250.000, vendê-la no ano da morte permitiria ao cônjuge sobrevivo manter a exclusão de US $500.000. limitação de dois em dois anos. Um contribuinte não pode utilizar a exclusão dos ganhos se, durante o período de dois anos que termina na data da venda ou da troca, vender outra casa e excluir o ganho dessa casa. No entanto, como discutido abaixo, uma exclusão reduzida pode ser permitida. exemplo. Robert compra uma casa que ele usa como residência principal em 1999 e 2000., Em 2001, ele compra um apartamento que ele usa como residência principal em 2001 e 2002. Ele então vende a casa original em 2002 e exclui esse ganho de renda. Se Robert vende o apartamento em 2003, ele não pode excluir o ganho dessa venda—embora ele satisfaça os requisitos de dois anos de propriedade e uso-porque ele excluiu o ganho na venda da casa nos dois anos anteriores., os contribuintes que vendem a sua residência principal mas não cumprem os requisitos de propriedade e uso, ou que vendem a sua casa no prazo de dois anos a contar da venda de outra casa, podem ser elegíveis para uma exclusão reduzida. A exclusão reduzida está disponível se uma mudança no local de trabalho, saúde ou circunstâncias imprevistas exigirem a venda. Nem o Código das receitas internas nem os regulamentos propostos definem a alteração do local de trabalho, os problemas de saúde ou as circunstâncias imprevistas que permitam aos contribuintes beneficiar da redução da exclusão.,

CPAs calcularia a exclusão reduzida multiplicando a limitação máxima do dólar ($250.000 ou $500.000 para habilitar contribuintes casados) por uma fração. O numerador da fração é a menor de (1) a que o contribuinte pertence a casa durante o período de cinco anos, terminando na data de casa a venda, (2) a que o contribuinte da casa durante o período de cinco anos, terminando na data de alienação ou (3) o tempo entre a data de pré-venda para a qual o ganho foi excluído e a data da corrente de venda., O numerador e o denominador são expressos em dias ou meses. Se a medida for de dias, o denominador é de 730 dias (365 dias X 2 anos). Se a medida for de meses, o denominador é de 24 meses. exemplo. Em 1 de janeiro de 2001, Sally, uma contribuinte solteira, compra uma casa e a usa como residência principal. Em 1 de julho de 2002, 18 meses depois, Sally vende a casa porque seu empregador transfere-a para um escritório em outro estado. Sally pode excluir até US $ 187.500 (250 mil X 18/24) do ganho na venda de sua casa. exemplo., Em 1 de janeiro de 1999, Tom compra e começa a viver em uma casa. Em 1 de janeiro de 2001, Tom se casa com Ursula e ela se muda para a casa de Tom. Em 1 de janeiro de 2002 (12 meses após Úrsula começar a residir no lar), eles vendem a casa porque seus empregadores transferi-los para outro estado. Como Apenas Tom satisfez a exigência de uso de dois anos, o casal não pode usar a exclusão de US $500.000. Em vez disso, a sua exclusão é determinada calculando o montante da limitação para cada cônjuge como se não tivessem sido casados., Portanto, Tom pode excluir até US $ 250.000 de ganho, porque ele atende tanto os requisitos de propriedade e uso. Embora Úrsula não cumpra estes requisitos de Uso, ela pode reivindicar a exclusão reduzida, porque a venda é devido a uma mudança de emprego. Ursula pode excluir até US $ 125.000 (250 mil X 12/24) do ganho. Portanto, Tom e Úrsula podem reivindicar uma exclusão combinada de $ 375.000 . observação., Uma vez que a exclusão reduzida é calculada multiplicando a exclusão, e não o ganho, pela fracção adequada, o CPAs encontrará a provisão para a exclusão reduzida permite que a maioria dos ganhos seja totalmente excluída do rendimento.

conversões involuntárias
ganho de uma conversão involuntária (tal como destruição, roubo, apreensão, requisição ou condenação) de uma casa se qualifica para a exclusão do ganho. Ao aplicar as regras da secção 1033 do IRC (conversões involuntárias), o montante realizado é reduzido pelo ganho excluído da secção 121., Se o contribuinte adquirir uma casa de substituição, o período de propriedade e de Utilização da casa convertida transita para a casa de substituição, se a base dessa casa for determinada com base nas regras de conversão involuntária previstas na secção 1033, alínea b). Presumivelmente, uma conversão involuntária representará uma circunstância imprevista que permite aos contribuintes qualificar-se para uma exclusão reduzida, mesmo que ocorra dentro de dois anos após outra disposição., No entanto, o IRS considera que um contribuinte não pode invocar uma exclusão baseada em circunstâncias imprevistas enquanto não emitir regulamentos finais ou outras orientações sobre o assunto. exemplo. Em 1 de janeiro de 1992, Victor adquire e começa a viver em uma casa que custa US $50.000. Em 1 de janeiro de 2002, um tornado destrói a casa. Victor recebe $ 350,000 de uma companhia de seguros e, portanto, tem um ganho realizado de $300,000 ($350,000 rendimentos do seguro menos $500,000 custo base). A destruição do lar é elegível para a exclusão do benefício ao abrigo da secção 121 e da secção 1033., Victor então compra uma nova casa por 80 mil dólares. Como ele pode excluir até US $ 250.000 de ganhos sob as regras da seção 121, para efeitos da seção 1033, o montante realizado é de US $100.000 (R$350.000 rendimentos do seguro menos US $250.000 exclusão da seção 121) e o ganho realizado é de US $50.000 (R$100,000 valor realizado menos US $50.000 base de custos da casa original). Uma vez que Victor comprou uma casa de substituição por US $80.000, ele reconhece um ganho de US $20.000 (valor de US$100.000 realizado menos US $80.000 custo de reposição em casa). Os restantes 30 mil dólares (50 mil ganhos realizados menos 20 mil ganhos reconhecidos) são adiados., A base da casa de substituição é de US $ 50.000 (custo de US $ 80.000 menos US $ 30.000 ganhos diferidos). O período de 10 anos de propriedade e de uso da casa original de Victor será transferido para a casa de substituição. as propostas de regulamentos fornecem muitos exemplos úteis e interpretações que clarificam as regras que permitem aos contribuintes excluir do rendimento o ganho na venda de sua casa. No entanto, subsistem questões sem resposta., Em especial, não são definidas as três situações (mudança no local de trabalho, problemas de saúde e circunstâncias imprevistas) que permitem aos contribuintes beneficiar da redução da exclusão. Espera-se que o IRS esclareça estes pontos nos regulamentos finais. O CPAs vai querer rever essas regras de venda em casa com seus clientes e sugerir estratégias de planejamento fiscal para garantir que eles maximizem a exclusão.,