o lis pendens é uma das ferramentas menos compreendidas no litígio imobiliário na Califórnia. Clientes em litígio imobiliário muitas vezes pedir que seu advogado imobiliário colocar um lis pendens na propriedade do Oponente, geralmente como uma forma de colocar pressão sobre o adversário para resolver o processo. No entanto, todos os clientes (e todos os advogados de litígios imobiliários) devem entender quando um lis pendens é suportável e quando não é.o que é um Lis Pendens?

A lis pendens é um anúncio de Acção pendente., É um documento gravado com o registrador do Condado como um meio de notificar potenciais compradores de uma propriedade que há uma ação judicial envolvendo a propriedade. No entanto, uma parte não pode apresentar um litispendência em todos os casos que tenham a ver com propriedade. O processo deve envolver uma “reivindicação de propriedade real”., Califórnia, do Código de Processo Civil define uma propriedade real de reivindicação como uma causa de ação que, se de mérito, afetam (1) o título ou o direito à posse de específico, propriedade real ou (b) o uso de uma servidão identificado na petição, outros de uma servidão obtidos nos termos do estatuto por quaisquer serviços públicos regulados.
O exemplo mais comum de uma ação judicial em que um lis pendens é apropriado seria uma quebra de ação contratual envolvendo a compra e venda de um imóvel., No caso de um comprador celebrar um contrato de compra de um edifício e o vendedor violar esse contrato, O Comprador tem o direito de executar especificamente esse contrato. Enquanto a maior parte das ações de quebra de contrato são ações por Dinheiro, imóveis são considerados únicos na Califórnia. Uma parte pode, portanto, pedir ao tribunal para realmente forçar a outra parte a completar a venda, em vez de apenas conceder danos em dinheiro. Isto é chamado de desempenho específico.,

O Efeito de um Lis Pendens

A lis pendens em si é apenas um documento de duas páginas que afirma que há um processo envolvendo uma propriedade particular. No entanto, o efeito dos LITS pendens pode ser devastador. Em termos práticos, os LITS pendens impedirão uma parte de vender ou refinanciar a sua propriedade. Em qualquer transação de compra e venda a pesquisa de título na propriedade irá revelar o lis pendens. Independentemente da validade dessa litispendência, qualquer potencial comprador ou mutuante exigirá que a litispendência seja libertada antes de a transacção poder ser concluída., Mais frequentemente do que não, o comprador irá simplesmente cancelar a transação e procurar outra propriedade para comprar. Para um investidor, cada mês que uma propriedade fica vazia e não vendida pode envolver milhares de dólares em custos de transporte. Para o vendedor que já celebrou um contrato de compra de outro imóvel, a lis pendens pode impedir a venda do primeiro imóvel e, por conseguinte, prejudicar a compra do novo imóvel.,por causa do efeito devastador que um lis pendens pode ter, os tribunais reconhecem que uma parte pode abusar do lis pendens estatuto, apresentando um lis pendens em um caso que não envolve um pedido de propriedade real. O código de Processo Civil prevê um processo para expunge (remover) um lis pendens e para a recuperação de honorários advocatícios. No entanto, mesmo este processo envolve seis a oito semanas de litígios adicionais antes de a lis pendens ser liberado e a propriedade é autorizada a ser vendida., Mesmo uma parte que expunga com sucesso um lis pendens terá sido impedida de vender a propriedade por até dois meses.

conclusão

advogados imobiliários que litigam questões de propriedade devem entender quando um lis pendens é apropriado e quando é impróprio. Um lis pendens não deve ser usado para exercer pressão sobre um proprietário da propriedade, mas é claro que o estatuto é repetidamente abusado em litígios de propriedade real.