streszczenie

aby wyłączyć zysk ze sprzedaży domu z dochodów zgodnie z § 121 IRC, podatnik musi posiadać i zajmować nieruchomość jako główną siedzibę przez dwa z pięciu lat bezpośrednio przed sprzedażą. Jednak własność i użytkowanie nie muszą być równocześnie. Prawo zezwala na maksymalne wyłączenie zysku w wysokości $250,000 ($500,000 dla niektórych małżeńskich podatników). Urząd Skarbowy wydał projekt rozporządzenia w celu wyjaśnienia, w jaki sposób zasady te działają w pewnych sytuacjach.,

uważa się, że podatnik był właścicielem i korzystał z domu jako głównego miejsca zamieszkania w czasie, gdy jego zmarły małżonek korzystał z domu jako głównego miejsca zamieszkania. Zasada ta obowiązuje tak długo, jak długo w dniu sprzedaży domu małżonek podatnika nie żyje, a podatnik nie ożenił się ponownie. Rozwiedzeni małżonkowie mogą również korzystać z okresów własności i użytkowania byłych małżonków w celu spełnienia wymogów wykluczenia.

podatnicy muszą uznać zysk z każdej części nieruchomości mieszkalnej, której nie wykorzystują na cele mieszkaniowe., Każda amortyzacja po 6 maja 1997 r. dopuszczalna na nieruchomość powoduje uznanie w inny sposób wyłączonego zysku.

podatnik może zasadniczo wnioskować tylko o jedno wyłączenie co dwa lata. Jednakże podatnik, który dysponuje więcej niż jednym miejscem zamieszkania w ciągu dwóch lat lub który w inny sposób nie spełnia wymogów, na przykład z powodu zmiany pracy lub problemów zdrowotnych, może kwalifikować się do obniżonej kwoty wykluczenia.

NANCY J. FORAN, CPA, PhD, była profesorem nadzwyczajnym rachunkowości na Uniwersytecie Michigan w Dearborn. Zmarła w lutym 2002 roku. JEFFREY J., BRYANT, CPA, JD, PhD, jest profesorem nadzwyczajnym rachunkowości na Wichita State University w Kansas. Jego adres e-mail to [email protected] .

lub wielu podatników ich miejsce zamieszkania jest ich najcenniejszym majątkiem. Przy ciągłym wzroście cen mieszkań zysk uzyskany ze sprzedaży może być znaczny. Przepisy Ustawy o uldze dla podatników z 1997 r. pozwalają większości wyłączyć z dochodu zysk ze sprzedaży domu, nawet nie zgłaszając transakcji w zeznaniach podatkowych., Proponowane regulacje doprecyzowują wymogi wyłączenia zysków z dochodów i dają CPAs możliwość zaproponowania klientom nowych strategii planowania podatkowego.

wymagania dotyczące wykluczenia
sekcja 121 IRC pozwala podatnikowi na wyłączenie do 250 000 USD (500 000 USD dla niektórych podatników, którzy składają wspólny zwrot) zysków ze sprzedaży (lub wymiany) nieruchomości będących własnością i wykorzystywanych jako główne miejsce zamieszkania przez co najmniej dwa z pięciu lat przed sprzedażą. Podatnik może ubiegać się o pełne wyłączenie tylko raz na dwa lata., Ograniczenie wykluczenia jest dostępne dla każdego, kto nie spełnia tych wymogów z powodu zmiany miejsca pracy, stanu zdrowia lub pewnych nieprzewidzianych okoliczności. W przeciwieństwie do poprzednich przepisów, zysk ze sprzedaży domu jest teraz trwale wyłączony, a nie odroczony. podatnik nie musi kupować domu zastępczego, aby wykluczyć zysk.

główny wymóg rezydencji., Przepisy dość szeroko definiują pojęcie lokalu mieszkalnego-obejmuje ono lokal mieszkalny, dom mieszkalny lub posiadany przez najemcę-akcjonariusza w Spółdzielni Mieszkaniowej. Nieruchomość osobista, która nie jest nieruchomością zgodnie z lokalnym prawem, nie kwalifikuje się jako miejsce zamieszkania. W związku z tym CPAs powinny konsultować się z lokalnym prawem, w szczególności w sprawie statusu mobilnych mieszkań. Jeśli podatnik jest właścicielem więcej niż jednego domu, to ustalenie, który dom jest głównym miejscem zamieszkania podatnika, zależy od wszystkich faktów i okoliczności., Przepisy mówią, że dom, z którego podatnik korzysta przez większość czasu w ciągu roku, będzie uważany za jego główne miejsce zamieszkania w tym roku.

przykład. W latach 2000-2004 Albert jest właścicielem domu w Michigan i domu na Florydzie. Podczas każdego z tych lat Albert mieszka w domu Michigan przez siedem miesięcy i w domu na Florydzie przez pięć miesięcy. Jeśli Albert zdecyduje się sprzedać jeden z domów w 2005, tylko dom Michigan będzie kwalifikować się do wykluczenia zysku., Ponieważ przez większość roku mieszka w Michigan, dom ten jest główną rezydencją Alberta w latach 2000-2004.

wymagania dotyczące własności i użytkowania. Wymogi dotyczące własności i użytkowania opierają się na łącznej liczbie dni lub miesięcy, w których podatnik jest właścicielem i korzysta z nieruchomości jako głównej siedziby w okresie pięciu lat kończącym się w dniu zbycia. Zysk ze sprzedaży domu jest wyłączony z przychodu tylko wtedy, gdy w ciągu tego pięcioletniego okresu podatnik jest właścicielem i użytkuje nieruchomość jako główną rezydencję przez okresy trwające co najmniej dwa lata., 24 pełne miesiące lub 730 dni spełnią dwuletnie wymagania dotyczące własności i użytkowania.

przykład. 1 stycznia 1998 roku Barbara kupiła dom i zaczęła w nim mieszkać. 1 stycznia 2000 roku (24 miesiące po zakupie domu) Barbara wyprowadziła się z miasta i zaczęła wynajmować Dom. 28 grudnia 2002 roku sprzedała nieruchomość. Ponieważ Barbara była właścicielem i użytkowała dom jako główne miejsce zamieszkania przez 24 miesiące w okresie pięciu lat kończącym się w dniu sprzedaży, kwalifikuje się do wyłączenia zysku., Gdyby jednak Barbara sprzedała swój dom 1 lutego 2003, pięcioletni okres miałby się rozpocząć 1 lutego 1998. W tym przypadku Barbara nie kwalifikowałaby się do wykluczenia z zysku, ponieważ w okresie pięciu lat przed datą sprzedaży mieszkałaby w domu tylko przez 23 miesiące.

proponowane regulacje wyjaśniają, że okresy własności i użytkowania nie muszą być równoległe.

przykład. Carmella wynajmowała dom od 1 stycznia 1993 do 1 stycznia 1998. Dom zakupiła 1 stycznia 1998 roku i mieszkała w nim do 1 lutego 1998 roku., 1 marca 2000 roku Carmella sprzedała Dom. W okresie pięciu lat kończącym się w dniu sprzedaży (od 1 marca 1995 do 1 marca 2000) Carmella była właścicielem domu przez co najmniej dwa lata (od 1 stycznia 1998 do 1 marca 2000) i mieszkała w nim przez co najmniej dwa lata (od 1 marca 1995 do 1 lutego 1998). W związku z tym Carmella kwalifikuje się do wykluczenia z zysku, mimo że nie mieszkała w rezydencji przez te same dwa lata, które była jej właścicielem.,

jeżeli podatnik posiada dwa domy w okresie pięciu lat, oba mogą kwalifikować się do wyłączenia, jeżeli podatnik korzysta z każdego z nich jako głównego miejsca zamieszkania przez co najmniej dwa lata w okresie pięciu lat. Jednak, jak omówiono poniżej, CPAs okaże się, że zwykle zysk tylko na jednym z dwóch inaczej wykwalifikowanych domów można wykluczyć w dowolnym dwuletnim okresie.

przykład. Przez okres od 1 stycznia 2000 do 31 grudnia 2004 David jest właścicielem domu w Kansas, a także w Teksasie. David mieszka w domu w Kansas w latach 2000, 2001 i 2004 oraz w domu w Teksasie w latach 2002 i 2003., Główną rezydencją Davida w latach 2000, 2001 i 2004 jest nieruchomość Kansas. Jego główną rezydencją w latach 2002 i 2003 jest Texas home. Jeśli David zdecyduje się sprzedać jeden z domów w 2004 r., oba kwalifikują się do wykluczenia zysku, ponieważ był właścicielem i używał każdego z nich jako głównego miejsca zamieszkania przez co najmniej dwa lata w okresie pięciu lat przed datą sprzedaży.

aby spełnić wymóg użytkowania, podatnik musi fizycznie zajmować Dom. Jednak krótkie czasowe nieobecności, takie jak wakacje, są liczone jako okresy użytkowania, nawet jeśli dom jest wynajmowany w tym czasie.

przykład., 1 stycznia 2000 roku Elwira kupiła i zaczęła mieszkać w domu. W 2000 i 2001 roku Elvira wyjechała do Anglii na Czerwiec i Lipiec na wakacje. / Align = „right” / 1 stycznia 2002 Chociaż w okresie pięciu lat kończącym się w dniu sprzedaży (od 1 stycznia 1997 do 1 stycznia 2002) Elvira zajmowała dom tylko przez 20 z 24 miesięcy, które była jego właścicielem (od 1 stycznia 2000 do 1 stycznia 2002), dwa miesiące spędzone w Anglii każdego roku są liczone jako okresy użytkowania, ponieważ były to krótkie tymczasowe nieobecności. W związku z tym Elvira kwalifikuje się do wykluczenia z zysku., Gdyby jednak Elvira spędziła od 1 czerwca 2000 do 1 czerwca 2001 w Anglii, nie kwalifikowałaby się do wykluczenia z zysku, ponieważ jednoroczna nieobecność nie jest traktowana jako krótkotrwała. W tym ostatnim przypadku Elvira korzystała z domu tylko przez 12 miesięcy w okresie pięciu lat kończącym się w dniu sprzedaży.

strategia planowania. Ważne jest, aby CPAs doradzały podatnikom, aby starannie dokumentowali czas spędzony w domu, aby upewnić się, że spełniają dwuletnie wymogi dotyczące własności i użytkowania. Opóźnienie sprzedaży do czasu spełnienia przez podatnika tych wymogów może skutkować znacznymi oszczędnościami podatkowymi., Dokumentowanie czasu spędzonego w domu jest ważne dla każdego, kto posiada więcej niż jeden, ponieważ tylko główne miejsce zamieszkania kwalifikuje się do wykluczenia zysku. Aby określić, który Dom kwalifikuje się jako główne miejsce zamieszkania podatnika, IRS prawdopodobnie podejmie standardowe dochodzenia. CPA powinny doradzać klientom przechowywanie dokumentów, takich jak pokwitowania podróży, zmiana adresu korespondencyjnego, Rejestracja wyborców, rachunki za media, okresy zatrudnienia i uczestnictwo w wydarzeniach religijnych lub społecznych, które mogą pomóc ustalić, co stanowi główny dom podatnika., Podatnicy, którzy planują sprzedaż jednego domu, muszą spędzić w tej nieruchomości wystarczająco dużo czasu, aby spełnić wymagania dotyczące miejsca zamieszkania oraz własności i użytkowania.

zmarły małżonek. W odniesieniu do wymogów dotyczących własności i użytkowania uznaje się, że podatnik był właścicielem i korzystał z domu jako głównego miejsca zamieszkania w czasie, gdy jego zmarły małżonek był właścicielem i korzystał z domu (przed śmiercią) jako głównego miejsca zamieszkania, o ile w dniu sprzedaży domu małżonek podatnika nie żyje, a podatnik nie ożenił się ponownie.

były małżonek., W przypadku rozwodu podatnicy mogą skorzystać zarówno z okresu własności, jak i okresu użytkowania byłych małżonków w celu spełnienia wymogów. Jeśli podatnik otrzyma dom w ramach rozwodowego rozliczenia majątkowego, okres własności podatnika obejmie czas, w którym współmałżonek lub były małżonek był właścicielem domu. Ponadto podatnik jest traktowany jako korzystający z domu jako głównego miejsca zamieszkania w czasie, gdy podatnik był właścicielem miejsca zamieszkania, a małżonek podatnika lub były małżonek podatnika był uprawniony do korzystania z niego—na mocy dekretu o rozwodzie lub separacji-jako głównego miejsca zamieszkania.

przykład., 1 stycznia 2000 roku Harry kupił dom i zaczął w nim mieszkać ze swoją małżonką, Jennifer. 1 stycznia 2001 roku Harry i Jennifer rozwiedli się. Na mocy dekretu rozwodowego Jennifer może mieszkać w domu do 1 lutego 2002 roku. / Align = „right” / 1 marca 2002 Harry i Jennifer mogli spełnić dwuletnie wymagania dotyczące własności i użytkowania. Mimo że Harry mieszkał w domu tylko przez 12 miesięcy, jeśli nadal jest jego właścicielem, uważa się również, że mieszkał w domu przez 13 miesięcy, w którym mieszkała Jennifer., Jeśli Jennifer jest właścicielem rezydencji po 1 stycznia 2001, jej okres własności obejmuje Harry ' ego od 1 stycznia 2000 do 1 stycznia 2001.

strategia planowania. CPAs może chcieć zalecić, aby rozwiedzeni właściciele domów, którzy nie spełnili dwuletnich wymagań dotyczących własności i użytkowania, rozważyli, że dekret o rozwodzie lub separacji wymaga, aby jeden z małżonków pozostał w domu do czasu spełnienia wymogu dwuletniego użytkowania.,

sekcja 121 ograniczenia
projektowane regulacje określają trzy główne ograniczenia możliwości podatnika do żądania wyłączenia z sekcji 121:

zakaz używania lub częściowego korzystania z domu jako nierezydent.

ogólne Ograniczenie dolara.

ograniczenie co dwa lata.

, Jeżeli podatnik korzysta również z domu do celów innych niż główne miejsce zamieszkania, wyłączenie zysku nie ma zastosowania do zakresu odpisów amortyzacyjnych dokonanych po dniu 6 maja 1997 r.

przykład. 1 stycznia 1998 roku Kelly kupił dom i wynajął go najemcom na dwa lata. W okresie wynajmu Kelly pobiera odpisy amortyzacyjne w wysokości 14 000 USD. 1 stycznia 2000 roku Kelly wprowadza się do domu i zaczyna używać go jako głównego miejsca zamieszkania. W dniu 1 lutego 2002 roku, po posiadaniu i użyciu domu jako głównej rezydencji przez ponad dwa lata, sprzedaje dom za 40,000 dolarów zysku., Tylko $26,000 ($40,000 zrealizowany zysk minus $14,000 amortyzacja) zysk kwalifikuje się do wykluczenia. Kelly musi rozpoznać pozostałe $14,000. Dla celów IRC sekcja 1(h) zysk jest niezrealizowanym zyskiem IRC sekcja 1250.

jeżeli podatnik korzysta z domu częściowo do celów działalności gospodarczej, z przychodu wyłączona jest tylko część zysku przypadająca na część mieszkalną domu. Ponadto wyłączenie zysku nie ma zastosowania w zakresie, w jakim amortyzacja dopuszczalna po dniu 6 maja 1997 r., w odniesieniu do domu, przekracza zysk z domu przypisany do części biznesowej., W związku z tym amortyzacja sprzed 7 maja 1997 r. nie zmniejsza w żadnym wypadku kwoty zysku wyłączonej zgodnie z § 121 na Część mieszkaniową. Jednak po 6 maja 1997 roku amortyzacja dopuszczalna w przypadku użytkowania bez lokalu mieszkalnego może wywołać uznanie w części mieszkalnej.

przykład. Leann wykorzystała 10% swojego domu jako biuro dla firmy. Była właścicielem i użytkownikiem domu jako głównej rezydencji przez co najmniej dwa lata w okresie pięciu lat przed sprzedażą. Wyłączenie zysku Nie dotyczy 10% zysku.

przykład., 1 stycznia 1999 roku Morton kupił dom, który częściowo wykorzystywał do celów biznesowych. Sprzedam dom 1 stycznia 2002 r. posiadając i użytkując go przez trzy lata. Morton uświadamia sobie 40 000 dolarów zysku na sprzedaży, z czego 30 000 dolarów można przypisać do części mieszkaniowej domu i 10 000 dolarów do części biznesowej. Jego odpisy amortyzacyjne od domu razem $12,000., Zysk na części mieszkaniowej domu kwalifikującego się do wykluczenia ($30,000) jest zmniejszona o $2,000-kwota, o którą odpisy amortyzacyjne przekraczają zysk na części biznesowej domu ($12,000 amortyzacja minus $ 10,000 zysk). Dlatego Morton wyłączy $ 28,000 ($30,000 minus $ 2,000) z dochodu, ale obejmie $ 12,000. Dla celów sekcji 1(h), $12,000, które mają być uwzględnione w przychodach, jest traktowane jako niezrealizowany zysk z sekcji 1250., Jednak, jeśli Morton wziął odpisy amortyzacyjne w wysokości $7,000, zysk na części mieszkaniowej domu kwalifikującego się do wykluczenia ($30,000) nie zostanie zmniejszona, ponieważ odpisy amortyzacyjne Mortona ($7,000) nie przekraczają zysku na części biznesowej domu ($10,000). W związku z tym wykluczył 30 000 dolarów z dochodu, ale uwzględnił 10 000 dolarów.

ogólne Ograniczenie dolara. Maksymalny zysk dla indywidualnego podatnika wynosi $250,000., Podatnicy, którzy wspólnie posiadają główne miejsce zamieszkania, ale złożyć oddzielne deklaracje, każdy może wykluczyć do $250,000 zysku przypisanego do ich odsetek w domu. Mąż i żona, którzy złożyli wspólny powrót, mogą wykluczyć do 500 000 USD zysku, jeśli

każdy z małżonków spełnia dwuletni wymóg posiadania.

oboje małżonkowie spełniają dwuletni wymóg użytkowania.

,

jeśli podatnicy nie spełniają żadnego z tych wymogów, Maksymalna kwota wykluczenia, do której małżeństwo może wystąpić z wnioskiem o wspólny powrót, jest sumą kwoty wykluczenia każdego z małżonków, ustaloną tak, jakby (1) małżonkowie nie byli małżeństwem i (2) każdy z małżonków był właścicielem domu w okresie, w którym każdy z małżonków był właścicielem domu. Chociaż własność jednego z małżonków jest przypisywana drugiemu w celu ustalenia odrębnie obliczonego wykluczenia, obaj małżonkowie muszą faktycznie korzystać z domu jako głównego miejsca zamieszkania, aby zakwalifikować się do własnego wykluczenia w wysokości 250 000 USD.

przykład., Nancy i Oscar pobierają się w 2001 roku i wprowadzają się do mieszkania. Każdy z małżonków był właścicielem domu i korzystał z niego przez co najmniej dwa lata przed ślubem. Nancy i Oscar sprzedają swoje oddzielne domy w 2002 roku. Nancy osiąga zysk w wysokości $225,000 na sprzedaży swojego domu, a Oscar osiąga zysk w wysokości $275,000 na sprzedaży. Mimo że Nancy i Oscar nie spełniają wymagań, aby wykluczyć do 500 000 $zysku na wspólnym powrocie, każdy z małżonków może wykluczyć do 250 000$. W związku z tym Nancy i Oscar wykluczą $225,000 ze sprzedaży domu Nancy i $250,000 ze sprzedaży domu Oscara., Ponieważ Oscar nie może wykorzystać żadnego z niewykorzystanych wykluczeń Nancy, para musi doliczyć 25 000 dolarów zysku z jego domu w dochodach. Wynik byłby taki sam, gdyby Nancy i Oscar sprzedali swoje domy przed ślubem.

strategia planowania. Jeśli małżeństwo każdy własny dom przed ich małżeństwa i jeden dom może być sprzedany na zysk, który przekracza $250,000, CPA powinny polecić dom, który spowodowałby mniejszy zysk być sprzedawane., Jeśli para następnie przenieść się do domu, który może produkować zysk przekraczający $250,000 i żyć tam przez co najmniej dwa lata, para będzie kwalifikować się do $500,000 wykluczenia tak długo, jak ta sprzedaż nie występuje w ciągu dwóch lat od pierwszej sprzedaży. W powyższym przykładzie, jeśli Nancy i Oscar sprzedają Dom Nancy i mieszkają w domu Oscara przez co najmniej dwa lata przed jego sprzedażą, cały zysk w wysokości 275 000 USD zostanie wyłączony z dochodu, jeśli dom zostanie sprzedany co najmniej dwa lata po sprzedaży domu Nancy.,

jeśli małżeństwo spełnia wymagania dotyczące własności i użytkowania, aby zakwalifikować się do wykluczenia z zysku w wysokości 500 000 USD, a jeden z małżonków umiera, wykluczenie w wysokości 500 000 USD będzie nadal obowiązywać, jeśli żyjący małżonek sprzeda dom w roku, w którym może złożyć wspólny powrót ze zmarłym małżonkiem. Ponadto, jeśli pozostały przy życiu małżonek nie ożenił się ponownie, zarówno własność zmarłego małżonka, jak i wykorzystanie jako głównego miejsca zamieszkania są przypisywane zmarłemu.

przykład. Peter I Quill, małżeństwo, są właścicielami i używali ich domu jako głównej rezydencji od 1998 roku. Peter umiera 1 czerwca 2002 roku., 1 listopada 2002 roku Quill sprzedał dom za 280 000 dolarów zysku. Całe $280,000 kwalifikuje się do wykluczenia zysku, jeśli złoży wspólny zwrot za 2002. Jeśli jednak Quill sprzeda dom 10 stycznia 2003, tylko 250 000 dolarów zysku kwalifikuje się do wykluczenia, ponieważ Peter I Quill nie mogą złożyć wspólnego zwrotu w 2003.

strategia planowania. Jeśli zmarły był jedynym właścicielem domu, podstawą nieruchomości będzie jego uczciwa wartość rynkowa w dniu śmierci., W związku z tym, zgodnie z obowiązującym prawem, jakikolwiek wzrost wartości do dnia śmierci nie jest opodatkowany podatkiem dochodowym, a wykluczenie zysku nie byłoby istotne. Jeśli dom jest własnością wspólną, podstawą połowy domu zmarłego jest jego wartość rynkowa na dzień śmierci. Wzrost wartości tej połowy domu wymyka się opodatkowaniu podatkiem dochodowym, a sprzedaż domu w roku śmierci ma znaczenie tylko wtedy, gdy udział żyjącego małżonka w wzroście wartości przekracza 250 000 USD., Jeśli dom jest w całości własnością żyjącego małżonka, a wartość domu wzrosła o ponad $250,000, sprzedaż go w roku śmierci pozwoliłaby żyjącemu małżonkowi zachować wyłączenie $ 500,000.

przedawnienie raz na dwa lata. Podatnik nie może skorzystać z wyłączenia zysku, jeżeli w okresie dwóch lat kończącym się w dniu sprzedaży lub wymiany sprzedał inny lokal i wyłączył z niego zysk. Jednakże, jak omówiono poniżej, możliwe jest ograniczenie wykluczenia.

przykład. Robert kupuje dom, który wykorzystuje jako główną rezydencję w 1999 i 2000 roku., W 2001 r. kupuje mieszkanie, z którego korzysta jako główna rezydencja w 2001 i 2002 r. W 2002 r. sprzedał pierwotny Dom i wykluczył ten zysk z dochodu. Jeśli Robert sprzeda mieszkanie w 2003 r., nie może wykluczyć zysku z tej sprzedaży—nawet jeśli spełnia dwuletnie wymogi dotyczące własności i użytkowania-ponieważ wykluczył zysk ze sprzedaży domu w ciągu poprzednich dwóch lat.,

obniżone wykluczenie
Podatnicy, którzy sprzedają swoje główne miejsce zamieszkania, ale nie spełniają wymogów dotyczących własności i użytkowania, lub którzy sprzedają swój dom w ciągu dwóch lat od sprzedaży innego domu, mogą kwalifikować się do obniżonego wykluczenia. Ograniczenie wykluczenia jest możliwe, jeśli zmiana miejsca pracy, stanu zdrowia lub nieprzewidziane okoliczności wymusiły sprzedaż. Ani w Kodeksie Skarbowym, ani w projektowanych rozporządzeniach nie określono zmiany miejsca zatrudnienia, problemów zdrowotnych czy nieprzewidzianych okoliczności, które umożliwiłyby podatnikom zakwalifikowanie się do ograniczenia wykluczenia.,

CPAs obliczyłoby zmniejszone wykluczenie, mnożąc maksymalne ograniczenie dolara ($250,000 lub $500,000 dla kwalifikujących się podatników małżeńskich) przez ułamek. Licznik ułamka jest najkrótszym z (1) czasu, w którym podatnik był właścicielem domu w okresie pięciu lat kończącym się w dniu sprzedaży domu, (2) czasu, w którym podatnik korzystał z domu w okresie pięciu lat kończącym się w dniu sprzedaży lub (3) czasu między datą wcześniejszej sprzedaży, dla której zysk został wyłączony, a datą bieżącej sprzedaży., Licznik i mianownik są wyrażone w dniach lub miesiącach. Jeśli miarą są dni, mianownik wynosi 730 dni (365 dni X 2 lata). Jeśli miara wynosi miesiące, mianownik wynosi 24 miesiące.

przykład. W dniu 1 stycznia 2001 r. Sally, niezamężna podatniczka, kupuje dom i używa go jako głównego miejsca zamieszkania. 1 lipca 2002 roku, 18 miesięcy później, Sally sprzedaje dom, ponieważ jej pracodawca przenosi ją do biura w innym stanie. Sally może wykluczyć do $187,500 (250,000 x 18/24) zysku ze sprzedaży jej domu.

przykład., 1 stycznia 1999 roku Tom kupuje i zaczyna mieszkać w domu. 1 stycznia 2001 roku Tom żeni się z Ursulą i wprowadza się do domu Toma. 1 stycznia 2002 roku (12 miesięcy po tym, jak Ursula zaczęła mieszkać w domu) sprzedają dom, ponieważ ich pracodawcy przenoszą je do innego państwa. Ponieważ tylko Tom spełnił dwuletni wymóg użytkowania, para nie może wykorzystać wykluczenia $500,000. Ich wykluczenie określa się raczej poprzez obliczenie kwoty ograniczenia dla każdego z małżonków, tak jakby nie byli małżeństwem., Dlatego Tom może wykluczyć do 250 000 $zysku, ponieważ spełnia zarówno wymagania dotyczące własności, jak i użytkowania. Chociaż Ursula nie spełnia tych wymagań, może ubiegać się o zmniejszone wykluczenie, ponieważ sprzedaż jest spowodowana zmianą pracy. Ursula może wykluczyć do 125 000 $(250 000 X 12/24) zysku. Dlatego Tom i Ursula mogą ubiegać się o łączne wyłączenie w wysokości 375 000 dolarów.

obserwacja., Ponieważ zmniejszone wykluczenie jest obliczane przez pomnożenie wykluczenia, a nie zysku, przez odpowiedni ułamek, CPAs stwierdzi, że zmniejszone wykluczenie umożliwia całkowite wyłączenie większości zysków z dochodu.

mimowolne konwersje
zysk z mimowolnego przekształcenia (takiego jak zniszczenie, kradzież, zajęcie, rekwizycja lub potępienie) domu kwalifikuje się do wykluczenia zysku. Stosując zasady IRC sekcja 1033 (konwersje mimowolne), kwota zrealizowana jest zmniejszona o zysk wyłączony na mocy sekcji 121., Jeżeli podatnik nabywa Dom zastępczy, okres własności i użytkowania domu przekształconego przenosi się na dom zastępczy, jeżeli podstawa tego domu jest określona przy użyciu reguł mimowolnego przekształcania określonych w sekcji 1033 lit. b). Przypuszczalnie mimowolne przekształcenie będzie stanowić nieprzewidzianą okoliczność, która pozwoli podatnikom kwalifikować się do zmniejszonego wyłączenia, nawet jeśli nastąpi to w ciągu dwóch lat od innego zbycia., Jednak IRS przyjmuje stanowisko, że podatnik nie może wystąpić o wyłączenie z powodu nieprzewidzianych okoliczności, dopóki nie wyda ostatecznych przepisów lub innych wytycznych w tej sprawie.

przykład. 1 stycznia 1992 roku Victor nabywa i zaczyna żyć w domu, który kosztuje 50 000 dolarów. 1 stycznia 2002 roku tornado niszczy dom. Victor otrzymuje $ 350,000 od firmy ubezpieczeniowej, a zatem ma zrealizowany zysk w wysokości $300,000 ($350,000 wpływy z ubezpieczenia minus $50,000 podstawa kosztów). Zniszczenie domu kwalifikuje się do wykluczenia z zysku zarówno w sekcji 121, jak i sekcji 1033., Victor następnie kupuje nowy dom za $ 80,000 . Ponieważ może wykluczyć do $250,000 zysku zgodnie z zasadami sekcji 121, dla celów sekcji 1033, kwota zrealizowana wynosi $100,000 ($350,000 wpływy z ubezpieczenia minus $ 250,000 wyłączenie sekcji 121), a zrealizowany zysk wynosi $50,000 ($100,000 kwota zrealizowana minus $ 50,000 podstawa kosztu oryginalnego domu). Ponieważ Victor kupił dom zastępczy za $80,000, rozpoznaje zysk w wysokości $20,000 ($100,000 kwota zrealizowana minus $80,000 koszty domu zastępczego). Pozostałe $30,000 ($50,000 zrealizowany zysk minus $ 20,000 uznany zysk) jest odroczony., Podstawą domu zastępczego jest $50,000 ($80,000 koszt minus $30,000 odroczony zysk). Victor 10-letni okres własności i użytkowania oryginalnego domu przeniesie się do domu zastępczego.

pytania, na które nie ma jeszcze odpowiedzi
projektowane regulacje zawierają wiele przydatnych przykładów i interpretacji, które wyjaśniają zasady pozwalające podatnikom wyłączyć z dochodu zysk ze sprzedaży mieszkania. Pozostaje jednak pytanie bez odpowiedzi., W szczególności nie określono trzech sytuacji (zmiana miejsca pracy, problemy zdrowotne i nieprzewidziane okoliczności), które pozwalają podatnikom kwalifikować się do zmniejszenia wykluczenia. Oczekuje się, że Urząd Skarbowy wyjaśni te kwestie w ostatecznych rozporządzeniach. CPAs będzie chciał przegląd tych zasad sprzedaży domu ze swoimi klientami i sugerują strategie planowania podatkowego, aby zapewnić, że maksymalizują zysk wykluczenia.,

Dom Sprzedaż zysk wykluczenie podstawy co kwalifikuje? główne miejsce zamieszkania podatnika, określone przez fizyczne zajęcie. kto się kwalifikuje? Podatnicy, którzy posiadają i korzystają z domu jako głównego miejsca zamieszkania przez co najmniej dwa lata w okresie pięciu lat poprzedzających zbycie. ile kosztuje?, zysk do 250 000 dolarów na podatnika (500 000 dolarów dla podatników złożonych wspólnie). kiedy kwalifikuje się zysk? w przypadku sprzedaży, wymiany lub przymusowej zamiany głównego miejsca zamieszkania (ograniczone do raz na dwa lata). konsekwencje podatkowe? wyłączony zysk jest trwale wyłączony z dochodu, bez korekty podstawy do domu zastępczego.