przed zakupem nieruchomości wielorodzinnej należy ustalić, jak długo planujemy ją zatrzymać. Inwestorzy komercyjni i wielorodzinni zazwyczaj wybierają jedną z dwóch strategii: krótkoterminową strategię value-add / fix I flip lub długoterminową strategię kupna i utrzymania. Inwestorzy krótkoterminowi zazwyczaj mają nadzieję na zakup nieruchomości, wprowadzenie ulepszeń i korekt, które mogą zwiększyć dochód operacyjny netto nieruchomości (NOI) i odsprzedać nieruchomość z zyskiem w ciągu 1-5 lat., Natomiast inwestorzy Kupujący i trzymający zazwyczaj planują utrzymać nieruchomość na dłuższą metę, powiedzmy, 20-30 lat, ciesząc się rocznym dochodem, który zapewnia. Następnie mogą sprzedać nieruchomość lub, w niektórych przypadkach, przekazać ją spadkobiercom.

chociaż planowany okres posiadania może ulec zmianie w zależności od preferencji inwestorów lub warunków rynkowych, nadal ważne jest, aby stworzyć solidną strategię., Dla inwestorów, którzy wiedzą, że będą siedzieć tylko na nieruchomości na krótki okres, rzeczy takie jak kary przedpłaty (opłaty za spłatę pożyczki wcześniej), i czy wziąć stały-rate, regulowane-rate, lub hybrydowy regulowane-rate pożyczki muszą być brane pod uwagę. Natomiast długoterminowi inwestorzy Kupujący i utrzymujący mogą zasadniczo mniej przejmować się karami przedpłat i, w miarę możliwości, będą starali się o długoterminowe pożyczki o stałym oprocentowaniu., Chociaż zarówno krótkoterminowe, jak i długoterminowe okresy przechowywania mogą być opłacalne, jeśli inwestujesz z jednym lub większą liczbą partnerów, będziesz chciał upewnić się, że wszyscy są na tej samej stronie, kiedy nieruchomość powinna zostać sprzedana. Na przykład inwestor, który chce przerzucić nieruchomość w ciągu 18 miesięcy, prawdopodobnie nie powinien inwestować z partnerem, który chce, aby ich wnuki odziedziczyły udziały w nieruchomości.,

strategie dodawania wartości do inwestycji mieszkaniowych

w wielu przypadkach inwestorzy po raz pierwszy będą chcieli wyszukać nieruchomość, która wymaga znacznej poprawy, czy to w formie fizycznej modernizacji, czy wyższego zarządzania. Te właściwości są ogólnie określane jako ” wartość dodana.”Na przykład inwestor może chcieć nabyć nieruchomość mieszkalną, zastąpić firmę zarządzającą, zmodernizować lokale, zwiększyć czynsze i wykorzystać inne metody do obniżenia kosztów i zwiększenia rentowności.,

ponadto właściciele mogą chcieć, aby najemcy płacili za własny kabel (jeśli jest już opłacany przez budynek), a także płacili za większą część swoich mediów. Inne możliwości dodawania wartości obejmują znalezienie nowych dodatkowych źródeł dochodu dla twojej nieruchomości, takich jak automaty sprzedające, szopy magazynowe lub nowe miejsca parkingowe. W przypadku mniej intensywnych transakcji o wartości dodanej, które wymagają tylko niewielkich kwot kapitału, inwestorzy mogą zdecydować się na samodzielne finansowanie napraw., Jednak w przypadku większych transakcji o wartości dodanej, które wymagają znaczących napraw lub remontów nieruchomości, inwestor może chcieć uzyskać dodatkowe finansowanie.

wybór lokalizacji

stare przysłowie „lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja” odnosi się zarówno do nieruchomości wielorodzinnych, jak i do domu jednorodzinnego. Bez względu na to, gdzie zdecydujesz się zainwestować w mieszkanie, niezwykle ważne jest, aby mieć pewność co do wybranej lokalizacji., Przed podjęciem decyzji o lokalizacji inwestor powinien zapoznać się z informacjami dotyczącymi obszaru, w tym:

• dane dotyczące zatrudnienia i danych ekonomicznych

• zdrowie ekonomiczne lokalnych pracodawców (szczególnie na mniejszych rynkach)

• Trendy wzrostu populacji i liczby ludności

• dane dotyczące przestępczości i bezpieczeństwa

ponieważ aprecjacja w czasie jest niezbędna, aby mieszkanie stało się rentowną inwestycją, inwestorzy powinni zwracać uwagę na rynki, na których wartości mogą znacząco wzrosnąć w oczekiwanym okresie posiadania nieruchomości., Na przykład inwestor z perspektywą 3-4 lat może być skłonny zapłacić więcej za budynek mieszkalny w obszarze, w którym koszty obecnie rosną. Natomiast inwestor z 20-letnim horyzontem może poszukiwać niższej cenie nieruchomości w obszarze, który wydaje się być przygotowany do rozpoczęcia wzrostu w ciągu najbliższych 5-15 lat. Chociaż nie można przewidzieć przyszłości, stworzenie szeregu wykształconych założeń rynkowych może pomóc zawęzić prawdopodobne możliwości. Z czasem oznacza to mniejsze ryzyko i większe potencjalne zyski.,

inwestowanie w pobliżu domu

chociaż niekoniecznie jest idealnym rozwiązaniem zakup nieruchomości wielorodzinnej w pobliżu obecnego domu, może to przynieść pewne korzyści. Po pierwsze, prawdopodobnie jesteś już zaznajomiony z lokalnym rynkiem, więc możesz wiedzieć rzeczy, których inni inwestorzy nie wiedzą, dając ci pewną przewagę. Ponadto łatwiej jest monitorować swoją nieruchomość osobiście, jeśli mieszkasz w pobliżu, dzięki czemu rzeczy są wygodniejsze, zwłaszcza jeśli zarządzasz własną nieruchomością.,

znalezienie pośrednika w obrocie nieruchomościami komercyjnymi

większość osób kupujących dom jednorodzinny zrobi to za pośrednictwem pośrednika w obrocie nieruchomościami; i podobnie większość inwestorów kupujących budynek mieszkalny będzie chciała współpracować z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami komercyjnymi. Dobry broker handlowy może pomóc ci zidentyfikować wysokiej jakości nieruchomości w Twojej okolicy, będzie miał dobre zrozumienie podstaw inwestycji w nieruchomości, a nawet może być w stanie pomóc w negocjowaniu ceny sprzedaży. Podczas przechodzenia przez brokera na ogół ułatwi proces znalezienia budynku, nie jest to jedyny sposób., Możesz również skontaktować się bezpośrednio z właścicielami budynków mieszkalnych w Twojej okolicy, aby ustalić, czy właściciel jest zainteresowany sprzedażą. Może to być proces hit lub miss, ale możesz być w stanie znaleźć ukryty klejnot w ten sposób, zwłaszcza jeśli sprzedawca chce szybko pozbyć się nieruchomości z powodu okoliczności zewnętrznych.

znalezienie komercyjnego/wielorodzinnego brokera kredytowego

Jeśli korzystasz z kredytu na zakup budynku mieszkalnego, możesz chcieć współpracować z wielorodzinnym brokerem kredytowym i / lub firmą doradczą., Chociaż od każdego indywidualnego inwestora zależy, czy chce skorzystać z brokera, czy udać się bezpośrednio do pożyczkodawcy, korzystanie z doświadczonego pośrednika może mieć wiele korzyści, zwłaszcza dla pożyczkobiorców po raz pierwszy. Dobry doradca może wykorzystać swoje doświadczenie i relacje, aby pomóc Ci wybrać najlepszą opcję finansowania dla twojej indywidualnej sytuacji i celów., Mogą również pomóc w bardziej uciążliwych i mylących aspektach procesu składania wniosków o pożyczkę komercyjną, takich jak dokumentacja i raporty stron trzecich, a także zakupy dotyczące transakcji z wieloma kredytodawcami w celu osiągnięcia najlepszych warunków dla kredytobiorcy.

jest to szczególnie sprawa dla Freddie Mac, Fannie Mae, i HUD multifamily pożyczki, jak te pożyczki zazwyczaj obejmować bardziej skomplikowaną dokumentację i proces aplikacji. Firmy doradcze ds. zadłużenia zazwyczaj pobierają opłaty od 0.,75% i 2% całkowitej kwoty kredytu, co może wydawać się dużo, ale z naszego doświadczenia wynika, że jest to na ogół świetna inwestycja. Oczywiście to właśnie robimy, więc możemy mieć trochę stronniczości, ale tak naprawdę, uzyskanie odpowiedniego kredytu może zaoszczędzić wiele na spłatach odsetek, karach przedpłaty, kosztach refinansowania i innych opłatach przez cały okres inwestycji.

kwalifikując się do kredytu wielorodzinnego

jak już wspomnieliśmy, zdecydowana większość budynków mieszkalnych kupowana jest z kredytami., Dług zwiększa dźwignię finansową, co oznacza, że im mniej pieniędzy musisz odłożyć, tym bardziej względny zysk osiągniesz z inwestycji. Pomyśl o tym w ten sposób: wolisz umieścić w $ 4 i dostać $ 8 później, czy wolisz umieścić w $1 i dostać te same $ 8 później? Większość inteligentnych inwestorów wybrałaby drugą opcję, ponieważ oznacza to, że mogliby reinwestować pozostałe 3 USD w podobnie opłacalne inwestycje. Podczas gdy odsetki i opłaty mogą sprawić, że kredyty mieszkaniowe będą drogie (co oznacza, że twoje $8 może być bardziej jak $6.,50), z odpowiednim kredytem, inwestorzy mogą wykładniczo więcej zysku z nieruchomości.

jednak, aby uzyskać kredyt wielorodzinny, trzeba najpierw uzyskać zgodę. Kryteria zatwierdzenia różnią się w zależności od kredytodawców i typów kredytów, ale ogólnie rzecz biorąc, kredytobiorcy będą musieli mieć dobry kredyt (660 + jest zwykle idealny) i między 25-30% całkowitej kwoty kredytu jako zaliczki. Ponadto sama nieruchomość będzie musiała mieć wskaźnik pokrycia zadłużenia lub DSCR, wynoszący 1,25-1,30 x. oznacza to, że dochód budynku będzie musiał przekroczyć roczny poziom obsługi zadłużenia o co najmniej 25-30%.,

dokumentacja wniosków o kredyt mieszkaniowy

podczas procesu składania wniosku kredytobiorcy będą również potrzebować znacznej ilości dokumentacji, w tym wyceny i innych wymaganych raportów stron trzecich. Kredytobiorcy zazwyczaj muszą zapłacić za to wszystko sami. Wymagana dokumentacja i raporty zazwyczaj obejmują:

• wycena: wycena próbuje ocenić aktualną wartość rynkową nieruchomości. Zazwyczaj musi to być prowadzone przez profesjonalnego rzeczoznawcę posiadającego obecnie licencję na terenie, w którym znajduje się nieruchomość., Rzeczoznawcy zazwyczaj stosują kombinację metod, w tym:

  • podejście dochodowe, które szacuje wartość nieruchomości na podstawie jej dochodów.

  • podejście porównawcze sprzedaży, które szacuje wartość nieruchomości na podstawie niedawnej sprzedaży podobnych nieruchomości w pobliżu.

  • podejście kosztowe, które szacuje wartość nieruchomości na podstawie szacowanego kosztu jej odbudowy, powiększonego o wartość gruntu i pomniejszonego o amortyzację.,

• ocena potrzeb fizycznych/raport o stanie Nieruchomości / raport techniczny: ten raport analizuje aktualny stan nieruchomości w mieszkaniu, aby określić, kiedy określone elementy będą musiały zostać naprawione lub wymienione. Służy to do obliczania wymaganych rezerw zastępczych, które są środkami przeznaczanymi każdego roku na oczekiwane przyszłe koszty naprawy. Raporty te mogą być wymagane przez różnych kredytodawców mieszkania, ale są najczęściej wymagane dla HUD multifamily i Fannie Mae/Freddie Mac multifamily pożyczki.,

• Faza I ocena środowiskowa: faza i ocena środowiskowa (ESA) bada nieruchomość pod kątem problemów środowiskowych, takich jak zanieczyszczenie, które mogą stanowić zagrożenie dla obecnych/przyszłych mieszkańców lub otaczającej społeczności. PZE fazy II i III mogą być wymagane w przypadku stwierdzenia problemów lub dowodów skażenia podczas wstępnej oceny fazy I. Esa fazy I mogą nie zawsze być wymagane przez kredytodawców, ale często są.

• raport o tytule: raport o tytule upewni się, że nie ma żadnych roszczeń prawnych do tytułu własności, które mogłyby zastąpić Twój własny.,

• badanie Nieruchomości: badanie rejestruje granice nieruchomości, a także określa wszelkie służebności i inne kwestie związane z tytułem, które mogą mieć wpływ na użytkowanie nieruchomości. Nie zawsze jest to wymagane przez kredytodawców, zwłaszcza jeśli dostępny jest raport z ostatnich kilku lat, jednak częściej jest to wymagane, gdy znane są potencjalne problemy z tytułami.

• raport sejsmiczny: zwykle wymagany tylko w obszarach, w których powszechne są trzęsienia ziemi, takich jak południowa Kalifornia.,

• raport Zagospodarowania Przestrzennego: może być czasami wymagany, gdy występują potencjalne problemy lub zamieszanie wokół statusu zagospodarowania przestrzennego nieruchomości.

regres a kredyty mieszkaniowe bez regresu

przed rozważeniem poszczególnych rodzajów kredytów bardzo ważne jest ustalenie, czy kredyt jest regresowy czy nie. Jeśli pożyczka jest regresem, pożyczkodawca może przejąć twoje aktywa osobiste w celu ubiegania się o spłatę niespłaconego długu. Na przykład, w większości państw, kredyt hipoteczny domu są w pełni regresu., W przeciwieństwie do tego, wiele kredytów na nieruchomości komercyjne nie jest regresowych, co oznacza, że pożyczkodawca może przejąć tylko określone zabezpieczenie pożyczki (tj. budynek mieszkalny) i nie może realizować osobistych aktywów pożyczkobiorcy, takich jak jego dom lub samochód, w celu spłacenia zadłużenia pożyczkobiorcy. Jednak prawie wszystkie pożyczki non-regresowe pochodzą ze standardowymi” bad boy „carve out, które przewidują, że jeśli kredytobiorca popełnia pewne działania „bad boy”, takie jak umyślne wprowadzenie w błąd pożyczkodawcy, pożyczka stanie się instrumentem finansowym w pełni regresowym.