podstawy zakupu Timeshare

dostępne są dwie podstawowe opcje własności wakacyjnej: timeshare i plany interwałów wakacyjnych. Wartość tych opcji polega na ich wykorzystaniu jako miejsc wypoczynku, a nie jako inwestycji. Ponieważ tak wiele timeshares i wakacyjne plany interwałowe są dostępne, wartość odsprzedaży może być znacznie niższa niż to, co zapłaciłeś. Zarówno plan timeshare, jak i plan wakacyjny wymagają uiszczenia początkowej ceny zakupu i okresowych opłat serwisowych., Początkowa cena zakupu może być zapłacona jednocześnie lub z czasem; okresowe opłaty konserwacyjne mogą rosnąć z roku na rok.

Deeded timeshare Ownership. W timeshare posiadasz swoją jednostkę wakacyjną do końca życia, przez liczbę lat zapisaną w umowie kupna lub do czasu jej sprzedaży. Twoje zainteresowanie jest prawnie uważane za nieruchomość. Kupujesz prawo do korzystania z określonej jednostki w określonym czasie każdego roku i możesz wynajmować, sprzedawać, wymieniać lub zapisywać w testamencie określoną jednostkę podziału czasu. Ty i inni właściciele timeshare wspólnie jesteście właścicielami nieruchomości wypoczynkowej.,

O ile nie kupiłeś nieruchomości za gotówkę, jesteś odpowiedzialny za spłatę miesięcznego kredytu hipotecznego. Niezależnie od tego, w jaki sposób kupiłeś timeshare, jesteś również odpowiedzialny za uiszczenie rocznej opłaty za utrzymanie; podatki od nieruchomości mogą być dodatkowe. Właściciele mają udział w korzystaniu i utrzymywaniu jednostek i wspólnych terenów nieruchomości uzdrowiskowej. Zarządcą ośrodka zazwyczaj zajmuje się stowarzyszenie właścicieli domów. Właściciele Timeshare wybierają urzędników i kontrolują wydatki, utrzymanie nieruchomości kurortu i wybór firmy zarządzającej kurortem.,

opcja „prawo do korzystania”. W tej opcji deweloper jest właścicielem ośrodka, który składa się z mieszkań lub jednostek. Każdy apartament lub jednostka jest podzielona na „interwały” – albo przez tygodnie lub równoważne w punktach. Kupujesz prawo do korzystania z przerwy w ośrodku przez określoną liczbę lat-zazwyczaj od 10 do 50 lat. Interes, który posiadasz, jest prawnie uważany za własność osobistą. Konkretna jednostka, z której korzystasz w ośrodku, może nie być taka sama każdego roku., Oprócz ceny za prawo do korzystania z interwału, płacisz roczną opłatę za utrzymanie, która może rosnąć każdego roku.

w opcji „prawo do korzystania” kilka planów może mieć wpływ na możliwość korzystania z jednostki:

• czas stały lub zmienny. W opcji o ustalonym czasie kupujesz urządzenie do użytku w określonym tygodniu w roku. W opcji czasu zmiennego, używasz urządzenia w określonej porze roku, rezerwując czas, który chcesz z góry; potwierdzenie zazwyczaj jest dostarczane na zasadzie kto pierwszy, ten lepszy.
• własność ułamkowa., Zamiast rocznego tygodnia, kupujesz dużą część czasu wakacyjnego, Zwykle do 26 tygodni.
• Co drugi rok korzystasz z ośrodka wypoczynkowego.
• Blokada lub blokada. Zajmujesz część jednostki i oferujesz pozostałą przestrzeń do wynajęcia lub wymiany. Jednostki te zazwyczaj mają od dwóch do trzech sypialni i łazienek.
• plany wakacyjne oparte na punktach. Kupujesz określoną liczbę punktów i wymieniasz je na prawo do korzystania z interwału w jednym lub kilku ośrodkach., W planie wakacyjnym opartym na punktach (czasami nazywanym klubem wakacyjnym) liczba punktów, które musisz wykorzystać, zmienia się w zależności od długości pobytu, wielkości jednostki, lokalizacji ośrodka i kiedy chcesz z niego korzystać.

zanim kupisz Timeshare

obliczając całkowity koszt planu timeshare lub wakacyjnego, Uwzględnij płatności hipoteczne i wydatki, takie jak koszty podróży, roczne opłaty za utrzymanie i podatki, koszty zamknięcia, prowizje brokerskie i opłaty finansowe., Opłaty za utrzymanie mogą rosnąć w tempie równym lub przekraczającym inflację, więc zapytaj, czy twój plan ma pułap opłat. Musisz płacić opłaty i podatki, niezależnie od tego, czy używasz urządzenia.

aby pomóc w ocenie zakupu, porównaj te koszty z kosztami wynajmu podobnych obiektów z podobnymi udogodnieniami w tej samej lokalizacji w tym samym okresie czasu. Jeśli okaże się, że zakup planu timeshare lub wakacje ma sens, porównywanie zakupów jest następnym krokiem.

• Oceń lokalizację i jakość ośrodka, a także dostępność jednostek., Odwiedź obiekty i porozmawiaj z aktualnymi właścicielami timeshare lub planów wakacyjnych o ich doświadczeniach. Lokalni agenci nieruchomości również mogą być dobrymi źródłami informacji. Sprawdź skargi dotyczące dewelopera i firmy zarządzającej kurortem u prokuratora generalnego i lokalnych urzędników ochrony konsumentów.
• Sprawdź historię sprzedawcy, dewelopera i firmy zarządzającej przed zakupem. Poproś o kopię aktualnego budżetu utrzymania nieruchomości. Zbadaj zasady dotyczące zarządzania, naprawy i wymiany mebli oraz harmonogramów obiecanych usług., Możesz również wyszukiwać skargi online.
• zapoznaj się ze wszystkimi obowiązkami i korzyściami związanymi z zakupem planu wakacyjnego lub timeshare. Czy wszystko, co obiecuje sprzedawca, jest zapisane w umowie? Jeśli nie, odejdź od sprzedaży.
• nie działaj pod wpływem impulsu ani pod presją. Zachęty do zakupu mogą być oferowane podczas zwiedzania lub pobytu w ośrodku. Chociaż te bonusy mogą prezentować dobrą wartość, moment zakupu to twoja decyzja., Masz prawo do otrzymania wszystkich obietnic i oświadczeń na piśmie, a także Oświadczenia o Ofercie Publicznej i innych stosownych dokumentów.
• zapoznaj się z dokumentacją poza środowiskiem prezentacji i, jeśli to możliwe, poproś kogoś, kto ma wiedzę na temat umów i nieruchomości, aby przejrzał ją przed podjęciem decyzji.
• uzyskaj nazwisko i numer telefonu osoby w firmie, która może odpowiedzieć na twoje pytania-przed, w trakcie i po prezentacji sprzedażowej oraz po zakupie.,
• zapytaj o możliwość odstąpienia od umowy, czasami określane jako ” prawo do odstąpienia.”Wiele stanów — i być może Twoja umowa-daje Ci prawo do odstąpienia, ale czas, jaki musisz anulować, może się różnić. Prawo stanowe lub umowa może również określać „okres odstąpienia od umowy” — to znaczy, jak długo musisz anulować umowę po podpisaniu dokumentów. Jeśli prawo do odstąpienia od umowy lub okres odstąpienia od umowy nie jest wymagany przez prawo, poproś o uwzględnienie go w umowie.,
• Jeśli z jakiegoś powodu zdecydujesz się anulować zakup — za pośrednictwem umowy lub prawa stanowego-zrób to na piśmie. Wyślij list listem poleconym i poproś o potwierdzenie zwrotu, aby udokumentować, co otrzymał sprzedawca. Zachowaj kopie listu i wszelkie załączniki. Powinieneś otrzymać natychmiastowy zwrot pieniędzy, które zapłaciłeś, zgodnie z prawem.
• Użyj konta escrow, jeśli kupujesz niezabudowaną nieruchomość i uzyskaj pisemne zobowiązanie od sprzedawcy, że obiekty zostaną ukończone zgodnie z obietnicą., To jeden ze sposobów ochrony praw do umowy, jeśli deweloper nie przestrzega zasad. Upewnij się, że umowa zawiera klauzule dotyczące „braku zakłóceń” i ” niewykonania.”Klauzula o braku zakłóceń gwarantuje, że będziesz mógł korzystać z jednostki lub interwału, jeśli deweloper lub firma zarządzająca zbankrutuje lub zbankrutuje. Klauzula o niewykonaniu umowy pozwala zachować swoje prawa, nawet jeśli umowa została zakupiona przez stronę trzecią. Możesz skontaktować się z prawnikiem, który może dostarczyć Ci więcej informacji na temat tych przepisów.,

uważaj na oferty zakupu timeshare lub plany wakacyjne w innych krajach. Jeśli podpiszesz umowę poza Stanami Zjednoczonymi dotyczącą planu korzystania z nieruchomości w oznaczonym czasie lub wakacji w innym kraju, nie jesteś chroniony przez prawo amerykańskie.

systemy wymiany Timeshare

Giełda pozwala właścicielowi planu timeshare lub wakacji na wymianę jednostek z innym właścicielem, który ma równoważną jednostkę w powiązanym ośrodku w systemie. Oto jak to działa: deweloper kurortu ma relacje z firmą giełdową, która administruje usługą dla właścicieli w ośrodku., Właściciele stają się członkami systemu wymiany, gdy kupują swój timeshare lub plan wakacji. W większości ośrodków deweloper płaci za pierwszy rok członkostwa każdego nowego członka w firmie exchange, ale członkowie płacą firmie exchange bezpośrednio po tym.

aby wziąć udział, członek musi wpłacić jednostkę do spisu tygodni dostępnych do wymiany w firmie exchange. Gdy członek bierze tydzień od inwentarza, firma giełdowa pobiera opłatę.,

w systemie wymiany punktów interwał jest automatycznie wprowadzany do systemu inwentaryzacji na określony czas, gdy członek dołącza. Wartości punktowe są przypisywane jednostkom na podstawie długości pobytu, lokalizacji, wielkości jednostki i sezonowości. Członkowie, którzy mają wystarczającą ilość punktów, aby zabezpieczyć miejsce na wakacje, mogą je zarezerwować na podstawie dostępnej przestrzeni. Członkowie, którzy nie mają wystarczającej liczby Punktów, mogą chcieć zbadać programy, które pozwalają na zbieranie punktów sprzed roku, zdobywanie punktów lub nawet „wynajmowanie” dodatkowych punktów w celu uzupełnienia różnic.,

to, czy system wymiany działa zadowalająco dla właścicieli, to kolejna kwestia, nad którą należy się zastanowić przed zakupem. Należy pamiętać, że wszystkie opłaty i podatki będą uiszczane w programie wymiany, niezależnie od tego, czy używasz swojego urządzenia, czy cudzego.

sprzedaż nieruchomości w oznaczonym czasie za pośrednictwem sprzedawcy

Jeśli myślisz o sprzedaży nieruchomości w oznaczonym czasie, FTC ostrzega Cię przed pytaniem sprzedawców — Pośrednicy nieruchomości i agenci, którzy specjalizują się w odsprzedaży timeshare., Mogą twierdzić, że rynek w Twojej okolicy jest „gorący” i że są przytłoczeni żądaniami kupujących. Niektórzy mogą nawet powiedzieć, że mają kupujących gotowych do zakupu timeshare lub obiecują sprzedać swój timeshare w określonym czasie.

Jeśli chcesz sprzedać swój timeshare, a firma podchodzi do Ciebie oferując odsprzedaż twojego timeshare, przejdź do trybu sceptycznego:

• nie zgadzaj się na nic przez telefon lub online, dopóki nie będziesz miał okazji sprawdzić sprzedawcy., Skontaktuj się z prokuratorem generalnym i lokalnymi agencjami ochrony konsumentów w państwie, w którym znajduje się sprzedawca. Zapytaj, czy są jakieś skargi. Możesz również wyszukiwać skargi online.
• zapytaj sprzedawcę o wszystkie informacje na piśmie.
• zapytaj, czy agenci sprzedawcy mają licencję na sprzedaż nieruchomości w miejscu, w którym znajduje się twój timeshare. Jeśli tak, sprawdź to w Państwowej Komisji Nieruchomości. Handluj tylko z licencjonowanymi pośrednikami i agentami nieruchomości i poproś o referencje od zadowolonych klientów.
• zapytaj, w jaki sposób reseller będzie reklamował i promował jednostkę timeshare., Dostaniesz raporty z postępów? Jak często?
• zapytaj o opłaty i terminy. Lepiej jest prowadzić interesy z odsprzedawcą, który pobiera opłatę po sprzedaży timeshare. Jeśli musisz uiścić opłatę z góry, zapytaj o zwroty. Uzyskaj Politykę Zwrotów i obietnice na piśmie.
• nie zakładaj, że odzyskasz cenę zakupu za timeshare, zwłaszcza jeśli posiadasz go przez mniej niż pięć lat, a lokalizacja jest mniej znana.

Jeśli chcesz poznać wartość nieruchomości timeshare, którą jesteś zainteresowany kupnem lub sprzedażą, rozważ skorzystanie z usługi wyceny nieruchomości timeshare., Rzeczoznawca powinien posiadać licencję w państwie, w którym znajduje się usługa. Sprawdź stan, aby sprawdzić, czy licencja jest aktualna.

zastrzeżenia umowy

zanim podpiszesz umowę ze sprzedawcą, zapoznaj się ze szczegółami warunków umowy., Powinien on obejmować usługi, które sprzedawca wykona; opłaty, prowizje i inne koszty, które musisz zapłacić i kiedy; Czy możesz wynająć lub sprzedać timeshare na własną rękę w tym samym czasie, w którym sprzedawca próbuje sprzedać Twoją jednostkę; długość lub okres umowy sprzedaży Twojego timeshare; oraz kto jest odpowiedzialny za dokumentowanie i zamykanie sprzedaży.

jeśli umowa nie jest taka, jakiej oczekiwałeś lub chciałeś, nie podpisuj umowy. Negocjuj zmiany lub znajdź innego sprzedawcę.

Lista kontrolna odsprzedaży

sprzedaż nieruchomości w oznaczonym czasie jest bardzo podobna do sprzedaży każdej innej nieruchomości., Należy również skontaktować się z resortem, aby ustalić ograniczenia, limity lub opłaty, które mogą mieć wpływ na możliwość odsprzedaży lub przeniesienia własności. Następnie upewnij się, że dokumenty są w porządku., Będziesz potrzebował:

• nazwa, adres i numer telefonu ośrodka
• akt prawny i umowa lub umowa członkowska
• umowa finansowania, jeśli nadal płacisz za nieruchomość
• informacje w celu zidentyfikowania Twoich zainteresowań lub członkostwa
• przynależność firmy giełdowej
• kwota i termin płatności opłaty za utrzymanie
• kwota podatków od nieruchomości, jeśli rozliczane są oddzielnie

aby dowiedzieć się więcej o własności wakacyjnej, skontaktuj się z American Resort Development Association., Reprezentuje własność wakacyjną i Przemysł deweloperski. ARDA ma prawie 1,000 członków, od prywatnych firm do dużych korporacji, w USA i za granicą.