zawiasy lis są jednym z najmniej zrozumiałych narzędzi w sporach sądowych dotyczących nieruchomości w Kalifornii. Klienci w sporach sądowych dotyczących nieruchomości często pytają, aby ich prawnik ds. nieruchomości nałożył zawisłość na własność przeciwnika, zwykle jako sposób wywarcia presji na przeciwnika, aby rozstrzygnąć pozew. Jednak każdy klient (i każdy adwokat w sprawach dotyczących nieruchomości) powinien zrozumieć, kiedy zawisłość jest możliwa, a kiedy nie.

Co To jest Lis Pendens?

a WIS pendens to zawiadomienie o oczekującym działaniu., Jest to dokument zapisany w ewidencji Powiatowej jako środek zawiadamiający potencjalnych nabywców nieruchomości o wytoczeniu powództwa dotyczącego nieruchomości. Jednakże strona nie może złożyć wniosku o zawisłość w każdym przypadku związanym z majątkiem. Pozew musi obejmować „roszczenie majątkowe”., Kalifornijski Kodeks Postępowania Cywilnego definiuje roszczenie dotyczące nieruchomości jako powód do powództwa, który, jeśli jest zasadny, wpłynie na (1) tytuł lub prawo do posiadania określonej nieruchomości lub (b) korzystanie z służebności wskazanej w piśmie procesowym, innej niż służebność uzyskana zgodnie z Ustawą przez dowolną regulowaną usługę publiczną.
najczęstszym przykładem pozwu, w którym właściwe jest zawisnięcie sprawy, byłoby naruszenie umowy dotyczącej kupna i sprzedaży nieruchomości., W przypadku, gdy nabywca zawiera umowę kupna budynku, a sprzedający narusza tę Umowę, nabywca jest uprawniony do wyegzekwowania tej umowy. Podczas gdy większość działań naruszenia umowy są działania dla pieniędzy, nieruchomości jest uważany za unikalny w Kalifornii. Strona może zatem zwrócić się do sądu o faktyczne zmuszenie drugiej strony do zakończenia sprzedaży, a nie tylko do przyznania odszkodowania pieniężnego. To się nazywa wydajność specyficzna.,

efekt Pendens

sam pendens jest tylko dwustronicowym dokumentem, który stwierdza, że istnieje pozew dotyczący konkretnej nieruchomości. Jednak efekt zawisłości może być niszczący. Praktycznie rzecz biorąc, zawisłości prawne uniemożliwią stronie sprzedaż lub refinansowanie swojej nieruchomości. W każdej transakcji kupna i sprzedaży wyszukiwanie tytułu na nieruchomości ujawni zawisłości. Niezależnie od ważności tych zobowiązań, każdy potencjalny nabywca lub pożyczkodawca będzie wymagał uwolnienia tych zobowiązań przed zakończeniem transakcji., Najczęściej kupujący po prostu anuluje transakcję i szuka innej nieruchomości do zakupu. Dla inwestora każdy miesiąc, w którym nieruchomość jest pusta i niesprzedana, może wiązać się z tysiącami dolarów w kosztach przenoszenia. Dla sprzedającego, który zawarł już umowę kupna innej nieruchomości, zawisłość może uniemożliwić sprzedaż pierwszej nieruchomości, a tym samym uniemożliwić zakup nowej nieruchomości.,

nadużywanie Statutu Lis Pendens

ze względu na niszczycielski skutek, jaki może mieć niesłusznie zapisane zawisłości, sądy uznają, że strona może nadużywać statutu lis pendens, składając wniosek o zawisłość w sprawie, która nie wiąże się z roszczeniem majątkowym. Kodeks postępowania cywilnego przewiduje proces usunięcia (usunięcia) zawisłego zawisłego oraz windykacji należności adwokackich. Jednak nawet ten proces obejmuje sześć do ośmiu tygodni dodatkowych sporów przed zwolnieniem zawisłości i dopuszczeniem nieruchomości do sprzedaży., Nawet strona, która skutecznie usunie zawisłość, zostanie zablokowana przed sprzedażą nieruchomości na okres do dwóch miesięcy.

wnioski

adwokaci zajmujący się sprawami majątkowymi powinni rozumieć, kiedy zawisłość jest właściwa, a kiedy Niewłaściwa. Zawisłość nie powinna być wykorzystywana do wywierania presji na właściciela nieruchomości, ale oczywiste jest, że statut jest wielokrotnie nadużywany w sporach sądowych dotyczących nieruchomości.