boisz się mieć swoje pieniądze na giełdzie (tak jak ja), ale też masz dość prawie żadnego zwrotu z inwestycji z pieniędzmi w banku? Czy naprawdę podoba Ci się pomysł inwestowania w dochody produkujące nieruchomości z wynikami, które możesz zobaczyć? Jeśli tak, musisz poznać warunki nieruchomości, a jednym z najważniejszych terminów, które musisz zrozumieć, jest CAP rate, co oznacza stopę kapitalizacji., Tak mierzy się Nieruchomości inwestycyjne.

jako inwestor na rynku nieruchomości, którego wiele osób szuka po poradę, pierwsze pytanie, które mi zadaje, brzmi: „jaką stawkę główną kupujesz?”ale to jest złe pytanie. Jeden kawałek danych nie potwierdza umowy. Wskaźnik CAP jest ważny, ale nie daj się zamknąć w skupieniu tylko na jednym semestrze. Wszystkie dane mają znaczenie.

z tym zastrzeżeniem, aby zrozumieć stopę ograniczenia, wystarczy wziąć roczny dochód operacyjny netto budynku podzielony przez cenę zakupu., Na przykład, jeśli nieruchomość inwestycyjna kosztuje 1 milion dolarów i generuje 75 000 dolarów NOI (dochód operacyjny netto) rocznie, jest to stopa ograniczenia 7,5 procent.

zazwyczaj różne wskaźniki pułapów reprezentują różne poziomy ryzyka. Niskie wskaźniki pułapów oznaczają mniejsze ryzyko, wyższe wskaźniki pułapów oznaczają większe ryzyko. Pytanie brzmi, jaka jest właściwa WPR, biorąc pod uwagę ryzyko umowy?,

powiązane: 4 sposoby na rozpoczęcie kariery w inwestycjach w nieruchomości

patrząc na stawki CAP i jaka powinna być właściwa stawka CAP dla nieruchomości, musisz spojrzeć na kilka rzeczy:

lokalizacja

stwierdzenie, że lokalizacja jest wszystkim, może być przesadą-ale nie wierzę, że tak jest. Lokalizacja ma znaczenie, ponieważ lokalizacja jest tym, co napędza popyt.

czy nieruchomość znajduje się na Manhattanie czy na wsi w Wirginii Zachodniej? Większa, bogatsza i lepiej wykształcona populacja będzie napędzać lokalną gospodarkę bardziej, dlatego stawki WPR są niższe w miejscu takim jak LA niż w Memphis., To dlatego nawet w dużych obszarach metropolitalnych stawki CAP mogą znacznie różnić się od siebie, z właściwości w pobliżu centrum zazwyczaj mają niższe stawki CAP (i ryzyko) niż nieruchomości na przedmieściach. Ale znowu, nie ma ścisłych zasad do przestrzegania, każda lokalizacja ma swoje postrzegane ryzyko.

Related: 8 Ways Real Estate Is Your smart Investment

stopy procentowe

If the Fed adjusts rates, that can fluktuate CAP rates up to 1 procent, even with no changes to the property himself., Jeśli jesteś inwestorem nieruchomości, rosnące stopy procentowe oznacza spadek wartości nieruchomości. Gdy stopy procentowe rosną koszt zadłużenia rośnie, a to zmniejsza przepływy pieniężne netto. Dlatego nawet jeśli nie masz dużej bezpośredniej kontroli nad stopami procentowymi, musisz być świadomy tego, czym są i w jakim kierunku mogą zmierzać.

Related: 3 trendy technologiczne pomagające przyciągnąć nowych inwestorów do nieruchomości

można kupić wiele różnych typów nieruchomości: biurowe, przemysłowe, handlowe, hotelowe…ale ja robię tylko jeden rodzaj nieruchomości-wielorodzinny., Ma to najniższe postrzegane ryzyko, więc zwykle ma najniższe wskaźniki pułapów. Ludzie zawsze będą potrzebowali miejsca do życia, bez względu na gospodarkę. Boutique hipster café przyjdzie i odejdzie, ale że 64 jednostki obok będzie tam nawet wtedy, gdy zbiorniki gospodarki.

pamiętaj-im niższy kurs CAP, tym wyższy mogę go sprzedać. Jaka jest dobra stawka? To zależy. Zarobiłbym fortunę w San Diego 20 lat temu, kupując wyjątkowo niskie ceny mieszkań. Pomyśl o całej transakcji, jak wyjdziesz, a nie tylko o bieżącym limicie.,

jest jedna cyfra ważniejsza od stopy kapitalizacji: 1,25

To jest wskaźnik pokrycia zadłużenia, który chcesz. Spójrz na to, zanim spojrzysz na wskaźnik ograniczenia. Chcesz, żeby NOI było większe niż dług—minimum 25% więcej dochodów niż dług. Wolę 1,50 za nieruchomości, które biorę.

aby uzyskać więcej informacji na temat nieruchomości, zapisz się do mojego programu nieruchomości w każdy poniedziałek w południe EST.