De aanhangigheid is een van de minst begrepen instrumenten in vastgoedgeschillen in Californië. Klanten in onroerend goed geschillen vragen vaak dat hun onroerend goed advocaat zet een lis pendens op het eigendom van de tegenstander, meestal als een manier om druk uit te oefenen op de tegenstander om de rechtszaak te regelen. Echter, elke klant (en elke onroerend goed geschillen advocaat) moet begrijpen wanneer een lis aanhangigheid is supportable en wanneer het niet.

Wat Is een aanhangigheid?

een aanhangigheid is een kennisgeving van aanhangige rechtszaken., Het is een document opgenomen met de County Recorder als een middel om potentiële kopers van een onroerend goed te melden dat er een rechtszaak is met betrekking tot het onroerend goed. Een partij kan echter niet in alle gevallen die met eigendom te maken hebben, een aanhangigheid indienen. De rechtszaak moet betrekking hebben op een’onroerend goed claim’., Het wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van Californië definieert een vordering op onroerend goed als een rechtsvordering die, indien verdienstelijk, van invloed zou zijn op (1) het eigendomsrecht op, of het recht op bezit van, specifieke onroerende goederen of (b) het gebruik van een erfrecht dat in de memorie wordt genoemd, anders dan een erfrecht verkregen krachtens de wet door een gereglementeerd openbaar nut.het meest voorkomende voorbeeld van een rechtszaak waarbij een aanhangigheid passend is, is een contractbreuk waarbij een onroerend goed wordt gekocht en verkocht., In het geval dat een koper een overeenkomst aangaat om een gebouw te kopen en de verkoper dat contract schendt, heeft de koper het recht om dat contract specifiek af te dwingen. Terwijl de meeste contractbreuk acties zijn acties voor geld, onroerend goed wordt beschouwd als uniek in Californië. Een partij kan daarom de rechter vragen om de andere partij daadwerkelijk te dwingen de verkoop te voltooien in plaats van alleen schadevergoeding toe te kennen. Dit wordt specifieke prestaties genoemd.,

Het Effect van een aanhangigheid

een aanhangigheid zelf is slechts een twee pagina ‘ s tellend document dat stelt dat er een rechtszaak is met betrekking tot een bepaalde eigenschap. Het effect van de lis pendens kan echter verwoestend zijn. Praktisch gesproken zal de aanhangigheid een partij verhinderen zijn of haar eigendom te verkopen of te herfinancieren. Bij elke aankoop en verkoop transactie de titel zoeken op het pand zal de aanhangigheid onthullen. Ongeacht de geldigheid van die aanhangigheid zal elke potentiële koper of kredietgever eisen dat de aanhangigheid wordt vrijgegeven voordat de transactie kan worden voltooid., Vaker wel dan niet, de koper zal gewoon de transactie te annuleren en op zoek naar een andere woning te kopen. Voor een investeerder kan elke maand dat een woning leeg en onverkocht staat duizenden dollars kosten. Voor de verkoper die reeds een koopovereenkomst voor een ander onroerend goed heeft gesloten, kan de aanhangigheid de verkoop van het eerste onroerend goed verhinderen en daardoor de aankoop van het nieuwe onroerend goed doen ontsporen.,wegens het verwoestende effect dat een onrechtmatig geregistreerde aanhangigheid kan hebben, erkennen de rechtbanken dat een partij misbruik kan maken van de aanhangigheid door een aanhangigheid in te dienen in een zaak die geen vordering op onroerend goed inhoudt. Het wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering voorziet in een procedure voor de verwijdering (verwijdering) van een aanhangigheid en voor de inning van advocatenkosten. Zelfs dit proces houdt echter zes tot acht weken extra rechtszaken in voordat de aanhangigheid wordt vrijgegeven en het onroerend goed wordt goedgekeurd om te worden verkocht., Zelfs een partij die met succes een aanhangigheid verwijdert zal zijn Geblokkeerd van de verkoop van het pand voor maximaal twee maanden.

conclusie

vastgoedadvocaten die een zaak aanhangig maken, moeten begrijpen wanneer een aanhangigheid passend is en wanneer deze onjuist is. Een aanhangigheid mag niet worden gebruikt om druk uit te oefenen op een eigenaar van onroerend goed, maar het is duidelijk dat het statuut herhaaldelijk wordt misbruikt in geschillen over onroerend goed.