voordat u een woning met meerdere gezinnen koopt, is het essentieel om te bepalen hoe lang u van plan bent deze te behouden. Commerciële en meergezinsbeleggers kiezen over het algemeen één van twee strategieën: een value-add/fix en flip-strategie op kortere termijn, of een buy-and-hold-strategie op langere termijn. Kortetermijnbeleggers hopen doorgaans een woning te kopen, verbeteringen en aanpassingen aan te brengen die het netto bedrijfsresultaat van de woning (NOI) kunnen verhogen en het onroerend goed binnen 1-5 jaar opnieuw te verkopen met winst., In tegenstelling, kopen en houden beleggers meestal van plan om het pand te houden voor de lange termijn, laten we zeggen, 20-30 jaar, terwijl u geniet van de jaarlijkse inkomsten die het biedt. Daarna kunnen zij het onroerend goed verkopen of in sommige gevallen overdragen aan hun erfgenamen.

hoewel een geplande houdingsperiode kan veranderen op basis van beleggersvoorkeuren of marktomstandigheden, is het nog steeds belangrijk om een solide strategie te ontwikkelen., Voor beleggers die weten dat ze alleen zitten op een woning voor de korte termijn, dingen zoals vooruitbetaling boetes (vergoedingen voor het afbetalen van uw lening vroeg), en of het nemen van een vaste rente, verstelbare rente, of hybride verstelbare rente lening moet in aanmerking worden genomen. Beleggers die op lange termijn kopen en houden, zouden zich daarentegen over het algemeen minder druk kunnen maken over vooruitbetalingsstraffen en, indien mogelijk, op zoek gaan naar leningen met een vaste rente op langere termijn., Hoewel zowel korte termijn en lange termijn holding perioden kan winstgevend zijn, als je investeert met een of meer partners, je wilt ervoor zorgen dat iedereen op dezelfde pagina over wanneer het pand moet worden verkocht. Bijvoorbeeld, een investeerder die wil om een woning te verkopen in 18 maanden waarschijnlijk moet niet investeren met een partner die wil dat hun kleinkinderen om hun belang in het pand erven.,

Value-Add strategieën voor investeringen in appartementen

in veel gevallen zullen investeerders voor de eerste keer een woning willen zoeken die aanzienlijke verbetering behoeft, hetzij in de vorm van fysieke upgrades of een beter beheer. Deze eigenschappen worden over het algemeen aangeduid als ” toegevoegde waarde.”Bijvoorbeeld, een investeerder kan willen een appartement eigendom te verwerven, vervangen van de beheermaatschappij, upgrade van de eenheden, verhoog de huur, en gebruik maken van andere methoden om kosten te besparen en de winstgevendheid te verhogen.,

daarnaast kunnen eigenaren wensen dat huurders betalen voor hun eigen kabel (als het gebouw al betaalt), evenals betalen voor een groter deel van hun nutsvoorzieningen. Andere mogelijkheden voor toegevoegde waarde zijn het vinden van nieuwe aanvullende inkomstenbronnen voor uw woning, zoals verkoopautomaten, opslagloodsen of nieuwe parkeerplaatsen. Voor minder intensieve value-add deals die slechts kleine hoeveelheden kapitaal vereisen, kunnen beleggers ervoor kiezen om reparaties zelf te financieren., Echter, voor grotere value-add deals die aanzienlijke materiële reparaties of rehabilitatie vereisen, een investeerder kan willen extra financiering te krijgen.

een locatie kiezen

het oude spreekwoord “locatie, locatie, locatie” geldt evenzeer voor meergezinswoningen als voor een eengezinswoning. Het maakt niet uit waar u kiest om te investeren in een appartement, het is uiterst belangrijk om vertrouwen te hebben over de locatie die u kiest., Alvorens over een locatie te beslissen, moet een investeerder bekend zijn met informatie over het gebied, waaronder:

• werkgelegenheid en economische gegevens

• economische gezondheid van lokale werkgevers (vooral voor kleinere markten)

• bevolking en bevolkingsgroei trends

• criminaliteit en veiligheidsgegevens

omdat appreciatie in de tijd essentieel is voor een appartement om een winstgevende investeringen, moeten beleggers kijken naar markten waar de waarde waarschijnlijk aanzienlijk zal groeien tijdens de verwachte houdingsperiode van het onroerend goed., Een investeerder met een horizon van 3-4 jaar kan bijvoorbeeld bereid zijn om meer te betalen voor een appartementencomplex in een gebied waar de kosten momenteel stijgen. Daarentegen kan een investeerder met een horizon van 20 jaar op zoek gaan naar een lager geprijsd onroerend goed in een gebied dat gepositioneerd lijkt te zijn om de groei in de komende 5-15 jaar te beginnen. Hoewel het onmogelijk is om de toekomst te voorspellen, kan het creëren van een reeks onderbouwde marktaannames helpen om de waarschijnlijke mogelijkheden te verkleinen. Na verloop van tijd betekent dat lagere risico ‘ s– en hogere potentiële winsten.,

investeren in de buurt van uw huis

hoewel het niet noodzakelijk ideaal is om een woning met meerdere gezinnen in de buurt van uw huidige huis te kopen, kan dit bepaalde voordelen hebben. Voor een, je bent al waarschijnlijk bekend met de lokale markt te zijn, dus je kan dingen die andere beleggers niet weten, waardoor u een bepaald voordeel. Bovendien is het makkelijker om uw woning persoonlijk te controleren als u in de buurt woont, waardoor de dingen handiger worden, vooral als u uw eigen vastgoedbeheer doet.,

het vinden van een commercieel vastgoedmakelaar

De meeste mensen die een eengezinswoning kopen, doen dit via een makelaar; en evenzo zullen de meeste investeerders die een appartementencomplex kopen, met een commercieel vastgoedmakelaar willen werken. Een goede commerciële makelaar kan u helpen bij het identificeren van de kwaliteit appartement eigenschappen in uw omgeving, zal een goed begrip van onroerend goed investeringen fundamentals, en kan zelfs in staat zijn om u te helpen onderhandelen over de verkoopprijs. Terwijl het gaan door middel van een makelaar zal over het algemeen het proces van het vinden van een gebouw te vergemakkelijken, het is niet de enige manier., U kunt ook direct contact opnemen met de eigenaren van appartementengebouwen in uw omgeving om te bepalen of de eigenaar geïnteresseerd is in de verkoop. Dit kan een hit of miss proces, maar u kunt in staat zijn om een verborgen juweeltje op deze manier te vinden, vooral als de verkoper wil om zich te ontdoen van het pand snel als gevolg van externe omstandigheden.

het vinden van een commerciële/meergezins Leenmakelaar

Als u een lening gebruikt om uw appartementencomplex te kopen, wilt u misschien werken met een meergezins leenmakelaar en/of adviesbureau., Hoewel het aan elke individuele investeerder is of ze een makelaar willen gebruiken of rechtstreeks naar een geldschieter willen gaan, kan het gebruik van een ervaren tussenpersoon een verscheidenheid aan voordelen hebben, vooral voor beginnende leners. Een goede adviseur kan gebruik maken van hun ervaring en relaties om u te helpen de beste financieringsoptie voor uw individuele situatie en doelen te selecteren., Ze kunnen ook helpen met de meer belastende en verwarrende aspecten van de commerciële lening aanvraagprocedure, zoals documentatie en rapporten van derden, evenals winkelen rond een deal aan meerdere kredietverstrekkers om de beste voorwaarden voor een lener te bereiken.

Dit is vooral het geval voor meergezins leningen van Freddie Mac, Fannie Mae en HUD, aangezien deze leningen over het algemeen een complexer documentatieproces en aanvraagproces met zich meebrengen. Schulden adviesbureaus in het algemeen kosten tussen 0.,75% en 2% van het totale bedrag van de lening, dat lijkt misschien veel, maar, in onze ervaring, is over het algemeen een grote investering. Natuurlijk, dat is wat we doen, dus we kunnen een beetje bevooroordeeld zijn, maar, in werkelijkheid, het krijgen van de juiste lening kan je een hoop besparen in rentebetalingen, vooruitbetaling boetes, herfinancieringskosten, en andere vergoedingen over de levensduur van uw investering.

die in aanmerking komen voor een lening met meerdere gezinnen

zoals we al eerder hebben gezegd, worden de meeste appartementsgebouwen met leningen aangekocht., Schuld verhoogt de leverage, wat betekent dat hoe minder geld je nodig hebt om neer te zetten, hoe meer relatieve winst je zult maken uit de investering. Denk er zo over: zou je liever $4 en krijgen $8 later, of zou je liever zetten in $1 en krijgen dezelfde $8 later? De meeste slimme beleggers zouden de tweede optie kiezen, omdat dit betekent dat ze de andere $3 kunnen herinvesteren in vergelijkbare winstgevende investeringen. Terwijl rente en kosten kunnen maken appartement leningen duur (wat betekent dat uw $8 zou meer als $6.,50), met de juiste lening, kunnen investeerders exponentieel meer winst maken uit een woning.

echter, om een lening met meerdere gezinnen te krijgen, moet je eerst goedgekeurd worden. Goedkeuringscriteria variëren met verschillende kredietverstrekkers en soorten leningen, maar in het algemeen, leners zullen moeten hebben goed krediet (660+ is meestal ideaal) en tussen 25-30% van het totale leningbedrag als aanbetaling. Daarnaast moet het pand zelf een debt service coverage ratio of DSCR hebben, van 1,25-1,30 x. Dit betekent dat de inkomsten van het gebouw de jaarlijkse debt service met ten minste 25-30% moeten overschrijden.,

documentatie voor aanvragen voor woningkredieten

tijdens het aanvraagproces hebben kredietnemers ook een aanzienlijke hoeveelheid documentatie nodig, waaronder een beoordeling en andere vereiste rapporten van derden. Leners zullen meestal moeten betalen voor dit alles zelf. Vereiste documentatie en rapporten omvatten in het algemeen:

• taxatie: een taxatie probeert de huidige marktwaarde van een onroerend goed te peilen. Het moet meestal worden uitgevoerd door een professionele taxateur die momenteel in licentie in het gebied waarin het pand is gelegen., Taxateurs zullen over het algemeen een combinatie van de methoden gebruiken, waaronder:

  • De inkomensbenadering, die de waarde van een onroerend goed op basis van zijn inkomen schat.

  • De verkoopvergelijkingsbenadering, die de waarde van een onroerend goed schat op basis van recente verkopen van vergelijkbare eigendommen in de buurt.

  • de kostenbenadering, waarbij de waarde van een onroerend goed wordt geraamd op basis van de geraamde kosten voor de wederopbouw, plus de waarde van de grond, en minus eventuele afschrijvingen.,

• beoordeling van de fysieke behoeften / rapport over de toestand van de woning / rapport over de Engineering: dit rapport bekijkt de huidige toestand van een appartement om te bepalen wanneer specifieke componenten moeten worden gerepareerd of vervangen. Dit wordt gebruikt voor de berekening van de vereiste vervangingsreserves, die elk jaar worden gereserveerd voor de verwachte toekomstige reparatiekosten. Deze rapporten kunnen door een verscheidenheid van flatverleners worden gevraagd, maar worden het meest meestal vereist voor HUD multifamily en Fannie Mae/Freddie Mac multifamily leningen.,

• Fase I milieueffectbeoordeling: een Fase I milieueffectbeoordeling (ESA) onderzoekt een eigenschap voor milieukwesties, zoals verontreiniging, die een bedreiging kan vormen voor huidige/toekomstige bewoners of de omringende gemeenschap. Fase II-en Fase III-ese ‘ s kunnen vereist zijn wanneer bij de eerste fase I-beoordeling problemen of bewijzen van verontreiniging zijn vastgesteld. Fase I-ETA ‘ s zijn misschien niet altijd vereist door geldschieters, maar vaak wel.

• titelrapport: een titelrapport zorgt ervoor dat er geen juridische claims zijn op de titel van een eigenschap die de jouwe zouden kunnen vervangen.,

• property Survey: een survey registreert de grenzen van een property, evenals het bepalen van eventuele erfenissen en of andere titelproblemen die van invloed kunnen zijn op het gebruik van de property. Dit is niet altijd vereist door geldschieters, vooral als er een verslag van de afgelopen jaren beschikbaar is, maar het is vaker vereist wanneer bekend is dat er potentiële titels worden uitgegeven.

• seismisch rapport: meestal alleen vereist in gebieden waar aardbevingen vaak voorkomen, zoals Zuid-Californië.,

• Zoneringsrapport: kan soms nodig zijn wanneer er potentiële problemen of verwarring zijn over de zoneringsstatus van een eigenschap.

Recourse versus non-Recourse Appartementenleningen

alvorens individuele soorten leningen te overwegen, is het zeer belangrijk om vast te stellen dat een lening een recourse of non-recourse is. Als een lening is recourse, een geldschieter kan uw persoonlijke activa terug te nemen om terugbetaling te zoeken voor een onbetaalde schuld. Bijvoorbeeld, in de meeste staten, woninghypotheken zijn volledig verhaal., Veel leningen voor commercieel vastgoed zijn daarentegen geen verhaal, wat betekent dat de kredietgever alleen het specifieke onderpand voor de lening (d.w.z. een appartementencomplex) kan terugnemen en de persoonlijke activa van een kredietnemer, zoals hun huis of auto, niet kan vervolgen om de schuld van de kredietnemer af te lossen. Echter, bijna alle non-recourse leningen komen met standaard “bad boy” carve outs, die bepalen dat als een lener begaat bepaalde ‘bad boy’ handelingen, zoals opzettelijk misleiding van de kredietgever, de lening een full-recourse financieel instrument zal worden.