samenvatting

om winst uit de vervreemding van een woning uit te sluiten van inkomsten uit hoofde van IRC-sectie 121, moet een belastingplichtige de woning bezitten en bewonen als hoofdverblijfplaats gedurende twee van de vijf jaar onmiddellijk vóór de verkoop. Het eigendom en de bezetting hoeven echter niet gelijktijdig te zijn. De wet staat een maximale winst uitsluiting van $250.000 ($500.000 voor bepaalde getrouwde belastingbetalers). De IRS heeft voorgesteld verordeningen om te verduidelijken hoe deze regels werken in bepaalde situaties.,

een belastingplichtige wordt geacht eigenaar te zijn geweest van en gebruik te hebben gemaakt van een woning als hoofdverblijfplaats gedurende de periode dat zijn of haar overleden echtgenoot de woning als hoofdverblijfplaats gebruikte. Deze regel geldt zolang op de dag van de verkoop van het huis de echtgenoot van de belastingplichtige is overleden en de belastingplichtige niet is hertrouwd. Gescheiden echtgenoten kunnen ook profiteren van de eigendoms-en gebruiksperioden van voormalige echtgenoten om aan de uitsluitingsvereisten te voldoen.

belastingbetalers moeten winst erkennen op elk deel van een niet-zakelijk onroerend goed dat zij niet voor residentiële doeleinden gebruiken., Elke post-6 mei 1997 afschrijving toegestaan op het onroerend goed triggers erkenning van anders uitgesloten winst.

een belastingplichtige kan in het algemeen slechts één uitsluiting om de twee jaar aanvragen. Een belastingplichtige die binnen twee jaar over meer dan één woonplaats beschikt of die anderszins niet aan de vereisten voldoet, bijvoorbeeld als gevolg van een verandering van baan of gezondheidsproblemen, kan echter in aanmerking komen voor een verlaagd uitsluitingsbedrag. NANCY J. FORAN, CPA, PhD, was universitair hoofddocent accounting aan de Universiteit van Michigan in Dearborn. Ze overleed in februari 2002. JEFFREY J., BRYANT, CPA, JD, PhD, is universitair hoofddocent accounting aan de Wichita State University in Kansas. Zijn e – mailadres is [email protected] .

of veel belastingplichtigen hun woonplaats is hun meest waardevolle bezit. Met de voortdurende stijging van de huizenprijzen, kan de winst gerealiseerd op een verkoop aanzienlijk zijn. De bepalingen van de Belastingvrijstellingswet van 1997 laten de meesten toe om de winst op de verkoop van een woning uit te sluiten van het inkomen zonder zelfs de transactie op hun belastingaangiften te melden., De voorgestelde verordeningen verduidelijken de vereisten voor het uitsluiten van de winst uit inkomsten en bieden OCMW ‘ s de mogelijkheid om nieuwe fiscale planningsstrategieën voor te stellen aan hun klanten.

UITSLUITINGSVEREISTEN
IRC sectie 121 staat een belastingplichtige toe om tot $250.000 ($500.000 voor bepaalde belastingplichtigen die een gezamenlijke teruggave indienen) uit te sluiten van de winst uit de verkoop (of ruil) van onroerend goed dat eigendom is van en gebruikt wordt als hoofdverblijf gedurende ten minste twee van de vijf jaar vóór de verkoop. Een belastingplichtige kan slechts eens in de twee jaar aanspraak maken op de volledige uitsluiting., Een beperkte uitsluiting is mogelijk voor iedereen die niet aan deze vereisten voldoet als gevolg van een verandering in de plaats van tewerkstelling, gezondheid of bepaalde onvoorziene omstandigheden. Anders dan onder de vorige wet, is de winst op de verkoop van een huis nu permanent uitgesloten, in plaats van uitgesteld, en een belastingbetaler hoeft niet te kopen een vervangende woning om de winst uit te sluiten.

Hoofdverblijfvereiste., De regels definiëren de term woonplaats vrij breed-het omvat een woonboot, woonwagen of voorraad gehouden door een huurder-aandeelhouder in een coöperatieve woningcorporatie. Persoonlijke eigendommen die volgens de lokale wetgeving geen vaste waarde hebben, komen niet in aanmerking als woning. Daarom moeten de OCMW ‘ s de plaatselijke wetgeving raadplegen, met name over de status van mobiele woningen. Als een belastingplichtige meer dan één woning bezit, zullen de beoefenaars van de geneeskunde de bepaling over welk huis de hoofdverblijfplaats van de belastingplichtige is, afhankelijk vinden van alle feiten en omstandigheden., Volgens de regelgeving wordt het huis dat een belastingplichtige gedurende het grootste deel van het jaar gebruikt, beschouwd als zijn of haar hoofdverblijfplaats voor dat jaar.

voorbeeld. Van 2000 tot 2004 heeft Albert een huis in Michigan en een huis in Florida. Gedurende elk van deze jaren, Albert woont in de Michigan Huis voor zeven maanden en in de Florida huis voor vijf maanden. Als Albert besluit om een van de huizen te verkopen in 2005, alleen de Michigan huis zal in aanmerking komen voor de winst uitsluiting., Omdat hij woont in Michigan voor het grootste deel van elk jaar, dat huis is Albert ‘ s belangrijkste woonplaats van 2000 tot 2004.

eigendoms-en gebruiksvereisten. De eigendoms-en gebruiksvereisten zijn gebaseerd op het totale aantal dagen of maanden dat de belastingplichtige het onroerend goed als hoofdverblijfplaats bezit en gebruikt gedurende de periode van vijf jaar die eindigt op de datum van vervreemding. De winst op de verkoop van een woning wordt alleen van het inkomen uitgesloten indien de belastingplichtige gedurende die periode van vijf jaar het onroerend goed bezit en gebruikt als hoofdverblijf voor perioden van in totaal twee jaar of meer., Ofwel 24 volle maanden of 730 dagen zal voldoen aan de tweejarige eigendom en gebruik eisen.

voorbeeld. Op 1 januari 1998 kocht Barbara een huis en begon er te wonen. Op 1 januari 2000 (24 maanden na de aankoop van het huis) verhuisde Barbara de stad uit en begon het huis te leasen. Op 28 December 2002 verkoopt ze het pand. Omdat Barbara het huis gedurende 24 maanden bezat en als hoofdverblijf gebruikte tijdens de periode van vijf jaar die eindigde op de datum van verkoop, komt ze in aanmerking voor de winstuitsluiting., Als Barbara echter haar huis op 1 februari 2003 verkoopt, zou de periode van vijf jaar zijn begonnen op 1 februari 1998. In dit geval zou Barbara niet in aanmerking komen voor de winst uitsluiting omdat ze in de periode van vijf jaar vóór de datum van verkoop slechts 23 maanden in de woning zou hebben gewoond.

de voorgestelde verordeningen verduidelijken dat eigendoms-en gebruiksperioden niet gelijktijdig hoeven te zijn.

voorbeeld. Carmella huurde een huis van 1 januari 1993 tot 1 januari 1998. Ze kocht het huis op 1 januari 1998 en woonde er tot 1 februari 1998., Op 1 maart 2000 verkocht Carmella het huis. Gedurende de periode van vijf jaar die eindigt op de verkoopdatum (1 maart 1995 tot 1 maart 2000), was Carmella gedurende ten minste twee jaar eigenaar van het huis (1 januari 1998 tot 1 maart 2000) en woonde hij er gedurende ten minste twee jaar (1 maart 1995 tot 1 februari 1998). Daarom komt Carmella in aanmerking voor de gain-uitsluiting, ook al woonde ze niet in de residentie gedurende dezelfde twee jaar dat ze het bezat.,

indien een belastingplichtige gedurende de periode van vijf jaar twee woningen bezit, kunnen beide voor de uitsluiting in aanmerking komen indien de belastingplichtige elk van deze woningen gedurende ten minste twee jaar gedurende de periode van vijf jaar als hoofdverblijfplaats gebruikt. Echter, zoals hieronder wordt besproken, Ocmw ‘ s vindt dat meestal de winst op slechts één van de twee andere gekwalificeerde woningen kan worden uitgesloten gedurende een periode van twee jaar.

voorbeeld. Van 1 januari 2000 tot 31 December 2004 heeft David een huis in Kansas en Texas. David woont in Kansas in 2000, 2001 en 2004 en in Texas in 2002 en 2003., David ‘ s belangrijkste residentie voor 2000, 2001 en 2004 is de Kansas eigendom. Zijn belangrijkste residentie voor 2002 en 2003 is de Texas home. Als David besluit een van de woningen in 2004 te verkopen, komen beide in aanmerking voor de winstuitsluiting omdat hij elk van de woningen gedurende ten minste twee jaar gedurende de periode van vijf jaar vóór de verkoopdatum bezat en als hoofdverblijf gebruikte.

om aan de gebruikseis te voldoen, moet de belastingplichtige de woning fysiek bezetten. Echter, korte tijdelijke afwezigheden, zoals vakanties, worden beschouwd als perioden van gebruik, zelfs als de woning wordt gehuurd gedurende die tijd.

voorbeeld., Op 1 januari 2000 kocht Elvira een huis en begon er te wonen. In 2000 en 2001 ging Elvira naar Engeland voor Juni en juli op vakantie. Ze verkoopt het huis op 1 januari 2002. Hoewel gedurende de periode van vijf jaar die eindigde op de datum van verkoop (1 januari 1997 tot 1 januari 2002) Elvira de woning slechts 20 van de 24 maanden die ze bezat (1 januari 2000 tot 1 januari 2002), de twee maanden doorgebracht in Engeland elk jaar worden beschouwd als perioden van gebruik, omdat ze korte tijdelijke afwezigheden. Daarom komt Elvira in aanmerking voor de gain-uitsluiting., Als Elvira echter 1 juni 2000 tot 1 juni 2001 in Engeland had doorgebracht, zou ze niet in aanmerking komen voor de winstuitsluiting omdat een afwezigheid van één jaar niet wordt behandeld als een korte tijdelijke afwezigheid. In het laatste geval gebruikte Elvira de woning gedurende slechts 12 maanden gedurende de periode van vijf jaar die eindigde op de datum van verkoop.

planningsstrategie. Het is belangrijk dat OCMW ‘ s belastingplichtigen adviseren om de tijd die zij in een woning doorbrengen zorgvuldig te documenteren om ervoor te zorgen dat zij voldoen aan de vereisten inzake eigendom en gebruik van twee jaar. Het uitstellen van de verkoop totdat een belastingplichtige aan deze vereisten heeft voldaan, kan tot aanzienlijke belastingbesparingen leiden., Het documenteren van de tijd doorgebracht in een huis is belangrijk voor iedereen die meer dan één bezit, omdat alleen de hoofdverblijfplaats in aanmerking komt voor de winst uitsluiting. Om te bepalen welke woning kwalificeert als de belastingplichtige hoofdverblijfplaats, de IRS is waarschijnlijk haar standaardonderzoeken te maken. OCMW ‘ s moeten cliënten adviseren om documenten zoals reisbonnen, verandering van Postadres, kiezersregistratie, rekeningen van nutsbedrijven, perioden van tewerkstelling en het bijwonen van religieuze of sociale evenementen te bewaren die kunnen helpen vaststellen wat het belangrijkste thuis van een belastingplichtige is., Belastingbetalers die van plan zijn een huis te verkopen, moeten genoeg tijd doorbrengen in dat pand om te voldoen aan de primaire verblijfplaats en de eigendom en het gebruik eisen.

overleden echtgenoot. Wat de eigendoms-en gebruiksvereisten betreft, wordt een belastingplichtige geacht eigenaar te zijn geweest van en gebruik te hebben gemaakt van een woning als hoofdverblijfplaats gedurende de tijd dat zijn of haar overleden echtgenoot eigenaar was van en gebruik heeft gemaakt van de woning (vóór zijn overlijden) als hoofdverblijfplaats zolang op de dag dat de woning wordt verkocht de echtgenoot van de belastingplichtige is overleden en de belastingplichtige niet is hertrouwd.

voormalige echtgenoot., In geval van echtscheiding kunnen belastingplichtigen profiteren van zowel de eigendoms-als gebruiksduur van voormalige echtgenoten om aan de vereisten te voldoen. Als een belastingplichtige een woning ontvangt als onderdeel van een echtscheidingsovereenkomst, omvat de eigendomsperiode van de belastingplichtige de tijd dat de echtgenoot of voormalige echtgenoot de woning bezat. Bovendien wordt een belastingplichtige geacht de woning als hoofdverblijfplaats te hebben gebruikt gedurende de periode dat de belastingplichtige eigenaar was van de woning en de echtgenoot of voormalige echtgenoot van de belastingplichtige de woning als hoofdverblijfplaats mocht gebruiken—op grond van een besluit tot echtscheiding of scheiding van tafel en bed.

voorbeeld., Op 1 januari 2000 kocht Harry een huis en begon er te wonen met zijn echtgenote Jennifer. Op 1 januari 2001 scheidden Harry en Jennifer. Volgens het scheidingsbesluit mag Jennifer tot 1 februari 2002 in het huis wonen. Harry verkoopt het huis op 1 maart 2002. Harry en Jennifer konden beiden voldoen aan de tweejarige eigendoms-en gebruiksvereisten. Hoewel Harry slechts 12 maanden in het huis woonde, als hij het blijft bezitten, wordt ook aangenomen dat hij in het huis heeft gewoond voor de 13 maanden die Jennifer er woonde., Als Jennifer eigenaar is van de woning na 1 januari 2001, omvat haar eigendomsperiode Harry ‘ s eigendom van 1 januari 2000 tot 1 januari 2001.

planningsstrategie. OCMW ‘ s kunnen aanbevelen dat scheidende huiseigenaren die niet aan de tweejarige eigendoms-en gebruiksvereisten hebben voldaan, overwegen om het scheidings-of scheidingsbesluit te eisen dat één echtgenoot in het huis blijft totdat aan de tweejarige gebruiksvereiste is voldaan.,

SECTION 121 limits
De voorgestelde verordeningen specificeren drie belangrijke limieten voor de mogelijkheid van een belastingplichtige om aanspraak te maken op de section 121 uitsluiting:

geen toestemming voor gebruik of gedeeltelijk gebruik van de woning als niet-residentie.

een algemene dollarbeperking.

de beperking om de twee jaar.

Disallowance voor gebruik als niet-residentie., Indien een belastingplichtige een woning ook gebruikt voor andere doeleinden dan als hoofdverblijfplaats, is de winstuitsluiting niet van toepassing op de omvang van de afschrijving op de woning na 6 mei 1997.

voorbeeld. Op 1 januari 1998 kocht Kelly een huis en verhuurde het aan huurders voor twee jaar. Tijdens de huurperiode, Kelly neemt afschrijving aftrek van $ 14.000. Op 1 januari 2000 trekt Kelly het huis in en begint het te gebruiken als hoofdverblijf. Op 1 februari 2002, na het bezitten en gebruiken van het huis als een hoofdverblijf voor meer dan twee jaar, hij verkoopt het huis tegen een $40.000 winst., Slechts $ 26.000 ($40.000 gerealiseerde winst minus $ 14.000 afschrijving) van de winst komt in aanmerking voor de uitsluiting. Kelly moet de resterende $14.000 herkennen. Voor de toepassing van IRC Sectie 1(h) is de winst een niet-gerecupereerde IRC sectie 1250 winst.

indien een belastingplichtige een woning gedeeltelijk voor zakelijke doeleinden gebruikt, wordt alleen het deel van de winst dat toe te rekenen is aan het niet-woongedeelte van de woning van het inkomen uitgesloten. Ook is de winst uitsluiting niet van toepassing in de mate afschrijving toegestaan na 6 mei 1997, met betrekking tot de woning, groter is dan de winst op de woning toewijsbaar aan de business-use gedeelte., Daarom, pre-mei 7, 1997 de afschrijving vermindert niet het bedrag van de winst uitgesloten op grond van artikel 121 op het residentiële gedeelte in geen geval. Echter, na 6 mei 1997 afschrijving toegestaan op niet-residentieel gebruik kan leiden tot winst erkenning op de residentiële-gebruik deel van het huis.

voorbeeld. Leann gebruikte 10% van haar huis als kantoor voor een bedrijf. Ze bezat en gebruikte het huis als hoofdverblijf gedurende ten minste twee jaar gedurende de periode van vijf jaar voordat ze het verkocht. De winstuitsluiting geldt niet voor 10% van de winst.

voorbeeld., Op 1 januari 1999 kocht Morton een huis dat hij gedeeltelijk voor zakelijke doeleinden gebruikte. Hij verkoopt het huis op 1 januari 2002 nadat hij het drie jaar in bezit heeft gehad en gebruikt. Morton realiseert een $ 40.000 winst op de verkoop, waarvan $30.000 is toe te schrijven aan het woongedeelte van het huis en $10.000 aan het zakelijke gedeelte. Zijn afschrijvingen op het huis bedragen 12.000 dollar., De winst op het residentiële gedeelte van het huis in aanmerking komen voor uitsluiting ($30.000) wordt verminderd met $2.000—het bedrag waarmee de afschrijvingen aftrek hoger zijn dan de winst op het zakelijke-gebruik gedeelte van het huis ($12.000 afschrijving minus $10.000 winst). Daarom, Morton zal uitsluiten $ 28,000 ($30.000 minus $ 2.000) van het inkomen, maar zal omvatten $12,000. Voor de toepassing van artikel 1, onder h), wordt de $12.000 die in het inkomen moet worden opgenomen, behandeld als niet-gerecupereerde sectie 1250 winst., Als Morton echter afschrijvingsaftrek van $7.000 had genomen, zou de winst op het residentiële gedeelte van de woning dat in aanmerking komt voor uitsluiting ($30.000) niet worden verminderd omdat Morton ‘ s afschrijvingsaftrek ($7.000) niet hoger was dan de winst op het zakelijke gedeelte van de woning ($10.000). Daarom zou hij $30.000 uit te sluiten van het inkomen, maar inclusief $ 10.000.

totale dollarbeperking. De maximale winst uitsluiting voor een individuele belastingbetaler is $ 250.000., Belastingplichtigen die gezamenlijk eigenaar zijn van een hoofdverblijf, maar afzonderlijke aangiften indienen, kunnen elk tot $250.000 van de winst uitsluiten die toe te schrijven is aan hun belang in het huis. Een echtgenoot en echtgenote die een gezamenlijke opbrengst indienen, kunnen tot $500.000 van de winst uitsluiten als

beide echtgenoten voldoen aan de tweejarige eigendomsvereiste.

beide echtgenoten voldoen aan de tweejarige gebruikseis.

geen van beide echtgenoten sloot winst uit een eerdere verkoop of ruil van een hoofdverblijfplaats in de laatste twee jaar uit.,

indien de belastingplichtigen niet aan een van deze vereisten voldoen, is het maximale uitsluitingsbedrag waarop een echtpaar aanspraak kan maken op een gezamenlijke terugkeer de som van het uitsluitingsbedrag van elke echtgenoot, bepaald alsof (1) de echtgenoten niet getrouwd waren en (2) elke echtgenoot de woning bezat gedurende de periode dat een van beide echtgenoten de woning bezat. Hoewel het eigendom van de ene echtgenoot aan de andere wordt toegerekend om een afzonderlijk berekende uitsluiting te bepalen, moeten beide echtgenoten het huis daadwerkelijk als hoofdverblijf gebruiken om in aanmerking te komen voor hun eigen uitsluiting van $250.000.

voorbeeld., Nancy en Oscar trouwen in 2001 en verhuizen naar een appartement. Het echtpaar elk afzonderlijk eigendom en gebruikt een huis voor ten minste twee jaar voordat trouwen. Nancy en Oscar verkopen hun aparte huizen in 2002. Nancy realiseert een winst van $225.000 op de verkoop van haar huis en Oscar realiseert een winst van $275.000 op zijn verkoop. Hoewel Nancy en Oscar niet voldoen aan de vereisten om maximaal $500.000 winst uit te sluiten bij hun gezamenlijke terugkeer, kan elke echtgenoot maximaal $250.000 uitsluiten. Daarom zullen Nancy en Oscar $225.000 uitsluiten van de verkoop van Nancy ’s huis en $250.000 van de verkoop van Oscar’ s huis., Omdat Oscar geen gebruik kan maken van Nancy ‘ s ongebruikte uitsluiting, moet het echtpaar $25.000 van de winst op zijn huis in inkomen opnemen. Het resultaat zou hetzelfde zijn als Nancy en Oscar elk hun huis hadden verkocht voordat ze trouwden.

planningsstrategie. Als een echtpaar elk eigenaar van een huis voor hun huwelijk en een huis zou kunnen worden verkocht tegen een winst die hoger is dan $250.000, OCMW moet aanbevelen het huis dat zou resulteren in de kleinere winst worden verkocht., Als het paar dan verhuizen naar het huis dat een winst van meer dan $250.000 zou kunnen produceren en er wonen voor ten minste twee jaar, het paar zou in aanmerking komen voor de $500.000 uitsluiting zolang die verkoop niet plaatsvindt binnen twee jaar na de eerste verkoop. In het bovenstaande voorbeeld, als Nancy en Oscar verkopen Nancy ’s huis en wonen in Oscar’ s huis voor ten minste twee jaar voor de verkoop van het, de gehele $275.000 winst zou worden uitgesloten van het inkomen als het huis wordt verkocht ten minste twee jaar na de verkoop van Nancy ‘ s huis.,

als een echtpaar voldoet aan de eigendoms-en gebruiksvereisten om in aanmerking te komen voor de uitsluiting van $500.000 winst en één echtgenoot overlijdt, blijft de uitsluiting van $500.000 van toepassing als de langstlevende echtgenoot het huis verkoopt in een jaar waarin hij of zij een gezamenlijke terugkeer met de overleden echtgenoot kan indienen. Indien de langstlevende echtgenoot niet is hertrouwd, worden de eigendom en het gebruik van de overleden echtgenoot als hoofdverblijfplaats toegerekend aan de overlevende echtgenoot.

voorbeeld. Peter en Quill, een echtpaar, zijn eigenaar en gebruikt hun huis als een hoofdverblijf sinds 1998. Peter overlijdt op 1 juni 2002., Op 1 November 2002, Quill verkoopt het huis op een $ 280.000 winst. De gehele $280,000 komt in aanmerking voor de winst uitsluiting als ze bestanden een gezamenlijke terugkeer voor 2002. Als echter Quill het huis op 10 januari 2003 verkoopt, komt slechts $250.000 van de winst in aanmerking voor de uitsluiting omdat Peter en Quill in 2003 geen gezamenlijke terugkeer kunnen indienen.

planningsstrategie. Als een overledene de enige eigenaar van een woning was, zal de basis van het onroerend goed zijn reële marktwaarde op de datum van overlijden zijn., Daarom is volgens de huidige wetgeving elke waardestijging tot de datum van overlijden aan de inkomstenbelasting ontsnapt en zou de winstuitsluiting niet belangrijk zijn. Als de woning gezamenlijk eigendom is, is de basis van de helft van de woning van de overledene de reële marktwaarde op de datum van overlijden. De waardestijging op die helft van het huis ontsnapt aan de inkomstenbelasting en de verkoop van het huis in het jaar van overlijden is alleen relevant als het aandeel van de langstlevende echtgenoot in de waardestijging meer dan $250.000 bedraagt., Als de woning volledig in handen is van de langstlevende echtgenoot en de waarde van de woning met meer dan $250.000 is gestegen, zou verkoop in het jaar van overlijden de langstlevende echtgenoot in staat stellen de uitsluiting van $500.000 te behouden.

eenmaal per twee jaar beperking. Een belastingplichtige kan geen gebruik maken van de winstuitsluiting indien hij, gedurende de periode van twee jaar die eindigt op de datum van de verkoop of ruil, een andere woning heeft verkocht en de winst op die woning heeft uitgesloten. Zoals hieronder wordt besproken, kan echter een beperkte uitsluiting worden toegestaan.

voorbeeld. Robert koopt een huis dat hij gebruikt als hoofdverblijf in 1999 en 2000., In 2001 koopt hij een appartement dat hij gebruikt als hoofdverblijf in 2001 en 2002. Hij verkoopt het oorspronkelijke huis in 2002 en sluit dat inkomen uit. Als Robert de condo in 2003 verkoopt, kan hij de winst op die verkoop niet uitsluiten—ook al voldoet hij aan de vereisten van twee jaar eigendom en gebruik-omdat hij de winst op de verkoop van de woning binnen de voorafgaande twee jaar heeft uitgesloten.,

verminderde uitsluiting
belastingplichtigen die hun hoofdverblijfplaats verkopen maar niet voldoen aan de vereisten inzake eigendom en gebruik, of die hun woning verkopen binnen twee jaar na de verkoop van een ander huis, kunnen in aanmerking komen voor een verminderde uitsluiting. De verminderde uitsluiting is beschikbaar indien een verandering in de plaats van tewerkstelling, gezondheid of onvoorziene omstandigheden de verkoop noodzakelijk maakten. Noch in de Internal Revenue Code, noch in de voorgestelde verordeningen wordt bepaald welke verandering in de plaats van tewerkstelling, gezondheidsproblemen of onvoorziene omstandigheden de belastingplichtigen in staat zouden stellen voor de verminderde uitsluiting in aanmerking te komen.,

CPAs zou de verminderde uitsluiting berekenen door de maximale dollarbeperking ($250.000 of $500.000 voor in aanmerking komende gehuwde belastingbetalers) met een fractie te vermenigvuldigen. De teller van de breuk is de kortste van (1) het tijdstip waarop de belastingplichtige eigenaar was van de woning gedurende de periode van vijf jaar die eindigde op de datum van verkoop van de woning, (2) het tijdstip waarop de belastingplichtige de woning gebruikte gedurende de periode van vijf jaar die eindigde op de datum van verkoop, of (3) het tijdstip tussen de datum van de eerdere verkoop waarvoor winst werd uitgesloten en de datum van de huidige verkoop., De teller en noemer worden uitgedrukt in dagen of maanden. Als de maatregel dagen is, is de noemer 730 dagen (365 dagen X 2 jaar). Als de maatregel maanden is, is de noemer 24 maanden.

voorbeeld. Op 1 januari 2001 koopt Sally, een ongehuwde belastingbetaler, een huis en gebruikt het als hoofdverblijf. Op 1 juli 2002, 18 maanden later, verkoopt Sally het huis omdat haar werkgever haar verplaatst naar een kantoor in een andere staat. Sally mag maximaal $187.500 (250.000 X 18/24) van de winst op de verkoop van haar woning uitsluiten.

voorbeeld., Op 1 januari 1999 koopt Tom en begint hij in een huis te wonen. Op 1 januari 2001 trouwt Tom met Ursula en trekt ze in bij Tom. Op 1 januari 2002 (12 maanden nadat Ursula in het huis begon te wonen) verkopen ze het huis omdat hun werkgevers het naar een andere staat overbrengen. Omdat alleen Tom heeft voldaan aan de twee-jaar gebruik eis, het paar kan geen gebruik maken van de $500.000 uitsluiting. In plaats daarvan wordt hun uitsluiting bepaald door het verjaringsbedrag voor elke echtgenoot te berekenen alsof zij niet getrouwd waren geweest., Daarom, Tom kan uitsluiten tot $ 250.000 winst, omdat hij voldoet aan zowel de eigendom en het gebruik eisen. Hoewel Ursula niet aan deze gebruikseisen voldoet, kan zij aanspraak maken op de verminderde uitsluiting omdat de verkoop te wijten is aan een verandering van baan. Ursula kan tot $125.000 (250.000 X 12/24) van de winst uitsluiten. Daarom kunnen Tom en Ursula aanspraak maken op een gecombineerde uitsluiting van $375.000.

observatie., Aangezien de verminderde uitsluiting wordt berekend door de uitsluiting, in plaats van de winst, te vermenigvuldigen met de juiste fractie, zullen de OCMW ‘ s tot de conclusie komen dat de verminderde uitsluitingsbepaling de meeste winsten volledig van het inkomen kan uitsluiten.

onvrijwillige conversies
winst uit een onvrijwillige conversie (zoals vernietiging, diefstal, inbeslagname, vordering of veroordeling) van een woning komt in aanmerking voor de uitsluiting van winst. Bij toepassing van de regels van IRC section 1033 (onvrijwillige conversies), wordt het gerealiseerde bedrag verminderd met de winst uitgesloten onder Sectie 121., Indien de belastingplichtige een vervangende woning verwerft, worden de eigendoms-en gebruiksduur van de omgebouwde woning overgedragen aan de vervangende woning indien de grondslag van die woning wordt bepaald aan de hand van de onvrijwillige omzettingsregels van artikel 1033, onder b). Vermoedelijk zal een onvrijwillige omzetting een onvoorziene omstandigheid zijn waardoor belastingplichtigen in aanmerking kunnen komen voor een verminderde uitsluiting, zelfs als deze plaatsvindt binnen twee jaar na een andere vervreemding., De IRS stelt zich echter op het standpunt dat een belastingplichtige geen uitsluiting op grond van onvoorziene omstandigheden kan eisen totdat hij definitieve regelgeving of andere richtsnoeren ter zake heeft uitgevaardigd.

voorbeeld. Op 1 januari 1992, Victor verwerft en begint te leven in een huis dat kost $50.000. Op 1 januari 2002 verwoest een tornado het huis. Victor ontvangt $ 350.000 van een verzekeringsmaatschappij en heeft daarom een gerealiseerde winst van $ 300.000 ($350.000 verzekeringsopbrengst minus $ 50.000 kostenbasis). De vernietiging van de woning komt in aanmerking voor winst uitsluiting onder zowel artikel 121 en artikel 1033., Victor koopt dan een nieuw huis voor $80.000. Omdat hij kan uitsluiten tot $ 250.000 winst onder de sectie 121 regels, voor de toepassing van sectie 1033, het gerealiseerde bedrag is $100.000 ($350.000 verzekeringsopbrengst minus $250.000 sectie 121 uitsluiting) en de gerealiseerde winst is $50.000 ($100.000 bedrag gerealiseerd minus $50.000 oorspronkelijke huis kosten basis). Sinds Victor een vervangende woning heeft gekocht voor $80.000, herkent hij een winst van $20.000 ($100.000 bedrag gerealiseerd minus $ 80.000 vervangende woning kosten). De resterende $ 30.000 ($50.000 gerealiseerde winst minus $ 20.000 erkende winst) wordt uitgesteld., De basis van het vervangende huis is $ 50.000 ($80.000 kosten minus $ 30.000 uitgestelde winst). Victor ‘ s 10-jarige eigendom en gebruiksperiode van de oorspronkelijke woning zal worden overgedragen aan de vervangende woning.

nog onbeantwoorde vragen
De voorgestelde verordeningen geven veel nuttige voorbeelden en interpretaties die de regels verduidelijken die belastingplichtigen toestaan winst uit de verkoop van hun woning uit te sluiten van het inkomen. Er blijven echter onbeantwoorde vragen., Met name de drie situaties (verandering in de plaats van tewerkstelling, gezondheidsproblemen en onvoorziene omstandigheden) die belastingplichtigen in staat stellen voor de verminderde uitsluiting in aanmerking te komen, zijn niet gedefinieerd. Het is te hopen dat de IRS deze punten in de definitieve verordeningen zal verduidelijken. CPAs zal willen deze home sale regels te herzien met hun klanten en suggereren fiscale planning strategieën om ervoor te zorgen dat ze maximaliseren winst uitsluiting.,

Home Sale Gain Exclusion Basics wat komt in aanmerking? de hoofdverblijfplaats van een belastingplichtige, zoals bepaald door de fysieke bezetting. Wie komt in aanmerking? belastingplichtigen die gedurende ten minste twee jaar gedurende de vijf jaar voorafgaand aan de vervreemding eigenaar zijn van en gebruik maken van een woning als hoofdverblijf. hoeveel komt in aanmerking?, een winst van maximaal $ 250.000 per belastingplichtige ($500.000 voor gehuwde belastingbetalers gezamenlijk indienen). Wanneer komt een winst in aanmerking? bij de verkoop, ruil of onvrijwillige conversie van een hoofdverblijfplaats (beperkt tot eenmaal per twee jaar). fiscale gevolgen? de Uitgesloten winst wordt permanent uitgesloten van het inkomen, zonder basisaanpassingen van een vervangende woning.