Før du kjøper en multifamily eiendom, er det viktig å bestemme hvor lenge du har tenkt å holde på det. Kommersielle og multifamily investorer generelt velge en av to strategier: en kortere sikt verdi-legg til/fix og flip strategi, eller et lengre sikt kjøp og hold strategi. Kortere sikt investorer vanligvis håper å kjøpe en eiendom, gjøre forbedringer og justeringer som kan øke eiendommens netto driftsinntekter (NOI), og re-selge eiendommen for en fortjeneste innen 1-5 år., I kontrast, kjøp og hold investorer vanligvis planlegger å beholde eiendommen i lang tid, sier 20-30 år, mens du nyter den årlige inntekten som det gir. Etter det, kan de selge eiendommen, eller, i noen tilfeller, gi det videre til sine arvinger.

Mens en planlagt investeringsperiode kan endre seg basert på investorenes preferanser eller markedsmessige forhold, er det fortsatt viktig å skape en solid strategi å gå i., For investorer som vet de vil bare bli sittende på en eiendom for den kortsiktige, ting som for eksempel forhåndsbetaling straffer (gebyrer for å betale ned lånet ditt tidlig), og om å ta ut en fast rente, justerbar rente, eller hybrid justerbar rente lån må tas i betraktning. I kontrast, langsiktig kjøp og hold investorer kan generelt bryr seg mindre om forhåndsbetaling straffer, og, når det er mulig, vil du søke på lengre sikt fast rente lån., Selv om både kort-og langsiktige holde perioder kan bli lønnsomme, hvis du satser med en eller flere partnere, vil du ønsker å sørge for at alle er på samme side om når eiendommen skal selges. For eksempel, en investor som ønsker å snu en eiendom i 18 måneder sannsynligvis ikke bør være å investere med en partner som ønsker sine barnebarn skal arve deres interesse i eiendommen.,

– Verdi-Legge Strategier for dobbeltrom å Investere

I mange tilfeller, første gang leilighet investorer vil ønske å oppsøke en eiendom som trenger betydelig forbedring, enten i form av fysiske oppgraderinger eller overlegen ledelse. Disse egenskapene er vanligvis referert til som «value-add.»For eksempel, en investor kan være lurt å skaffe seg en leilighet eiendom, erstatte forvaltningsselskapet, oppgradere enheter, øke leier, og bruke andre metoder for å kutte kostnader og øke lønnsomheten.,

I tillegg, kan eierne ønsker å ha leietakere betale for sin egen kabel (hvis det allerede er betalt for av bygning), så vel som å betale for en større del av sine verktøy. Andre verdi-legg til muligheter inkluderer å finne nye supplerende kilder til inntekt for din eiendom, slik som automater, lagring skur, eller nye parkeringsplasser. For mindre intensiv verdi-legge til avtaler som bare krever mindre mengder kapital, investorer kan velge å selv-fondet reparasjoner., Men for større verdi-legge til avtaler som krever betydelig eiendom reparasjoner eller rehabilitering, en investor kan være lurt å få ytterligere finansiering.

Velge en Plassering

Det gamle ordtaket «beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet» er like sant for multifamily fast eiendom som det er for en single-familiens hjem. Uansett hvor du velger å investere i en leilighet, er det ekstremt viktig å være trygg på plasseringen du velger., Før du bestemmer deg på en plassering, må en investor bør være kjent med området beskjed, inkluderer:

• Sysselsetting og økonomiske data

• den Økonomiske helsen til lokale arbeidsgivere (spesielt for mindre markeder)

• Befolkning og befolkningsvekst trender

• Kriminalitet og hms –

  – >

Siden takknemlighet over tid er viktig for en leilighet til å bli en lønnsom investering, investorer bør se mot markeder der verdier er sannsynlig å vokse betydelig over eiendommen er forventet å holde perioden., For eksempel, en investor med en 3-4 års horisont kan være villige til å betale mer for en boligblokk i et område der kostnadene er for tiden økende. I kontrast, kan en investor med en 20-års horisont kan søke en lavere priset eiendom i et område som synes posisjonert for vekst å begynne i løpet av de neste 5-15 årene. Mens det er umulig å forutsi fremtiden, og skaper en rekke utdannet markedet forutsetninger kan bidra til å begrense sannsynlig muligheter. Over tid, som betyr lavere risiko-og høyere potensiell fortjeneste.,

å Investere i Nærheten av Ditt Hjem

Selv om det ikke nødvendigvis er ideelt å kjøpe en multifamily eiendom i nærheten av din nåværende hjem, gjør du det kan ha visse fordeler. For en, kan du allerede er sannsynlig å bli kjent med de lokale markedet, så du kan vite ting som andre investorer ikke, noe som gir deg en viss fordel. Plus, det er lettere å overvåke din eiendom i-person-hvis du bor i nærheten, for å gjøre ting mer praktisk, spesielt hvis du gjør din egen eiendomsforvaltning.,

Finn en Kommersiell Eiendomsmegler

de Fleste mennesker å kjøpe en single-familiens hjem, vil gjøre dette gjennom en eiendomsmegler, og på samme måte, de fleste investorer å kjøpe en boligblokk vil jobbe med en kommersiell eiendomsmegler. En god kommersiell megler kan hjelpe deg med å identifisere kvalitet leilighet eiendommer i området, vil ha en god forståelse av fast eiendom investering grunnleggende, og kan selv være i stand til å hjelpe deg med å forhandle om salg pris. Mens du går gjennom en megler vil vanligvis lette prosessen med å finne en bygning, det er ikke den eneste måten., Du kan også være lurt å ta direkte kontakt med eiere av leilighet bygninger i området, for å avgjøre om eieren er interessert i å selge. Dette kan bli en hit eller savner prosessen, men du kan være i stand til å finne en skjult perle på denne måten, spesielt hvis selgeren ønsker å bli kvitt holderen raskt på grunn av ytre omstendigheter.

Finn en Kommersiell/Multifamily Lån Megler

Hvis du vil bruke et lån for å kjøpe leilighet bygning, kan du ønsker å jobbe med en multifamily lån megling og/eller rådgivende firma., Mens det er opp til den enkelte investor om de ønsker å bruke en megler, eller gå til en långiver direkte, ved hjelp av en erfaren mellomledd kan ha en rekke fordeler, spesielt for første gang låntakere. En god rådgiver kan utnytte sin erfaring og relasjoner for å hjelpe deg velge den beste finansiering alternativ for din individuelle situasjon og mål., De kan også hjelpe til med mer vanskelig og forvirrende aspekter av kommersielle lån søknadsprosessen, slik som dokumentasjon og tredjeparts-rapporter, samt shopping rundt en avtale til flere långivere for å oppnå de beste betingelsene for at en låntaker.

Dette er spesielt tilfelle for Freddie Mac, Fannie Mae og HUD multifamily lån, som slike lån vanligvis innebærer en mer kompleks dokumentasjon og søknadsbehandling. Gjeld rådgivende bedrifter generelt kostnad mellom 0.,75% og 2% av det totale lånebeløpet, som kan virke som mye, men etter vår erfaring, er generelt sett en god investering. Selvfølgelig, det er hva vi gjør, slik at vi kan ha en bit av skjevhet, men, i sannhet, er å få den rette spilleautomater kan spare deg for mye i renter, forhåndsbetaling straffer, refinansiering kostnader, og andre gebyrer over levetiden til investeringen.

Kvalifisert for en Multifamily Lån

Som vi har nevnt før, det store flertallet av bygårder er kjøpt med lån., Gjelden øker utnytte, noe som betyr at mindre penger du trenger for å sette ned, jo mer relative resultat du vil gjøre ut av investeringen. Tenk på det på denne måten: ville du heller legge i $4 og få $8 ut senere, eller ville du heller legge i $1 og få ut samme $8 senere? De fleste smarte investorer ville velge det andre alternativet, så dette betyr at de kan reinvestere andre $3 i tilsvarende lønnsomme investeringer. Mens renter og gebyrer kan gjøre leilighet dyre lån (noe som betyr at din $8 kan bli mer lik $6.,50), med riktig lån, investorer kan gjøre eksponentielt mer profitt ut av en eiendom.

Men for å få en multifamily lån, må du først få godkjent. Godkjenningskriterier varierer med ulike långivere og lån typer, men generelt, låntakere må ha god kreditt (660+ er vanligvis ideelt) og mellom 25-30% av den totale lånebeløpet som en forskuddsbetaling. I tillegg er eiendommen i seg selv må ha en gjeld coverage ratio eller DSCR, på 1.25-1.30 x. Dette betyr at bygningen er inntekt må overstige sin årlige gjeld tjeneste med minst 25-30%.,

Dokumentasjon for Leiligheten lånesøknader

i Løpet av søknadsprosessen, låntakere vil også ha en betydelig mengde dokumentasjon, herunder en vurdering og andre nødvendige tredjeparts rapporter. Låntakere vil vanligvis må betale for alt dette selv. Nødvendig dokumentasjon og rapporter som vanligvis inkluderer:

• Vurdering: En vurdering forsøk på å måle den aktuelle markedsverdien av eiendommen. Det er vanligvis må bli utført av en profesjonell appraiser for tiden lisensiert i området der eiendommen ligger., Takstmenn vil vanligvis bruke en kombinasjon av metoder, blant annet:

  • inntekt-tilnærming, som anslår verdien av en eiendel basert på egen inntekt.

  • salget sammenligningen tilnærming, som anslår verdien av en eiendel er basert på nylige salget av lignende eiendommer i nærheten.

  • kostnaden tilnærming, som anslår verdien av en eiendel, basert på de beregnede kostnadene til å bygge den, pluss verdien av landet, og med fradrag for eventuelle avskrivninger.,

• Fysiske Behov Vurdering/Eiendom Tilstand Rapport/Engineering Rapport: Denne rapporten ser på den nåværende tilstand av en leilighet eiendom for å fastslå når bestemte komponenter trenger å bli reparert eller erstattet. Dette er brukt for å beregne nødvendig utskifting reserver, som er midler er satt til side hvert år for forventet fremtidig reparasjonskostnader. Disse rapportene kan bli forespurt av en rekke av leilighet långivere, men er oftest nødvendig for HUD-stand og Fannie Mae/Freddie Mac multifamily lån.,

• Fasen jeg Miljømessig Vurdering: En Fase jeg miljøvurdering (ESA) undersøker en eiendom for miljøspørsmål, slik som forurensning, som kan utgjøre en trussel mot nåværende/fremtidige beboere eller samfunnet rundt. Fase II og Fase III ESAs kan være nødvendig når du spørsmål eller bevis av forurensning har blitt funnet i den innledende Fase i vurderingen. Fase i ESAs kan ikke alltid være nødvendig med långivere, men ofte er.

• Tittel på Rapport: tittel rapporten vil sørge for at det er ingen rettslige krav til en eiendom tittel som kunne erstatte din egen.,

• Eiendom Undersøkelse: En undersøkelse poster grensene av en eiendom, samt fastsette eventuelle servitutter og eller andre tittel problemer som kan ha innvirkning på eiendommens bruk. Dette er ikke alltid nødvendig med långivere, spesielt hvis rapporten er tilgjengelig fra de siste årene, men det er mer vanlig kreves når potensielle tittel problemer er kjent for å være til stede.

• Seismiske Rapport: Vanligvis bare nødvendig i områder hvor jordskjelv er felles, slik som Sør-California.,

• Reguleringsplan Rapport: Kan noen ganger være nødvendig når det er potensielle problemer eller forvirring rundt reguleringsplan status av en eiendom.

Regress vs. Ikke-Regress Leilighet Lån

Før du vurderer enkelte lån typer, det er veldig viktig å finne et lån er regress eller ikke-regress. Hvis et lån er regress, en utlåner kan få tilbake din personlige eiendeler for å søke tilbakebetaling for en ubetalt gjeld. For eksempel, i de fleste stater, boliglån er fullt regress., I motsetning til mange commercial real estate lån er ikke-regress, noe som betyr at långiver kan bare få tilbake den spesifikke sikkerhet for lån (dvs. en boligblokk), og kan forfølge en låntaker personlige eiendeler, slik som deres hjem eller bil, for å betale av den som låner er gjeld. Men nesten alle ikke-regress lån kommer med standard «bad boy» carve out, hvor det fremgår at dersom en låntaker forplikter seg visse «bad boy» handlinger, slik som bevisst villedende långiver vil lånet bli en full-regress finansielle instrument.