Husk at gamle kjæresten din-den ene med den irriterende å le? Du setter opp med henne fordi hun var fin, men en dag du møtte som ny jente, og hun var alt du noen gang ønsket. Best av alt, den nye jenta i gang som viser klare tegn på interesse og lyst til å date-men du hadde et problem: Du hadde fortsatt den gamle kjæreste.,

Mens dette dramaet tar ikke plass i livet til hver og high school student, noe lignende skjer til de fleste voksne — men heller enn kjærester… det er hus.

Du kjøper et hus, og det er fint, men da må du gå videre til en annen eiendom. Kanskje det er ved valg eller kanskje ditt arbeid er å tvinge deg til å flytte. Uansett, du har samme problem som high school-kjæreste: Hva gjør du med gamle kjæreste huset?,

Mens du prøver å date to jenter på en gang kan vise seg å være vanskelig, å eie to boliger kan faktisk fungere og være lønnsomt hvis du bestemmer deg for å leie ut tidligere hjem. Ved å holde huset, kan du begynne å bygge alvorlig rikdom gjennom kontantstrøm og egenkapital.

Se på Forbes:

Men hvordan vet du om det er riktig vei å gå?

Skulle du bare selge huset og flytte på? Eller skal du leie ut? Som med de fleste eiendomsmegling spørsmål, disse er ikke universelle «rett eller galt» på spørsmål, men når du forstår valg, du kan gjøre det beste valget for din situasjon.,

Nedenfor vil jeg diskutere fem faktorer å vurdere når du avgjør om du skal selge eller leie ut huset.

1. Vil Denne Eiendommen Kontantstrøm?

Den første tingen å se på når du bestemmer om du vil leie ut huset ditt og selge det på, er å se på matematikk. Jeg vet, matematikk var sannsynlig ikke er din favoritt fag på skolen, men heldigvis krever ikke noe mer enn en femte-klasse sinn for å forstå real estate investment matematikk.

Først, spør deg selv: Vil denne eiendommen produsere positiv kontantstrøm?,

med andre ord, når denne eiendommen er leid ut, og jeg trekke fra alle utgifter forbundet med eiendom (lån, avgifter, forsikring, energi, ledelse, ledighet, reparasjoner, HOAs, etc.), vil eiendommen til å produsere en månedlig fortjeneste eller tap? Hvis du er ute på et tap, kan du vurdere å selge.

For mer om å analysere egenskaper, les min Ultimate Guide til å Analysere utleieboliger.

2. Hva Om Min Avkastning på Investeringen?,

Neste, bør du vurdere hvor mye du vil profittere hvis du solgte eiendommen i dag, forutsatt at du vil miste rundt 10 prosent til agent avgifter, avsluttende kostnader, og andre salgs-utgifter. Hvis du vil gjøre lite eller ingenting, kan det være en fordel å holde på eiendommen, venter på markedet for å bedre over tid. Dette er spesielt sant dersom eiendommen vil gi positiv kontantstrøm i mellomtiden.

Hvis du vil gjøre en fortjeneste ved å selge, bør du vurdere avkastningen på investeringen., For eksempel, hvis du kan gjøre $100 000 i gevinst ved å selge huset og ville bare oppnå $1000 per år i kontantstrøm, som er en 1% avkastning på investeringen. Jeg ville mye heller ta som $100.000 i overskudd, og investere det i noe annet som kunne gi meg en høyere avkastning.

3. Vurdere Avgifter

Usa Regjeringen gjør mange ting jeg ikke er enig i, men en ting de gjør at jeg absolutt elsker, er potensialet er unntatt fra å betale skatt på kapitalgevinster på salg av din primære bolig.,

Vanligvis, hvis du selger eiendom og gjøre en fortjeneste, du må betale skatt på kapitalgevinster på salg, som kan være opp til 20%, avhengig av skatt braketten. Men SKATTEMYNDIGHETENE tillater huseiere (beklager, investorer!) for å utelukke salg av opp til $250 000 (eller $500,000 hvis giftet seg med innlevering i fellesskap) av en primær residence hvis du bodde i hjemmet i minst to av de siste fem årene.

La oss se på et annet eksempel hvor dette kan komme godt med. Bob og Marge kjøpte sitt hjem i 1990 for $150,000. I dag, kan de selge eiendommen for $500,000, fjerne $300,000 etter salg utgifter., Hvis de holder det med hjem som et leie for, la oss si fem år, og deretter selge, vil de potensielt skylder $60,000 i skatt. Men hvis de selge nå, kan de potensielt holde som $300 000 i overskudd uten å betale noen skatt på kapitalgevinster.

selvfølgelig, ved å holde eiendommen, det er alltid sannsynligheten for at eiendommen vil du sette pris på verdien høyere enn hva skatten ville ha vært, men det er ingen garantier når det gjelder fast eiendom verdier.,

(Og jeg er ikke en CPA, så for å lære mer om dette mulig skatt på kapitalgevinster eksklusjon, rådfør deg med en skatterådgiver eller lese IRS-regler om temaet.)

4. Vil Fremtiden Se Lys?

en Annen viktig faktor å vurdere når du avgjør om du skal leie ut eller selge huset ville være å sette på crystal ball og stirre inn i fremtiden. Hva gjør de neste fem, ti, tjue år ser ut for ditt hjem sted? Er ting bedre? Vil ditt nabolag nedgang i verdi? Hvis fremtiden ser mørk, bør du vurdere å selge nå for å unngå problemer senere.,

selvfølgelig, vi har ikke krystallkuler, men prøver å måle hvor markedet kommer er ikke umulig. Ta en titt på veksten av byen din, er det beveger seg bort fra deg eller mot deg? Er bedrifter som flytter inn i området? Er boliger blir løst opp eller venstre for å råtne? Du kan ikke vite med 100 prosent sikkerhet, men ved å analysere aktuelle trender i markedet, kan du foreta en mer informert beslutning om hvorvidt å holde på eller selge nå.

5. Kan Du Håndtere Leietakere?

til Slutt, spør deg selv: Er du villig til å være en utleier?, Fordi ærlig, mange mennesker er rett og slett ikke kutte ut for livet. Mens noen leietakere er en drøm å håndtere, mens andre krever betydelig med tid og tålmodighet til å håndtere. Sist uke hadde jeg avtale med utkastelse av en «garbage hoarder.»Det var ikke pen.

Heldigvis, landlording er en ferdighet som kan læres og forbedres. Alle nye utleiere gjøre feil, men hvis du er den type person som er villig til å lære, vil du gjøre det bra.

Også, bare fordi du eier eiendommer til leie, betyr ikke det at du har til å være den personen du arbeider med leietakere., Profesjonelle eiendomsforvaltere finnes i nesten hver by, og hvis du kan finne en god leder, kan de kutte stress utleie av eiendom ned til et minimum (for en avgift, selvfølgelig!).

Så, Skal Du Leie ut eller Selge Huset?

i Motsetning til high school venninner, real estate gir deg mulighet til å beholde den gamle og den nye. Men beslutter å leie ut huset ditt eller selge det er et valg bare du kan gjøre etter vurdering av alle alternativene.,

Hvis du prøver å ta denne avgjørelsen nå, ta en titt på de fem faktorene som er skissert ovenfor, og foreta de valg som fungerer best for deg, din familie, og din økonomiske fremtid.