lis pendens er en av de minst forstått verktøy i fast eiendom rettstvister i California. Kunder i fast eiendom søksmål spør ofte at deres eiendom advokat sette en lis pendens på motstanderens eiendom, vanligvis som en måte å sette press på motstanderen til å bosette seg søksmålet. Men, hver klient (og hver eiendom søksmål advokat) skal forstå når en lis pendens er supportable, og når det er det ikke.
Hva Er En Lis Pendens?
En lis pendens er et Varsel om Ventende Handling., Det er et dokument som er tatt opp med fylkesmannen Opptakeren som et middel til å informere potensielle kjøpere av en eiendel som det er en prosess som involverer holderen. Men en part kan ikke fil et lis pendens i hver sak har å gjøre med eiendommen. Søksmålet må innebære en «fast eiendom krav’., California ‘ s Code of Civil Procedure definerer en fast eiendom krav som en handling som ville, hvis meritorious, påvirke (1) tittel til, eller rett til besittelse av, bestemte fast eiendom, eller (b) bruk av en easement identifisert i den bedende, annet enn en easement innhentet i henhold til vedtektene av et regulert public utility.
Det mest vanlig eksempel på en sak der en lis pendens er riktige ville være et brudd på kontrakten handling som involverer kjøp og salg av bolig., I tilfelle at en kjøper du inngår en kontrakt for å kjøpe en bygning og selger misligholder kontrakten, er kjøper berettiget til å spesifikt håndheve kontrakten. Mens de fleste mislighold handlinger er handlinger for penger, eiendom regnes som unik i California. En part kan derfor be retten til faktisk å tvinge den andre parten til å fullføre salget snarere enn bare deler ut penger erstatningskrav. Dette kalles bestemt ytelse.,
Effekten Av En Lis Pendens
En lis pendens i seg selv er bare en to-siders dokument som sier at det er en sak som involverer en bestemt eiendom. Imidlertid er effekten av lis pendens kan være ødeleggende. Praktisk talt lis pendens vil hindre en part fra å selge eller refinansiering av hans eller hennes eiendom. I noen kjøp og salg transaksjonen tittel søk på eiendommen vil avsløre lis pendens. Uavhengig av gyldigheten av at lis pendens, noen potensielle kjøper eller långiver vil kreve at lis pendens bli lansert før transaksjonen kan gjennomføres., Oftere enn ikke, vil kjøper rett og slett avbryte transaksjonen og se etter en annen eiendel til å kjøpe. For en investor, hver måned som en eiendel sitter tom og usolgte kan innebære tusenvis av dollar i balanseførte kostnadene. For selger som allerede har inngått en kontrakt om å kjøpe en annen eiendel, lis pendens kan hindre salg av de første eiendom og derfor avspore kjøp av ny eiendom.,
Misbruk av Lis Pendens Vedtektene
på Grunn av den ødeleggende virkning som en urettmessig registrert lis pendens kan ha, domstolene erkjenne at en part kan misbruke lis pendens lov ved å sende en lis pendens i en sak som involverer ikke en fast eiendom krav. Code of Civil Procedure gir for en prosess for å klem ut (fjerne) en lis pendens og for utvinning av advokatutgifter. Men selv denne prosessen omfatter seks til åtte uker etter flere rettssaker før lis pendens er utgitt, og eiendommen er klarert for å bli solgt., Enda et parti som klarer å expunges en lis pendens har blitt blokkert fra å selge eiendom for inntil to måneder.
Konklusjon
eiendomsmegling advokater som møtes eiendom spørsmål bør forstå når en lis pendens er hensiktsmessig og når det er feil. En lis pendens bør ikke brukes til å legge press på en eiendom eier, men det er klart at vedtektene er gjentatte ganger utsatt for overgrep i fast eiendom, eller rettslig prosess.