SAMMENDRAG

for Å UTELUKKE GEVINST ved avhendelse AV EN HJEM fra inntekt under IRC § 121, en skattyter må eie og inneha eiendommen som en rektor bolig for to av fem år umiddelbart før salg. Imidlertid, eierskap, og for en person trenger ikke å være samtidige. Loven tillater en maksimal gevinst utelukkelse av $250.000 ($500,000 for visse gift skattytere). SKATTEMYNDIGHETENE har utstedt foreslått regler for å avklare hvordan disse reglene fungerer i visse situasjoner.,

EN SKATTYTER REGNES som HAR EID og brukt et hjem som en rektor bolig i løpet av tiden hans eller hennes avdøde ektefelle brukt hjemmet som rektor bolig. Denne regelen gjelder så lenge på den dagen hjemmet er solgt skattyter er ektefelle dør, og skattyter ikke har giftet seg på nytt. Skilt ektefeller kan også dra nytte av eierskap og bruk perioder av tidligere ektefeller for å tilfredsstille utelukkelse krav.

SKATTYTERE MÅ ANERKJENNE FÅ PÅ hvilken som HELST del av en bolig de ikke brukes til boligformål., Post-Mai 6, 1997 avskrivninger tillatt på eiendommen utløser anerkjennelse av ellers såkalla få.

EN SKATTYTER KAN som REGEL KREVE EN utelukkelse hver to år. Imidlertid kan en skattyter som disponerer mer enn én bolig i løpet av to år eller som på annen måte ikke klarer å tilfredsstille kravene, for eksempel på grunn av en jobb endre eller helseproblem, kan kvalifisere for en redusert utelukkelse beløp.

NANCY J. FORAN, CPA, PhD, var professor i regnskap ved University of Michigan i Dearborn. Hun døde i februar 2002. JEFFREY J., BRYANT, CPA, JD, PhD, er professor i regnskap i Wichita State University (universitet i Kansas. Hans e-post adresse [email protected] .

eller mange skattytere deres bolig er deres mest verdifulle ressurs. Med den fortsatte økningen i boligprisene, og få realisert på et salg kan være betydelig. Bestemmelsene Skattyter Lindring Lov av 1997 tillater de fleste å ekskludere fra inntekter gevinst ved salg av et hjem uten selv å rapportere transaksjonen på selvangivelsen., Foreslåtte forskrifter avklare behov for å unnta gevinst fra inntekt og gi CPAs muligheter til å foreslå ny skatt planlegging strategier for å sine kunder.

UTELUKKELSE KRAV
IRC § 121 kan en skattyter for å utelukke opp til $250 000 ($500,000 for enkelte skattytere som fil et felles retur) av gevinsten fra salget (eller bytte) av eiendom som eies og brukes som en rektor bolig i minst to av de fem årene før salget. En skattyter kan kreve full utelukkelse bare en gang hvert andre år., En redusert utelukkelse er tilgjengelig for alle som ikke oppfyller disse kravene på grunn av en endring i stedet for sysselsetting, helse eller visse uforutsette omstendigheter. I motsetning til under den tidligere lov, gevinst på salg av et hus er nå permanent ekskludert, snarere enn utsatt, og skattyter ikke har, til å kjøpe en erstatning hjem å unnta gevinst.

Rektor bostedskrav., Reglene definerer begrepet residence ganske bredt—det inkluderer en husbåt, hus tilhenger eller aksjer som innehas av en leietaker-aksjonær i et samarbeidsprosjekt housing corporation. Personlig eiendel som ikke er et innslag under lokal lovgivning, vil ikke kvalifisere som en bolig. Følgelig, CPAs bør konsultere lokale lover, spesielt om status for mobile boliger. Hvis en skattyter eier mer enn ett hjem, utøvere vil finne bestemmelse som hjemme er den skattepliktiges rektor bolig avhenger alt av fakta og omstendigheter., Forskriftene sier at det er hjemmet som en skattyter bruker for det meste av tiden i løpet av året vil bli vurdert hans eller hennes rektor bolig for året.

Eksempel. For perioden 2000 til 2004, Albert eier et hjem i Michigan og et hjem i Florida. Under hvert av disse årene, Albert bor i Michigan hjem for sju måneder og i Florida hjem i fem måneder. Hvis Albert bestemmer seg for å selge en av boliger i 2005, bare Michigan hjem vil kvalifisere seg for å få eksklusjon., Fordi han bor i Michigan for de fleste av hvert år, at hjemmet er Albert rektor bolig for 2000 til 2004.

Eierskap og bruk kravene. Eierskap og bruk kravene er basert på det totale antall dager eller måneder skattyteren eier og bruker eiendommen som en rektor bolig i løpet av fem-års-perioden som avsluttes på dato til disposisjon. Gevinst ved salg av en bolig er unntatt fra inntekt bare hvis, i løpet av fem-års periode, skattyter eier og bruker eiendommen som en rektor bolig for perioder på to år eller mer., Enten 24 måneder eller 730 dager vil tilfredsstille to-års eierskap og bruk kravene.

Eksempel. 1. januar 1998, Barbara kjøpt et hjem og begynte å leve i det. På januar 1, 2000 (24 måneder etter å kjøpe hjem), Barbara flyttet ut av byen, og begynte å lease hjem. På desember 28, 2002, hun selger eiendommen. Fordi Barbara eid og brukt hjemmet som rektor bolig for 24 måneder i løpet av fem-års-perioden som avsluttes på dato for salg, hun er kvalifisert for å få eksklusjon., Hvis, imidlertid, Barbara selger huset hennes 1. februar 2003, fem-års periode ville ha begynt på februar 1, 1998. I dette tilfellet Barbara ville ikke være kvalifisert for å få eksklusjon fordi hun ville ha bodd i hjem for bare 23 måneder i løpet av fem-års perioden før datoen for salg.

Den foreslåtte forskrifter avklare eierskap og bruk perioder trenger ikke å være samtidige.

Eksempel. Carmella leide hjem fra 1. januar 1993 til 1. januar 1998. Hun har kjøpt hjem 1. januar 1998, og bodde i den før 1 februar, 1998., 1. Mars 2000, Carmella solgt hjem. I løpet av fem-års-perioden som avsluttes på dato for salg (1. Mars 1995 til 1. Mars, 2000), Carmella eid hjemmet i minst to år (1. januar 1998 til 1. Mars, 2000), og bodde i det for minst to år (1. Mars 1995 til februar 1, 1998). Derfor, Carmella er kvalifisert for å få utelukkelse selv om hun ikke bor i boligen i løpet av de samme to årene har hun eide det.,

Hvis en skattyter eier to boliger i løpet av fem-års periode, både kan kvalifisere for uttrekk hvis skattyteren bruker hver av dem som en rektor bolig i minst to år i løpet av de fem-års periode. Men, som diskutert nedenfor, CPAs vil finne at vanligvis får på bare en av de to ellers kvalifiserte hjem kan utelukkes under en to-års periode.

Eksempel. For perioden 1. januar 2000 til 31. desember 2004, David eier et hjem i Kansas, og også i Texas. David bor i Kansas hjem i løpet av 2000, 2001 og 2004, og i Texas hjem i løpet av 2002 og 2003., David er rektor bolig for 2000, 2001 og 2004 er Kansas eiendom. Rektor sin bolig for 2002 og 2003 er Texas hjem. Hvis David bestemmer seg for å selge en av boliger i 2004, både kvalifisere for få eksklusjon fordi han eide og brukte hver og en som en rektor bolig i minst to år i løpet av de fem-års periode før salgstidspunktet.

for Å tilfredsstille bruk kravet, kan skattyter må fysisk ta den med hjem. Men, kort midlertidig fravær, som for eksempel ferier, er regnet som perioder med bruk selv om det er leid hjem i løpet av den tiden.

Eksempel., På januar 1, 2000, Elvira kjøpt og begynte å leve i et hjem. I løpet av 2000 og 2001, Elvira dro til England for juni og juli på ferie. Hun selger hjemmet 1. januar 2002. Selv om det i løpet av fem-års-perioden som avsluttes på dato for salg (1. januar 1997 til januar 1, 2002) Elvira okkuperte hjem for bare 20 av 24 måneder, hun eide det (1. januar 2000 til 1. januar 2002), de to månedene tilbrakte i England hvert år er regnet som perioder av bruk fordi de var korte midlertidig fravær. Derfor, Elvira er kvalifisert for å få eksklusjon., Hvis, imidlertid, Elvira hadde tilbrakt 1. juni 2000 til 1. juni 2001 i England, ville hun ikke være kvalifisert for å få eksklusjon fordi en ett-års fravær er ikke behandlet som en kort midlertidig. I sistnevnte tilfelle Elvira brukes hjem for bare 12 måneder i løpet av fem-års-perioden som avsluttes på dato for salg.

Planlegging strategi. Det er viktig at CPAs anbefaler skattytere til å nøye dokumentere den tiden de tilbringer i et hjem for å sikre at de oppfyller de to-års eierskap og bruk kravene. Forsinke salg til en skattyter har oppfylt de krav som kan resultere i betydelige skatt besparelser., Å dokumentere den tiden du har brukt i et hjem er viktig for alle som eier mer enn én, fordi bare de primære bolig er kvalifisert for å få eksklusjon. For å finne ut hvilken hjem kvalifiserer som skattyter er rektor bolig, SKATTEMYNDIGHETENE er sannsynlig å gjøre sin standard henvendelser. CPAs bør anbefaler kundene å ta vare på dokumentasjon som reiser kvitteringer, endring av postadresse, velgerregistrering, verktøyet regninger, perioder med arbeid og deltakelse på religiøse eller sosiale arrangementer som kan bidra til å fastsette hva som utgjør en skattyter viktigste hjem., Skattytere som har planer om å selge en hjem må tilbringe nok tid på den eiendommen for å tilfredsstille primære bolig og eierskap og bruk kravene.

Avdøde ektefelle. For eierskap og bruk krav, kan en skattyter regnes som har eid og brukt et hjem som en rektor bolig i løpet av tiden hans eller hennes avdøde ektefelle som eies og brukes hjem (før døden) som en rektor bolig så lenge på den dagen hjemmet er solgt skattyter er ektefelle dør, og skattyter ikke har giftet seg på nytt.

Tidligere ektefelle., I tilfeller av skilsmisse, skattytere kan dra nytte av både eierskap og bruk perioder av tidligere ektefeller for å tilfredsstille kravene. Hvis en skattyter mottar et hjem som en del av en skilsmisse oppgjør eiendom, skattyter eier perioden vil inkludere tid ektefelle eller tidligere ektefelle eide hjem. I tillegg en skattyter er behandlet som om de har brukt hjemmet som rektor bolig i løpet av den tiden skattyter har eid boligen og den skattepliktiges ektefelle eller tidligere ektefelle var lov til å bruke det—under et dekret av skilsmisse eller separasjon—som rektor bolig.

Eksempel., På januar 1, 2000, Harry kjøpt et hjem og begynte å leve i det med sin ektefelle, Jennifer. 1. januar 2001, Harry og Jennifer var skilt. Under skilsmisse resolusjon, Jennifer er lov til å leve i hjemmet til 1. februar 2002. Harry selger hjemmet 1. Mars 2002. Harry og Jennifer kunne møte både de to-års eierskap og bruk kravene. Selv om Harry bodde i hjemmet for bare 12 måneder, hvis han fortsetter å eie den han er også ansett for å ha levd i hjemmet for 13 måneder Jennifer bodde der., Hvis Jennifer eier boligen etter 1. januar 2001, hennes eierskap perioden består av Harry ‘ s eierskap fra 1. januar 2000 til 1. januar 2001.

Planlegging strategi. CPAs ønsker kanskje å anbefale at skilsmisse huseiere som ikke har møtt på to år eierskap og bruk kravene vurdere å ha skilsmisse eller separasjon resolusjon som krever at en ektefelle forbli i hjemmet til to års bruk kravet er oppfylt.,

– DELEN 121 BEGRENSNINGER
De foreslåtte forskrifter angir tre store begrensninger på en skattyter mulighet til å kreve § 121 eksklusjon:

Disallowance for bruk eller delvis bruk av hjemmet som en nonresidence.

En samlet dollar begrensning.

Den gang-hver-to-år begrensning.

Disallowance for bruk som en nonresidence., Hvis en skattyter bruker også et hjem for andre formål enn som en rektor bosted, få utelukkelsen ikke gjelder omfanget av avskrivninger tatt på hjem etter Mai 6, 1997.

Eksempel. 1. januar 1998, Kelly kjøpt et hjem og leide den til leietakere i to år. I løpet av leieperioden, Kelly tar avskrivninger fradrag av $14,000. På januar 1, 2000, Kelly beveger seg inn i hjem og begynner å bruke det som en rektor bolig. 1. februar 2002, etter å eie og bruke hjemmet som rektor bolig for mer enn to år, han selger den hjem på en $40 000 i gevinst., Bare $26,000 ($40,000 realisert gevinst minus $14,000 avskrivning) av gevinsten er kvalifisert for eksklusjon. Kelly må anerkjenne de gjenværende $14,000. Med henblikk på IRC § 1(h), gevinsten er en unrecaptured IRC delen 1250 få.

Hvis en skattyter bruker et hjem delvis for forretningsformål, er det bare en del av gevinsten knyttet til bolig del av hjemmet er ekskludert fra inntekt. Også, få utelukkelsen ikke gjelder i den utstrekning avskrivninger som er tillatt etter Mai 6, 1997, med hensyn til hjem, overstiger gevinsten på hjem-allocable til business-bruk delen., Derfor, pre-Mai 7, 1997 avskrivninger ikke redusere mengden av få såkalla etter § 121 på bolig del i noen omstendigheter. Imidlertid, post-Mai 6, 1997 avskrivninger tillatt på nonresidential bruk kan utløse få anerkjennelse på bolig-bruke deler av huset.

Eksempel. Leann brukt 10% av hennes hjem som et kontor for en bedrift. Hun eies og brukes hjemmet som rektor bolig i minst to år i løpet av de fem-års periode før hun solgte det. De få utelukkelsen ikke gjelder for 10% av gevinsten.

Eksempel., 1. januar 1999, Morton har kjøpt et hus som han brukte delvis for forretningsformål. Han selger den hjem 1. januar 2002 har eid og brukt det i tre år. Morton realiserer en $40,000 gevinst på salg, hvorav $30 000 er knyttet til bolig del av hjemmet, og $10,000 til forretnings-delen. Hans avskrivninger fradrag på hjem-totalt $12,000., Gevinst på bolig del av hjemmet kvalifisert for eksklusjon ($30,000) er redusert med $2,000—det beløp som den avskrivninger fradrag overstiger gevinsten ved business-bruk del av hjemmet ($12,000 avskrivninger minus $10 000 i gevinst). Derfor, Morton vil ekskludere $28,000 ($30 000 i minus $2,000) fra inntekt, men vil omfatte $12,000. For formålene i § 1(h), den $12,000 til å bli inkludert i resultatet er behandlet som unrecaptured delen 1250 få., Imidlertid, hvis Morton hadde tatt avskrivninger fradrag av $7,000, gevinst på bolig del av hjemmet kvalifisert for eksklusjon ($30,000) ikke ville bli redusert fordi Mortons avskrivninger fradrag ($7,000) ikke overstige gevinsten ved business-bruk del av hjemmet (usd 10 000). Derfor, han ville ekskludere $30,000 fra inntekt, men er på $10 000.

Totale dollar begrensning. Maksimal gevinst eksklusjon for den enkelte skattyter er $250,000., Skattytere som i fellesskap eier en rektor bolig, men fil separat avkastning, kan hver utelukke opp til $250 000 i gevinst knyttet til deres interesse i hjemmet. En mann og en kone som ikke fil et felles retur kan ekskludere opp til $500 000 i gevinst hvis

Enten ektefelle oppfyller to-års eierskap kravet.

Begge ektefellene oppfyller to år bruker kravet.

Verken ektefelle ekskludert få fra en tidligere salg eller bytte av en rektor bolig i løpet av de siste to årene.,

Hvis skattytere som ikke oppfyller noen av disse kravene, er den maksimale utelukkelse beløpet et ektepar kan kreve på en felles avkastningen er summen av hver ektefelles utelukkelse beløp, bestemt som om (1) ektefeller var ikke gift, og (2) hver ektefelle eide hjem i løpet av perioden som enten ektefelle eide hjem. Selv om en ektefelles eierskap er tilskrevet til den andre for å avgjøre en separat beregnet eksklusjon, begge ektefeller må faktisk bruke huset som en rektor bolig for å kvalifisere seg for sitt eget $250,000 eksklusjon.

Eksempel., Nancy og gifte seg med Oscar i 2001 og flytte inn i en leilighet. Paret hver for seg eide og brukte et hjem for minst to år før gifte. Nancy og Oscar selge sine egne boliger i 2002. Nancy realiserer en gevinst på $225 000 i på salg av henne hjem og Oscar realiserer en gevinst på $275,000 på sine salg. Selv om Nancy og Oscar ikke oppfyller kravene til å utelukke opp til $500 000 i gevinst på deres felles vende tilbake, hver ektefelle kan ekskludere opp til $250 000. Derfor, Nancy og Oscar vil ekskludere $225 000 i fra salg av Nancy s hjem og $250,000 fra salg av Oscar ‘ s hjem., Fordi Oscar kan ikke bruke noen av Nancy s ubrukte eksklusjon, paret må inkludere $25,000 av gevinst ved hans hjem i inntekt. Resultatet ville bli det samme hvis Nancy og Oscar hvert hadde solgt sine hjem før gifte.

Planlegging strategi. Hvis et ektepar hver eier en bolig før sitt ekteskap og hjem kan bli solgt på en gevinst som overstiger $250,000, CPAs bør anbefaler hjem som vil resultere i mindre gevinst bli solgt., Hvis paret deretter flytte inn i huset som kunne produsere en gevinst i overkant av $250,000 og bor der i minst to år, paret ville kvalifisere for $500,000 utelukkelse så lenge at salget ikke skjer innen to år etter den første salg. I ovennevnte eksempel, hvis Nancy og Oscar selge Nancy hjem og bor i Oscar ‘ s home for minst to år før du selger det, hele $275,000 gevinst ville være utelukket fra inntekt hvis huset er solgt minst to år etter salget av Nancy s home.,

Hvis et ektepar møte eierskap og bruk kravene for å kvalifisere for $500,000 få eksklusjon og en ektefelle dør, $500 000 utelukkelse vil fortsette å gjelde dersom gjenlevende ektefelle selger huset i et år hvor han eller hun kan inngi et felles komme tilbake med avdøde ektefelle. Videre, hvis gjenlevende ektefelle har ikke giftet seg på nytt, både den avdøde ektefellens eierskap og bruk så en rektor bolig er knyttet til de overlevende.

Eksempel. Peter og Fjærpenn, et ektepar, har eid og brukt sine hjem som en rektor bolig siden 1998. Peter dør 1. juni 2002., 1. November 2002, Quill selger hjemmet på en $280,000 få. Hele $280,000 er kvalifisert for å få eksklusjon hvis hun filer en felles tilbake til 2002. Hvis, imidlertid, Quill selger hjemmet på januar 10, 2003, bare $250,000 av gevinsten er kvalifisert for eksklusjon fordi Peter og Fjærpenn ikke fil et felles avkastning i 2003.

Planlegging strategi. Hvis en decedent var den eneste eieren av en bolig, eiendom er grunnlag vil være dens virkelig verdi på dato for død., Derfor, under gjeldende lov, enhver økning i verdi opp til dato for død rømming inntektsskatt og få utelukkelse ikke ville være viktig. Hvis hjemmet er eid i fellesskap, på grunnlag av decedent er halvparten av hjemmet er dens virkelig verdi på dato for død. Økningen i verdi på at halvparten av hjem rømming inntektsskatt, og salg av hjemmet i år for døden er bare relevant hvis gjenlevende ektefelles andel av økningen i verdi overstiger $250,000., Hvis hjemmet er heleid av gjenlevende ektefelle og verdien av boligen har økt med mer enn $250.000, selge det i år av død ville tillate at gjenlevende ektefelle beholder $500 000 eksklusjon.

en Gang-hver-to-år begrensning. En skattyter kan ikke bruke de få eksklusjon hvis du i løpet av de to-års-perioden som avsluttes på dato for salg eller bytte, han eller hun solgte et annet hjem og ekskludert få på det hjemme. Men, som diskutert nedenfor, redusert eksklusjon kan være tillatt.

Eksempel. Robert kjøper et hjem som han bruker som en rektor bolig i 1999 og 2000., I 2001, han kjøper en leilighet som han bruker som en rektor bolig i 2001 og 2002. Han selger den opprinnelige hjem i 2002, og utelukker at gevinst fra inntekt. Hvis Robert selger leiligheten i 2003, han kan ikke utelukke gevinst på salg—selv om han tilfredsstiller to-års eierskap og bruk krav—fordi han utelukket gevinst ved salg av hjemmet i de to foregående år.,

REDUSERT UTELUKKELSE
Skattytere som selger sine rektor bolig, men som ikke oppfyller eierskap og bruk kravene, eller som selger sine hjemme-i løpet av to år for å selge et annet hjem, kan være kvalifisert for redusert eksklusjon. Redusert utelukkelse er tilgjengelig hvis en endring i stedet for sysselsetting, helse eller uforutsette omstendigheter nødvendiggjort salg. Verken skatteloven eller den foreslåtte forskrifter definerer endring i stedet for sysselsetting, helse problemer eller uforutsette omstendigheter som ville tillate skattytere til å kvalifisere seg for redusert eksklusjon.,

CPAs ville beregne redusert utestengelsen ved å multiplisere den maksimale dollar begrensning ($250 000 eller $500,000 for kvalifiserende gift skattytere) med en brøkdel. Telleren av brøk er den korteste av (1) tid skattyter eide hjem i løpet av fem-års-perioden som avsluttes på dato i hjemmet salg, (2) det tidspunkt skattyter benyttet hjem i løpet av fem-års-perioden som avsluttes på dato for salg eller (3) tiden mellom den dato før salg for få som ble utelukket, og datoen for det aktuelle salg., Telleren og nevneren er uttrykt i begge dager eller måneder. Hvis tiltaket er dager, nevneren er 730 dager (365 dager X 2 år). Hvis tiltaket er måneder, nevneren er 24 måneder.

Eksempel. 1. januar 2001, Sally, en ugift skattyter kjøper et hjem og bruker det som en rektor bolig. Den 1. juli 2002, 18 måneder senere, Sally selger hjemmet fordi hennes arbeidsgiver overfører henne til et kontor i en annen stat. Sally kan ekskludere opp til $187,500 (250,000 X 18/24) av gevinst ved salg av henne hjem.

Eksempel., 1. januar 1999, Tom kjøper og begynner å leve i et hjem. 1. januar 2001, Tom gifter seg med Ursula og hun flytter inn i Tom ‘ s hjem. 1. januar 2002 (12 måneder etter Ursula begynte bosatt i hjemmet), de selger den hjem fordi deres arbeidsgivere overføre dem til en annen stat. Fordi bare Tom har oppfylt to år bruk kravet, paret ikke kan bruke $500,000 eksklusjon. Snarere deres eksklusjon er bestemt ved å beregne begrensning beløp for hver ektefelle som om de ikke hadde vært gift., Derfor, Tom kan ekskludere opp til $250 000 i gevinst fordi han oppfyller både eierskap og bruk kravene. Selv om Ursula ikke oppfyller disse krav til bruk, hun kan kreve redusert eksklusjon fordi salget er på grunn av en jobb endring. Ursula kan ekskludere opp til $125,000 (250,000 X 12/24) av gevinsten. Derfor, Tom og Ursula kan kreve en kombinert utelukkelse av $375,000.

Observasjon., Fordi redusert utelukkelse er beregnet ved å multiplisere eksklusjon, heller enn få, ved den aktuelle fraksjonen, CPAs vil finne den reduserte utelukkelse bestemmelsen gir mest gevinst å være helt utelukket fra inntekt.

UFRIVILLIG KONVERTERINGER
Få fra en ufrivillig konvertering (for eksempel ødeleggelse, tyveri, beslag, rekvisisjon eller fordømmelse) av et hjem kvalifiserer for få eksklusjon. Ved anvendelsen av reglene i IRC-delen 1033 (ufrivillig konverteringer), mengden innså er redusert ved å få utelukket etter § 121., Hvis skattyteren får en erstatning hjem, eierskap og bruk periode av konverterte hjem bærer over til det nye hjemmet hvis det hjemme er grunnlag bestemmes ved hjelp av ufrivillig konvertering reglene i § 1033(b). Antakelig en ufrivillig konvertering vil representere en uforutsett omstendighet som gjør at skattytere til å kvalifisere seg for en redusert utelukkelse selv om det skjer innen to år av en annen disposisjon., Men SKATTEMYNDIGHETENE tar posisjon som en skattyter kan ikke kreve en utelukkelse basert på uforutsette omstendigheter før det problemer endelige vedtekter eller andre retningslinjer om saken.

Eksempel. 1. januar 1992, Victor kjøper og begynner å leve i et hjem som koster $50,000. 1. januar 2002, en tornado ødelegger hjem. Victor mottar $350,000 fra et forsikringsselskap, og som derfor har en realisert gevinst på $300.000 ($350,000 forsikring innbetalinger minus $50,000 kost). Ødeleggelse av hjem kvalifiserer for få eksklusjon både under § 121 og § 1033., Victor deretter kjøper et nytt hjem for $80,000. Fordi han kan ekskludere opp til $250 000 i gevinst under § 121 regler for anvendelsen av § 1033, mengden innså er $100.000 ($350,000 forsikring innbetalinger minus $250,000 § 121 eksklusjon) og realisert gevinst er $50,000 ($100,000 mengden realisert, minus $50,000 opprinnelige hjem kost). Siden Victor har kjøpt en erstatning hjem for $80,000, han gjenkjenner en gevinst på usd 20 000 ($100,000 mengden realisert, minus $80,000 erstatning hjem kostnad). De gjenværende $30,000 ($50,000 realisert gevinst minus $20,000 anerkjent gevinst) er utsatt., Grunnlag for erstatning hjem er på $50 000 ($80,000 kostnad minus $30,000 utsatt gevinst). Victor ‘ s 10-års eierskap og bruk perioden av den opprinnelige hjem vil bære over til det nye hjem.

SPØRSMÅL som ENNÅ er UBESVARTE
De foreslåtte forskrifter gir mange nyttige eksempler og fortolkninger som klargjør reglene tillater skattytere å ekskludere fra inntekter gevinst ved salg av sin bolig. Imidlertid, ubesvarte spørsmål igjen., Spesielt de tre situasjoner (en endring i stedet for sysselsetting, helse problemer og uforutsette omstendigheter) som gjør at skattytere til å kvalifisere seg for redusert ekskludering er ikke definert. Det er å håpe at SKATTEMYNDIGHETENE vil avklare disse elementene i de endelige forskriftene. CPAs vil være lurt å gå gjennom disse hjem salg regler med sine kunder og foreslår skatt planlegging strategier for å sikre at de er i maksimere gevinst eksklusjon.,

Hjem for Salg Gevinst Utelukkelse Grunnleggende Hva kvalifiserer? En skattyter som er rektor bolig, som bestemmes av fysiske personer. Hvem er kvalifisert? Skattytere som eier og bruker et hjem som en rektor bolig i minst to år i løpet av de fem årene før disposisjon. Hvor mye er kvalifisert?, En gevinst på opp til $250 000 per skattyter ($500,000 for gifte skattytere innlevering i fellesskap). Når du gjør en gevinst kvalifisere seg? Ved salg, bytte eller ufrivillig konvertering av en rektor bolig (begrenset til en gang hvert andre år). Skattemessige konsekvensene? ekskluderte få permanent ekskludert fra inntekt, med noe grunnlag justeringer til erstatning hjem.