요약

제외에 이득 처분 가정의 소득에서 IRC121,납세자의 소유해야 합니고 재산을 차지 주요 거주지로 두 가지의 다섯 년 즉시기 전에 판매합니다. 그러나 소유권과 점유는 동시 일 필요는 없습니다. 이 법은$250,000(특정 결혼 납세자의 경우$500,000)의 최대 이득 배제를 허용합니다. 국세청은 이러한 규칙이 특정 상황에서 어떻게 작동하는지 명확히하기 위해 제안 된 규정을 발표했습니다.,

는 납세자를 소유하고 사용으로 집에 주요 거주지는 시간 동안의 배우자가 사망한 사용으로 집에 주요 거주지. 이 규칙은 집이 판매되는 날에 납세자의 배우자가 사망하고 납세자가 재혼하지 않은 한 적용됩니다. 이혼 한 배우자는 또한 배제 요건을 충족시키기 위해 전 배우자의 소유권 및 사용 기간의 혜택을 누릴 수 있습니다.

납세자의 이득을 인식해야합니다 어떤 부분의 주거 재산을 사용하지 않는 사용자 주거 목적을 위해., 1997 년 5 월 6 일 이후 재산에 대한 감가 상각 허용은 그렇지 않으면 제외 가능한 이득에 대한 인식을 유발합니다.

납세자는 일반적으로 2 년마다 하나의 배제 만 청구 할 수 있습니다. 그러나,납세자는 삭제 하나 이상의 레지던스에서 두 개의 년 동안 또는 그렇지 않으면 실패한 요구 사항을 충족하기 때문에 작업을 변경 또는 건강 문제 받을 수 있습 감 제외 금액입니다.

NANCY J.FORAN,CPA,PhD 는 Dearborn 의 미시간 대학(University Of Michigan)의 회계 부교수였습니다. 그녀는 2002 년 2 월에 사망했습니다. 제프리 제이., BRYANT,CPA,JD,PhD 는 Kansas 의 Wichita State University 의 회계 부교수입니다. 그의 전자 메일 주소는 [email protected] .

또는 많은 납세자 그들의 거주지는 그들의 가장 소중한 자산입니다. 주택 가격의 지속적인 증가와 함께 판매에서 실현 된 이득은 중요 할 수 있습니다. 규정 납세자의 구제 행위는 1997 년의 대부분을 제외에서 소득의 이익의 판매에 집이 없어 보고는 거래에서 자신의 세금 반환합니다., 제안된 규정을 명확히 하기 위한 요구 사항을 제외에서 얻는 소득고 회계법인 기회를 제안하는 새로운 세무 전략을 계획하는 자신의 클라이언트입니다.

제외 요구사항
IRC121 허용하는 납세자를 제외하고$250,000($500,000 에 대한 특정한 납세자는 파일 공동익)을 얻을 판매에서(또는 exchange)의 소유 재산으로 사용되는 주요 거주지에 대한 두 개 이상의 년 동안하기 전에 판매합니다. 납세자는 2 년에 한 번만 전체 배제를 청구 할 수 있습니다., 감 제외 사용할 수 있는 사람이 이러한 요구 사항을 충족하지 않기 때문에 변화의 고용의 장소,건강 또는 특정 예상치 못한 상황이다. 과는 달리에서 전자,법률에 이익의 판매에 집은 영구적으로 지금 제외보다는,지연,그리고 납세자 없는 대체 가정을 제외 얻을 수 있다.

주 거주 요건., 규칙 정의 용어가 레지던스 매우 광범위하게 포함 하우스,하우스 트레일러 또는 주식을 개최하여 거주자-주주에서 협력적인 주택 corporation. 현지 법에 따라 정착물이 아닌 개인 재산은 거주 자격이 없습니다. 결과적으로 CPAs 는 현지 법률,특히 모바일 주거의 상태에 대해 협의해야합니다. 는 경우 납세자의 소유하고 하나 이상의 집,실무자를 찾을 것으로 결정하는 가정은 납세자의 주요 거주지에 달려 모든 사실과 상황이다., 이 규정은 납세자가 일년 중 대다수의 시간 동안 사용하는 집이 그 해의 주요 거주지로 간주 될 것이라고 말합니다.

예. 2000 년부터 2004 년까지의 기간 동안 알버트는 미시간에있는 집과 플로리다에있는 집을 소유하고 있습니다. 이 세월 동안 앨버트는 미시간 주에서 7 개월 동안,플로리다 주에서 5 개월 동안 살고 있습니다. 앨버트가 2005 년에 주택 중 하나를 판매하기로 결정하면 미시간 주택 만이 이득 배제 자격이됩니다., 그는 매년 대다수의 미시간 주에 살고 있기 때문에 그 집은 2000 년에서 2004 년까지 앨버트의 주요 거주지입니다.

소유권 및 사용 요구 사항. 소유권과 사용하여 요구사항에 기반의 총수는 일 또는 몇 개월의 납세자의 소유하고 사용하는 속성으로 주요 거주지는 동안 다섯 년의 기간이 끝나는 날의 처분에 있습니다. 에서 이득을 판매의 가정에서 제외 소득하는 경우에만,그 동안 다섯 년간 납세자를 소유하고 사용하는 속성으로 주요 거주지에 대한 기간에 달하는 두 개의 년 이상이다., 24 전체 개월 또는 730 일 중 2 년 소유권 및 사용 요구 사항을 충족합니다.

예. 1998 년 1 월 1 일,바바라는 집을 사서 그 집에 살기 시작했습니다. 2000 년 1 월 1 일(주택 구입 후 24 개월),바바라는 마을 밖으로 이사하여 주택을 임대하기 시작했습니다. 2002 년 12 월 28 일,그녀는 부동산을 판매합니다. 때문에 바바라이 소유하고 사용으로 집에 주요 거주지를 위해 24 개월 동안 다섯 년의 기간이 끝나는 날의 판매에 그녀는 자격을 얻을 제외할 수 있습니다., 그러나 바바라가 2003 년 2 월 1 일에 집을 팔면 1998 년 2 월 1 일에 5 년의 기간이 시작되었을 것입니다. 이 경우에 바바라지 않을 것입할 자격을 얻을 제외하기 때문에 그녀는 집에서 살았 23 개월 동안 다섯 년의 기간 전에 제품을 판매한 날짜.

제안 된 규정은 소유권 및 사용 기간이 동시 일 필요는 없음을 분명히합니다.

예. Carmella 는 1993 년 1 월 1 일부터 1998 년 1 월 1 일까지 주택을 임대했습니다. 그녀는 1998 년 1 월 1 일에 주택을 구입하여 1998 년 2 월 1 일까지 그 주택을 살았습니다., 2000 년 3 월 1 일 카멜라는 집을 팔았습니다. 판매 날짜(1995 년 3 월 1 일~2000 년 3 월 1 일)로 끝나는 5 년 기간 동안 Carmella 는 최소 2 년(1998 년 1 월 1 일~2000 년 3 월 1 일)동안 주택을 소유하고 최소 2 년(1995 년 3 월 1 일~1998 년 2 월 1 일)동안 거주했습니다. 따라서 Carmella 는 그녀가 소유 한 동일한 2 년 동안 거주지에 거주하지 않았음에도 불구하고 이득 배제 자격이 있습니다.,

경우 납세자의 소유 두 개의 주택 중에 다섯 년 동안,모두를 받을 수 있을 제외한 경우 납세자가 사용하여 그들의 각각으로는 주요 거주지에 대한 두 개 이상의 년 동안 다섯 가지가 있습니다. 그러나,설명 아래,회계사는 것을 발견 할 것이 일반적으로 이익 중 하나에서만 그렇지 않으면 두 자격 갖춘된 주택을 제외할 수 있습니다 동안에 두 가지가 있습니다.

예. 2000 년 1 월 1 일부터 2004 년 12 월 31 일까지의 기간 동안 데이비드는 캔자스와 텍사스에있는 주택을 소유하고 있습니다. 데이비드는 2000 년,2001 년 및 2004 년 동안 캔자스 주택과 2002 년 및 2003 년 동안 텍사스 주택에 거주합니다., 2000,2001 및 2004 에 대한 데이비드의 주요 거주지는 캔자스 재산입니다. 2002 년과 2003 년 그의 주요 거주지는 텍사스의 집입니다. 다윗이 결정하고 판매하는 가정의 하나는 동안 2004 년,모두를 위해 자격을 얻을 제외하기 때문에 그 소유 및 사용되는 각각의 하나로 주 레지던스에서는 적어도 두 개의 년 동안 다섯 년의 기간 전에 판매한 날짜.

사용 요건을 충족 시키려면 납세자가 물리적으로 집을 차지해야합니다. 그러나 휴가와 같은 짧은 임시 결석은 집이 그 시간 동안 임대 되더라도 사용 기간으로 계산됩니다.

예., 2000 년 1 월 1 일,엘비라는 구입하여 집에 살기 시작했습니다. 2000 년과 2001 년 동안 엘비라는 6 월과 7 월에 휴가를 위해 영국으로 갔다. 그녀는 2002 년 1 월 1 일에 집을 판매합니다. 비록 중 다섯 년의 기간이 끝나는 날의 판매(January1,1997 년 January1,2002)엘비라는 점령한 집에 대해서만 20 의 24 개월 만에 그녀는 그것을 소유(January1,2000January1,2002),두 달을 보냈 영국에서 매년 계산의 기간으로 사용하기 때문에 그들은 짧은 임시 인재를 채용합니다. 따라서 엘비라는 이득 배제 자격이 있습니다., 는 경우,그러나 엘비라를 보냈다 June1,2000 년 June1,2001 년 영국에서,그녀는 포인트가 적립되지 않습을 얻을 제외하기 때문에 한해 부재로 처리 되지 않은 짧은 임시 하나입니다. 후자의 경우 Elvira 는 판매일로 끝나는 5 년 기간 동안 12 개월 동안 만 주택을 사용했습니다.

계획 전략. 그것은 중요하다 공인 회계사 조언을 납세자를 신중하게 문서의 그들은 시간에 집을 충족하는지 확인하는 두해 소유 및 사용을 요구 사항입니다. 납세자가 이러한 요구 사항을 충족 할 때까지 판매를 지연하면 상당한 세금 절감 효과가 발생할 수 있습니다., 문서화 시간을 보냈다 집에서 누군가를 위해 중요 이상을 소유 하나만 있기 때문에 기본 레지던스에 대한 자격을 얻을 제외할 수 있습니다. 어느 집이 납세자의 주요 거주지로 자격이되는지 결정하기 위해 국세청은 표준 문의를 할 가능성이 높습니다. CPAs 조언을 해야 합 클라이언트를 유지하는 문서 같이 여행 영수증,변경의 우편 주소,유권자 등록,유틸리티,청구서를 근무 기간,출석에서 종교적이나 사회적할 수 있는 이벤트를 설정하는 데 도움이 무엇을 구성하는 납세자의 주요 가정했다., 납세자 계획을 판매하는 하나의 홈해야 충분한 시간을 보내에서는 속성을 만족하의 기본 거주지와 소유권 및 사용을 요구 사항입니다.

사망 한 배우자. 에 대한 소유권 및 사용을 요구 사항에는 납세자를 소유하고 사용으로 집에 주요 거주지는 시간 동안의 혹은 그녀의 고인 배우자가 소유하고 사용하는 집(기 전에 죽음)주요 거주지로로는 일에 가정이 판매되는 납세자의 배우자가 사망하고 납세자는 재혼하지 않.

전 배우자., 의 경우 이혼,납세자의 혜택을 누릴 수 있습에서 소유 및 사용 기간 동안의 배우자 요구 사항을 충족하기. 는 경우 납세자는 가정의 일환으로 이혼 속성을 정착,납세자의 소유권 기간을 포함하는 시간은 배우자 또는 이전 배우자가 소유합니다. 에서는 또한 납세자의 치료로 사용하는 데 집으로 주요 거주지는 시간 동안의 납세자의 소유의 거주지와 납세자의 배우자 또는 이전 배우자가 그것을 사용하도록 허용하의—법령의 이혼 또는 별거—주요 거주지로.

예., 2000 년 1 월 1 일,해리는 집을 사서 배우자 제니퍼와 함께 살기 시작했습니다. 2001 년 1 월 1 일 해리와 제니퍼는 이혼했다. 이혼 법령에 따라 제니퍼는 2002 년 2 월 1 일까지 집에 살 수 있습니다. 해리는 2002 년 3 월 1 일에 집을 판매합니다. Harry 와 Jennifer 는 모두 2 년 소유권 및 사용 요구 사항을 충족시킬 수있었습니다. 지만 해리 집에서 살았 12 개월 동안만,그가 계속하신 그것은 그는 또한 것으로 간주에 살고 집에 대한 13 개월 동안 제니퍼가 살고있었습니다., 제니퍼가 2001 년 1 월 1 일 이후에 거주지를 소유 한 경우,그녀의 소유권 기간에는 2000 년 1 월 1 일부터 2001 년 1 월 1 일까지의 해리의 소유권이 포함됩니다.

계획 전략. CPAs 하고 싶을 수도 있는 이혼 소유자는 만족하지 못한 두 개의 년의 소유권 그리고 사용하여 요구사항을 고려하는 데 이혼 또는 별거 법령이 요구하는 하나의 배우자 집에 남아있을 때까지 두 일년 내내 사용하는 요구를 충족시킬 수 있습니다.,

섹션 121 제한
제안된 규칙을 지정 세 가지 주요에 대한 제한하는 납세자의 능력을 주장 섹션 121 제외:

불허한 사용 또는 일부의 사용을 가정으로 nonresidence.

전체 달러 제한.

2 년에 한 번 제한.

nonresidence 로 사용하기 위해 Disallowance., 는 경우에는 납세자를 사용한 가정을 위한 목적 이외의 다른 주요 거주지로,이득을 제외에는 적용되지 않는 범위 내의 감가상각에서 찍은 후 집 월 6 일,1997.

예. 1998 년 1 월 1 일 켈리는 주택을 구입하여 2 년 동안 세입자에게 임대했습니다. 임대 기간 동안 켈리는 14,000 달러의 감가 상각 공제를받습니다. 2000 년 1 월 1 일,켈리는 집으로 이사하여 주 거주지로 사용하기 시작합니다. 2002 년 2 월 1 일,2 년 이상 주 거주지로 주택을 소유하고 사용한 후,그는 4 만 달러의 이득으로 주택을 판매합니다., 이득의$26,000($40,000 실현 이득 마이너스$14,000 감가 상각)만 제외받을 수 있습니다. 켈리는 나머지 14,000 달러를 인식해야합니다. IRC 섹션 1(h)의 목적을 위해,이득은 기록되지 않은 IRC 섹션 1250 게인이다.

경우 납세자가 사용하여 가정 부분적으로 비즈니스 목적으로만 일부분의 이익에 기인하여 주거용 부분의 가정에서 제외 소득이다. 또한,이득을 제외에는 적용되지 않는 범위 감가 허용 후 월 6 일,1997 년,과 관련하여 집을 초과의 이익에 집 allocable 비즈니스 사용 부분이 있습니다., 따라서 1997 년 5 월 7 일 이전의 감가 상각은 어떤 상황에서도 주거 부분의 섹션 121 에 따른 이득 제외 금액을 감소시키지 않습니다. 그러나 1997 년 5 월 6 일 이후 비주거용에 대한 감가 상각 허용은 주택의 주거 사용 부분에 대한 이득 인식을 유발할 수 있습니다.

예. Leann 은 그녀의 집 중 10%를 비즈니스를위한 사무실로 사용했습니다. 그녀는 집을 팔기 전에 5 년 동안 적어도 2 년 동안 주 거주지로 소유하고 사용했습니다. 이득 배제는 이득의 10%에 적용되지 않습니다.

예., 1999 년 1 월 1 일 모튼은 사업 목적으로 부분적으로 사용한 집을 구입했습니다. 그는 2002 년 1 월 1 일에 소유 하 고 3 년 동안 사용 하는 데 가정을 판매 합니다. Morton 은 판매시 4 만 달러의 이득을 실현하며,그 중 3 만 달러는 주택의 주거 부분에 귀속되고 1 만 달러는 사업 부분에 귀속됩니다. 집에 대한 그의 감가 상각 공제는 총 12,000 달러입니다., 에서 이득을 주거용 부분의 가정 자격에 대한 배타($30,000)감소하는$2,000—는 금액 감가상각 공제를 초과하여 비즈니스 사용의 일부분 가정($12,000 감가상각을 뺀$10,000 이득)가 있습니다. 따라서 모튼은 소득에서 28,000 달러(30,000 달러에서 2,000 달러 빼기)를 제외하지만 12,000 달러를 포함 할 것입니다. 섹션 1(h)의 목적을 위해 소득에 포함 할 12,000 달러는 기록되지 않은 섹션 1250 이득으로 처리됩니다., 그러나,경우 모튼을 촬영했다 감가상각 공$7,000,에서 이득을 주거용 부분의 가정 자격에 대한 배타($30,000)지 않기 때문에 감소 모의 감가상각액 공제($7,000)를 초과하지 않았을에서 비즈니스 사용의 일부분 가정($10,000). 따라서 그는 수입에서 3 만 달러를 제외하지만 1 만 달러를 포함합니다.

전체 달러 제한. 개별 납세자의 최대 이득 배제는$250,000 입니다., 납세자가 공동으로 자신의 주요 거주지만,파일의 별도의 반환을,각각의 수를 제외하고$250,000 의 이익에 기인들의 관심사에 가정이다. 남편과 아내가 파일 공동 제외할 수 있습니다 최대의$500,000 을 얻는 경우

중 하나 배우자를 충족해 소유권을 요구합니다.

두 배우자 모두 2 년 사용 요건을 충족합니다.

도 배우자 제외에서 얻는 이전 판매 또는 교환을의 주요 거주지에서 제공되는 것입니다.,

경우 납세자 만족하지 않는 어떤 하나의 이러한 요구 사항의 최대 배타 금액은 결혼한 부부할 수 있는 청구에서 공동 합계 각자의 배우자 제외 금액으로 결정되지만(1)배우자들이 결혼하지 않고(2)각각의 배우자가 소유하고 가는 동안 기간이나 배우자가 소유합니다. 지만 하나 배우자의 소유권은 다른 결정의 목적을 위해 별도로 계산된 제외,두 배우자야 합니다 실제로 사용하여 집으로 주요 거주지를 받기 위해 자신의$250,000 제외할 수 있습니다.

예., 낸시와 오스카는 2001 년에 결혼하여 아파트로 이사합니다. 부부는 각각 별도로 결혼하기 전에 적어도 2 년 동안 집을 소유하고 사용했습니다. 낸시와 오스카는 2002 년에 별도의 주택을 판매합니다. 낸시는 그녀의 집의 판매에$225,000 의 이득을 실현하고 오스카는 자신의 판매에$275,000 의 이득을 실현. 지만 낸시고 오스카 요구 사항을 충족하지 않을 제외하고$500,000 에 이득의 그들의 관절 반환,각각 배우자 제외할 수 있습니다까지$250,000 있습니다. 따라서 낸시와 오스카는 낸시의 주택 판매에서 225,000 달러와 오스카의 주택 판매에서 250,000 달러를 제외 할 것입니다., 기 때문에 오스카를 사용할 수 없습니다 낸시의 사용하지 않은 제외,부부가 포함되어야 합$25,000 의 이득에서 자신의 집입니다. 낸시와 오스카가 각각 결혼하기 전에 집을 팔았다면 결과는 똑같을 것입니다.

계획 전략. 는 경우 결혼한 부부는 각자 자신의 가정을 하기 전에 그들은 결혼과 하나의 집에 판매 될 수 있는 이득을 초과하는$250,000,CPAs 추천해야 한다는 가정하면 결과가 작을 얻을 판매 될 수 있습니다., 부부는 그때 이동하는 가정으로 생산할 수 있는 이득을 초과$250,000 라이브 위해 거기에서 두 개 이상의 년 동안,몇에 대한 자격이$500,000 제외로는 판매가 발생하지 않 내에서 두 개의 년의 첫 번째 판매합니다. 위의 예에서,는 경우 낸시고 오스카 판매하는 낸시의 가정에서 라이브 오스카의 집에서 두 개 이상의 년 동안 그것을 판매하기 전에,전체$275,000 을 얻을 것 제외에서 소득을 경우 집에 판매되는 적어도 두 개의 년의 판매 후 낸시의 홈입니다.,

경우 결혼한 부부를 충족 소유권 및 사용을 요구하는 자격$500,000 이득을 제외하고 한 배우자가 죽으면,$500,000 제외 계속 적용됩니다면 생존하는 배우자가 판매는 집에서 올해는 그 또는 그녀가 파일을 공동으로 돌아가 죽은 배우자. 또한,생존 배우자가 재혼하지 않은 경우,사망 한 배우자의 소유권과 주 거주지로서의 사용은 모두 생존자에게 귀속됩니다.

예. 결혼 한 부부 인 피터와 퀼은 1998 년부터 집을 주 거주지로 소유하고 사용했습니다. 피터는 2002 년 6 월 1 일에 사망합니다., 2002 년 11 월 1 일,퀼은 28 만 달러의 이득으로 주택을 판매합니다. 그녀가 2002 년 공동 수익을 제출하면 전체$280,000 은 이득 배제 자격이 있습니다. 그러나 Quill 이 2003 년 1 월 10 일에 주택을 판매하는 경우 Peter 와 Quill 이 2003 년에 공동 수익을 올릴 수 없기 때문에 25 만 달러의 이득 만 제외 대상이됩니다.

계획 전략. 고인이 주택의 유일한 소유주 인 경우,재산의 기초는 사망일에 공정한 시장 가치가 될 것입니다., 따라서 현행법에 따라 사망 한 날짜까지의 가치 증가는 소득 과세를 벗어나고 이득 배제는 중요하지 않을 것입니다. 집이 공동으로 소유되는 경우,고인의 절반의 가정의 기초는 사망일의 공정한 시장 가치입니다. 가 증가하는 값에는 절반에 가정의 탈출 소득세 과세 및 가정의 판매에서 올해의 죽음에 관련된 경우에만 살아남은 배우자의 공유의 가치가 증가를 초과하$250,000 있습니다., 가정이 전체적으로 소유에 의해 생존하는 배우자 및 가정의 가치 이상으로 증가했$250,000,판매에서 올해의 죽는 것을 허용한 생존하는 배우자를 유지하$500,000 제외할 수 있습니다.

2 년에 한 번 제한. 납세자가 사용할 수 없습니다 이득을 제외한 경우,중 두 개의 년의 기간이 끝나는 날의 판매 또는 교환,그 또는 그녀는,판매 또 다른 가정하고 다음에 이득하는 집입니다. 그러나,아래에 논의 된 바와 같이,감소 된 배제가 허용 될 수있다.

예. 로버트는 1999 년과 2000 년에 주 거주지로 사용하는 주택을 구입합니다., 2001 년에 그는 2001 년과 2002 년에 주요 거주지로 사용하는 콘도를 구입합니다. 그런 다음 2002 년에 원래 주택을 판매하고 그 이득을 소득에서 제외합니다. 는 경우 로버트 판매하는 콘도에 있는,2003 년에 그는 빼놓을 수 없는 것이 이득에 있는 판매—지만 그는 충족해 소유 및 사용하여 요구사항—기 때문에 그는 제외 판매 증가 가정의 내에서 이전의 두 개의 년이다.,

축소된 제외
납세자 판매 그들의 주요 거주지지 않을 만나 소유권 및 사용을 요구 사항 또는 사람을 판매하는 그들의 집 안에 두 개의 년의 판매 또 다른 가정 요건을 충족시킬 수 있습 감 제외할 수 있습니다. 의 감소는 제외 사용할 수 있는 경우는 변경에서 고용의 장소,건강 또는 예기치 못한 상황이 필요합니다. 도 내부 수익 코드나 제안된 규정에 정의 변경에 고용의 장소,건강 문제 또는 예기치 못한 상황에서 허용하는 납세자를 위해 자격을 감소하 제외할 수 있습니다.,

CPAs 는 최대 달러 제한(자격있는 결혼 납세자의 경우$250,000 또는$500,000)에 분수를 곱하여 감소 된 배제를 계산합니다. 분자의 일부는 가장 짧은(1)시간 납세자의 소유하고 가는 동안 다섯 년의 기간이 끝나는 날짜에 가정의 판매,(2)시간 납세자가 사용하는 동안 집에 다섯 년의 기간이 끝나는 날의 판매 또는(3)시간 사이의 날짜 이전에 판매를 위한 어떤 이득을 제외되었고 현재 판매합니다., 분자와 분모는 일 또는 월 중 하나로 표현됩니다. 측정 값이 일인 경우 분모는 730 일(365 일 X2 년)입니다. 측정 값이 개월 인 경우 분모는 24 개월입니다.

예. 2001 년 1 월 1 일,미혼 납세자 인 샐리는 주택을 구입하여 주 거주지로 사용합니다. 18 개월 후인 2002 년 7 월 1 일,샐리는 고용주가 그녀를 다른 주에있는 사무실로 이전하기 때문에 집을 판매합니다. 샐리할 수 있습 제외하고$187,500(250,000X18/24)의 이익의 판매에 그녀의 집입니다.

예., 1999 년 1 월 1 일,톰은 사서 집에서 살기 시작합니다. 2001 년 1 월 1 일,톰은 우르술라와 결혼하여 톰의 집으로 이사합니다. 2002 년 1 월 1 일(어슐러가 집에 거주하기 시작한 지 12 개월 후),그들은 고용주가 다른 주에 양도하기 때문에 주택을 판매합니다. 톰만이 2 년 사용 요건을 만족 시켰기 때문에 부부는 50 만 달러 배제를 사용할 수 없습니다. 오히려,그들의 배제는 마치 결혼하지 않은 것처럼 각 배우자에 대한 제한 금액을 계산하여 결정됩니다., 따라서 톰은 소유권 및 사용 요구 사항을 모두 충족하므로 최대$250,000 의 이득을 배제 할 수 있습니다. Ursula 는 이러한 사용 요구 사항을 충족시키지 못하지만 판매가 직업 변경으로 인한 것이므로 감소 된 배제를 청구 할 수 있습니다. Ursula 는 최대$125,000(250,000X12/24)의 이득을 제외 할 수 있습니다. 따라서 Tom 과 Ursula 는 375,000 달러의 복합 배제를 청구 할 수 있습니다.

관찰., 기 때문에 감소는 제외하여 계산한 제외보다는 이득에 의하여,적절한 분수,공인 회계사를 찾을 감소한 제외 조항이 허용 가장 이익을 완전히 제외에서 소득이다.

비자발적 변환을
에서 얻을 수식하지 변환(예:파괴,도둑질,발작,요청 또는 비난)가정의 자격을 얻을 제외할 수 있습니다. IRC 섹션 1033(비자발적 변환)의 규칙을 적용 할 때,실현 된 금액은 섹션 121 에서 제외 된 이득에 의해 감소됩니다., 는 경우 납세자 취득한 교체,가정의 소유 및 사용 기간의 변환된 집은 교체를 집으면 그 집의 기준을 사용하여 결정된 무의식적인 변환 규칙의 섹션 1033(b). 아마도 무의식적인 변환이를 대표하는 예측하지 못한 상황에서 허용하는 납세자의 자격에 대한 제외는 경우에도 발생합니다 내 두 개의 년의 또 다른 성격입니다., 그러나,국세청은 위치하는 납세자를 주장할 수 없습 제외에 따라 예상치 못한 상황까지 그것이 최종 규정 문제 또는 다른 지침의 문제입니다.

예. 1992 년 1 월 1 일,빅터는 인수하여 5 만 달러의 비용이 드는 집에서 살기 시작합니다. 2002 년 1 월 1 일에 토네이도가 가정을 파괴합니다. 빅터 받$350,000 보험 회사에서 그리고,따라서는 것을 깨달았을 얻$300,000($350,000 보험금 마이너스는$50,000 비용을 기준으로). 가정의 파괴는 섹션 121 및 섹션 1033 모두에서 이득 배제 자격., 그런 다음 빅터는 8 만 달러에 새 주택을 구입합니다. 할 수 있기 때문에 제외하고$250,000 이득의 섹션에서는 121 규칙의 목적을 위해,섹션 1033 금액 실현$100,000($350,000 보험금 마이너스는$250,000 121 제외)및인 50,000($100,000 금액 실현을 뺀$50,000 원래 가정의 비용을 기준으로). 이후 빅터 구입한 대체 가정을 위해$80,000,그가 인식하는의 이득$20,000($100,000 금액 실현을 뺀$80,000 대체 가정용). 나머지$30,000($50,000 실현 이득에서$20,000 인식 이득을 뺀 값)이 연기됩니다., 대체 주택의 기초는$50,000($80,000 비용을 뺀$30,000 이연 이득)입니다. 빅터의 원래 주택의 10 년 소유 및 사용 기간은 대체 주택으로 이월됩니다.

질문이 아직 답
제안된 규정 제공하는 많은 유용한 예고 해석을 명확히 규칙이 허용하는 납세자를 제외에서 소득의 이익의 판매에 그들의 집입니다. 그러나 답이없는 질문이 남아 있습니다., 특히,이 세 가지 상황(에서 변경 고용의 장소,건강 문제 및 예기치 않은 상황)을 허용하는 납세자를 위해 자격을 감소 배제하지 않은 정의됩니다. 국세청이 최종 규정에서 이러한 항목을 명확히 할 것으로 기대됩니다. 회계법인의 검토하고 싶을 것이 이 가정 판매 규칙은 그들의 고객과 좋 세금을 계획 전략을 위해 그들의 이득을 극대화 제외할 수 있습니다.,

홈 판매를 얻을 제외 기본 어떤 자격? 물리적 점유에 의해 결정되는 납세자의 주요 거주지이다. 누가 자격이 있습니까? 처분 전 5 년 동안 최소 2 년 동안 주 거주지로 주택을 소유하고 사용하는 납세자. 얼마나 자격?, 납세자 당 최대$250,000 의 이득(공동으로 제출하는 결혼 납세자의 경우$500,000). 이득은 언제 자격이 있습니까? 주 거주지의 판매,교환 또는 비자발적 전환시(2 년에 한 번 제한). 세금 결과? 제외 된 이득은 대체 주택에 대한 기초 조정없이 소득에서 영구적으로 제외됩니다.