多くの人々がアドバイスを求めている不動産投資家として、私が尋ねられるナンバーワンの質問は、”あなたはどのようなキャップレートを購入しますか？”しかし、これは間違った質問です。 データの一つは、取引を実証していません。 キャップレートは重要ですが、一つの用語に焦点を当てることにロックされません。 データのすべての部分は重要です。
その注意点では、キャップレートを理解するには、単に建物の年間正味営業利益を購入価格で割ったものを取ります。, たとえば、投資不動産が$1百万ドルの費用がかかり、年間$75,000のNOI（純営業利益）を生成する場合、7.5パーセントのキャップレートです。
通常、異なるキャップレートは、リスクの異なるレベルを表します。 低キャップ金利ともに低リスクの高いキャップレートを示唆する。 問題は、取引のリスクを考えると、正しい上限は何ですか？,
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キャップレートと右のキャップレートがプロパティのためにどうあるべきかを見るとき、あなたはいくつかのことを見る必要があります：
場所
場所がすべてであると言うことは誇張かもしれません-しかし、私はそれが信じていません。 場所は需要を駆動するものであるため、場所が重要です。
マンハッタンまたは農村ウェストバージニア州のプロパティですか？ より大きく、より豊かで、より教育を受けた人口は、より多くの地域経済を駆動します、これはキャップ率がメンフィスよりもLAのような場所で低い理, このため、大都市圏内であってもキャップレートは互いに大きく異なり、ダウンタウン近くのプロパティは通常、郊外のプロパティよりもキャップレート（およびリスク）が低 しかし、再び、従うべき厳格なルールはなく、すべての場所にはリスクが認識されています。
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金利
連邦準備制度が金利を調整する場合、それは不動産自体に変更がなくても、1パーセントまでキャップレートを変動させることができます。, 不動産投資家の場合は、金利の上昇は、プロパティ値の下落を意味します。 金利が上昇すると債務のコストが上昇し、それはあなたの純キャッシュフローを減少させる。 こういうわけで金利の多くの直接制御を持っていないのに、あなたは彼らが何であるか、彼らが向かっているかもしれないどのような方向に注意する必要があります。
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資産クラス。
あなたは、プロパティの多くの異なるタイプを購入することができます：オフィス、産業、小売、ホテル…しかし、私は資産の一つのタイプを行います-多, これに最も低い感知された危険がある、従って通常最も低い上限率がある。 人々は、経済に関係なく、常に住む場所が必要になります。 ブティックヒップスターカフェが行ったり来たりしますが、その64ユニット隣には、経済タンク時でもそこになります。
覚えておいてください-キャップレートが低いほど、私はそれを売ることができます。 良いキャップレートは何ですか？ それは依存します。 私は前に極端に低い帽子率の特性を買うサンディエゴの幸運を20年作った。 現在のキャップレートだけでなく、終了する方法のように、全体の取引について考えてみてください。,
キャップレートよりも重要な一つの数があります：1.25
それはあなたが望む債務カバレッジ率です。 キャップレートを見る前にこれを見てください。 負債より最低25%より多くの収入—あなたは負債より大きいNOIがほしいと思う。 私は私が取るプロパティのために1.50を好む。
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