lis pendensは、カリフォルニア州の不動産訴訟で最も理解されていないツールの一つです。 不動産訴訟のクライアントは、多くの場合、彼らの不動産弁護士は、通常、訴訟を解決するために相手に圧力をかける方法として、相手の財産にlis pendensを置くことを求めます。 しかし、すべてのクライアント（およびすべての不動産訴訟の弁護士）は、lis pendensがサポート可能であり、そうでない場合は理解する必要があります。

Lis Pendensとは何ですか？

lis pendensは、保留中のアクションの通知です。, これは、プロパティを含む訴訟があることをプロパティの潜在的な購入者に通知する手段として郡レコーダーで記録された文書です。 ただし、当事者は、財産に関係するすべてのケースでlis pendensを提出することはできません。 訴訟は’不動産の要求’を含まなければならない。, カリフォルニア州の民事訴訟法では、不動産請求は、(1)特定の不動産の所有権または所有権又は(b)規制された公益事業によって法令に従って得られた地役権以外の嘆願で特定された地役権の使用に影響を与える訴因として定義されている。
lis pendensが適切である訴訟の最も一般的な例は、不動産の購入および売却を含む契約違反の訴訟であろう。, 購入者が建物を購入する契約を締結し、売り手がその契約に違反した場合、購入者はその契約を具体的に執行する権利があります。 契約の行為のほとんどの違反がお金のための行為である間、不動産はカリフォルニアで独特と考慮される。 したがって、当事者は、実際に販売を完了するのではなく、単にお金の損害賠償を授与するために相手を強制するために裁判所に依頼することができ これは特定の性能と呼ばれます。,

Lis Pendensの効果

lis pendens自体は、特定のプロパティを含む訴訟があることを述べているだけで二ページの文書です。 しかし、lis pendensの効果は壊滅的なことができます。 実際に言えば、lis pendensは、彼または彼女の財産を売却または借り換えから当事者を防ぐことができます。 任意の売買トランザクションでは、プロパティ上のタイトル検索は、lis pendensを明らかにします。 そのlis pendensの有効性にかかわらず、潜在的な購入者または貸し手は、トランザクションを完了する前にlis pendensを解放する必要があります。, 多くの場合、購入者は単に取引をキャンセルし、購入する別のプロパティを探します。 投資家のために、プロパティが空と売れ残りに座っている毎月は、コストを運ぶに数千ドルを含むことができます。 すでに別のプロパティを購入する契約を締結している売り手のために、lis pendensは、最初のプロパティの販売を防ぐため、新しいプロパティの購入を脱線することができます。,

Lis Pendens法の乱用

不当に記録されたlis pendensが持つことができる壊滅的な影響のために、裁判所は、当事者が不動産請求を伴わない場合にlis pendensを提出することによって、lis pendens法を乱用する可能性があることを認識している。 民事訴訟法は、lis pendensを抹消（削除）するプロセスと弁護士費用の回収を規定しています。 しかし、このプロセスでさえ、lis pendensが解放され、プロパティが売却される前に、追加の訴訟の六から八週間を含みます。, Lis pendensを正常に抹消した当事者でさえ、最大二ヶ月間不動産を売却することがブロックされています。

結論

不動産問題を訴える不動産弁護士は、lis pendensが適切であるとき、それが不適切であるときを理解する必要があります。 Lis pendensは、プロパティの所有者に圧力をかけるために使用すべきではありませんが、法律が繰り返し不動産訴訟で虐待されていることは明らかです。