エグゼクティブサマリー

IRCセクション121の下で収入から家の処分に関するゲインを除外するには、納税者は、販売直前の五年間の主な住居としてプロパティを所有し、占有しなければなりません。 ただし、所有権と占有を同時にする必要はありません。 法律は$250,000（特定の結婚納税者のための$500,000）の最大利得除外を許可します。 IRSには発行時点での規制案によれをどう取り入れているかを明らかにこれらの規則を作る場合があります。-,

納税者は、亡くなった配偶者がその家を主たる住居として使用していた間に、家を主たる住居として所有し、使用したとみなされます。 このルールは、家が売却された日に納税者の配偶者が死亡し、納税者が再婚していない限り適用されます。 離婚した配偶者はまた、除外要件を満たすために元配偶者の所有権と使用期間の恩恵を受けることができます。

納税者は、居住目的で使用していない居住用不動産の一部の利益を認識する必要があります。, 任意のポスト月6、1997プロパティに許容減価償却は、そうでなければexcludableゲインの認識をトリガします。

納税者は、一般的に二年ごとに一つだけの除外を請求することができます。 しかし、二年以内に複数の住居を処分したり、そうでなければ、例えば転職や健康上の問題により要件を満たさなかった納税者は、減少排除額の対象となる可能性があります。

NANCY J.FORAN、公認会計士、PhDは、ミシガン大学ディアボーン校の会計学准教授でした。 2002年に死去。 ジェフリー-J-, ブライアント、公認会計士、JD、PhDは、カンザス州のウィチタ州立大学の会計学の准教授です。 彼のメールアドレスは[email protected] —–

または多くの納税者彼らの住居は彼らの最も貴重な資産です。 住宅価格の継続的な増加に伴い、売却で実現された利益は重要である可能性があります。 1997年の納税者救済法の規定は、ほとんどの所得からも、彼らの納税申告上のトランザクションを報告することなく、家の売却益を除外することがで, 提案された規制は、収入から利益を除外するための要件を明確にし、公認会計士が顧客に新しい税務計画戦略を提案する機会を与える。

除外要件
IRCセクション121は、納税者が所有し、売却前の少なくとも二年間の主な住居として使用される財産の売却（または交換）からの利益の最大$250,000（共同リターンを提出する特定の納税者のための$500,000）を除外することができます。 納税者は、隔年に一度だけ完全な除外を主張することができます。, 雇用、健康または特定の予期せぬ状況の変化のために、これらの要件を満たさない人は、除外を減らすことができます。 旧法の下とは異なり、家の売却益は今永久にではなく、延期、除外され、納税者は、ゲインを除外するために交換用の家を購入する必要はありません。

主な居住要件。, この規則は、住宅という用語をかなり広く定義しています—ハウスボート、ハウストレーラー、または協同住宅法人のテナント株主が保有する株式を含みます。 現地の法律の下で固定具ではない個人的な財産は、住居としての資格はありません。 したがって、公認会計士は、特にモバイル住居の状態について、現地の法律に相談する必要があります。 納税者が複数の家を所有している場合、実務家は、納税者の主な住居がどの家であるかについての決定は、すべての事実および状況に依存することを見つけるでしょう。, 規則は納税者が年の間に時間の大半のために使用する家がその年の彼または彼女の主な住居とみなされると言います。

例。 2000年から2004年にかけて、アルバートはミシガン州に家を、フロリダ州に家を所有している。 これらの年のそれぞれの間に、アルバートは七ヶ月のためのミシガン州の家と五ヶ月のためのフロリダ州の家に住 場合はアルバートを決定販売の一つの住宅は、2005年にミシガンホームを獲得。, 彼は毎年の大半のためにミシガン州に住んでいるので、その家は2000年から2004年のためのアルバートの主要な住居です。

所有権および使用要件。 所有権および使用要件は、納税者が財産を所有し、処分日から終了する五年間の間に主たる住居として使用する日数または月の合計数値に基づいてい 家の売却益は、その五年間の間に、納税者が所有し、二年以上の合計期間のための主要な住居としてプロパティを使用している場合にのみ、収入から除, 24ヶ月または730日のいずれかが、二年間の所有権および使用要件を満たします。

例。 1年後の1998年、バーバラは家を買い、そこに住み始めた。 1年後の2000年（平成24年）、バーバラは町から引っ越し、家を借り始めた。 平成28年（2002年）、彼女は財産を売却した。 バーバラは、売却日に終了する五年間の期間の間に24ヶ月間、主な住居として家を所有し、使用したため、彼女はゲイン除外の対象となります。, しかし、バーバラが1月に彼女の家を売却した場合、2003年1月、1998年に始まったであろう。 この場合、バーバラは売却日の前に23ヶ月しか家に住んでいなかったため、ゲイン除外の対象とはなりません。

提案された規制は、所有期間と使用期間を同時にする必要はないことを明確にしている。

例。 カーメラは1月から1993年1月まで1998年に家を借りた。 彼女は月に家を購入しました1,1998そしてFebruary1,1998までそれに住んでいました., 1年後の2000年、カーメラは家を売却した。 売却日（1月、1995年1月、2000年）には、カーメラは少なくとも1年（1998年1月、2000年）にわたって家を所有し、少なくとも1年（1995年1月、1998年）にわたってそこに住んでいた。 したがって、カーメラは、彼女がそれを所有していた同じ二年間に住居に住んでいなかったにもかかわらず、ゲイン除外の対象となります。,

納税者が五年間に二つの家を所有している場合、納税者が五年間に少なくとも二年間主たる住居としてそれらのそれぞれを使用している場合、どちらも除外の対象となる可能性があります。 しかし、以下で説明するように、公認会計士は、通常、そうでなければ資格のある二つの家のうちの一つだけの利益は、任意の二年間の期間中に除外するこ

例。 1年後の2000年から31年、2004年にかけて、デイヴィッドはカンザス州とテキサス州に家を所有している。 David生のカンザスホーム中の2000年、2001年、2004年にテキサス州ホーム2002-2003年, 2000年、2001年、2004年のデイヴィッドの主な住居はカンザス州の財産です。 2002年と2003年の彼の主な住居はテキサス州の家です。 デイビッドは、2004年の間に家のいずれかを販売することを決定した場合,彼が所有し、売却日前の五年間の間に、少なくとも二年間の主な住居として、それぞれを使用しているため、両方のゲイン除外の対象となります.

使用要件を満たすためには、納税者は家を物理的に占有しなければなりません。 ただし、休暇などの短い一時的な欠席は、その間に家を借りていても使用期間としてカウントされます。

例。, 1年後の2000年、エルヴィラは家を買って家に住み始めた。 2000年から2001年にかけて、エルヴィラは休暇でイギリスに行った。 彼女はJanuary1、2002に家を販売しています。 販売日（1月、1997年1月、2002年）にエルヴィラは20ヶ月のうち24ヶ月しか家を占有しなかったが、1月、2000年1月、2002年にイギリスで過ごした二ヶ月は一時的な欠席であったため、毎年使用期間としてカウントされている。 したがって、Elviraはゲイン除外の対象となります。, しかし、エルヴィラがJune1,2000to June1,2001をイングランドで過ごしていた場合、一年間の不在は短い一時的なものとして扱われないため、ゲイン除外の対象 後者の場合、Elviraは販売日に終了する五年間の期間の間にわずか12ヶ月のために家を使用しました。

計画戦略。 公認会計士は、彼らが二年間の所有権と使用要件を満たしていることを確認するために、彼らは家で過ごす時間を慎重に文書化するために納税者に助言することが重要です。 納税者がこれらの要件を満たすまで販売を遅らせると、大幅な節税につながる可能性があります。, 家で過ごした時間を文書化することは、プライマリ住居のみがゲイン除外の対象となるため、複数を所有する人にとって重要です。 どの家が納税者の主たる住居として適格であるかを判断するために、IRSはその標準的な照会を行う可能性があります。 公認会計士は、納税者の主な家を構成するものを確立するのに役立つ宗教的または社会的なイベントでの旅行領収書、郵送先住所の変更、有権者登録、光熱費、雇用期間、出席などの文書を保持するようにクライアントに助言する必要があります。, 一つの家を売却する予定の納税者は、プライマリ住居と所有権と使用要件を満たすためにそのプロパティで十分な時間を費やす必要があります。

死亡した配偶者。 所有権および使用要件については、納税者は、亡くなった配偶者が所有し、（死ぬ前に）家を主たる住居として使用した間に、納税者の配偶者が死亡し、再婚していない限り、家を売却した日に家を所有し、主たる住居として使用したとみなされます。

元配偶者。, 離婚の場合、納税者は、要件を満たすために元配偶者の所有権と使用期間の両方から恩恵を受けることができます。 納税者が離婚の財産決済の一部として家を受け取った場合、納税者の所有期間には、配偶者または元配偶者が家を所有していた時間が含まれます。 さらに、納税者は、納税者が住居を所有しており、納税者の配偶者または元配偶者が離婚または別居の令に基づいて、それを主たる住居として使用することが許可されている間に、家を主たる住居として使用したものとして扱われます。

例。, 月に1,2000,ハリーは家を買って、彼の配偶者と一緒にそれに住み始めました,ジェニファー. 1年後の2001年、ハリーとジェニファーは離婚した。 離婚令の下で、ジェニファーはFebruary1、2002まで家に住むことが許されています。 ハリーは月に家を販売しています1,2002. ハリーとジェニファーは、両方の二年間の所有権と使用の要件を満たすことができます。 ハリーはわずか12ヶ月のために家に住んでいたが、彼はそれを所有し続けている場合、彼はまた、ジェニファーがそこに住んでいた13ヶ月のために家に住, ジェニファーがJanuary1,2001以降に住居を所有している場合、彼女の所有期間にはJanuary1,2000からJanuary1,2001までのハリーの所有権が含まれます。

計画戦略。 公認会計士は、二年間の所有権と使用要件を満たしていない離婚の住宅所有者は、離婚または分離令は、二年間の使用要件が満たされるまで、一人の配偶者,

セクション121の制限
提案された規制は、セクション121除外を主張する納税者の能力に三つの主要な制限を指定します：

非居住として

全体的なドルの制限。

二年に一度の制限。

非居住としての使用のための不許可。, 納税者が主たる住居として以外の目的のために家を使用している場合、ゲイン除外はMay6、1997の後に家で撮影された減価償却の範囲には適用されま

例。 1年後の1998年、ケリーは家を買ってテナントに借りた。 レンタル期間中、ケリーは$14,000の減価償却控除を取ります。 1年後の2000年、ケリーは家に引っ越し、それを主な住居として使用し始める。 1年後の2002年、家を所有して使用した後、40,000ドルの利益で家を売却した。, 利益の$26,000（$40,000実現利益マイナス$14,000減価償却）のみが除外の対象となります。 ケリーは残りの$14,000を認識する必要があります。 IRCセクション1(h)の目的では、ゲインはキャプチャされていないIRCセクション1250ゲインです。

納税者が事業目的のために家を部分的に使用する場合、家の居住部分に起因する利益の一部のみが収入から除外されます。 また、利益除外は、May6,1997以降に許容される減価償却の範囲には適用されませんが、家庭に関しては、事業用部分に割り当て可能な家庭の利益を超え, したがって、前月7、1997減価償却は、どのような状況で住宅部分のセクション121の下で除外可能な利益の量を減少させるものではありません。 しかし、ポスト月6、1997非居住者の使用に許容減価償却は、家の住宅用部分にゲイン認識をトリガすることができます。

例。 Leannはビジネスのためにオフィスとして彼女の家の10%を使用した。 彼女はそれを売却する前に、少なくとも二年間、家を所有し、主要な住居として使用しました。 ゲインの除外は、ゲインの10%には適用されません。

例。, 1年後の1999年、モートンはビジネス目的で部分的に使用していた家を購入した。 彼は月に家を販売しています1,2002三年のためにそれを所有し、使用していました. モートンは販売の$40,000の利益を実現し、$30,000は家の住宅の部分および$10,000ビジネス部分に帰することができる。 家の合計$12,000の彼の減価償却控除。, 除外の対象となる家の住宅部分の利益（$30,000）は$2,000減少します—減価償却控除が家のビジネス用途部分の利益（$12,000減価償却マイナス$10,000利益）を超え したがって、モートンは収入から$28,000（$30,000マイナス$2,000）を除外しますが、$12,000が含まれます。 セクション1(h)の目的のために、収入に含まれる$12,000は、回収されていないセクション1250ゲインとして扱われます。, 但し、モートンが$7,000の下落の控除を取ったら、モートンの下落の控除($30,000)が家($7,000)のビジネス使用部分の利益を超過しなかったので除外のために資格がある家の住宅の部分の利益は減らされない($10,000)。 したがって、彼は収入から$30,000を除外しますが、$10,000を含みます。

全体的なドルの制限。 個々の納税者のための最大ゲイン除外は$250,000です。, 共同で主たる住居を所有しているが、別々のリターンを提出する納税者は、それぞれが家への関心に起因する利益の$250,000まで除外することができます。 共同リターンを提出する夫と妻は、

いずれかの配偶者が二年間の所有要件を満たしている場合、利益の$500,000まで除外することができます。

両方の配偶者は、二年間の使用要件を満たしています。

どちらの配偶者は、過去二年以内に主要な住居の事前販売または交換から利益を除外しませんでした。,

納税者がこれらの要件のいずれかを満たさない場合、夫婦が共同リターンで請求できる最大除外額は、(1)配偶者が結婚していなかったかのように決定された各配偶者の除外額の合計であり、(2)いずれかの配偶者が家を所有していた期間に各配偶者が家を所有していたかのように決定される。 一方の配偶者の所有権は、別々に計算された除外を決定する目的のために他に起因しているが、両方の配偶者が実際に自分の$250,000除外のために修飾

例。, ナンシーとオスカーは2001年に結婚し、アパートに引っ越す。 カップルはそれぞれ別々に所有し、結婚する前に、少なくとも二年間家を使用しました。 ナンシーとオスカーは2002年に別々の家を売却した。 ナンシーは彼女の家の販売の$225,000の利益を実現し、オスカーは彼の販売の$275,000の利益を実現する。 ナンシーとオスカーは彼らの共同リターンの利益の$500,000まで除外する要件を満たしていないが、各配偶者は$250,000まで除外することができます。 したがって、ナンシーとオスカーはナンシーの家の売却から$225,000、オスカーの家の売却から$250,000を除外します。, オスカーはナンシーの未使用の除外のいずれかを使用できないため、カップルは収入に彼の家の利益の$25,000を含める必要があります。 ナンシーとオスカーがそれぞれ結婚する前に彼らの家を売却した場合、結果は同じでしょう。

計画戦略。 夫婦それぞれが彼らの結婚の前に家を所有し、一つの家は$250,000を超えるゲインで販売することができれば、公認会計士は、販売される小さなゲインになる家をお勧めする必要があります。, カップルは、$250,000を超えるゲインを生成し、少なくとも二年間そこに住んでいることができる家に移動した場合、カップルは限り、その販売が最初の販売の二年以内に発生しないように$500,000除外のために修飾するだろう。 上記の例では、ナンシーとオスカーがナンシーの家を販売し、それを販売する前に、少なくとも二年間オスカーの家に住んでいる場合、家がナンシーの家の売却後、少なくとも二年間販売されている場合、全体の$275,000ゲインは収入から除外されます。,

夫婦が$500,000ゲイン除外の資格を得るために所有権と使用要件を満たし、一人の配偶者が死亡した場合、生き残った配偶者が彼または彼女が亡くなった配偶者との共同リターンを提出することができる年に家を販売している場合、$500,000除外が適用され続けます。 さらに、生き残った配偶者が再婚していない場合、死亡した配偶者の所有権と主たる住居としての使用の両方が生存者に起因しています。

例。 ピーターとクイル、夫婦は、1998年以来、主な住居として彼らの家を所有し、使用しています。 ピーターは1年後の2002年に死去した。, 1月、2002年、クイルは280,000ドルの利益で家を販売している。 彼女はのための共同リターンを提出した場合、全体の$280,000は、ゲイン除外の対象となります2002. しかし、クイルが月に家を販売している場合10,2003,利益の唯一の$250,000ピーターとクイルは2003年に共同リターンを提出することはできませんので、除外の対象と

計画戦略。 被相続人が家の唯一の所有者であった場合、プロパティの基礎は、死亡の日にその公正市場価値になります。, したがって、現行法の下では、死亡日までの価値の増加は所得課税を逃れ、利益の排除は重要ではない。 家が共同で所有されている場合は、家の被相続人の半分の基礎は、死亡の日にその公正市場価値です。 家の半分の価値の増加は所得課税を逃れ、死の年の家の販売は価値の増加の生き残った配偶者の分け前が$250,000を超過すればだけ関連している。, 家が存続の配偶者によって完全に所有され、家の価値が$250,000以上によって増加したら、死の年のそれを販売することは存続の配偶者が$500,000除外を保

二年に一度の制限。 納税者は、売却または交換の日に終了する二年間の期間の間に、彼または彼女は別の家を売却し、その家の利益を除外した場合、ゲイン除外を使用する しかしながら、以下で論じるように、低減された排除が許容され得る。

例。 ロバートは1999年および2000年に彼が主要な住居として使用する家を買う。, 2001年にマンションを購入し、2001年と2002年に主な住居として使用しています。 彼はそれから2002年に元の家を販売し、収入からその利益を除く。 ロバートが2003年にマンションを売却した場合、彼はその売却益を除外することはできません—彼は二年間の所有権と使用要件を満たしているにもかかわらず-彼は前の二年以内に家の売却益を除外したので。,

減少除外
彼らの主な住居を販売するが、所有権と使用要件を満たしていない、または別の家を販売する二年以内に彼らの家を販売する納税者は、減少除外の対象となる場合があります。 雇用、健康または不測の事態の場所の変更が販売を必要とした場合、減少除外が利用可能です。 内国歳入法も提案された規制も、納税者が減少排除の対象となる雇用、健康上の問題、または予期せぬ状況の変化を定義していません。,

公認会計士は、最大ドル制限（予選結婚納税者の場合は$250,000または$500,000）に分数を掛けることによって、減少除外を計算します。 端数の分子は、(1)納税者が家の売却日に終了する五年間の間に家を所有していた時間、(2)納税者が売却日に終了する五年間の間に家を使用した時間、または(3)ゲインが除外された前売却日から現在の売却日までの時間の最短である。, 分子と分母は、日または月のいずれかで表されます。 メジャーが日の場合、分母は730日（365日X2年）です。 メジャーが月の場合、分母は24ヶ月です。

例。 1年後の2001年、未婚の納税者であるサリーが家を購入し、それを主な住居として使用している。 1年後の2002年（平成18年）、サリーは雇用主が彼女を別の州のオフィスに移したため、家を売却した。 サリーは彼女の家の販売の利益の$187,500まで(250,000X18/24)を除くかもしれない。

例。, 1年後の1999年、トムは家を買い、家に住み始める。 1年後の2001年、トムはウルスラと結婚し、トムの家に引っ越す。 1年後の2002年12月、ウルスラは自宅に住み始めたが、雇用主が別の州に移ったために家を売却した。 トムだけが二年間の使用要件を満たしているので、カップルは$500,000除外を使用することはできません。 むしろ、その排除を計算することにより決定の限度額の各配偶者がいない結婚。, したがって、トムは所有権と使用要件の両方を満たしているため、最大250,000ドルの利益を除外できます。 ウルスラはこれらの使用要件を満たしていませんが、販売は転職によるものであるため、除外の削減を主張することができます。 Ursulaは、ゲインの最大$125,000（250,000X12/24）を除外できます。 したがって、トムとウルスラは$375,000の組み合わせ除外を主張することができます。

観察。, 減少除外は、ゲインではなく、適切な分数で除外を掛けることによって計算されるので、公認会計士は減少除外規定がほとんどの利益を完全に所得から除外することができます見つけるでしょう。

不随意変換
家の不随意変換（破壊、盗難、押収、要求または非難など）からの利益は、ゲイン除外の資格があります。 IRCセクション1033（非自発的な変換）のルールを適用する際に、実現された量は、セクション121の下で除外されたゲインによって減少する。, 納税者が代替ホームを取得した場合、そのホームの基礎がセクション1033(b)の非自発的な変換ルールを使用して決定された場合、変換されたホームの所有権および使用期間は、交換ホームに引き継がれます。 おそらく、不随意変換は、それが別の処分の二年以内に発生した場合でも、納税者が減少排除のために修飾することができます不測の状況を表します。, しかし、IRSは、最終的な規制やその他のガイダンスを発行するまで、納税者が予期せぬ状況に基づいて除外を主張することはできないという立場を

例。 月に1,1992,ビクターは取得し、$50,000の費用がかかる家に住み始めます. 1年後の2002年、竜巻が家を破壊した。 勝利者は保険会社から$350,000を受け取り、従って$300,000の実現された利益を有する($350,000保険は$50,000の費用の基礎を引いて進む)。 ホームの破壊は、セクション121とセクション1033の両方の下でゲイン除外の対象となります。, 勝利者はそれから$80,000のための新しい家を購入する。 彼はセクション250,000ルールの下でゲインの$121まで除外することができますので、セクション1033の目的のために、実現量は$100,000（$350,000保険収入マイナス$250,000セクション121除外）であり、実現利益は$50,000（$100,000量実現マイナス$50,000元の家のコストベース）です。 勝利者が$80,000のための取り替えの家を購入したので、彼は$20,000の利益を確認する($100,000量は$80,000取り替えの家の費用を引いて実現した)。 残りの$30,000（$50,000実現された利益から$20,000認識された利益を差し引いた）は延期されます。, 交換用の家の基礎は$50,000（$80,000コストマイナス$30,000deferredゲイン）です。 元の家のビクターの10年の所有権と使用期間は、交換用の家に引き継がれます。

まだ未回答の質問
提案された規制は、納税者が収入から自分の家の売却益を除外することを可能にするルールを明確にする多くの有用な例 しかし、未回答の質問が残っています。, 特に、納税者が減少排除の対象となることを可能にする三つの状況（雇用場所の変化、健康問題および予期せぬ状況）は定義されていない。 IRSは、最終的な規制でこれらの項目を明確にすることを期待されています。 公認会計士またこの家に販売ルールの顧客向け提案税務戦略なることを保証するために最大限得る。,

ホームセールゲイン除外の基本 何が資格ですか？ 物理的な占有によって決定される納税者の主たる住居。 誰が資格を持っていますか？ 処分の前の五年の間に少なくとも二年間、主たる住居として家を所有し、使用する納税者。 どのくらいの資格がありますか？, 納税者あたり最大$250,000のゲイン（共同で提出する結婚納税者のための$500,000）。 ゲインはいつ修飾されますか？ 主たる住居の売却、交換または非自発的な転換時（隔年に一度に限られています）。 税務上の影響はありますか？ 除外された利益は、交換用ホームへの基礎調整なしで、収入から永久に除外されます。