集合住宅を購入する前に、それを保持するために計画どのくらいの時間を決定することが不可欠です。 短期的な付加価値/修正とフリップ戦略、または長期的な買いとホールド戦略：商業および多世帯の投資家は、一般的に二つの戦略のいずれかを選択します。 短期投資家は、通常、不動産を購入し、不動産の純営業利益（NOI）を増加させることができる改善および調整を行い、1-5年以内に利益のために不動産を再販売することを望んでいる。, これとは対照的に、購入し、ホールド投資家は、通常、それが提供する年収を楽しみながら、20-30年、と言う、長距離のためのプロパティを維持することを計 その後、彼らは財産を売却したり、場合によっては相続人に渡したりすることがあります。

計画された保有期間は、投資家の好みや市場の状況に基づいて変更することができますが、それが入って行く固体の戦略を作成することはまだ重, 彼らは短期のためのプロパティの上に座っているだろう知っている投資家のために、このような前払い罰則（早期にあなたのローンを完済するため 対照的に、長期的な買いとホールド投資家は、一般的に前払いの罰則についてはあまり気にすることができ、可能であれば、長期的な固定金利の融資を求めることになります。, 短期および長期保有期間が有益である場合もあるけれども一つ以上のパートナーと投資すれば、特性がいつ販売されるべきであるか皆が同じページに たとえば、18ヶ月で不動産を反転したい投資家は、おそらく孫が不動産への関心を継承したいパートナーと投資すべきではありません。,

アパート投資のための付加価値戦略

多くの場合、初めてのアパート投資家は、物理的なアップグレードや優れた管理の形でかどうか、大幅な改 これらのプロパティは、一般的に”付加価値”と呼ばれます。”例えば、投資家は、アパートのプロパティを取得し、管理会社を交換し、ユニットをアップグレードし、家賃を増やし、コストを削減し、収益性を高めるために、他の方法を利用することができます。,

さらに、所有者は、テナントに自分のケーブルを支払わせることを望むかもしれません（すでに建物によって支払われている場合）、およびユーティリティのより大きなシェアを支払うことを望むかもしれません。 他の付加価値の機会は自動販売機、貯蔵の小屋、または新しい駐車スペースのようなあなたの特性のための新しい補足の収入源を、見つけることを含 資本のわずかな量を必要とするより少なく集中的な付加価値取引のために、投資家は自己資金の修理に選択することができます。, 但し、重要な特性の修理かリハビリテーションを要求するより大きい付加価値取り引きのために、投資家は付加的な融資を得たいと思う場合もあ

場所の選択

古いことわざ”場所、場所、場所”は、一戸建ての家のためのものであるように、多世帯の不動産にも同様に当てはまります。 あなたがアパートに投資することを選択したどんなに、それはあなたが選択した場所について自信を持つことが非常に重要です。, ロケーションを決定する前に、投資家は以下の地域情報に精通している必要があります。

• 雇用と経済データ

• 地元の雇用者の経済的健全性（特に小規模市場向け）

• 人口と人口増加の傾向

• 犯罪と安全データ

アパートが収益性の高い投資になるためには、時間の経過とともに感謝が不可欠であるため、アパートメントが収益性の高い投資になるためには、時間の経過とともに感謝が不可欠です。投資家は価値が特性の予想された保有期間にわたってかなり育つために本当らしい市場の方に見るべきである。, 例えば、3-4年の地平線の投資家は費用が現在上がっている区域のアパートの建物の多くを支払って喜んでであるかもしれない。 対照的に、20年の地平線を持つ投資家は、次の5-15年にわたって成長が始まるように位置付けられているように見える地域で低価格の不動産を求めることができます。 将来を予測することは不可能ですが、一連の教育を受けた市場の仮定を作成することは、可能性のある可能性を絞り込むのに役立ちます。 時間とするため、低リスクの高潜在的利益を表すもの※,

あなたの家の近くに投資

それはあなたの現在の家の近くに多世帯のプロパティを購入することは必ずしも理想的ではありませんが、そうすることは、特定の利点を持つことができます。 一つには、あなたはすでに地元の市場に精通している可能性が高いので、他の投資家が知らないことを知っているかもしれないので、あなたに一定の さらに、あなたが近くに住んでいれば、あなたの財産を直接監視する方が簡単で、特にあなた自身の財産管理を行う場合は、物事をより便利にします。,

商業用不動産ブローカーを見つける

一戸建ての家を購入するほとんどの人は、不動産業者を通じてそうします。 よい商業仲介商はあなたの区域の質のアパートの特性を識別するのを助けることができ、不動産投資の基礎のよい理解を有し、そして販売価格で交渉 ブローカーを通過すると、一般的に建物を見つけるプロセスが容易になりますが、それは唯一の方法ではありません。, また、所有者が販売に興味があるかどうかを判断するために、お住まいの地域のアパートの所有者に直接連絡することもできます。 これは、ヒットまたはミスプロセスすることができますが、売り手が外部の状況のためにすぐにプロパティを取り除くために望んでいる場合は特に、

商業/多世帯ローンブローカーを見つける

あなたのアパートの建物を購入するためにローンを使用する場合は、多世帯ローンブローカーやアドバイザリー会社, それは彼らがブローカーを使用するか、直接貸し手に行きたいかどうかは、任意の個人投資家に任されていますが、経験豊富な仲介者を使用すると、特に初めて借り手のために、様々な利点を持つことができます。 よい顧問はあなたの個々の状態および目的のための最もよい融資の選択を選ぶのを助けるように経験および関係にてこ入れできる。, 彼らはまた、ドキュメントやサードパーティのレポートだけでなく、借り手のための最高の条件を達成するために、複数の貸し手に契約の周りのショッピン

これは、フレディ*マック、ファニーメイ、およびHUD多世帯ローンの場合は特に、これらのローンは、一般的に、より複雑なドキュメントやアプリケーションプロセス 債務顧問会社は、一般的に0の間で充電します。,75％と総融資額の2％は、多くのように見えるかもしれませんが、私たちの経験では、一般的に大きな投資です。 もちろん、それは私たちが何をすべきかだので、我々はバイアスのビットを持っているかもしれませんが、真実では、右のローンを得ることは、あなたの投資

マルチファミリーローンの予選

前に述べたように、マンションの大部分はローンで購入されています。, 負債はあなたが置く必要があるより少ないお金があなたが投資から作る相対的な利益ことを意味するてこ比を高める。 それについてこのように考えなさい:むしろ$4に入れ、$8を後で得るか、またはむしろ$1に入れ、同じ$8を後で得るか。 最もスマート投資家の選択のオプション、ということで再投資その他の$3同様に収益投資を行います。 が利息及び手数料ができるアパートローンを高額なうお$8できるよう$6.,50)、右の貸付け金と、投資家は特性の指数関数的により多くの利益を作ることができる。

しかし、多世帯ローンを取得するには、まず承認を取得する必要があります。 承認基準は、異なる貸し手やローンの種類によって異なりますが、一般的に、借り手は良い信用を持っている必要があります（660+は通常理想的です）と頭金として総融資額の25-30％の間。 さらに、プロパティ自体は、1.25-1.30xの債務返済カバレッジ率またはDSCRを持っている必要がありますこれは、建物の収入が少なくとも25-30％年間債務サービスを超える必要があることを意味します。,

アパートローン申請のためのドキュメント

アプリケーションプロセス中に、借り手はまた、評価やその他の必要な第三者のレポートを含むドキュメントのかなりの量が必要になります。 借り手は、通常、このすべてのために自分自身を支払う必要があります。 必要な文書およびレポートは一般に下記のものを含んでいる:

• 評価:評価は特性の現在の市価を測定することを試みる。 で一般的に行わなければクリアできないプロの鑑定士が現在許可の物件の所在するのである。, 鑑定士は、一般的に、以下を含む方法の組み合わせを使用します。

  • 収益に基づいて不動産の価値を推定する所得アプローチ。

  • 近くの同様のプロパティの最近の売上高に基づいて、プロパティの値を推定する販売比較アプローチ。

  • それを再構築するための推定コストに基づいてプロパティの値を推定するコストアプローチ、プラス土地の値、およびマイナス任意の減価償却。,

• 物理ニーズ評価/プロパティ条件レポート/エンジニアリングレポート：このレポートは、特定のコンポーネントを修理または交換する必要があるときに決定するために、アパート これは、予想される将来の修理費用のために毎年取っておかれる資金である必要な交換準備金を計算するために使用されます。 これらのレポートは、さまざまなアパートの貸し手によって要求されるかもしれませんが、HUD multifamilyとFannie Mae/Freddie Mac multifamilyローンに最も一般的に必要とされます。,

• フェーズI環境アセスメント：フェーズI環境アセスメント（ESA）は、現在/将来の住民または周囲のコミュニティに脅威を与える可能性のある汚染などの環 フェーズIIおよびフェーズIII Esaは、最初のフェーズI評価で汚染の問題または証拠が見つかった場合に必要となる場合があります。 フェーズI従い必要な借入先が多い。

• タイトルレポート：タイトルレポートは、あなた自身に取って代わる可能性のあるプロパティのタイトルに対する法的請求がないことを確認します。,

• プロパティ調査：調査は、プロパティの境界を記録するだけでなく、プロパティの使用に影響を与える可能性のある地役権やその他のタイトル これは常にレポートが過去数年間から利用可能である場合は特に、貸し手によって必要とされない、しかし、潜在的なタイトルの問題が存在することが知られている場合、それはより一般的に必要です。

• 地震レポート：通常、南カリフォルニアなどの地震が一般的な地域でのみ必要です。,

• ゾーニングレポート：プロパティのゾーニングステータスに関する潜在的な問題や混乱がある場合に必要とされることがあります。

リコース対ノンリコースアパートローン

個々のローンの種類を検討する前に、ローンがリコースまたはノンリコースであるかどうかを判断すること 貸付け金が頼りになれば、貸方は未払い負債のための返済を追求するためにあなたの個人的な資産を取り戻すことができる。 例えば、ほとんどの州では、住宅ローンは完全に頼りになります。, これとは対照的に、多くの商業用不動産ローンはノンリコースであり、貸し手はローンの特定の担保（すなわちアパートの建物）のみを取り戻すことができ、借り手の借金を返済するために、自宅や車などの借り手の個人資産を追求することはできないことを意味します。 しかし、ほぼすべてのノンリコースローンは、借り手が意図的に貸し手を誤解させるような特定の”バッドボーイ”行為を犯した場合、ローンはフルリコース金融商品になることを規定している標準的な”バッドボーイ”カーブアウトが付属しています。