EXECUTIVE SUMMARY

PER ESCLUDERE IL GUADAGNO SULLA DISPOSIZIONE DI UNA CASA dal reddito ai sensi della sezione IRC 121, un contribuente deve possedere e occupare la proprietà come residenza principale per due dei cinque anni immediatamente prima della vendita. Tuttavia, la proprietà e l’occupazione non devono essere simultanee. La legge consente un’esclusione di guadagno massimo di $250.000 ($500.000 per alcuni contribuenti sposati). L’IRS ha emesso regolamenti proposti per chiarire come queste regole funzionano in determinate situazioni.,

SI CONSIDERA CHE UN CONTRIBUENTE ABBIA POSSEDUTO e utilizzato un’abitazione come residenza principale durante il periodo in cui il coniuge deceduto l’ha utilizzata come residenza principale. Questa regola si applica fino a quando il giorno in cui la casa viene venduta il coniuge del contribuente è deceduto e il contribuente non si è risposato. I coniugi divorziati possono anche beneficiare dei periodi di proprietà e di utilizzo degli ex coniugi per soddisfare i requisiti di esclusione.

I CONTRIBUENTI DEVONO RICONOSCERE IL GUADAGNO SU QUALSIASI porzione di una proprietà residenziale che non utilizzano per scopi residenziali., Qualsiasi post-6 maggio 1997 ammortamento ammissibile sulla proprietà innesca il riconoscimento di guadagno altrimenti escludibile.

UN CONTRIBUENTE PUÒ GENERALMENTE RICHIEDERE SOLO UN’esclusione ogni due anni. Tuttavia, un contribuente che dispone di più di una residenza entro due anni o che altrimenti non soddisfa i requisiti, ad esempio a causa di un cambiamento di lavoro o di problemi di salute, può beneficiare di un importo ridotto di esclusione.

NANCY J. FORAN, CPA, PhD, è stata professore associato di contabilità presso l’Università del Michigan a Dearborn. Morì nel febbraio 2002. JEFFREY J., BRYANT, CPA, JD, PhD, è professore associato di contabilità presso la Wichita State University in Kansas. Il suo indirizzo e-mail è [email protected] .

o molti contribuenti la loro residenza è il loro bene più prezioso. Con il continuo aumento dei prezzi delle case, il guadagno realizzato su una vendita potrebbe essere significativo. Le disposizioni del Taxpayer Relief Act del 1997 consentono alla maggior parte di escludere dal reddito il guadagno sulla vendita di una casa senza nemmeno riportare la transazione sulle loro dichiarazioni dei redditi., I regolamenti proposti chiariscono i requisiti per escludere il guadagno dal reddito e offrono ai CPA l’opportunità di suggerire nuove strategie di pianificazione fiscale ai loro clienti.

REQUISITI DI ESCLUSIONE
La sezione IRC 121 consente a un contribuente di escludere fino a $250.000 (5 500.000 per alcuni contribuenti che presentano una dichiarazione congiunta) del guadagno derivante dalla vendita (o dallo scambio) di proprietà possedute e utilizzate come residenza principale per almeno due dei cinque anni precedenti la vendita. Un contribuente può richiedere la piena esclusione solo una volta ogni due anni., Un’esclusione ridotta è disponibile per chiunque non soddisfi questi requisiti a causa di un cambiamento nella sede di servizio, di salute o di determinate circostanze impreviste. A differenza della legge precedente, il guadagno sulla vendita di una casa è ora permanentemente escluso, piuttosto che differito, e un contribuente non deve acquistare una casa sostitutiva per escludere il guadagno.

Requisito di residenza principale., Le regole definiscono il termine residenza in modo abbastanza ampio-comprende una casa galleggiante, rimorchio casa o azioni detenute da un inquilino-azionista in una società cooperativa housing. La proprietà personale che non è un apparecchio ai sensi della legge locale non si qualificherà come residenza. Di conseguenza, i CPA dovrebbero consultare il diritto locale, in particolare sullo stato delle abitazioni mobili. Se un contribuente possiede più di una casa, i professionisti troveranno la determinazione su quale casa è la residenza principale del contribuente dipende da tutti i fatti e le circostanze., I regolamenti dicono che la casa che un contribuente utilizza per la maggior parte del tempo durante l’anno sarà considerata la sua residenza principale per quell’anno.

Esempio. Per il periodo 2000-2004, Albert possiede una casa in Michigan e una casa in Florida. Durante ciascuno di questi anni, Albert vive nella casa del Michigan per sette mesi e nella casa della Florida per cinque mesi. Se Albert decide di vendere una delle case nel 2005, solo la casa del Michigan si qualificherà per l’esclusione di guadagno., Poiché vive in Michigan per la maggior parte di ogni anno, quella casa è la residenza principale di Albert dal 2000 al 2004.

Requisiti di proprietà e utilizzo. I requisiti di proprietà e di utilizzo si basano sul numero totale di giorni o mesi che il contribuente possiede e utilizza la proprietà come residenza principale durante il periodo di cinque anni che termina alla data di disposizione. Il guadagno sulla vendita di una casa è escluso dal reddito solo se, durante tale periodo di cinque anni, il contribuente possiede e utilizza la proprietà come residenza principale per periodi per un totale di due anni o più., 24 mesi interi o 730 giorni soddisferanno i requisiti di proprietà e utilizzo di due anni.

Esempio. Il 1 ° gennaio 1998, Barbara ha comprato una casa e ha iniziato a vivere in essa. Il 1 gennaio 2000 (24 mesi dopo l’acquisto della casa), Barbara si trasferì fuori città e cominciò a prendere in affitto la casa. Il 28 dicembre 2002, vende la proprietà. Poiché Barbara possedeva e utilizzava la casa come residenza principale per 24 mesi durante il periodo di cinque anni che termina alla data di vendita, ha diritto all’esclusione del guadagno., Se, tuttavia, Barbara vende la sua casa il 1 ° febbraio 2003, il periodo di cinque anni sarebbe iniziato il 1 ° febbraio 1998. In questo caso Barbara non avrebbe diritto all’esclusione del guadagno perché avrebbe vissuto nella casa per soli 23 mesi durante il periodo di cinque anni prima della data di vendita.

I regolamenti proposti chiariscono che i periodi di proprietà e di utilizzo non devono essere simultanei.

Esempio. Carmella affittò una casa dal 1 gennaio 1993 al 1 gennaio 1998. Ha acquistato la casa il 1 gennaio 1998 e vi ha vissuto fino al 1 febbraio 1998., Il 1 marzo 2000, Carmella ha venduto la casa. Durante il periodo di cinque anni che termina alla data di vendita (1 marzo 1995 al 1 marzo 2000), Carmella possedeva la casa per almeno due anni (1 gennaio 1998 al 1 marzo 2000) e ha vissuto in essa per almeno due anni (1 marzo 1995 al 1 febbraio 1998). Pertanto, Carmella ha diritto all’esclusione del guadagno anche se non ha vissuto nella residenza durante gli stessi due anni in cui la possedeva.,

Se un contribuente possiede due case durante il periodo di cinque anni, entrambi possono beneficiare dell’esclusione se il contribuente utilizza ciascuna di esse come residenza principale per almeno due anni durante il periodo di cinque anni. Tuttavia, come discusso di seguito, CPA troverà che di solito il guadagno su una sola delle due case altrimenti qualificati può essere escluso durante un periodo di due anni.

Esempio. Per il periodo 1 gennaio 2000-31 dicembre 2004, David possiede una casa in Kansas e anche in Texas. David vive nella casa del Kansas durante 2000, 2001 e 2004 e nella casa del Texas durante 2002 e 2003., La residenza principale di David per il 2000, il 2001 e il 2004 è la proprietà del Kansas. La sua residenza principale per 2002 e 2003 è la casa del Texas. Se David decide di vendere una delle case nel corso del 2004, entrambi si qualificano per l’esclusione guadagno perché possedeva e utilizzato ciascuno come residenza principale per almeno due anni durante il periodo di cinque anni prima della data di vendita.

Per soddisfare il requisito di utilizzo, il contribuente deve occupare fisicamente la casa. Tuttavia, le brevi assenze temporanee, come le vacanze, sono conteggiate come periodi di utilizzo anche se la casa viene affittata durante quel periodo.

Esempio., Il 1 gennaio 2000, Elvira ha comprato e ha iniziato a vivere in una casa. Durante il 2000 e il 2001, Elvira è andata in Inghilterra per giugno e luglio in vacanza. Vende la casa il 1 gennaio 2002. Sebbene durante il periodo di cinque anni che termina alla data di vendita (1 gennaio 1997 al 1 gennaio 2002) Elvira abbia occupato la casa solo per 20 dei 24 mesi che possedeva (1 gennaio 2000 al 1 gennaio 2002), i due mesi trascorsi in Inghilterra ogni anno sono conteggiati come periodi di utilizzo perché erano brevi assenze temporanee. Pertanto, Elvira è eleggibile per l’esclusione del guadagno., Se, tuttavia, Elvira avesse trascorso il 1 giugno 2000 al 1 giugno 2001 in Inghilterra, non avrebbe potuto beneficiare dell’esclusione del guadagno perché un’assenza di un anno non è trattata come una breve temporanea. In quest’ultimo caso Elvira ha utilizzato la casa per soli 12 mesi durante il periodo di cinque anni che termina alla data di vendita.

Strategia di pianificazione. È importante che i CPA consigliano ai contribuenti di documentare attentamente il tempo che trascorrono in una casa per garantire che soddisfino i requisiti di proprietà e utilizzo di due anni. Ritardare la vendita fino a quando un contribuente non ha soddisfatto tali requisiti può comportare notevoli risparmi fiscali., Documentare il tempo trascorso in una casa è importante per chiunque possieda più di uno perché solo la residenza primaria è ammissibile per l’esclusione di guadagno. Per determinare quale casa si qualifica come residenza principale del contribuente, l’IRS rischia di fare le sue indagini standard. I CPA dovrebbero consigliare ai clienti di conservare la documentazione come le ricevute di viaggio, il cambio di indirizzo postale, la registrazione degli elettori, le bollette, i periodi di lavoro e la partecipazione a eventi religiosi o sociali che possono aiutare a stabilire cosa costituisce la casa principale di un contribuente., I contribuenti che intendono vendere una casa devono trascorrere abbastanza tempo in quella proprietà per soddisfare la residenza primaria e i requisiti di proprietà e utilizzo.

Coniuge deceduto. Per i requisiti di proprietà e di utilizzo, si considera che un contribuente abbia posseduto e utilizzato una casa come residenza principale durante il periodo in cui il coniuge deceduto possedeva e utilizzava la casa (prima della morte) come residenza principale, purché il giorno in cui la casa viene venduta il coniuge del contribuente sia deceduto e il contribuente non si sia risposato.

Ex coniuge., In caso di divorzio, i contribuenti possono beneficiare sia dei periodi di proprietà che di utilizzo degli ex coniugi per soddisfare i requisiti. Se un contribuente riceve una casa come parte di un accordo di proprietà di divorzio, periodo di proprietà del contribuente includerà il tempo il coniuge o ex coniuge possedeva la casa. Inoltre, un contribuente è considerato come se avesse utilizzato la casa come residenza principale durante il periodo in cui il contribuente possedeva la residenza e il coniuge o l’ex coniuge del contribuente era autorizzato a utilizzarla—in base a un decreto di divorzio o separazione—come residenza principale.

Esempio., Il 1 ° gennaio 2000, Harry ha comprato una casa e ha iniziato a viverci con la sua consorte, Jennifer. Il 1 gennaio 2001, Harry e Jennifer sono stati divorziati. Secondo il decreto di divorzio, Jennifer è permesso di vivere in casa fino al 1 febbraio 2002. Harry vende la casa il 1 marzo 2002. Harry e Jennifer potrebbero entrambi soddisfare i requisiti di proprietà e di utilizzo di due anni. Anche se Harry ha vissuto in casa per soli 12 mesi, se continua a possederlo è anche considerato di aver vissuto in casa per i 13 mesi Jennifer ha vissuto lì., Se Jennifer possiede la residenza dopo il 1 gennaio 2001, il suo periodo di proprietà include la proprietà di Harry dal 1 gennaio 2000 al 1 gennaio 2001.

Strategia di pianificazione. CPA potrebbe voler raccomandare che i proprietari di abitazione divorzio che non hanno soddisfatto i requisiti di proprietà e di utilizzo di due anni considerare avere il decreto di divorzio o di separazione richiedono che uno dei coniugi rimangono in casa fino a quando il requisito di utilizzo di due anni è soddisfatta.,

SEZIONE 121 LIMITAZIONI
I regolamenti proposti specificano tre limiti principali sulla capacità di un contribuente di rivendicare l’esclusione della sezione 121:

Disallowance per l’uso o l’uso parziale della casa come non residenza.

Una limitazione complessiva del dollaro.

La limitazione una volta ogni due anni.

Disallowance per l’uso come un nonresidence., Se un contribuente utilizza anche una casa per scopi diversi da quello di residenza principale, l’esclusione di guadagno non si applica alla misura dell’ammortamento assunto sulla casa dopo il 6 maggio 1997.

Esempio. Il 1 gennaio 1998, Kelly acquistò una casa e la affittò agli inquilini per due anni. Durante il periodo di noleggio, Kelly prende detrazioni di ammortamento di $14.000. Il 1 gennaio 2000, Kelly si trasferisce in casa e inizia ad usarlo come residenza principale. Il 1 febbraio 2002, dopo aver posseduto e utilizzato la casa come residenza principale per più di due anni, vende la casa ad un guadagno di $40.000., Solo gain 26.000 (gain 40.000 realizzato guadagno meno depreciation 14.000 ammortamento) del guadagno è ammissibile per l’esclusione. Kelly deve riconoscere i restanti $14.000. Ai fini della sezione IRC 1 (h), il guadagno è un guadagno IRC sezione 1250 non catturato.

Se un contribuente utilizza una casa parzialmente per scopi commerciali, solo la parte del guadagno attribuibile alla porzione residenziale della casa è esclusa dal reddito. Inoltre, l’esclusione del guadagno non si applica nella misura in cui l’ammortamento consentito dopo il 6 maggio 1997, rispetto alla casa, supera il guadagno sulla casa allocabile alla porzione di uso aziendale., Pertanto, pre-7 maggio 1997 ammortamento non riduce la quantità di guadagno escludibile ai sensi della sezione 121 sulla porzione residenziale in qualsiasi circostanza. Tuttavia, dopo il 6 maggio 1997 l’ammortamento ammissibile sull’uso non residenziale può innescare il riconoscimento del guadagno sulla parte residenziale della casa.

Esempio. Leann usato il 10% della sua casa come un ufficio per un business. Ha posseduto e utilizzato la casa come residenza principale per almeno due anni durante il periodo di cinque anni prima di venderlo. L’esclusione del guadagno non si applica al 10% del guadagno.

Esempio., Il 1 gennaio 1999, Morton ha acquistato una casa che ha usato parzialmente per scopi commerciali. Vende la casa il 1 gennaio 2002 dopo averlo posseduto e usato per tre anni. Morton realizza un guadagno di 4 40.000 sulla vendita, di cui $30.000 è attribuibile alla porzione residenziale della casa e $10.000 alla porzione di business. Le sue detrazioni di ammortamento sulla casa totale $12.000., Il guadagno sulla parte residenziale della casa ammissibili per l’esclusione ($30.000) è ridotto di $2.000—l’importo con cui le detrazioni di ammortamento superano il guadagno sulla parte business-uso della casa (depreciation 12.000 ammortamento meno gain 10.000 guadagno). Pertanto, Morton escluderà income 28.000 (minus 30.000 meno income 2.000) dal reddito, ma includerà $12.000. Ai fini della sezione 1 (h), il gain 12.000 da includere nel reddito è trattato come unrecaptured sezione 1250 guadagno., Tuttavia, se Morton aveva preso deduzioni di ammortamento di $7.000, il guadagno sulla porzione residenziale della casa ammissibili per l’esclusione ($30.000) non sarebbe ridotto perché detrazioni di ammortamento di Morton (Mort 7.000) non ha superato il guadagno sulla parte business-uso della casa (Mort 10.000). Pertanto, escluderebbe $30.000 dal reddito ma includerebbe 1 10.000.

Limitazione complessiva del dollaro. L’esclusione di guadagno massimo per un singolo contribuente è $250.000., I contribuenti che possiedono congiuntamente una residenza principale, ma file rendimenti separati, possono ogni escludere fino a $250.000 del guadagno attribuibile al loro interesse nella casa. Un marito e una moglie che presentano un ritorno congiunto possono escludere fino a $500.000 del guadagno se

Uno dei coniugi soddisfa il requisito di proprietà biennale.

Entrambi i coniugi soddisfano i requisiti di utilizzo di due anni.

Né il coniuge escluso guadagno da una precedente vendita o scambio di una residenza principale negli ultimi due anni.,

Se i contribuenti non soddisfano nessuno di questi requisiti, l’importo massimo di esclusione che una coppia sposata può richiedere in caso di restituzione congiunta è la somma dell’importo di esclusione di ciascun coniuge, determinato come se (1) i coniugi non fossero sposati e (2) ciascun coniuge possedesse la casa durante il periodo in cui uno dei coniugi possedeva la casa. Anche se la proprietà di uno dei coniugi è attribuita all’altro ai fini della determinazione di un’esclusione calcolata separatamente, entrambi i coniugi devono effettivamente utilizzare la casa come residenza principale per qualificarsi per la propria esclusione di $250.000.

Esempio., Nancy e Oscar si sposano nel 2001 e si trasferiscono in un appartamento. La coppia ogni separatamente di proprietà e utilizzato una casa per almeno due anni prima di sposarsi. Nancy e Oscar vendono le loro case separate nel 2002. Nancy realizza un guadagno di $225.000 sulla vendita della sua casa e Oscar realizza un guadagno di $275.000 sulla sua vendita. Anche se Nancy e Oscar non soddisfano i requisiti per escludere fino a $500.000 di guadagno sul loro ritorno congiunto, ogni coniuge può escludere fino a $250.000. Pertanto, Nancy e Oscar escluderanno $225.000 dalla vendita della casa di Nancy e $250.000 dalla vendita della casa di Oscar., Poiché Oscar non può usare nessuna delle esclusioni inutilizzate di Nancy, la coppia deve includere $25.000 del guadagno sulla sua casa in reddito. Il risultato sarebbe lo stesso se Nancy e Oscar avessero venduto le loro case prima di sposarsi.

Strategia di pianificazione. Se una coppia sposata ciascuno possiede una casa prima del loro matrimonio e una casa potrebbe essere venduto ad un guadagno che supera $250.000, CPA dovrebbe raccomandare la casa che si tradurrebbe nel guadagno più piccolo essere venduto., Se la coppia poi spostare in casa che potrebbe produrre un guadagno superiore a $250.000 e vivere lì per almeno due anni, la coppia si qualificherebbe per l’esclusione di 5 500.000 fino a quando tale vendita non si verifica entro due anni dalla prima vendita. Nell’esempio precedente, se Nancy e Oscar vendono la casa di Nancy e vivono nella casa di Oscar per almeno due anni prima di venderla, l’intero guadagno di Nancy 275.000 sarebbe escluso dal reddito se la casa viene venduta almeno due anni dopo la vendita della casa di Nancy.,

Se una coppia sposata soddisfa i requisiti di proprietà e utilizzo per qualificarsi per l’esclusione del guadagno di $500.000 e uno dei coniugi muore, l’esclusione di 5 500.000 continuerà ad applicarsi se il coniuge superstite vende la casa in un anno in cui può presentare una dichiarazione congiunta con il coniuge deceduto. Inoltre, se il coniuge superstite non si è risposato, sia la proprietà del coniuge deceduto che l’uso come residenza principale sono attribuiti al superstite.

Esempio. Peter e Quill, una coppia sposata, hanno posseduto e usato la loro casa come residenza principale dal 1998. Peter muore il 1 giugno 2002., Il 1 novembre 2002, Quill vende la casa ad un guadagno di $280.000. L’intero $280.000 è eleggibile per l’esclusione di guadagno se presenta un ritorno congiunto per il 2002. Se, tuttavia, Quill vende la casa il 10 gennaio 2003, solo $250.000 del guadagno è ammissibile per l’esclusione perché Peter e Quill non possono presentare un ritorno congiunto nel 2003.

Strategia di pianificazione. Se un defunto era l’unico proprietario di una casa, la base della proprietà sarà il suo valore di mercato equo alla data della morte., Pertanto, secondo la legge attuale, qualsiasi aumento di valore fino alla data della morte sfugge all’imposta sul reddito e all’esclusione del guadagno non sarebbe importante. Se la casa è di proprietà congiunta, la base della metà del defunto della casa è il suo valore equo di mercato alla data del decesso. L’aumento di valore su quella metà della casa sfugge tassazione del reddito, e la vendita della casa nell’anno della morte è rilevante solo se la quota del coniuge superstite dell’aumento di valore supera $250.000., Se la casa è interamente di proprietà del coniuge superstite e il valore della casa è aumentato di oltre $250.000, venderlo nell’anno della morte consentirebbe al coniuge superstite di mantenere l’esclusione di 5 500.000.

Limitazione una volta ogni due anni. Un contribuente non può utilizzare l’esclusione di guadagno se, durante il periodo di due anni che termina alla data della vendita o dello scambio, ha venduto un’altra casa e ha escluso il guadagno su quella casa. Tuttavia, come discusso di seguito, può essere consentita un’esclusione ridotta.

Esempio. Robert acquista una casa che usa come residenza principale nel 1999 e nel 2000., Nel 2001, acquista un condominio che usa come residenza principale nel 2001 e nel 2002. Poi vende la casa originale nel 2002 ed esclude che il guadagno dal reddito. Se Robert vende il condominio nel 2003, non può escludere il guadagno su quella vendita-anche se soddisfa i requisiti di proprietà e utilizzo di due anni – perché ha escluso il guadagno sulla vendita della casa entro i due anni precedenti.,

ESCLUSIONE RIDOTTA
I contribuenti che vendono la loro residenza principale ma non soddisfano i requisiti di proprietà e utilizzo, o che vendono la loro casa entro due anni dalla vendita di un’altra casa, possono beneficiare di un’esclusione ridotta. L’esclusione ridotta è disponibile se un cambiamento nella sede di servizio, la salute o circostanze impreviste hanno reso necessaria la vendita. Né l’Internal Revenue Code né i regolamenti proposti definiscono il cambiamento nel luogo di lavoro, problemi di salute o circostanze impreviste che consentirebbero ai contribuenti di beneficiare dell’esclusione ridotta.,

CPA calcolerebbe l’esclusione ridotta moltiplicando la limitazione massima del dollaro ($250.000 o 5 500.000 per i contribuenti sposati qualificati) per una frazione. Il numeratore della frazione è la più breve (1) il tempo per il contribuente di proprietà la casa durante il periodo di cinque anni, fino alla data del la casa vendita, (2) il tempo del contribuente, utilizzato casa durante il periodo di cinque anni fino alla data della vendita o (3) il periodo di tempo tra la data della prima vendita per cui il guadagno è stato escluso e la data di vendita corrente., Il numeratore e il denominatore sono espressi in giorni o mesi. Se la misura è giorni, il denominatore è 730 giorni (365 giorni X 2 anni). Se la misura è di mesi, il denominatore è di 24 mesi.

Esempio. Il 1 ° gennaio 2001, Sally, un contribuente non sposato, acquista una casa e la utilizza come residenza principale. Il 1 luglio 2002, 18 mesi dopo, Sally vende la casa perché il suo datore di lavoro la trasferisce in un ufficio in un altro stato. Sally può escludere fino a $187.500 (250.000 X 18/24) del guadagno sulla vendita della sua casa.

Esempio., Il 1 gennaio 1999, Tom compra e inizia a vivere in una casa. Il 1º gennaio 2001, Tom sposa Ursula e si trasferisce a casa di Tom. Il 1 gennaio 2002 (12 mesi dopo Ursula ha iniziato a risiedere in casa), vendono la casa perché i loro datori di lavoro li trasferiscono in un altro stato. Poiché solo Tom ha soddisfatto il requisito di utilizzo di due anni, la coppia non può utilizzare l’esclusione di $500.000. Piuttosto, la loro esclusione è determinata calcolando l’importo della limitazione per ciascun coniuge come se non fossero stati sposati., Pertanto, Tom può escludere fino a gain 250.000 di guadagno perché soddisfa sia i requisiti di proprietà che di utilizzo. Sebbene Ursula non soddisfi questi requisiti di utilizzo, può richiedere l’esclusione ridotta perché la vendita è dovuta a un cambio di lavoro. Ursula può escludere fino a $125.000 (250.000 X 12/24) del guadagno. Pertanto, Tom e Ursula possono rivendicare un’esclusione combinata di $375.000.

Osservazione., Poiché l’esclusione ridotta è calcolata moltiplicando l’esclusione, piuttosto che il guadagno, per la frazione appropriata, CPA troverà la disposizione di esclusione ridotta consente la maggior parte dei guadagni di essere completamente esclusi dal reddito.

CONVERSIONI INVOLONTARIE
Il guadagno derivante da una conversione involontaria (come distruzione, furto, sequestro, requisizione o condanna) di una casa si qualifica per l’esclusione del guadagno. Applicando le regole della sezione IRC 1033 (conversioni involontarie), l’importo realizzato è ridotto del guadagno escluso dalla sezione 121., Se il contribuente acquista una casa sostitutiva, il periodo di proprietà e utilizzo della casa convertita viene trasferito alla casa sostitutiva se la base di tale casa è determinata utilizzando le regole di conversione involontaria della sezione 1033 (b). Presumibilmente, una conversione involontaria rappresenterà una circostanza imprevista che consente ai contribuenti di beneficiare di un’esclusione ridotta anche se si verifica entro due anni da un’altra disposizione., Tuttavia, l’IRS prende la posizione che un contribuente non può rivendicare un’esclusione basata su circostanze impreviste fino a quando non emette regolamenti finali o altre indicazioni in materia.

Esempio. Il 1 gennaio 1992, Victor acquisisce e inizia a vivere in una casa che costa $50.000. Il 1 gennaio 2002, un tornado distrugge la casa. Victor riceve $350.000 da una compagnia di assicurazioni e, quindi, ha un guadagno realizzato di $300.000 (proceeds 350.000 proventi assicurativi meno basis 50.000 base di costo). La distruzione della casa si qualifica per l’esclusione del guadagno sia nella sezione 121 che nella sezione 1033., Victor poi acquista una nuova casa per $80.000. Perché lui può escludere fino a $250.000 di guadagno nella sezione 121 regole, per le finalità di sezione 1033, l’importo realizzato è di $100.000 ($350,000 di assicurazione procede meno di $250.000 sezione 121 esclusione) e il guadagno realizzato è di $50.000 ($100,000 totale realizzato meno di $50.000 originale di casa base di costo). Dal momento che Victor ha acquistato una casa di sostituzione per 8 80.000, egli riconosce un guadagno di $20.000 (amount 100.000 importo realizzato meno replacement 80.000 sostituzione costo casa). Il restante gain 30.000 (gain 50.000 guadagno realizzato meno gain 20.000 guadagno riconosciuto) è differita., La base della casa di sostituzione è di gain 50.000 (cost 80.000 costo meno gain 30.000 guadagno differita). Victor 10 anni di proprietà e periodo di utilizzo della casa originale riporterà alla casa di sostituzione.

DOMANDE ANCORA SENZA RISPOSTA
I regolamenti proposti forniscono molti esempi utili e interpretazioni che chiariscono le regole che consentono ai contribuenti di escludere dal reddito il guadagno sulla vendita della loro casa. Tuttavia, rimangono domande senza risposta., In particolare, non sono definite le tre situazioni (cambiamento del luogo di lavoro, problemi di salute e circostanze impreviste) che consentono ai contribuenti di beneficiare dell’esclusione ridotta. Si spera che l’IRS chiarirà questi elementi nei regolamenti finali. CPA vorranno rivedere queste regole di vendita a casa con i loro clienti e suggerire strategie di pianificazione fiscale per garantire che massimizzino l’esclusione del guadagno.,

Vendita Casa Guadagno Esclusione Nozioni di base che Cosa qualifica? Residenza principale di un contribuente, come determinato da occupazione fisica. Chi si qualifica? Contribuenti che possiedono e utilizzano una casa come residenza principale per almeno due anni durante i cinque anni precedenti alla disposizione. Quanto si qualifica?, Un guadagno fino a $250.000 per contribuente ($500.000 per i contribuenti sposati deposito congiuntamente). Quando si qualifica un guadagno? Sulla vendita, lo scambio o la conversione involontaria di una residenza principale (limitata a una volta ogni due anni). Conseguenze fiscali? Il guadagno escluso è permanentemente escluso dal reddito, senza aggiustamenti di base per una casa sostitutiva.