Le basi per l’acquisto di una multiproprietà

Sono disponibili due opzioni di proprietà delle vacanze di base: multiproprietà e piani di intervallo di vacanza. Il valore di queste opzioni è nel loro uso come destinazioni di vacanza, non come investimenti. Perché così tante multiproprietà e piani di intervallo di vacanza sono disponibili, il valore di rivendita del vostro è probabile che sia un buon affare inferiore a quello che hai pagato. Sia una multiproprietà e un piano di intervallo di vacanza richiedono di pagare un prezzo di acquisto iniziale e spese di manutenzione periodica., Il prezzo di acquisto iniziale può essere pagato tutto in una volta o nel corso del tempo; spese di manutenzione periodica sono suscettibili di aumentare ogni anno.

Proprietà multiproprietà disattivata. In una multiproprietà, si possiede la vostra unità di vacanza per il resto della tua vita, per il numero di anni enunciati nel contratto di acquisto, o fino a quando si vende. Il tuo interesse è legalmente considerato proprietà reale. Si acquista il diritto di utilizzare una specifica unità in un momento specifico ogni anno, e si può affittare, vendere, scambiare, o lasciare in eredità la vostra unità multiproprietà specifica. Tu e gli altri proprietari di multiproprietà possedete collettivamente la proprietà del resort.,

A meno che tu non abbia acquistato la multiproprietà a titolo definitivo per contanti, sei responsabile del pagamento del mutuo mensile. Indipendentemente da come hai acquistato la multiproprietà, sei anche responsabile del pagamento di una tassa di manutenzione annuale; le tasse di proprietà potrebbero essere extra. I proprietari condividono l’uso e la manutenzione delle unità e dei terreni comuni della proprietà del resort. Un’associazione di proprietari di abitazione di solito gestisce la gestione del resort. I proprietari di multiproprietà eleggono i funzionari e controllano le spese, la manutenzione della proprietà del resort e la selezione della società di gestione del resort.,

“Diritto di utilizzare” Opzione intervallo di vacanza. In questa opzione, uno sviluppatore possiede il resort, che è costituito da condomini o unità. Ogni condominio o unità è divisa in” intervalli ” — sia per settimane o l’equivalente in punti. Si acquista il diritto di utilizzare un intervallo presso il resort per un numero specifico di anni — in genere tra 10 e 50 anni. L’interesse che possiedi è legalmente considerato proprietà personale. L’unità specifica che si utilizza presso il resort potrebbe non essere la stessa ogni anno., Oltre al prezzo per il diritto di utilizzare un intervallo, si paga una tassa di manutenzione annuale che è destinata ad aumentare ogni anno.

All’interno dell’opzione “diritto d’uso”, diversi piani possono influenzare la capacità di utilizzare un’unità:

• Tempo fisso o mobile. In un’opzione a tempo fisso, si acquista l’unità per l’uso durante una settimana specifica dell’anno. In un’opzione di tempo variabile, si utilizza l’unità entro una certa stagione dell’anno, riservando il tempo desiderato in anticipo; la conferma in genere viene fornita in base all’ordine di arrivo.
• Proprietà frazionaria., Piuttosto che una settimana annuale, si acquista una grande quota di tempo di proprietà di vacanza, di solito fino a 26 settimane.
• Proprietà biennale. Si utilizza un’unità resort ogni due anni.
• Blocco o blocco. Occupi una parte dell’unità e offri lo spazio rimanente per il noleggio o lo scambio. Queste unità hanno tipicamente due o tre camere da letto e bagni.
• Piani di vacanza basati su punti. Si acquista un certo numero di punti, e li scambia per il diritto di utilizzare un intervallo in una o più località., In un piano di vacanza basato su punti (a volte chiamato club di vacanza), il numero di punti necessari per utilizzare un intervallo varia in base alla durata del soggiorno, alle dimensioni dell’unità, alla posizione del resort e al momento in cui si desidera utilizzarlo.

Prima di acquistare una multiproprietà

Nel calcolo del costo totale di una multiproprietà o di un piano di vacanza, includere i pagamenti e le spese ipotecarie, come i costi di viaggio, le tasse e le spese di manutenzione annuali, i costi di chiusura, le commissioni dei broker e le spese finanziarie., Le spese di manutenzione possono aumentare a tassi uguali o superiori all’inflazione, quindi chiedi se il tuo piano ha un tetto massimo. È necessario pagare tasse e tasse, indipendentemente dal fatto che si utilizza l’unità.

Per aiutare a valutare l’acquisto, confrontare questi costi con il costo di affittare alloggi simili con servizi simili nella stessa posizione per lo stesso periodo di tempo. Se si scopre che l’acquisto di una multiproprietà o un piano di vacanza ha senso, shopping di confronto è il prossimo passo.

• Valutare la posizione e la qualità del resort, nonché la disponibilità di unità., Visita le strutture e parla con gli attuali proprietari di multiproprietà o piani di vacanza delle loro esperienze. Agenti immobiliari locali possono anche essere buone fonti di informazioni. Verificare la presenza di reclami circa lo sviluppatore resort e società di gestione con il Procuratore generale dello stato e funzionari locali di protezione dei consumatori.
• Ricerca il track record del venditore, sviluppatore, e società di gestione prima di acquistare. Chiedere una copia del budget di manutenzione corrente per la proprietà. Indagare le politiche sulla gestione, riparazione e sostituzione arredi, e gli orari per i servizi promessi., È inoltre possibile cercare online per i reclami.
• Ottenere una maniglia su tutti gli obblighi e benefici della multiproprietà o di acquisto piano di vacanza. È tutto il venditore promette scritto nel contratto? In caso contrario, a piedi dalla vendita.
• Non agire d’impulso o sotto pressione. Incentivi di acquisto possono essere offerti mentre si è in tour o soggiornare in un resort. Mentre questi bonus possono presentare un buon valore, la tempistica di un acquisto è la vostra decisione., Hai il diritto di ottenere tutte le promesse e le dichiarazioni per iscritto, nonché una dichiarazione di offerta pubblica e altri documenti pertinenti.
• Studiare il lavoro di ufficio al di fuori dell’ambiente di presentazione e, se possibile, chiedere a qualcuno che è ben informato sui contratti e immobiliare di rivedere prima di prendere una decisione.
• Ottieni il nome e il numero di telefono di qualcuno presso l’azienda che può rispondere alle tue domande — prima, durante e dopo la presentazione delle vendite e dopo l’acquisto.,
• Chiedi informazioni sulla tua capacità di annullare il contratto, a volte indicato come “diritto di recesso.”Molti stati — e forse il tuo contratto-ti danno il diritto di recesso, ma la quantità di tempo che devi annullare può variare. La legge statale o il tuo contratto possono anche specificare un “periodo di riflessione”, cioè quanto tempo devi annullare l’accordo una volta che hai firmato i documenti. Se un diritto di recesso o un periodo di riflessione non è richiesto dalla legge, chiedi che sia incluso nel tuo contratto.,
• Se, per qualche motivo, decidi di annullare l’acquisto — tramite il tuo contratto o la legge statale — fallo per iscritto. Invia la tua lettera per posta certificata e chiedi una ricevuta di ritorno in modo da poter documentare ciò che il venditore ha ricevuto. Conserva copie della tua lettera e di eventuali allegati. Si dovrebbe ricevere un rimborso immediato di tutti i soldi che hai pagato, come previsto dalla legge.
• Utilizzare un conto di deposito a garanzia se si sta acquistando una proprietà non sviluppata, e ottenere un impegno scritto da parte del venditore che le strutture saranno finiti come promesso., Questo è un modo per proteggere i diritti del contratto se lo sviluppatore è predefinito. Assicurati che il tuo contratto includa clausole per “non disturbo” e ” mancata esecuzione.”Una clausola di non disturbo assicura che sarete in grado di utilizzare la vostra unità o intervallo se lo sviluppatore o società di gestione va in bancarotta o di default. Una clausola di non esecuzione ti consente di mantenere i tuoi diritti, anche se il tuo contratto è stato acquistato da una terza parte. Si consiglia di contattare un avvocato che può fornire ulteriori informazioni su queste disposizioni.,

Diffidare di offerte di acquisto multiproprietà o piani di vacanza in paesi stranieri. Se sottoscrivi un contratto al di fuori degli Stati Uniti per un piano di multiproprietà o vacanza in un altro paese, non sei protetto dalle leggi statunitensi.

Sistemi di scambio multiproprietà

Uno scambio consente a un proprietario di multiproprietà o piano di vacanza di scambiare unità con un altro proprietario che ha un’unità equivalente in un resort affiliato all’interno del sistema. Ecco come funziona: uno sviluppatore resort ha una relazione con una società di scambio, che amministra il servizio per i proprietari presso il resort., I proprietari diventano membri del sistema di scambio quando acquistano il loro multiproprietà o piano di vacanza. Nella maggior parte dei resort, lo sviluppatore paga per il primo anno di appartenenza di ogni nuovo membro nella società di scambio, ma i membri pagano la società di scambio subito dopo.

Per partecipare, un membro deve depositare un’unità nell’inventario della società di scambio delle settimane disponibili per lo scambio. Quando un membro prende una settimana dall’inventario, la società di cambio addebita una commissione.,

In un sistema di scambio basato su punti, l’intervallo viene automaticamente inserito nel sistema di inventario per un periodo specificato quando il membro si unisce. I valori dei punti vengono assegnati alle unità in base alla durata del soggiorno, alla posizione, alla dimensione dell’unità e alla stagionalità. I membri che hanno abbastanza punti per garantire gli alloggi per le vacanze che vogliono possono prenotarli su una base di spazio disponibile. I membri che non hanno abbastanza punti potrebbero voler indagare su programmi che consentono di accumulare punti dell’anno precedente, di avanzare punti o anche di “affittare” punti extra per compensare le differenze.,

Se il sistema di scambio funziona in modo soddisfacente per i proprietari è un altro problema da esaminare prima di acquistare. Tenete a mente che si dovrà pagare tutte le spese e tasse in un programma di scambio se si utilizza l’unità o di qualcun altro.

la Vendita di una Multiproprietà Attraverso un Rivenditore

Se stai pensando di vendere una multiproprietà, la FTC attenzione a domanda rivenditori — agenti immobiliari e agenti specializzati nella rivendita di multiproprietà., Possono affermare che il mercato nella tua zona è “caldo” e che sono sopraffatti dalle richieste degli acquirenti. Alcuni possono anche dire che hanno acquirenti pronti ad acquistare la vostra multiproprietà, o promettono di vendere la vostra multiproprietà entro un tempo specifico.

Se vuoi vendere la tua multiproprietà deeded e una società ti si avvicina offrendo di rivendere la tua multiproprietà, vai in modalità scettica:

• Non accettare nulla al telefono o online fino a quando non hai avuto la possibilità di controllare il rivenditore., Contattare il Procuratore generale dello stato e le agenzie locali per la protezione dei consumatori nello stato in cui si trova il rivenditore. Chiedere se eventuali reclami sono in archivio. È inoltre possibile cercare online per i reclami.
• Chiedere al venditore tutte le informazioni per iscritto.
• Chiedi se gli agenti del rivenditore sono autorizzati a vendere immobili in cui si trova la tua multiproprietà. Se è così, verificarlo con la Commissione immobiliare statale. Trattare solo con licenza agenti e mediatori immobiliari, e chiedere riferimenti da parte dei clienti soddisfatti.
• Chiedi come il rivenditore pubblicizzerà e promuoverà l’unità multiproprietà., Otterrete rapporti sullo stato di avanzamento? Quanto spesso?
• Chiedi su tasse e tempi. È preferibile fare affari con un rivenditore che prende la sua quota dopo che la multiproprietà è stata venduta. Se si deve pagare una tassa in anticipo, chiedere i rimborsi. Ottenere politiche di rimborso e promesse per iscritto.
• Non dare per scontato che recupererai il prezzo di acquisto per la tua multiproprietà, specialmente se lo hai posseduto per meno di cinque anni e la posizione è meno che nota.

Se vuoi un’idea del valore di una multiproprietà che ti interessa acquistare o vendere, considera l’utilizzo di un servizio di valutazione multiproprietà., Il perito dovrebbe essere autorizzato nello stato in cui si trova il servizio. Verificare con lo stato per vedere se la licenza è corrente.

Avvertenze sul contratto

Prima di firmare un contratto con un rivenditore, ottenere i dettagli dei termini e delle condizioni del contratto., Dovrebbe includere i servizi che il rivenditore eseguirà; le tasse, le commissioni e gli altri costi che devi pagare e quando; se puoi affittare o vendere la multiproprietà da solo allo stesso tempo in cui il rivenditore sta cercando di vendere la tua unità; la durata o la durata del contratto per vendere la tua multiproprietà; e chi è responsabile della documentazione e della chiusura

Se l’accordo non è quello che ti aspettavi o volevi, non firmare il contratto. Negoziare le modifiche o trovare un altro rivenditore.

Lista di controllo di rivendita

Vendere una multiproprietà è molto simile a vendere qualsiasi altro pezzo di immobili., Ma dovresti anche verificare con il resort per determinare restrizioni, limiti o commissioni che potrebbero influire sulla tua capacità di rivendere o trasferire la proprietà. Quindi, assicurarsi che il vostro lavoro di ufficio è in ordine., Avrete bisogno di:

• il nome, l’indirizzo e il numero di telefono del resort
• l’atto e il contratto o il contratto di adesione
• l’accordo di finanziamento, se si sta ancora pagando per la proprietà
• informazioni per identificare il vostro interesse o di appartenenza
• lo scambio azienda di appartenenza
• l’importo e la data di scadenza del vostro canone di manutenzione
• la quantità di tasse sugli immobili, se fatturati separatamente

Per saperne di più su una vacanza di proprietà, contattare l’American Resort Associazione per lo Sviluppo., Rappresenta la proprietà di vacanza e le industrie di sviluppo del resort. ARDA ha quasi 1.000 membri, che vanno da società private a grandi società, negli Stati Uniti e all’estero.