Prima di acquistare una proprietà multifamiliare, è essenziale determinare per quanto tempo si prevede di tenere su di esso. Gli investitori commerciali e multifamiliari generalmente scelgono una delle due strategie: una strategia a valore aggiunto/fix e flip a più breve termine o una strategia di buy and hold a più lungo termine. Gli investitori a breve termine in genere sperano di acquistare una proprietà, apportare miglioramenti e aggiustamenti che possono aumentare il reddito operativo netto della proprietà (NOI) e rivendere la proprietà per un profitto entro 1-5 anni., Al contrario, comprare e tenere gli investitori in genere prevede di mantenere la proprietà per il lungo raggio, diciamo, 20-30 anni, mentre godendo il reddito annuo che esso fornisce. Successivamente, possono vendere la proprietà o, in alcuni casi, trasmetterla ai loro eredi.

Mentre un periodo di detenzione pianificato può cambiare in base alle preferenze degli investitori o alle condizioni di mercato, è comunque importante creare una solida strategia in corso., Per gli investitori che sanno che saranno solo seduti su una proprietà per il breve termine, cose come le sanzioni di pagamento anticipato (tasse per pagare il prestito in anticipo), e se prendere un tasso fisso, tasso variabile, o ibrido prestito a tasso variabile deve essere preso in considerazione. Al contrario, a lungo termine buy and hold investitori potrebbero generalmente preoccuparsi meno di sanzioni di pagamento anticipato, e, quando possibile, cercherà prestiti a tasso fisso a più lungo termine., Anche se entrambi i periodi di detenzione a breve e lungo termine possono essere redditizi, se stai investendo con uno o più partner, ti consigliamo di fare in modo che tutti sono sulla stessa pagina su quando la proprietà dovrebbe essere venduta. Ad esempio, un investitore che vuole capovolgere una proprietà in 18 mesi probabilmente non dovrebbe investire con un partner che vuole che i loro nipoti ereditino il loro interesse nella proprietà.,

Strategie a valore aggiunto per l’investimento di appartamenti

In molti casi, gli investitori di appartamenti per la prima volta vorranno cercare una proprietà che necessita di miglioramenti significativi, sia sotto forma di aggiornamenti fisici o di una gestione superiore. Queste proprietà sono generalmente indicate come ” valore aggiunto.” Ad esempio, un investitore potrebbe voler acquisire una proprietà di appartamento, sostituire la società di gestione, aggiornare le unità, aumentare gli affitti e utilizzare altri metodi per tagliare i costi e aumentare la redditività.,

Inoltre, i proprietari potrebbero desiderare che gli inquilini paghino il proprio cavo (se è già stato pagato dall’edificio), oltre a pagare una quota maggiore delle loro utenze. Altre opportunità a valore aggiunto includono la ricerca di nuove fonti di reddito supplementari per la vostra proprietà, come distributori automatici, capannoni di stoccaggio, o nuovi posti auto. Per le offerte a valore aggiunto meno intense che richiedono solo piccole quantità di capitale, gli investitori possono scegliere di autofinanziare le riparazioni., Tuttavia, per le più grandi offerte a valore aggiunto che richiedono significative riparazioni di proprietà o riabilitazione, un investitore potrebbe voler ottenere ulteriori finanziamenti.

La scelta di una posizione

Il vecchio proverbio “posizione, posizione, posizione” è altrettanto vero per multifamiliare immobiliare come lo è per una casa unifamiliare. Non importa dove si sceglie di investire in un appartamento, è estremamente importante essere sicuri circa la posizione che si sceglie., Prima di decidere su una posizione, un investitore dovrebbe avere familiarità con informazioni sulla zona, tra cui:

• economico e l’Occupazione di dati

• la salute Economica dei datori di lavoro locali (in particolare per i mercati più piccoli)

• Popolazione e la crescita della popolazione tendenze

• il Crimine e la sicurezza dei dati

Dal momento che l’apprezzamento nel corso del tempo è essenziale per un appartamento di diventare un proficuo investimento, gli investitori dovrebbero guardare verso mercati dove i valori sono suscettibili di crescere in modo significativo sulla struttura del previsto periodo di detenzione., Ad esempio, un investitore con un orizzonte di 3-4 anni potrebbe essere disposto a pagare di più per un condominio in un’area in cui i costi sono attualmente in aumento. Al contrario, un investitore con un orizzonte di 20 anni può cercare una proprietà a basso prezzo in un’area che sembra posizionata per la crescita nei prossimi 5-15 anni. Mentre è impossibile prevedere il futuro, la creazione di una serie di ipotesi di mercato istruite può aiutare a restringere le possibilità probabili. Nel corso del tempo, ciò significa minori rischi and e maggiori profitti potenziali.,

Investire vicino a casa tua

Mentre non è necessariamente l’ideale per l’acquisto di una proprietà multifamiliare vicino alla vostra casa attuale, così facendo può avere alcuni vantaggi. Per uno, è già probabile che tu abbia familiarità con il mercato locale, quindi potresti sapere cose che altri investitori non fanno, dandoti un certo vantaggio. Inoltre, è più facile monitorare la tua proprietà di persona se vivi nelle vicinanze, rendendo le cose più convenienti, specialmente se gestisci la tua proprietà.,

Trovare un broker immobiliare commerciale

La maggior parte delle persone che acquistano una casa unifamiliare lo farà attraverso un agente immobiliare; e, allo stesso modo, la maggior parte degli investitori che acquistano un condominio vorrà lavorare con un broker immobiliare commerciale. Un buon broker commerciale può aiutare a identificare proprietà appartamento di qualità nella vostra zona, avrà una buona comprensione dei fondamentali di investimento immobiliare, e può anche essere in grado di aiutarvi a negoziare sul prezzo di vendita. Mentre passare attraverso un broker generalmente faciliterà il processo di ricerca di un edificio, non è l’unico modo., Si consiglia inoltre di contattare direttamente i proprietari di condomini nella vostra zona per determinare se il proprietario è interessato a vendere. Questo può essere un successo o perdere processo, ma si può essere in grado di trovare una gemma nascosta in questo modo, soprattutto se il venditore vuole sbarazzarsi della proprietà rapidamente a causa di circostanze esterne.

Trovare un broker di prestiti commerciali/multifamiliari

Se utilizzerai un prestito per acquistare il tuo condominio, potresti voler lavorare con una società di intermediazione di prestiti multifamiliari e / o di consulenza., Mentre è fino a qualsiasi singolo investitore se vogliono utilizzare un broker o andare a un creditore direttamente, utilizzando un intermediario esperto può avere una varietà di vantaggi, soprattutto per i mutuatari prima volta. Un buon consulente può sfruttare la loro esperienza e le relazioni per aiutarvi a selezionare la migliore opzione di finanziamento per la vostra situazione individuale e gli obiettivi., Possono anche aiutare con gli aspetti più onerosi e confusi del processo di domanda di prestito commerciale, come la documentazione e rapporti di terze parti, così come lo shopping intorno a un affare a più istituti di credito al fine di ottenere le migliori condizioni per un mutuatario.

Questo è particolarmente vero per i prestiti multifamiliari Freddie Mac, Fannie Mae e HUD, poiché questi prestiti comportano generalmente una documentazione e un processo di applicazione più complessi. Società di consulenza debito generalmente carica tra 0.,75% e 2% dell’importo totale del prestito, che può sembrare molto, ma, nella nostra esperienza, è generalmente un grande investimento. Certo, questo è quello che facciamo, quindi potremmo avere un po ‘ di pregiudizi, ma, in verità, ottenere il prestito giusto può farti risparmiare molto in pagamenti di interessi, penali per il pagamento anticipato, costi di rifinanziamento e altre commissioni per tutta la durata del tuo investimento.

Qualificarsi per un prestito multifamiliare

Come abbiamo detto prima, la stragrande maggioranza dei condomini viene acquistata con prestiti., Il debito aumenta la leva finanziaria, il che significa che meno soldi hai bisogno di mettere giù, il profitto più relativo si farà fuori l’investimento. Pensate in questo modo: preferireste mettere in $4 e ottenere 8 8 più tardi, o preferireste mettere in $1 e uscire lo stesso 8 8 più tardi? La maggior parte degli investitori intelligenti sceglierebbe la seconda opzione, in quanto ciò significa che potrebbero reinvestire gli altri $3 in investimenti altrettanto redditizi. Mentre gli interessi e le tasse possono rendere costosi i prestiti dell’appartamento (il che significa che il tuo 8 8 potrebbe essere più simile a $6.,50), con il prestito giusto, gli investitori possono fare esponenzialmente più profitto fuori di una proprietà.

Tuttavia, per ottenere un prestito multifamiliare, è necessario prima ottenere approvato. I criteri di approvazione variano con diversi istituti di credito e tipi di prestito, ma in generale, i mutuatari dovranno avere un buon credito (660+ è solitamente l’ideale) e tra il 25-30% dell’importo totale del prestito come acconto. Inoltre, la proprietà stessa dovrà avere un rapporto di copertura del servizio del debito o DSCR, di 1,25-1,30 x. Ciò significa che il reddito dell’edificio dovrà superare il suo servizio annuale del debito di almeno il 25-30%.,

Documentazione per le domande di prestito appartamento

Durante il processo di applicazione, i mutuatari avranno anche bisogno di una notevole quantità di documentazione, tra cui una valutazione e altri rapporti di terze parti richiesti. I mutuatari in genere bisogno di pagare per tutto questo se stessi. La documentazione richiesta e le relazioni generalmente includono:

• Valutazione: una valutazione tenta di valutare il valore corrente di mercato di una proprietà. In genere deve essere condotta da un perito professionale attualmente concesso in licenza nella zona in cui si trova la proprietà., I periti useranno generalmente una combinazione dei metodi, tra cui:

  • L’approccio al reddito, che stima il valore di una proprietà in base al suo reddito.

  • L’approccio di confronto delle vendite, che stima il valore di una proprietà in base alle recenti vendite di immobili simili nelle vicinanze.

  • L’approccio dei costi, che stima il valore di una proprietà in base al costo stimato per ricostruirla, più il valore del terreno, e meno eventuali ammortamenti.,

• Valutazione dei bisogni fisici/Rapporto sulle condizioni della proprietà / Rapporto tecnico: questo rapporto esamina le condizioni attuali di una proprietà di un appartamento per determinare quando componenti specifici dovranno essere riparati o sostituiti. Questo viene utilizzato per calcolare le riserve di sostituzione richieste, che sono fondi accantonati ogni anno per i costi di riparazione futuri previsti. Questi rapporti possono essere richiesti da una varietà di istituti di credito appartamento, ma sono più comunemente richiesti per HUD multifamily e Fannie Mae/Freddie Mac multifamily prestiti.,

• Valutazione ambientale di fase I: una valutazione ambientale di fase I (ESA) esamina una proprietà per problemi ambientali, come la contaminazione, che potrebbero rappresentare una minaccia per i residenti attuali / futuri o la comunità circostante. Le AEV di fase II e III possono essere richieste quando nella valutazione iniziale di fase I sono stati riscontrati problemi o prove di contaminazione. Le ESA di fase I potrebbero non essere sempre richieste dai finanziatori, ma spesso lo sono.

• Rapporto titolo: Un rapporto titolo farà in modo che non ci sono rivendicazioni legali per il titolo di una proprietà che potrebbe sostituire il proprio.,

• Indagine sulla proprietà: un’indagine registra i confini di una proprietà, oltre a determinare eventuali servitù e o altri problemi di titolo che potrebbero influire sull’uso della proprietà. Questo non è sempre richiesto dai finanziatori, soprattutto se un rapporto è disponibile negli ultimi anni, tuttavia, è più comunemente richiesto quando potenziali problemi di titolo sono noti per essere presenti.

• Rapporto sismico: tipicamente richiesto solo nelle aree in cui i terremoti sono comuni, come la California meridionale.,

• Rapporto di zonizzazione: a volte può essere richiesto quando ci sono potenziali problemi o confusione sullo stato di zonizzazione di una proprietà.

Recourse vs. Non-Recourse Appartamento Prestiti

Prima di considerare i singoli tipi di prestito, è molto importante determinare un prestito è recourse o non-recourse. Se un prestito è il ricorso, un creditore può rientrare in possesso dei vostri beni personali al fine di cercare il rimborso per un debito non pagato. Per esempio, nella maggior parte degli stati, mutui casa sono completamente ricorso., Al contrario, molti prestiti immobiliari commerciali sono non-recourse, il che significa che il creditore può recuperare solo la garanzia specifica per il prestito (cioè un condominio) e non può perseguire beni personali di un mutuatario, come la loro casa o in auto, al fine di pagare il debito del mutuatario. Tuttavia, quasi tutti i prestiti non-recourse sono dotati di standard” bad boy ” carve outs, che prevedono che se un mutuatario commette alcuni atti ‘bad boy’, come intenzionalmente fuorviante il creditore, il prestito diventerà uno strumento finanziario full-recourse.