Ricordi quella tua vecchia fidanzata — quella con la risata fastidiosa? L’hai sopportata perche ‘era gentile, ma un giorno hai incontrato quella nuova ragazza, ed era tutto cio’ che volevi. Meglio di tutti, la nuova ragazza ha iniziato a mostrare chiari segni di interesse e voleva uscire con date ma hai avuto un problema: avevi ancora la vecchia ragazza.,

Mentre questo dramma non si svolge nella vita di ogni studente di scuola superiore, qualcosa di simile accade alla maggior parte degli adulti but ma piuttosto che alle fidanzate… sono case.

Si acquista una casa e va bene, ma poi è necessario passare a un’altra proprietà. Forse è per scelta o forse il tuo lavoro ti sta costringendo a trasferirti. In entrambi i casi, hai lo stesso problema di quell’amante del liceo: cosa fai con la vecchia casa della fidanzata?,

Durante il tentativo di uscire con due ragazze in una sola volta potrebbe rivelarsi difficile, possedere due case può effettivamente funzionare ed essere redditizio se si decide di affittare la casa precedente. Mantenendo la casa, si può iniziare a costruire gravi ricchezza attraverso il flusso di cassa e di equità.

Guarda Forbes:

Ma come fai a sapere se questa è la mossa giusta?

Si dovrebbe solo vendere la casa e andare avanti? O si dovrebbe affittare fuori? Come con la maggior parte delle domande immobiliari, queste non sono domande universali “giuste o sbagliate”, ma una volta comprese le opzioni, puoi fare la scelta migliore per la tua situazione.,

Di seguito discuterò cinque fattori da considerare al momento di decidere se vendere o affittare la tua casa.

1. Sarà questo flusso di cassa di proprietà?

La prima cosa da guardare quando si decide se affittare la tua casa o venderla è guardare la matematica. Lo so, la matematica probabilmente non era la tua materia preferita a scuola, ma per fortuna non richiede niente di più di una mente di quinta elementare per capire la matematica degli investimenti immobiliari.

Per prima cosa, chiediti: questa proprietà produrrà un flusso di cassa positivo?,

In altre parole, quando questa proprietà viene affittata, e deduco tutte le spese associate alla proprietà (mutuo, tasse, assicurazioni, utenze, gestione, posti vacanti, riparazioni, HOAS, ecc.), la proprietà produrrà un profitto mensile o una perdita? Se stai guardando una perdita, considera la vendita.

Per ulteriori informazioni sull’analisi delle proprietà, leggi la mia Guida definitiva all’analisi delle proprietà in affitto.

2. Che dire del mio ritorno sull’investimento?,

Quindi, considera quanto trarresti profitto se vendessi la proprietà oggi, supponendo che perderesti circa il 10% per le commissioni degli agenti, i costi di chiusura e altre spese di vendita. Se si farebbe poco o nulla, può essere vantaggioso per tenere sulla proprietà, in attesa che il mercato per migliorare nel tempo. Ciò è particolarmente vero se la proprietà fornirà flusso di cassa positivo nel frattempo.

Se vuoi realizzare un profitto vendendo, considera il tuo ritorno sull’investimento., Ad esempio, se si potesse fare profit 100.000 in profitto vendendo la vostra casa e sarebbe solo raggiungere $1.000 all’anno nel flusso di cassa, che è un ritorno dell ‘ 1% sull’investimento. Preferirei prendere quel profitto di $100.000 e investirlo in qualcos’altro che potrebbe darmi un rendimento più elevato.

3. Considera le tasse

Il governo degli Stati Uniti fa un sacco di cose con cui non sono d’accordo, ma una cosa che fanno che amo assolutamente è la potenziale esclusione dal pagamento dell’imposta sulle plusvalenze sulla vendita della tua residenza primaria.,

Normalmente, se vendi immobili e realizzi un profitto, dovrai pagare l’imposta sulle plusvalenze sulla vendita, che può arrivare fino al 20% a seconda della tua fascia d’imposta. Tuttavia, l’IRS permette proprietari di abitazione (mi dispiace, gli investitori!) per escludere la vendita fino a $250.000 (o 5 500.000 se sposato deposito congiuntamente) di una residenza primaria se hai vissuto in casa per almeno due degli ultimi cinque anni.

Diamo un’occhiata a un altro esempio in cui questo potrebbe tornare utile. Bob e Marge comprarono la loro casa nel 1990 per $150.000. Oggi, possono vendere la proprietà per $500.000, compensazione $300.000 dopo le spese di vendita., Se mantengono la casa come affitto per, diciamo, cinque anni e poi vendono, potenzialmente dovranno owe 60.000 in tasse. Ma se vendono ora, possono potenzialmente mantenere quel profit 300.000 in profitto senza pagare alcuna imposta sulle plusvalenze.

Naturalmente, mantenendo la proprietà, c’è sempre la probabilità che la proprietà apprezzerà in valore superiore a quello che la tassa sarebbe stata, ma non ci sono garanzie quando si tratta di valori immobiliari.,

(E io non sono un CPA, in modo da saperne di più su questo possibile plusvalenze esclusione fiscale, consultare un consulente fiscale o leggere le regole dell’IRS sul tema.)

4. Il futuro sembra luminoso?

Un altro fattore importante da considerare al momento di decidere se affittare o vendere la vostra casa sarebbe quello di mettere sulla vostra sfera di cristallo e lo sguardo verso il futuro. Che aspetto hanno i prossimi cinque, dieci, venti anni per la posizione della tua casa? Le cose stanno migliorando? Il tuo quartiere diminuirà di valore? Se il futuro sembra buio, considerare la vendita ora per evitare problemi in seguito.,

Certo, non abbiamo sfere di cristallo, ma cercare di valutare dove sta andando il mercato non è impossibile. Dai un’occhiata alla crescita della tua città moving si sta allontanando da te o verso di te? Le aziende si stanno muovendo nella tua zona? Le case vengono riparate o lasciate a marcire? Non puoi sapere con certezza al 100%, ma analizzando le tendenze attuali del tuo mercato, puoi prendere una decisione più informata sull’opportunità di resistere o vendere ora.

5. Puoi gestire gli inquilini?

Infine, chiediti: sei disposto a essere un padrone di casa?, Perché onestamente, molte persone non sono semplicemente tagliate per la vita. Mentre alcuni inquilini sono un sogno da gestire, altri richiedono tempo significativo e pazienza da affrontare. La scorsa settimana ho avuto a che fare con lo sfratto di un “accaparratore di spazzatura.”Non è stato bello.

Fortunatamente, il proprietario è un’abilità che può essere appresa e migliorata. Tutti i nuovi proprietari commettono errori, ma se sei il tipo di persona che è disposto a imparare, farai bene.

Inoltre, solo perché possiedi proprietà in affitto non significa che devi essere la persona che si occupa degli inquilini., Le società di gestione immobiliare professionale esistono in quasi tutte le città e, se riesci a trovare un grande manager, possono ridurre al minimo lo stress della proprietà immobiliare in affitto (a pagamento, ovviamente!).

Quindi, dovresti affittare o vendere la tua casa?

A differenza delle fidanzate delle scuole superiori, il settore immobiliare ti consente di mantenere il vecchio e il nuovo. Ma decidere se affittare la tua casa o venderla è una scelta che solo tu puoi fare dopo aver valutato tutte le opzioni.,

Se stai cercando di prendere questa decisione in questo momento, dai un’occhiata ai cinque fattori sopra descritti e fai la scelta che funziona meglio per te, la tua famiglia e il tuo futuro finanziario.