La litispendenza è uno degli strumenti meno compresi nel contenzioso immobiliare in California. I clienti nel contenzioso immobiliare spesso chiedono che il loro avvocato immobiliare metta una litispendenza sulla proprietà dell’avversario, di solito come un modo per fare pressione sull’avversario per risolvere la causa. Tuttavia, ogni cliente (e ogni avvocato contenzioso immobiliare) dovrebbe capire quando una litispendenza è supportabile e quando non lo è.

Che cos’è una litispendenza?

Una litispendenza è un Avviso di Azione in sospeso., È un documento registrato con il registratore della contea come mezzo per notificare ai potenziali acquirenti di una proprietà che c’è una causa che coinvolge la proprietà. Tuttavia, una parte non può presentare una litispendenza in tutti i casi che hanno a che fare con la proprietà. La causa deve comportare un ‘reclamo di proprietà reale’., Il Codice di procedura civile della California definisce una rivendicazione di proprietà reale come una causa di azione che, se meritoria, influenzerebbe (1) il titolo o il diritto al possesso di specifici beni immobili o (b) l’uso di una servitù identificata nella supplica, diversa da una servitù ottenuta ai sensi dello statuto da qualsiasi pubblica utilità regolamentata.
L’esempio più comune di una causa in cui una litispendenza è appropriata sarebbe una violazione dell’azione contrattuale che comporta l’acquisto e la vendita di un immobile., Nel caso in cui un acquirente stipuli un contratto di acquisto di un edificio e il venditore violi tale contratto, l’acquirente ha il diritto di far rispettare specificamente tale contratto. Mentre la maggior parte violazione delle azioni contrattuali sono azioni per soldi, immobiliare è considerato unico in California. Una parte può quindi chiedere al giudice di costringere effettivamente l’altra parte a completare la vendita piuttosto che concedere solo danni in denaro. Questo è chiamato prestazioni specifiche.,

L’effetto di una litispendenza

Una litispendenza stessa è solo un documento di due pagine che afferma che c’è una causa che coinvolge una particolare proprietà. Tuttavia, l’effetto della litispendenza può essere devastante. In pratica la litispendenza impedirà a una parte di vendere o rifinanziare la sua proprietà. In ogni transazione di acquisto e vendita la ricerca del titolo sulla proprietà rivelerà la litispendenza. Indipendentemente dalla validità di tale litispendenza, qualsiasi potenziale acquirente o prestatore richiederà che la litispendenza sia rilasciata prima che la transazione possa essere completata., Più spesso, l’acquirente semplicemente annullare la transazione e cercare un’altra proprietà per l’acquisto. Per un investitore, ogni mese che una proprietà si trova vuota e invenduta può comportare migliaia di dollari in costi di trasporto. Per il venditore che ha già stipulato un contratto di acquisto di un altro immobile, la litispendenza può impedire la vendita del primo immobile e quindi far deragliare l’acquisto del nuovo immobile.,

Abuso dello statuto della litispendenza

A causa dell’effetto devastante che una litispendenza registrata ingiustamente può avere, i tribunali riconoscono che una parte può abusare dello statuto della litispendenza presentando una litispendenza in un caso che non comporta una rivendicazione di proprietà reale. Il Codice di procedura Civile prevede un processo per cancellare (rimuovere) una litispendenza e per il recupero delle spese legali. Tuttavia, anche questo processo comporta da sei a otto settimane di ulteriori contenziosi prima che la litispendenza venga rilasciata e la proprietà venga autorizzata a essere venduta., Anche un partito che elimina con successo una litispendenza sarà stato bloccato dalla vendita della proprietà per un massimo di due mesi.

Conclusione

Avvocati immobiliari che litigare problemi di proprietà dovrebbero capire quando una litispendenza è appropriato e quando è improprio. Una litispendenza non dovrebbe essere usata per fare pressione sul proprietario di un immobile, ma è chiaro che lo statuto è ripetutamente abusato nel contenzioso immobiliare.