Hai paura di avere i vostri soldi nel mercato azionario (come lo sono io), ma anche stanco di quasi nessun ritorno sugli investimenti con i vostri soldi in banca? Ti piace davvero l’idea di essere investito nel reddito producendo immobili con risultati che si possono effettivamente vedere? Se è così, è necessario imparare i termini del settore immobiliare, e uno dei termini più importanti è necessario capire è CAP rate, che sta per Tasso di capitalizzazione., È come vengono misurati gli investimenti immobiliari.

Come investitore immobiliare a cui molte persone cercano consigli, la domanda numero uno che mi viene posta è: “Quale tasso di CAPITALIZZAZIONE compri?”ma questa è la domanda sbagliata. Un dato non conferma un accordo. CAP rate è importante, ma non ottenere bloccato in messa a fuoco solo su un termine. Tutti i pezzi di dati contano.

Con questo avvertimento, per capire un tasso di CAP è sufficiente prendere il reddito operativo netto annuale dell’edificio diviso per il prezzo di acquisto., Ad esempio, se un investimento immobiliare costa $1 milione di dollari e genera 7 75.000 di NOI (net operating income) un anno, allora è un tasso di 7,5 per cento CAP.

Solitamente tassi di CAP diversi rappresentano diversi livelli di rischio. I tassi di capitalizzazione bassi implicano un rischio più basso, i tassi di capitalizzazione più elevati implicano un rischio più elevato. La domanda è: qual è il TAPPO giusto data la rischiosità dell’affare?,

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Quando guardi i tassi di CAPITALIZZAZIONE e quale dovrebbe essere il tasso di CAPITALIZZAZIONE giusto per una proprietà, devi guardare diverse cose:

Posizione

Dire che la posizione è tutto potrebbe essere un’esagerazione but ma non credo che lo sia. La posizione è importante perché una posizione è ciò che spinge la domanda.

La struttura si trova a Manhattan o nella Virginia Occidentale rurale? Una popolazione più grande, più ricca e meglio istruita guiderà un’economia locale di più,questo è il motivo per cui i tassi di capitalizzazione sono più bassi in un posto come Los Angeles che a Memphis., Questo è il motivo per cui anche all’interno delle grandi aree metropolitane i tassi di CAP possono essere significativamente diversi l’uno dall’altro, con proprietà vicino al centro di solito con tassi di CAP più bassi (e rischi) rispetto alle proprietà in periferia. Ma ancora una volta, non ci sono regole rigide da seguire, ogni luogo ha il suo rischio percepito.

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Tassi di interesse

Se la Fed regola i tassi, che possono fluttuare i tassi di CAP fino a 1 per cento, anche senza modifiche alla proprietà stessa., Se sei un investitore immobiliare, l’aumento dei tassi di interesse significherà un calo dei valori delle proprietà. Quando i tassi di interesse aumentano il costo del debito aumenta e che diminuisce il flusso di cassa netto. Questo è il motivo per cui anche se non hai molto controllo diretto sui tassi di interesse, devi essere consapevole di ciò che sono e in quale direzione potrebbero essere diretti.

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Asset class.

È possibile acquistare diversi tipi di proprietà: ufficio, industriale, al dettaglio, hotel…ma faccio solo un tipo di bene multif multifamiliare., Questo ha il rischio percepito più basso, quindi di solito ha i tassi di CAP più bassi. La gente avrà sempre bisogno di un posto dove vivere, non importa l’economia. La boutique hipster café andrà e verrà, ma che 64 unità della porta accanto sarà lì anche quando i serbatoi di economia.

Ricorda Remember più basso è il tasso di CAP, più alto posso venderlo. Che cosa è un buon tasso di CAP? Dipende. Avrei fatto una fortuna a San Diego 20 anni fa l’acquisto di proprietà estremamente basso tasso di CAP. Pensa all’intero affare, come a come uscirai, non solo al tasso attuale.,

C’è un numero più importante del tasso di CAP: 1.25

Questo è il rapporto di copertura del debito che si desidera. Guarda questo prima di guardare il tasso di CAP. Si desidera che il NOI più grande del debito-un minimo 25% più reddito del debito. Preferisco 1.50 per le proprietà che assumo.

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