többcsaládos ingatlan megvásárlása előtt elengedhetetlen annak meghatározása,hogy mennyi ideig kívánja tartani. A kereskedelmi és multifamily befektetők általában két stratégia egyikét választják: egy rövidebb távú értéknövelési / fix és flip stratégiát, vagy egy hosszabb távú vételi és tartási stratégiát. Rövidebb távú befektetők jellemzően remélem vásárolni egy ingatlant, hogy fejlesztések, módosítások növelheti az ingatlan nettó működési jövedelem (NOI), majd újra eladni az ingatlant egy profit belül 1-5 év., Ezzel szemben a befektetők általában azt tervezik, hogy az ingatlant hosszú távon, mondjuk 20-30 évig tartják, miközben élvezik az általa nyújtott éves jövedelmet. Ezt követően eladhatják az ingatlant, vagy bizonyos esetekben átadhatják örököseiknek.

míg a tervezett tartási időszak a befektetői preferenciák vagy a piaci feltételek alapján változhat,továbbra is fontos, hogy szilárd stratégiát hozzunk létre., Azoknak a befektetőknek, akik tudják, hogy csak rövid távon ülnek egy ingatlanon, olyan dolgokat kell figyelembe venni, mint például az előrefizetési büntetések (a kölcsön korai kifizetésének díja), valamint a fix kamatozású, állítható kamatlábú vagy hibrid, állítható kamatlábú kölcsön felvételét. Ezzel szemben a hosszú távú vételi és tartási befektetők általában kevésbé törődhetnek az előtörlesztési szankciókkal, és ha lehet, hosszabb futamidejű fix kamatozású hiteleket keresnek., Bár mind a rövid távú, mind a hosszú távú holding időszak nyereséges lehet, ha egy vagy több partnerrel fektet be, akkor meg kell győződnie arról, hogy mindenki ugyanazon az oldalon van, amikor az ingatlant el kell adni. Például, egy befektető, aki azt akarja, hogy flip egy ingatlan 18 hónap valószínűleg nem kell befektetés egy partner, aki azt akarja, hogy unokáik örökölni az érdeklődés az ingatlan.,

értéknövelő stratégiák lakás befektetés

sok esetben, először lakás befektetők akar keresni egy ingatlan, amely jelentős javulást igényel, akár formájában fizikai frissítések vagy kiváló menedzsment. Ezeket a tulajdonságokat általában “érték-hozzáadásnak” nevezik.”Például, egy befektető érdemes megszerezni egy lakás ingatlan, cserélje ki az alapkezelő társaság, frissítse az egységek, növeli a bérleti díjakat, és más módszereket, hogy csökkentsék a költségeket, valamint növeli a jövedelmezőséget.,

ezenkívül a tulajdonosok azt is kérhetik, hogy a bérlők fizessék meg saját kábelüket (ha azt már az épület fizeti), valamint fizessék meg a közművek nagyobb részét. Egyéb értéknövelő lehetőségek közé tartozik az új kiegészítő jövedelemforrások megtalálása az Ön ingatlanához, például automaták, tárolóhelyek vagy új parkolóhelyek. A kevésbé intenzív értéknövelő ügyletek esetében, amelyek csak kisebb mennyiségű tőkét igényelnek, a befektetők dönthetnek úgy, hogy önfinanszírozó javításokat végeznek., Azonban a nagyobb értéknövelő ügyletekhez, amelyek jelentős ingatlanjavítást vagy rehabilitációt igényelnek, a befektető további finanszírozást kaphat.

hely kiválasztása

a régi közmondás “hely, Hely, hely” ugyanúgy igaz a többcsaládos ingatlanokra, mint az egycsaládos otthonra. Nem számít, hol dönt, hogy fektessenek be egy lakást, rendkívül fontos, hogy biztos legyen abban, hogy a hely választja., Mielőtt döntene egy helyen, a befektető ismernie kell a területen információt, beleértve a következőket:

• a Foglalkoztatás, a gazdasági adatokat,

• a Gazdasági, az egészségügyi, a helyi munkáltatók (különösen a kisebb piacok)

• a Lakosság, mind a népesség növekedési trendek

• a Bűnözés, valamint a biztonsági adatokat,

Mivel elismerését, idővel az alapvető egy lakást, hogy legyen egy jövedelmező befektetés, a befektetők felé piacokon, ahol az értékek valószínű, hogy nőtt az ingatlan várható fenntartási időszak., Például egy 3-4 éves horizonttal rendelkező befektető hajlandó lehet többet fizetni egy lakóházért egy olyan területen, ahol a költségek jelenleg emelkednek. Ezzel szemben egy 20 éves távlattal rendelkező Befektető alacsonyabb árú ingatlant kereshet egy olyan területen, amely úgy tűnik, hogy a növekedés a következő 5-15 évben kezdődik. Bár lehetetlen megjósolni a jövőt, egy sor képzett piaci feltételezés létrehozása segíthet a valószínű lehetőségek szűkítésében. Idővel ez alacsonyabb kockázatokat és nagyobb potenciális profitot jelent.,

befektetés otthona közelében

bár nem feltétlenül ideális egy multifamily ingatlan megvásárlása a jelenlegi otthona közelében, ennek bizonyos előnyei lehetnek. Az egyik, akkor már valószínű, hogy ismeri a helyi piacon, így lehet tudni a dolgokat, hogy más befektetők nem, így egy bizonyos előnyt. Ráadásul könnyebb személyesen ellenőrizni az ingatlanát, ha a közelben lakik, így a dolgok kényelmesebbé válnak, különösen, ha saját ingatlankezelést végez.,

kereskedelmi Ingatlanközvetítő keresése

az egy családi házat vásárló legtöbb ember ezt ingatlanügynök útján fogja megtenni; hasonlóképpen, a legtöbb lakóépületet vásárló befektető egy kereskedelmi ingatlanközvetítővel szeretne dolgozni. Egy jó kereskedelmi bróker segíthet azonosítani minőségi lakás tulajdonságok a területen, lesz egy jó megértése ingatlan befektetési alapjait, sőt lehet, hogy segít tárgyalni az eladási ár. Miközben megy keresztül egy bróker általában megkönnyíti a folyamatot találni egy épület, ez nem az egyetlen módja., Azt is szeretné, hogy közvetlenül a kapcsolatot a tulajdonosok lakóépületek a területen, hogy meghatározza, ha a tulajdonos érdekli az értékesítés. Ez lehet hit vagy miss folyamat, de lehet, hogy ilyen módon rejtett drágakövet talál, különösen akkor, ha az eladó külső körülmények miatt gyorsan meg akar szabadulni az ingatlantól.

kereskedelmi/Multifamily hitelközvetítő keresése

Ha a lakás megvásárlásához hitelt használ, érdemes lehet egy multifamily hitelügynökséggel és/vagy tanácsadó céggel dolgozni., Bár ez akár minden egyes befektető, hogy akarnak-e használni egy bróker, vagy menjen a hitelező közvetlenül, egy tapasztalt közvetítő lehet a különböző előnyöket, különösen az első alkalommal hitelfelvevők. Egy jó tanácsadó kihasználhatja tapasztalataikat és kapcsolataikat, hogy segítsen kiválasztani a legjobb finanszírozási lehetőséget az Ön egyéni helyzetéhez és céljaihoz., Ők is segít a nehezebb az értékelés szempontjait, a kereskedelmi hitel alkalmazás folyamat, mint például a dokumentáció, illetve a harmadik fél jelentések, valamint a vásárlás körül egy dolog, hogy több hitelezők, annak érdekében, hogy a legjobb feltételeket a hitelfelvevő.

Ez különösen igaz a Freddie Mac, a Fannie Mae és a HUD multifamily hitelekre, mivel ezek a hitelek általában összetettebb dokumentációs és jelentkezési folyamatot foglalnak magukban. Adósság tanácsadó cégek általában díjat között 0.,A teljes hitelösszeg 75% – A és 2% – a, ami soknak tűnhet, de tapasztalataink szerint általában nagy befektetés. Természetesen, ez az, amit csinálunk, így lehet, hogy egy kicsit elfogultság, de az igazság az, szerzés a megfelelő hitel lehet menteni egy csomó kamatfizetések, előtörlesztés büntetések, refinanszírozási költségek, és egyéb díjak az élet a beruházás.

többcsaládos kölcsönre jogosult

mint már említettük, a lakóépületek túlnyomó többségét hitelekkel vásárolják meg., Az adósság növeli a tőkeáttételt, ami azt jelenti, hogy minél kevesebb pénzt kell letennie, annál relatívabb nyereséget fog keresni a befektetésből. Azt hiszem, így inkább bele $4 $ – ért 8 később, vagy inkább bele $1 tűnj el ugyanazt a $8 később? A legtöbb okos befektető a második lehetőséget választaná, mivel ez azt jelenti, hogy a másik 3 dollárt újra befektethetik hasonlóan jövedelmező befektetésekbe. Míg a kamat és a díjak, hogy lakáshitelek drága (ami azt jelenti, hogy a $8 lehet több, mint $6.,50), a megfelelő hitel, a befektetők, hogy exponenciálisan több nyereséget le egy ingatlan.

a többcsaládos kölcsön megszerzéséhez azonban először jóvá kell hagynia. A jóváhagyási kritériumok különböző hitelezőknél és hiteltípusoknál változnak, de általában a hitelfelvevőknek jó hitelre van szükségük (általában 660+ ideális), valamint a teljes hitelösszeg 25-30% – a előleg formájában. Ezenkívül magának az ingatlannak 1,25-1,30 x adósságszolgálati fedezeti mutatóval vagy DSCR-vel kell rendelkeznie.ez azt jelenti, hogy az épület jövedelmének legalább 25-30% – kal meg kell haladnia éves adósságszolgálatát.,

lakáshitel-kérelmek dokumentációja

a jelentkezési folyamat során a hitelfelvevőknek jelentős mennyiségű dokumentációra is szükségük lesz, beleértve az értékelést és más szükséges harmadik féltől származó jelentéseket. A hitelfelvevőknek általában maguknak kell fizetniük mindezt. A szükséges dokumentáció és jelentések általában a következők:

• Értékelés: egy értékbecslés megpróbálja felmérni az ingatlan aktuális piaci értékét. Ezt általában egy olyan professzionális értékbecslőnek kell elvégeznie, aki jelenleg engedéllyel rendelkezik azon a területen, ahol az ingatlan található., Az értékelők általában a módszerek kombinációját használják, beleértve a következőket:

  • a jövedelem megközelítés, amely egy ingatlan értékét a jövedelme alapján becsüli.

  • az értékesítési összehasonlító megközelítés, amely egy ingatlan értékét a közeli hasonló ingatlanok közelmúltbeli eladásai alapján becsüli.

  • a költség megközelítés, amely becsüli az ingatlan értékét az újjáépítés becsült költsége alapján, plusz a föld értéke, és levonva az értékcsökkenést.,

• fizikai igényfelmérés / ingatlan állapotjelentés / mérnöki jelentés: ez a jelentés megvizsgálja a lakástulajdon jelenlegi állapotát annak meghatározására, hogy bizonyos alkatrészeket meg kell javítani vagy cserélni. Ezt használják a szükséges cseretartalékok kiszámításához, amelyek minden évben elkülönített pénzeszközök a várható jövőbeli javítási költségekre. Ezeket a jelentéseket különböző lakáshitelezők igényelhetik, de leggyakrabban a HUD multifamily és a Fannie Mae/Freddie Mac multifamily hitelekre van szükség.,

• I. fázisú környezeti értékelés: az I. fázisú környezeti értékelés (ESA) olyan környezeti problémák, például szennyeződés tulajdonságát vizsgálja, amelyek veszélyt jelenthetnek a jelenlegi/jövőbeli lakosokra vagy a környező közösségre. A II.és III. fázisú esa-kra akkor lehet szükség, ha az I. fázis kezdeti értékelése során szennyeződésre utaló kérdéseket vagy bizonyítékokat találtak. Fázis I esa nem mindig szükséges a hitelezők,de gyakran.

• Címjelentés: a címjelentés biztosítja, hogy nincsenek olyan jogi igények az ingatlan címére, amelyek helyettesíthetik a sajátját.,

• Property Survey: egy felmérés rögzíti az ingatlan határait, valamint meghatározza az ingatlan használatát befolyásoló bármely könnyítést vagy egyéb címproblémát. Ez nem mindig szükséges a hitelezők, különösen, ha a jelentés elérhető az elmúlt néhány évben, azonban, ez gyakrabban szükséges, ha a potenciális cím kérdések ismert, hogy jelen.

• szeizmikus jelentés: általában csak olyan területeken szükséges, ahol gyakoriak a földrengések, például Dél-Kaliforniában.,

• rendezési jelentés: néha szükség lehet, ha vannak lehetséges problémák vagy zavart körül rendezési állapota egy tulajdonság.

igénybevétel vs. nem igénybevevő lakáshitelek

az egyedi hiteltípusok mérlegelése előtt nagyon fontos meghatározni, hogy a kölcsön igénybevétele vagy nem igénybevétele. Ha a hitel igénybevétele, a hitelező lehet visszavenni a személyes eszközök annak érdekében, hogy kérjenek visszafizetés egy ki nem fizetett adósság. Például a legtöbb államban az otthoni jelzáloghitelek teljes mértékben igénybe vesznek., Ezzel szemben számos kereskedelmi ingatlan hitelek nem igénybe, ami azt jelenti, hogy a hitelező csak akkor foglalják az adott biztosíték a hitel (azaz egy bérház), illetve nem tudja folytatni a hitelfelvevő személyes eszközök, mint például az otthoni vagy az autó, annak érdekében, hogy kifizesse a hitelfelvevő tartozása. Azonban szinte az összes nem-igénybevétel hitelek jönnek szabványos “bad boy” faragás out, amely előírja, hogy ha a hitelfelvevő követ el bizonyos “rossz fiú” cselekmények, mint például szándékosan félrevezető a hitelező, a hitel lesz egy teljes körű pénzügyi eszköz.